Не помешает осмотрительность при сделках с ЗУ! Мошенничество с земельными участками. Кадастровое мошенничество: как землевладельцу обезопасить свою собственность Схемы мошенничество с земельным участком

В последние пару лет махинации с землей в России приобрели небывалый размах. Едва ли не каждый день СМИ сообщают об аресте очередного чиновника, нагревшего руки на государственных гектарах. По местам задержаний впору изучать географию страны, да и масштабы воровства впечатляют. Как показывает судебная практика, одному муниципальному служащему среднего ранга по силам украсть и распродать участок размером с небольшую деревеньку. Если же за дело берется группа высокопоставленных лиц, с молотка может незаконно уйти целый провинциальный город. О том, какие земельные аферы проворачивают власть имущие на местах, рассказывает адвокат Олег Сухов.

Опытные казнокрады знают: земельный фонд в России - такое же золотое дно, как и госзакупки.

При правильном подходе самый захудалый гектар можно превратить в несколько миллионов рублей. Не говоря уже о лакомых кусках вроде участка в центре города или опушки в сосновом бору. Когда на балансе местной администрации таких наделов - тысячи, у нечистых на руку чиновников срабатывает рефлекс: бери, сколько унесешь. В этом плане регионы выделяются разве что размером ущерба от преступлений.

Сами способы мошенничества не меняются с девяностых.

Классика жанра - незаконное предоставление земли за взятку.

Сценарий за 20 с лишним лет отработан до мелочей. К главе города (района, поселка, профильного комитета - нужное подчеркнуть) обращается некий бизнесмен, которому срочно требуется участок под стройку. Желательно без формальностей и недорого. Чиновник соглашается помочь за вознаграждение. Обычно это 20-30% от кадастровой стоимости надела, хотя иногда к сумме плюсуют надбавку за сложность и риск. Получив аванс, госслужащий выделяет предпринимателю землю в обход процедуры торгов, а соответственно, и закона.

В одном из муниципалитетов Курганской области эту схему поставили на поток. В течение 5 лет чиновники Кетовского района буквально штамповали незаконные постановления в интересах коммерсантов. Много не просили - средняя взятка за объект недвижимости составляла 100 тыс. рублей. Зато брали количеством. По результатам расследования пятерых участников группы обвинили в совершении 69 преступлений, а материалы уголовного дела заняли 63 тома. В ближайшее время их рассмотрит суд.

В Хабаровске на похожей схеме недавно попался целый министр имущественных отношений. Вместе с коллегами и знакомым риелтором чиновник решил поиграть в плохого Робина Гуда: отобрать у 30 многодетных семей бесплатную землю и отдать ее местному бизнесмену под коттеджную застройку. Всего планировалось похитить 3 га рыночной стоимостью 40 млн рублей. Сколько рассчитывал получить от этого организатор махинации - неизвестно, но суд решил за него: 7,5 лет колонии общего режима и штраф в 1 миллион. Соучастникам назначили от 1 года до 5,5 лет.

Другая распространенная практика - выдача земли по заниженной цене.

Как правило, - объясняет адвокат Олег Сухов, в этом случае чиновники отдают привлекательные участки за копейки «своим» людям: родственникам, знакомым, коллегам. Новые хозяева дробят наделы на небольшие куски и реализуют по рыночной стоимости. Прибыль от таких сделок порой достигает тысячи процентов. Примеров множество.

В Калининградской области госслужащие распродали собственным мамам, папам и тещам 116 участков площадью 14 га за символические 33 999 руб. Потом эту же землю перепродали населению под дачи, но уже по 200-250 тысяч за надел.

Свердловские управленцы сначала создали дачное партнерство, затем сами себе за бесценок передали 530 га и безо всяких скидок реализовали недвижимость садоводам. Ущерб потянул на 77 млн рублей, а жулики получили от 3 до 5 лет колонии.

Хрестоматийная история произошла во Владимирской области . Местные чиновники выделили приближенной фирме сельхозугодья вокруг деревни Красная Роща. Как водится, продешевили: 293 га достались бизнесменам за 376 тысяч, или по 127 рублей за сотку. Причем в состав участка вошли не только поля, но и подъездная дорога, детская и спортплощадки, 40 гектаров леса и берег реки. После оформления предприниматели разбили надел на части и предложили местным жителям выкупить нужную территорию по 40 000 руб. за сотку. Наценка - более 30 000%. У граждан ушло 4 года, чтобы через суд признать приватизацию незаконной и вернуть землю в госсобственность, - объясняет адