Нужно ли всегда регистрировать договор аренды нежилого помещения. Как зарегистрировать долгосрочный договор аренды Какие договоры аренды недвижимости подлежат государственной регистрации

Составляя текст договора аренды недвижимого имущества, необходимо проверять корректность и точность всех сведений об объекте аренды, чтобы неверное оформление не повлекло недействительности сделки. Некоторые из них подлежат государственной регистрации. Если они не зарегистрированы, то не порождают правовых последствий и считаются незаключенными. Когда между сторонами такого соглашения аренды возникнет спор, для суда документ не будет считаться надлежащим доказательством по делу.

Какие виды указанного соглашения подлежит регистрации в обязательном порядке и как осуществляется процедура в 2017 году, рассмотрим далее в представленном материале.

Какие договоры аренды подлежат регистрации?

Договор подлежит обязательной государственной регистрации, если объектом аренды является недвижимое имущество или предприятие (п. 2 ст. 609, ст. 658 ГК РФ). Не нужно регистрировать заключенные на срок менее одного года соглашение в отношении зданий или сооружений.

Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения законодательством не урегулирована, однако к таким документам применяются правила п.2. ст. 651 ГК РФ, которые предписывают внесение в реестр соглашений, заключенных на срок более года.

В обязательном порядке необходимо регистрировать сделки:

по переходу права собственности от одного лица к другому - договоры купли-продажи объектов недвижимости, дарения, пожертвования, ренты, пожизненного содержания иждивенца, аренды с выкупом;
договоры, связанные с недвижимостью, но не влекущие смены собственника;
дополнения и изменения некоторых пунктов заключенных ранее договоров;
смешанные соглашения, частично касающиеся недвижимости.

Кроме описанных выше сделок государственной регистрации подлежат документы о передаче прав на лесное хозяйство; аренде предприятия; перечислении долга, который компенсируется сделкой с недвижимостью; аренде земельного участка.

Порядок государственной регистрации договора

Регистрация договора аренды имущества проводится государственными органами. Ее порядок определяется ГК РФ, Федеральным законом РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ, приказами Минюста России и другими нормативно-правовыми актами, и состоит их этапов:

прием заявления и документов для госрегистрации договора аренды;
проверка законности сделки, правовая экспертиза документов на отсутствие оснований для отказа или приостановки госрегистрации;
выдача оформленных документов о регистрации договора аренды.

Условия

Если договор заключен на срок менее 1 года, его можно не регистрировать. Чтобы Росреестр принял документы для проведения регистрационных действий, необходима письменная форма договора аренды недвижимого имущества с указанием в нем данных об объекте, позволяющих его идентифицировать при передаче арендатору. Несогласование сторонами соглашения существенных условий приводит к признанию его незаключенным.

Возмездный характер договора аренды налагает обязательность условия об указании размера арендной платы. Отсутствие этого условия влечет недействительность договора.

Для госрегистрации договора арендатору необходимо лично явиться в федеральное ведомство по месту нахождения объекта, чтобы подать документы:

заявление;
соглашение - передаточный акт;
документ об оплате госпошлины;
кадастровый паспорт с указанием инвентаризационной стоимости объекта недвижимости.

Если документы подаются через сайт Росреестра, необходимо электронные экземпляры бланков заверять электронной цифровой подписью.

Регистрация соглашений об изменении или о расторжении договора

Согласно ч.1 ст. 452 ГК РФ, соглашения об изменении или расторжении договоров совершаются в тех же формах, что и договор, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, самого соглашения или обычаев делового оборота. Поскольку закон предписывает письменную форму документа, новые совершаются также в письменной форме и подлежат регистрации, что также закреплено законодательно с 1 сентября 2013 года, ранее такой подход уже сложился в судебной практике.

Срок

Регистрация договора аренды в МФЦ - удобный способ, позволяющий сэкономить время. Если обычный срок регистрации составляет 18 рабочих дней, через многофункциональный центр пройти все этапы можно за 12 рабочих дней.

Пошлина

За государственную регистрацию прав на недвижимое имущество предусмотрена госпошлина в размере 2 000 рублей для граждан, 22 000 рублей - с юридических лиц (ст. 333.19 НК РФ).

Отказ в регистрации

Росреестр может отказать в регистрации договоров аренды части помещений в связи с отсутствием сведений о части помещения, сдаваемого в аренду, в кадастре.

Конструктивно необособленная часть помещения, по мнению кадастровой палаты, не считается индивидуально-определенной вещью, поэтому не может быть объектом аренды, и ее постановка на кадастровый учет нецелесообразна.

Территориальные управления Росреестра считают так: зарегистрировать договоры аренды на арендуемую часть помещения без кадастрового учета невозможно.
ВАС РФ занимает иную позицию. Суды считают отказ незаконным, основанным на неверном толковании норм материального права и решениями обязывают Росреестр зарегистрировать договор (определение ВАС РФ от 09.04.14 № ВАС-4025/14 по делу № А76-10354/2013). Требования Росреестра, не основанные на законе, многие компании и граждане оспаривают в судебном порядке.

Согласно п. 1 ст. 20 Закона № 122-ФЗ в госрегистрации прав отказывают при следующих обстоятельствах:

право на объект недвижимого имущества не является правом, подлежащим госрегистрации в соответствии с Законом № 122-ФЗ;
с заявлением о госрегистрации прав обратилось лицо без надлежащих полномочий;
форма и содержание документов, представленных для регистрации, не отвечает установленным требованиям;
правоустанавливающий акт госоргана или акт органа местного самоуправления признан недействительным с момента его издания по законодательству, действовавшему в месте его издания на момент издания;
правоустанавливающий документ выдан лицом, не уполномоченным распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
лицо с правами, ограниченными определенными условиями, составило документ без указания об этом;
правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект;
правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на госрегистрацию ранее возникшего права на объект недвижимости, наличие которых необходимо для госрегистрации;
не представлены установленные законом документы для госрегистрации прав, в случаях, если заявитель обязан их представить;
наличие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами.

Если вам необходима помощь при регистрации права собственности, то советуем обратиться к нашим квалифицированным юристам, которые не только окажут консультацию, но и помогут со сбором требуемого пакета документов.

Регистрация договора аренды — в каких случаях не следует от не отказываться

Вы решили начать свой небольшой бизнес и ищете помещение под магазин , цех, студию, спортзал, салон красоты, парикмахерскую . Перед вами рынок недвижимости раскрывает множество предложений купли —продажи , аренды помещений .

Если у вас есть возможность купить – вперед , если ли же вы просто хотите себя попробовать в деле , то ваш вариант – аренда нежилого помещения . Но чтобы процедура прошла успешно следует ознакомиться с некоторыми особенностями сделки. К примеру, часто возникает вопросы:

нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения
в каких случаях регистрация будет необходима, а когда от нее можно отказаться

Отдельных правил по аренде нежилого помещения в законодательстве РФ нет , поэтому придерживаемся общих положений Гражданского кодекса , а именно главой 34 .

Сделка по аренде нежилого помещения – вид гражданско —правового договора , опираясь на который арендодатель берет на себя обязанность отдать на определенный срок во владение и пользование или во временное пользование съемщику нежилое помещение , принадлежащие ему за установленную плату (статья 606 ГК РФ ).

Разложим на атомы , ваши последующие действия

Сделка оформляется письменно . Если вы не будете соблюдать эту аксиому , то договор будет считаться недействительным .

Нотариальное заверение договора необязательно , поскольку нет прямой нормы права , которая бы указывала на обязательство заверять текст сделки у нотариуса . Это зависит от вашего желания и возможностей .

Обязательным моментом является наличие существенных критериев договора , а именно :

наявность сторон , заключающих сделку
предмет договора
платеж за аренду .

Стороны желающие заключить договор :

арендодатель
съемщик .

Сдавать в аренду помещение имеет право его владелец или законный представитель собственника (ГК РФ ст . 608 ).

Детально описываем предмет сделки для того , чтобы четко установить недвижимость , которая будет передана нанимателю в виде объекта аренды :

точный размер площади
наименование (нежилое помещение или его часть )
инвентарный номер
юридический адрес , этажность
назначение (цех , склад , офис , магазин и т .п .).

Зафиксируйте в договоре все условия использования арендуемой площади . Четко разделите , какие ремонтные работы будет выполнять каждая сторона .

Арендная плата и срок действия договора

Арендная плата — это обязательный пункт договора

Ссылаясь на Гражданский кодекс (статью 654 ), договор будет не заключенным , если вы не укажите в одном из пунктов договора фиксированный сумму арендной платы .

Дополнительным пунктом договора есть срок , на который заключается сделка . Он определяется сторонами .

Договор бывает срочным (подписывается на фиксированный срок – дни , недели , месяца , год , 10 лет ) и бессрочным (в статьях сделки вы не указываете конкретного срока аренды ).

Если после окончания срока сделки , ни одна сторона не заявила про отказ от договора , то он пролонгируется на неустановленный срок .

Заключая срочный договор , можно прописать , что по истечению заявленного срока , сделка автоматически продлевается на тот же срок .

Не подлежат непременной регистрации сделки на период до года , их не надо регистрировать в Росреестре .

Например , в статьях договора указываете срок аренды – 11 месяцев и 26 дней или 363 дня . Этого достаточно , чтобы не регистрировать ваш договор .

Если вы планируете и дальше арендовать эту же недвижимость , то пропишите во второстепенных условиях – «автоматическое продление договора на тот же срок ». И вы вновь не регистрируете договор .

Если вы подписываете другой вид договора , то нужна государственная фиксация договора аренды нежилого помещения .

Документы , необходимые для фиксации сделки аренды нежилого помещения

Каждый резидент/ не резидент , юридическое лицо может претендовать на совершение государственной регистрации договора аренды в Федеральной регистрационной службе .

Согласно законодательству , для регистрации указанной выше сделки , вы предоставляете в территориальный орган государственной регистрации , кадастра и картографии такие документы :

Общее заявление от арендодателя и съемщика о фиксировании сделки . Предоставляются два экземпляра договор аренды . Один остается в Росреестре , а второй передается на руки собственнику помещения .
Кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества , который принадлежит правообладателю . В вышеуказанном паспорте обязательно прорисуются метраж арендуемого помещения и детальная его опись .
Физическим лицам — паспорт , как документ подтверждающий личность .
Для ЮЛ – учредительные документы , подтверждение государственной регистрации , протокол о результатах выборов исполнительного органа /лица ЮЛ , приказ о вступлении в должность единоличного органа исполнения .
Когда арендодатель а арендатор заключают сделку через представителей , нужно предоставить документы , которые подтвердят объем полномочий этих представителей . Это нужно для подтверждения законности операции . Согласно статьи 185 .1 ГК РФ , лицо представляющее сторону арендодателя должно иметь нотариально заверенную доверенность на проведение вышеуказанных действий .
Ссылаясь на п . 3 ст . 35 Семейного кодекса также необходимо согласие одного из супругов заверенное нотариусом на заключение арендной сделки . Этот пункт не касается юридических лиц .
Если недвижимость (нежилая площадь ) на праве хозяйственного ведения или оперативного управления относится к казенной или унитарной фирме , тогда обязательно подается согласие правообладателя на заключение сделки по аренде .
Квитанция уплаты пошлины , установленной государством . Размер государственной пошлины установлена, для физического лица – 1 000 рублей , для юридического – 15 000 рублей .
Если в регистрации сделки задействованы и ФЛ , и ЮЛ , то физлицо вносит 1 000 рублей , которую разделяют на численность сторон договора , юрлицо – 15 000 рублей также разделенных на численность сторон договора .

Мнение юриста-эксперта:

В связи с изменением в налоговое законодательство государственная пошлина в 2018 году для физических лиц составляет 2000 руб., для юридических лиц 22000 руб. Обратиться за регистрацией подписанного договора может любая сторона, представившая необходимый пакет документов и оплатившая государственную пошлину.

При условии , что все вышеперечисленные документы оформлены правильно и поданы уполномоченным лицом в течение 18 календарных дней , отметка о регистрации сделки будет занесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним .

Мнение юриста-эксперта:

Договор аренды недвижимости необходимо заключать в письменной форме. При долгосрочной передаче объекта, а именно больше года, в соответствии с законодательством о недвижимости и гражданским законодательством, он подлежит обязательной регистрации.

При регистрации права следует учитывать ряд следующих моментов.

Собственником нежилого помещения может являться ребенок. Такое возможно в случае наследства, да и просто желания родителя или родственника в дальнейшем передать свой бизнес. В любом случае временное пользование регистрируется как сделка. Стороной с позиции собственника будет выступать законный представитель, обязательно с разрешения опекунского органа. В таком случае в договоре аренды оговаривается момент получения оплаты. Средства могут быть зачислены на банковский счет ребенка, может быть предусмотрено распоряжение деньгами законным представителем. В любом случае распределение финансовой выгоды контролируется опекунским разрешением.

В случае передачи в аренду совместно нажитого имущества, второй супруг дает нотариальное согласие на заключение договора. Реквизиты согласия лучше отобразить в заключаемом договоре.

При заключении договора с юридическим лицом регистратор прав обратит внимание на пункты устава, в котором регламентируется согласование сделок. Для регистрации может понадобиться справка об одобрении крупной сделки или согласие собрания акционеров.

Все указанные документы подаются на государственную регистрацию вместе с договором аренды. Государственный регистратор наделен правом проведения правовой экспертизы, так что все поданные документы будут тщательно проверяться. Так же пройдет проверку передаваемый объект на предмет арестов и ограничений.

Государственная регистрация будет еще полезна в случае, если в результате мошеннических действий собственник или представитель по доверенности попытаются передать в аренду один и тот же объект нескольким арендаторам, взяв предоплату за несколько месяцев. Государственный регистратор увидит все ранее поданные заявления по этому объекту.

На экземпляре вашего договора проставят регистрационный штамп .

Арендатор вправе начать использовать арендуемое им нежилое помещение только опираясь на передаточный акт .

Согласно абзацу 1 статьи 655 Гражданского кодекса , обязательство арендодателя перед арендатором передать помещение в пользование считается выполненным

Я на этих договорах собаку съела) и как только не исхитряются нынче арендодатели (чаще они), сделать так, что бы не регистрировать договор свыше чем на 11 месяцев. Для меня, как для юриста, это кромешная тьма, особенно если у арендодателя проблемы с головой, потому что такие условия пишут, что ни один адекватный человек к ним заезжать не захочет, и да, были случаи, когда согласуешь более менее нормальные условия, а через 11 месяцев начинаешь по новой с их типового, то начальство там новое, то юрист, то бухгалтер.

Ответить

Договор при аренде нежилого помещения хоть и довольно щепетильная процедура, но очень важная. В случае каких либо конфликтов либо недопонимания между сторонами можно ссылаться на договор, а так же в случае судебных разбирательств это очень поможет разрешить вопрос быстрее.

Ответить

Регистрировать или не регистрировать, это на усмотрение сторон. Регистрация, даст определенные гарантии в том, что собственнику будет тяжелее расторгнуть договор, но все налоговое бремя собственник переложит на арендатора, это 100%. Не регистрировать, более простой и удобный способ, но собственник может расторгнуть такой договор в одностороннем порядке на раз и судиться здесь — пустая трата времени и денег. Так, что на усмотрение, кому как удобней.

Ответить

Согласно гражданскому законодательству, любой договор более одного года подлежит регистрации в регистрационной палате. В таком случае государственный орган подтверждает факт наличия долгосрочного договора. Условия договора, как в краткосрочном договоре, не подлежащем регистрации, так и в долгосрочном обязательны для исполнения обеими сторонами договора. При составлении любой формы договора нужно досконально полно указывать все условия пользования недвижимостью. Для предотвращения судебных споров, выселения или иных санкций лучше обратиться к грамотному специалисту, который пояснить нюансы каждого пункта договора и учтет все пожелания сторон.
Ответить

По общему правилу государственной регистрации в органах юстиции подлежат только договоры аренды недвижимого имущества (пункт 2 статьи 609 ГК РФ). Из этого правила законодательством установлено одно исключение: в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен пройти государственную регистрацию и считается заключенным с момента такой регистрации лишь в том случае, если срок договора не менее года.
Регистрация сделок с недвижимым имуществом осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ. Однако в п. 1 ст. 26 указанного Закона содержится норма, согласно которой регистрации подлежит право аренды недвижимого имущества. Все вещные права, включая право собственности, перечислены в ст. 216 ГК РФ. В перечень вещных прав право аренды не включено. Последнее может быть признано ограничением права собственности, но при этом не возникает необходимости регистрировать право аренды отдельно от договора аренды. Заключенный и зарегистрированный договор аренды и является ограничением права собственности. Кроме того, в п. 3 ст. 26 Закона о государственной регистрации говорится о том, что именно договор аренды помещения или части помещения, а не право регистрируется как обременение прав арендодателя. Пункт 1 ст. 4, а также абз. 6 п. 6 ст. 12 предусматривают регистрацию аренды как ограничения (обременения), но не права аренды.
В п. 2 ст. 609 ГК РФ также установлена обязанность регистрации не права аренды, а договора аренды недвижимого имущества. Таким образом, ГК РФ не требует регистрировать право аренды.
Имеющееся противоречие между нормами ГК РФ и Закона о государственной регистрации приводит к трудностям в применении на практике норм,

регулирующих госрегистрацию. Чтобы избежать таких коллизий, на наш взгляд, необходимо привести ст. 26 Закона о государственной регистрации в соответствие с ГК РФ.
В п. 6 приложения «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59) разъяснено, что положения ГК РФ не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Регистрация обременения вещных прав арендодателя производится на основании ст. 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества. Регистрация права аренды не является самостоятельной госрегистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в ЕГРП о произведенной госрегистрации договора аренды недвижимого имущества.
Данное разъяснение дано на основании следующего спора, рассмотренного арбитражным судом.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы.
Из представленных суду документов следовало, что между сторонами был заключен договор аренды здания производственного назначения на срок менее года. Здание было передано арендодателем арендатору с соблюдением требований, установленных в п. 1 ст. 655 ГК РФ. В дальнейшем арендатор отказался выполнять предусмотренные договором обязанности по содержанию арендованного имущества и уплатить арендную плату в размере, установленном договором. При этом арендатор сослался на то, что ст. 26 Закона о государственной регистрации предусматривает обязательную госрегистрацию права аренды недвижимого имущества и аренды как обременения независимо от того, подлежал госрегистрации сам договор аренды этого имущества или нет. Так как в данном случае право аренды здания не было зарегистрировано, это право не возникло у арендатора. Поскольку у арендатора не возникло права владеть и пользоваться зданием, то у него не возникли и предусмотренные договором обязанности по содержанию здания и по оплате арендной платы в соответствующем размере.
Арбитражный суд первой инстанции, рассматривая данный спор, исходил из следующего.
Требования ст. 26 Закона о государственной регистрации подлежат применению с учетом и на основании положений ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 4 Закона о государственной регистрации, регистрации подлежат право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ. Положения ГК РФ предусмат
ривают госрегистрацию договоров аренды недвижимого имущества (ст. 609). Однако для договоров аренды зданий и сооружений на срок менее одного года такой госрегистрации не требуется (ст. 651). Вместе с тем ГК РФ не предусматривает госрегистрации ни права аренды, ни аренды как обременения.
Таким образом, исходя из смысла положений ГК РФ регистрация возникающих из договора аренды здания прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на это здание, осуществляется на основании ст. 26 Закона
о государственной регистрации только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП) о произведенной госрегистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество (п. 3 ст. 26 вышеуказанного Закона).
Поскольку договор аренды здания был заключен сторонами на срок менее одного года и не подлежал госрегистрации, то, следовательно, не подлежало регистрации в ЕГРП и обременение в виде прав арендатора, возникающих на основании данного договора.
Арбитражный суд признал, что ответчик имеет права арендатора, вытекающие из договора аренды, и несет предусмотренные договором и корреспондирующие этим правам обязанности по уплате арендной платы и содержанию здания. На этом основании суд удовлетворил исковые требования арендодателя.
Таким образом, аренда не создает для арендатора вещного права, а является обременением. Поэтому регистрация аренды представляет собой лишь внесение в ЕГРП соответствующей записи (Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 18 февраля 1998 г. № 219). То есть при регистрации договора аренды не производится отдельного регистрационного действия.
Регистрация права аренды производится только при одновременной регистрации самого договора аренды. В случаях, когда договор аренды заключается на срок более года, право аренды у арендатора возникает автоматически, поскольку краткосрочный договор вступает в силу с момента его подписания, а не с момента госрегистрации. Следовательно, с момента подписания краткосрочного договора аренды возникают все права и обязанности сторон, в том числе и обязанность по уплате арендных платежей.
Во избежание коллизий целесообразно привести ст. 26 Закона о государственной регистрации в соответствие с нормами ГК РФ.

Помимо этого, регистрируя договор аренды, необходимо учитывать также положение, которое установлено п. 2 ст. 13 Закона о государственной регистрации. В соответствии с ним регистрация договора аренды производится только при наличии регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП. Иными словами, необходимо сначала зарегистрировать право собственности (или иное вещное право) арендодателя и только после этого регистрировать договор аренды.
Кроме того, при заключении договора аренды стороны пользуются правовыми средствами защиты, предусмотренными п. 3 ст. 165 ГК РФ. В соответствии с данной нормой в случаях, когда сделка, требующая госрегистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. После этого основанием регистрации договора будет решение суда.
Однако анализ статей Закона о государственной регистрации не предусматривает возможность регистрации договора аренды на основании решения суда, как это сделано в отношении регистрации перехода права собственности в п. 1 ст. 16 Закона. Следовательно, целесообразным будет приведение норм Закона о государственной регистрации в соответствие с ГК РФ и по этому вопросу.
МНС России в Письме от 18 февраля 2004 г. № 22-2-14/272 «О порядке применения упрощенной системы налогообложения» отметило, что если договор аренды недвижимости должен быть зарегистрирован, но это не сделано, то учесть расходы на аренду при упрощенной системе налогообложения нельзя. Поэтому лучше заключать договоры сроком на 11 месяцев, а затем продлевать. В этом случае гражданское законодательство не требует их государственной регистрации. Чтобы каждый раз не продлевать договор путем дополнительного соглашения, можно сразу оговорить, что договор автоматически пролонгируется на тот же срок, если стороны не возражают против этого.
Не избежать регистрации и если договор заключен ровно на один год, например с 1 января 2007 г. по 31 декабря 2007 г. Любые последующие изменения в зарегистрированный договор также должны регистрироваться.
Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 1 июня 2000 года № 53 указал, что договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, также не подлежит государственной регистрации.
Не потребуется регистрация и если срок аренды вообще не определен (пункты 10, 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59). По этому вопросу есть и арбитражная практика (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29 апреля 2004 г. № А78-3566/03-С2- 24/256-Ф02-1318/04-С1).

Рассматривая положения ГК РФ о государственной регистрации договоров аренды, следует отметить постановление Президиума ВАС РФ от 28 января 2003 года № 7291/02 по делу ОАО «Алатырский завод низкотемпературных холодильников», касающееся обязательной государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок более одного года.
Открытое акционерное общество «Алатырский завод низкотемпературных холодильников» (далее - акционерное общество) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью «АЗНХ - АВТО» о признании недействительными: договора долгосрочной аренды производственных помещений с правом первоочередного выкупа от 27 июля 1998 года, договора долгосрочной аренды транспортных средств с правом первоочередного выкупа от 27 июля 1998 года и договора долгосрочной аренды оборудования с правом первоочередного выкупа от 27 июля 1998 года и возврате полученного по указанным договорам имущества.
Исковые требования были мотивированы тем, что на основании названных договоров был передан в аренду имущественный комплекс транспортного цеха акционерного общества, включающий в себя производственные помещения, оборудование и транспортные средства, оспариваемые договоры аренды не были зарегистрированы в установленном порядке, договоры заключены генеральным директором акционерного общества с нарушением порядка заключения сделок, поскольку в их совершении имеется заинтересованность.
Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя исковые требования, обоснованно признали, что все три договора аренды являются взаимосвязанными сделками, направленными на передачу в аренду имущественного комплекса транспортного цеха акционерного общества на срок более года, поэтому в соответствии со статьей 609 ГК РФ и подлежали обязательной государственной регистрации.
Кроме того, в силу статей 6 и 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до заключения договоров аренды имущественного комплекса транспортного цеха акционерное общество как арендодатель обязано было зарегистрировать свое право собственности на это имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр).
При таких обстоятельствах суды двух инстанций правомерно на основании статьи 168 ГК РФ признали сделки аренды ничтожными сделками и применили последствия их недействительности. Также обоснованно в соответст
вии с частью 1 статьи 181 ГК РФ суды пришли к выводу, что 10-летний срок применения последствий недействительности ничтожной сделки не истек.
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановлением от 24 июня 2002 года решение и постановление апелляционной инстанции по данному делу отменил, в удовлетворении исковых требований отказал.
Суд кассационной инстанции, отменяя решение суда и постановление апелляционной инстанции, расценил упомянутые договоры аренды имущества, входящего в состав имущественного комплекса транспортного цеха, как самостоятельные сделки, не приведя каких-либо мотивов, опровергающих обоснованные выводы судов первой и апелляционной инстанций о взаимосвязанности этих сделок.
Ошибочным является также довод суда кассационной инстанции о том, что к договору аренды спорного объекта недвижимости не применимы последствия недействительности ничтожной сделки, поскольку он считается незаключенным как не прошедший государственную регистрацию.
В связи с вышеизложенным Президиум ВАС РФ отменил постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24 июня 2002 года, а решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения. Подтверждают точку зрения судей и чиновники (письмо Минфина России от 13 декабря 2005 г. № 03-03-04/1/424).
В постановлении Президиума ВАС РФ от 14 января 2003 года № 9523/02, напротив, рассмотрена ситуация, когда договор аренды был заключен на срок менее одного года. Суть дела состоит в следующем.
«Московское производственное объединение «Смена» (далее - объединение) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к негосударственному образовательному учреждению «Средняя общеобразовательная школа «Венда» (далее - школа «Венда») (с учетом уточнения истцом предмета иска) о признании договора аренды от 17 сентября 2001 года № 37 незаключенным и возложении на школу «Венда» обязанности освободить 8 капитальных строений площадью 1225,8 кв. метра (базу отдыха).
Решением от 11 июля 2002 года в иске было отказано. Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 17 сентября 2002 года решение отменил, иск удовлетворил.
Как следует из материалов дела, объединение и школа «Венда» подписали договор от 17 сентября 2001 года № 37 на аренду базы отдыха с правом выкупа. В пункте 11.1 договора стороны определили срок его действия с 17 сентября 2001 года до 16 сентября 2002 года. В подписанном сторонами приложении от 20 сентября 2001 года № 1 к договору содержится подробная характеристика арендуемых помещений. В соответствии со статьей 655 ГК РФ объ
единение по акту сдачи-приемки от 20 сентября 2001 года передало школе «Венда» указанные в договоре здания.
Суд первой инстанции, отказывая в иске, сослался на достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям договора аренды и отсутствие необходимости государственной регистрации договора, заключенного на срок менее одного года. Суд сделал вывод о том, что срок действия договора определен сторонами по 15 сентября 2002 года включительно. Это дало ему возможность считать договор заключенным на срок менее года.
Указанный в договоре срок аренды (с 17 сентября 2001 года до 16 сентября 2002 года) действует по 15 сентября 2002 года включительно. При этом суд исходил из того, что предлог «до» используется здесь стороной в значении «не включая дату, следующую после этого предлога». Данный вывод суда подтвержден материалами дела (объединение направило в адрес школы «Венда» письмо от 22 апреля 2002 года № 09-01-01/93, в котором прямо указало, что договор аренды заключен на срок менее одного года. В свою очередь, школа «Венда» при заключении этого договора считала срок его действия таким же). Поэтому ни одна из сторон не обращалась в соответствующий орган за государственной регистрацией договора.
Кроме того, школа «Венда» во исполнение условий договора перечислила объединению сумму выкупа (1150000 рублей) платежными поручениями от 03 апреля 2002 года № 57, от 05 апреля 2002 года № 59, от 08 апреля 2002 года № 60. Указанная сумма была возвращена объединением, но школа перечислила сумму на депозитный счет нотариальной конторы (платежное поручение от 20 августа 2002 года № 151).
Учитывая изложенное Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил отменить постановление Федерального арбитражного суда Московского округа, а решение Арбитражного суда Московской области от 11 июля 2002 года оставить в силе.
Требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются на договор субаренды.
Пример
Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору о взыскании в соответствии с договором субаренды неустойки за просрочку внесения арендной платы.
Суд первой инстанции признал подписанный сторонами договор субаренды незаключенным из-за отсутствия его государственной регистрации, в связи с чем в иске о взыскании неустойки, предусмотренной этим договором, отказал. Обжалуя решение суда в апелляционной инстанции, истец сослался на то, что договор субаренды является производным от договора аренды, не об
ладает самостоятельностью, заключается на срок, не превышающий срок договора аренды, дополнительно не обременяет вещные права собственника имущества, а поэтому не подлежит государственной регистрации.
Суд апелляционной инстанции рассмотрел доводы заявителя и признал их необоснованными, указав, что в соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В ГК РФ и Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.
Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что подписанный сторонами договор субаренды нежилого помещения в силу пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и мог считаться заключенным с момента такой регистрации, правомерен. Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции оставил решение суда без изменения.

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В отношении некоторых договоров для признания их заключенными законодатель установил наличие обязательной государственной регистрации.

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на не определенный срок, не подлежит государственной регистрации. В соответствии с п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2011 № 59 договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации. При отсутствии государственной регистрации такой договор считается незаключенным (Определение ВАС РФ от 28.04.2012 по делу № А19-10179/2011).

Если договор аренды здания или сооружения сроком на один год и более не прошел государственную регистрацию, а впоследствии стороны дополнительным соглашением внесли изменения в срок договора, установив его менее года, договор считается заключенным на срок, указанный в дополнительном соглашении (Постановление ФАС Уральского округа от 25.10.2010 по делу № А50-6727/2010).

Договор аренды здания или сооружения, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59).

Отметим, что договор субаренды недвижимого имущества, заключенный сроком на год и более, также подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее совершения (Постановление ФАС Московского округа от 04.05.2006 по делу № А40-32736/2005). При признании договора аренды незаключенным договор субаренды является недействительным (Определение ВАС РФ от 19.11.2007 по делу № А60-34498/2006).

Постановлением ФАС Центрального округа от 28.04.2008 по делу № А14-6148/2006 договор аренды был признан незаключенным, а договор субаренды этого же имущества - ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ. В аналогичном деле ВАС РФ признал договор субаренды незаключенным (Определение ВАС РФ от 19.11.2007 по делу № А60-34498/2006).

По иному законодатель подходить к регулированию вопроса государственной регистрации договоров аренды, заключаемых с «01» марта 2013 года. Сразу оговоримся, что приводимые положения обратной силы не имеют, то есть на отношения аренды, возникшие до «01» марта 2013 года не распространяют своего действия.

С «01» марта 2013 года вступает в действие Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 302-ФЗ), который кроме прочего содержит положения, отменяющие с «01» марта 2013 года государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом.

В соответствии с п. 6 ст. 1 указанного закона ГК РФ дополняется новой статьей 8.1 «Государственная регистрация прав на имущество». Указанная норма устанавливает, что права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации, при этом в случаях, установленных законом, такие сделки должны быть удостоверены нотариусом. При этом после «01» марта 2013 г. договоры аренды недвижимого имущества (ст. 609 ГК РФ), договоры аренды зданий, сооружений (ст. 651 ГК РФ), предприятий (ст. 658 ГК РФ), заключенные на срок не менее года, государственной регистрации не подлежат, следовательно, по отсутствию указанного факта не могут быть признаны в суде незаключенными. Таким образом, законодатель реализовал принцип, согласно которому объектом регистрации выступает право на недвижимое имущество, его ограничение и обременение имущества, а не сделка с ним.

В соответствии с п. 5 ст. 2 Закона № 302-ФЗ положения указанного закона применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. То есть договоры аренды недвижимого имущества заключенные на срок более года при отсутствии государственной регистрации, как и прежде, будут признаваться незаключенными.

Внесенные Законом № 302-ФЗ изменения порождают ряд вопросов, которые пока что не нашли своего разрешения. Так, законодатель не определил судьбу зарегистрированных до «01» марта 2013 года договоров аренды в части вопроса аннулирования государственной регистрации при досрочном расторжении договора или его своевременного прекращения.

Возникнут трудности проверки наличия аренды в отношении объектов, что породит проблемы многократного обременения арендой одного и того же объекта недвижимого имущества. Регистрация арендных отношений нужна для «вещного эффекта» - для отношений с третьими лицами: покупатель, второй арендатор, против которого действует преимущественное право предшествующего арендатора на заключение договора аренды.

С принятием Закона № 302-ФЗ аренда утратила атрибуты вещного права, например, такие как право следования и защита против нарушений со стороны третьих лиц.

В Письме от 22.01.2013 № 3.3-6/94 Председатель Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству П. В. Крашенинников подчеркнул, что требование об обязательной регистрации сделок с недвижимым имуществом с «01» марта 2013 года не применяется, однако обременения недвижимого имущества по-прежнему будут подлежать государственной регистрации.

Позже, на прошедшей 24-25 января 2013 года конференции «Гражданское право России: итоги года» П. В. Крашенинников рассказал, что чиновники не воспринимают аренду как обременение, которое в соответствии с ГК может регистрироваться.

Однако в Письме указано, что в связи с отменой регистрации договора аренды должна будет регистрироваться аренда (право аренды) как обременение на основании договора аренды недвижимого имущества.

Стоит учитывать, что указанное письмо не является нормативно-правовым актом, обязательному применению не подлежит. Но с учетом органа, направившего указанное письмо, можно предположить, что в ближайшее время могут быть предприняты действия по устранению указанной проблемы на законодательном уровне.

Отметим также, что 21.02.2013 Государственная Дума РФ одобрила во втором и третьем чтениях закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации». Его разработчики предлагают сохранить в неизменном виде действующие правила государственной регистрации договоров аренды недвижимости (зданий, сооружений, земельных участков, лесных участков, предприятий и др.).

Если принятый Госдумой Закон будет одобрен Советом Федерации, подписан Президентом и опубликован до «01» марта 2013 г., то с указанной даты не будет необходимости регистрировать лишь договоры продажи предприятий, продажи жилых домов и квартир (их частей), дарения недвижимости, а также договоры, предусматривающие отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты.

М.А. Климова

В соответствии с п. 3 ст. 433, ст. 609 и 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества (здания, отдельных помещений в нем, сооружения), заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно абзацу второму п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. Вследствие этого договор аренды помещений, заключенный не менее чем на один год, также подлежит государственной регистрации (см. информационные письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53, от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”").

В аналогичном порядке регистрируются изменения, вносимые в такой договор, а также прекращение и расторжение договора.

Процедура регистрации договора аренды довольно длительная, и многое зависит от арендодателя, на которого арендатор не всегда может оказать влияние.

При оформлении операций по договору аренды бухгалтеру следует обратить особое внимание на момент заключения договора: это не дата его подписания и не день передачи объекта, а именно дата государственной регистрации этого документа. Фактически это означает, что до вступления договора в силу расходы арендатора на арендную плату, коммунальные платежи, содержание и эксплуатацию, страхование, охрану, ремонт объекта аренды и т.д. не обоснованы.

Согласно п. 1 ст. 252 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) налогоплательщик может уменьшить полученные доходы на сумму документально подтвержденных затрат, под которыми понимаются расходы, подтвержденные в том числе документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации. Установленный п. 2 ст. 9 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" порядок оформления первичных учетных документов предусматривает указание на содержание хозяйственной операции, определяемой условиями заключенных между сторонами договоров. Таким образом, расходы по не заключенным в установленном порядке договорам не могут быть учтены в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль как не соответствующие условиям, установленным п. 1 ст. 252 НК РФ.

Арендные платежи, внесенные на основании договора аренды недвижимости на срок не менее одного года, подлежат включению в состав прочих расходов в соответствии с подпунктом 10 п. 1 ст. 264 НК РФ при условии их обоснованности и подтверждения соответствующими первичными документами только после государственной регистрации договора аренды.

До этой даты арендные платежи должны учитываться в качестве расходов будущих периодов на счете 97 "Расходы будущих периодов" и в налоговом учете в этот период не должны отражаться.

Неоправданным будет и вычет НДС по всем операциям, связанным с договором аренды, не прошедшим государственную регистрацию.

То же касается требований, предъявляемых к регистрации дополнительных соглашений к таким договорам (см. письма Минфина России от 30.12.2005 N 03-03-04/1/471, от 05.08.2005 N 03-03-04/4/34).

Если договор аренды прошел государственную регистрацию, то расходы организации на оплату аренды учитываются с момента его регистрации. В то же время если в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ условия договора распространены на период с момента передачи объекта аренды потенциальному арендатору (стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора), то арендные платежи по уже зарегистрированному договору принимаются в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль за прошедший период с момента получения объекта в пользование по акту приемки-передачи (письмо Минфина России от 01.11.2005 N 03-03-04/1/325).

Ввиду таких осложнений в оформлении договоров некоторые организации стремятся избежать государственной регистрации договора аренды недвижимости.

***

Как было указано выше, регистрации подлежит договор аренды, заключенный не менее чем на год. Если он подписан на срок, превышающий год, сомнений нет - государственная регистрация обязательна. Это же касается договоров, заключенных ровно на год. Договор аренды считается заключенным на срок не менее года, если он заключен на срок с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года. Аналогично считается, что на год заключен договор, который действует, например, с 15 мая 2006 года по 14 мая 2007 года и т.д. (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Такие договоры аренды подлежат государственной регистрации.

Договор на срок меньше года в силу ст. 433 и 651 ГК РФ регистрировать не надо, и он вступает в силу с момента подписания, если самим договором не предусмотрено иное. При этом субъекты Российской Федерации не могут устанавливать свои правила регистрации, отличные от установленных ГК РФ (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Как определил ВАС РФ, если договор, заключенный на срок менее года, продлевается на такой же срок после окончания первоначального срока аренды, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который тоже не подлежит государственной регистрации (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Пример

Договор аренды здания заключен сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора по окончании срока аренды договор автоматически считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора.

Фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начинает действовать новый договор аренды, условия которого идентичны условиям окончившегося договора. Новый договор при продлении аренды не подлежит государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) менее одного года.

В целях налогообложения арендные платежи по такому договору признаются в соответствии с подпунктом 10 п. 1 ст. 264 НК РФ в составе прочих расходов и уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль без регистрации договора (см. письмо УМНС России по г. Москве от 18.04.2003 N 11-14/21323).

Если по окончании срока действия первоначальный договор будет продлен на срок более года, новое соглашение регистрации подлежит.

***

Другой вариант - заключение договора аренды на неопределенный срок. Независимо от фактического периода действия такой договор регистрировать не надо. Ведь при его заключении срок не был оговорен, и нельзя утверждать, что он составляет не менее одного года.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, если договор аренды недвижимости заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Таким образом, договор аренды может быть расторгнут в любой момент по желанию одной из сторон.

В таком договоре срок действия обычно вообще не указывается, в том числе не делается оговорка о том, что договор заключен на неопределенный срок.

Статья 610 ГК РФ не относит срок аренды к существенным условиям договора в силу закона и допускает заключение договора без определения срока его действия.

В п. 11 письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 разъяснено, что договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.

Следовательно, расходы организации по договору аренды объекта недвижимости, заключенному на неопределенный срок в установленном законодательством порядке, могут быть учтены для целей налогообложения прибыли без государственной регистрации (см. письма УФНС России по г. Москве от 29.06.2005 N 20-12/46413, от 22.03.2006 N 20-12/22181).

НДС с сумм арендной платы может приниматься арендатором к вычету в общеустановленном порядке и без отсрочек.

***

К договорам аренды недвижимости, заключенным на неопределенный срок, приравнены договоры, заключенные до наступления какого-либо не предопределенного по времени (по календарной дате) события (п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Такие договоры также не требуют государственной регистрации.

Пример

В договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости.

В данной ситуации срок договора аренды сторонами не определен. Условие о действии договора аренды до начала реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение, не может квалифицироваться как условие о сроке.

В силу ст. 190 ГК РФ срок может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.

Таким образом, можно сделать вывод, что договор аренды заключен на неопределенный срок, поэтому арендодатель может на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора за три месяца.

Договор аренды не подлежит государственной регистрации, если даже он фактически будет действовать значительно более одного года.

Если первоначально договор аренды недвижимости был заключен на непродолжительный срок и не требовал государственной регистрации, а затем возобновлен уже на неопределенный срок, то и в этом случае он регистрации не подлежит, хотя по совокупности оба договора будут действовать более одного года (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

***

Часто будущий объект аренды еще не достроен, не сдан государственной комиссии и права собственности на него у арендодателя отсутствуют. В этом случае заключить договор аренды невозможно ввиду отсутствия самого объекта.

Тем не менее на практике площади в строящихся офисных и торговых комплексах сдаются в аренду еще на стадии строительства.

Арендатор начинает вносить платежи за соответствующую площадь задолго до того, как он сможет занять ее и использовать в своей производственно-хозяйственной деятельности.

Практика сдачи в аренду площадей в строящихся зданиях показывает, что оптимальным в этой ситуации станет приобретение будущим арендатором у будущего арендодателя опциона на право заключения договора аренды. Во многих регионах эта практика сложилась по инициативе местных властей, которые продают на торгах опционы на аренду муниципальной недвижимости.

Например, согласно п. 5.1 Положения о порядке учета и оформления прав на объекты нежилого фонда (здания, сооружения, нежилые помещения) в г. Москве, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 13.08.1996 N 689, передача нежилого помещения в аренду реализуется, как правило, на основании результатов аукциона или конкурса любому юридическому или физическому лицу.

Вариант договора купли-продажи опциона на право аренды нежилого коммерческого помещения приведен в приложении к распоряжению Мэра Москвы от 21.10.1998 N 1072-РМ.

Опцион гарантирует арендатору заключение впоследствии договора аренды на заранее фиксированных условиях.

Минфин России трактует опцион на аренду как инструмент срочной сделки и со ссылкой на подпункт 12 п. 2 ст. 149 НК РФ полагает, что операции по реализации опциона на право заключения в будущем договора аренды с фиксированной арендной платой НДС не облагаются (письмо Минфина России от 29.12.2005 N 03-04-11/336).

Однако если рассматривать опцион как инструмент срочной сделки и для целей налогообложения прибыли, что ст. 301 НК РФ позволяет сделать, то суммы денежных средств по такой сделке, подлежащие уплате арендодателю, скорее всего, списать на уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль не удастся (ст. 303, п. 3 ст. 304 НК РФ).

Отказываясь от трактовки опциона как инструмента срочной сделки в пользу квалификации соглашения в качестве сделки на поставку предмета договора с отсрочкой исполнения, налогоплательщик уплачивает с периодических платежей (или с разового платежа) по опциону НДС, зато получает право списать эти суммы в расходы в течение срока действия договора аренды.

Это объясняется тем, что вышеуказанные затраты считаются в данном случае понесенными в целях заключения договора аренды нежилого помещения, предназначенного для использования в деятельности организации, направленной на извлечение дохода, а значит, будут экономически оправданными расходами текущего характера, учитываемыми при определении налогооблагаемой прибыли организации согласно ст. 264 НК РФ равномерно в течение всего срока действия договора аренды при условии документального подтверждения факта их осуществления.

Именно так УМНС России по г. Москве рассматривает в письмах от 22.01.2003 N 26-12/4751 и от 16.12.2003 N 26-12/70411 такие платежи в отношении опционов на аренду муниципальной недвижимости.

Минфин России высказывал в отношении опционов на аренду иную точку зрения: законодательством Российской Федерации не предусмотрена плата за приобретение права на заключение договора аренды. Следовательно, расходы, связанные с оплатой права на заключение долгосрочного договора аренды объекта недвижимости (здания), не являются экономически оправданными и не могут уменьшать доходы налогоплательщика при исчислении налога на прибыль (письмо Минфина России от 12.04.2004 N 04-02-05/2/13). Однако в настоящее время позиция Минфина России прямо противоположна (см. письмо от 07.04.2006 N 03-03-02/80): если за дополнительную плату потенциальный арендатор приобретает право на вступление в отношения по аренде, выражающееся в появлении у владельца помещения обязанности вступить в отношения аренды после получения взносов, то в целях налогообложения прибыли перечисление денежных средств на вышеуказанных условиях должно рассматриваться как плата за приобретение права, используемого для ведения деятельности, направленной на получение дохода. В этом случае при выполнении всех остальных необходимых условий признания расходов в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль отсутствуют основания для отказа от учета таких расходов при формировании налоговой базы.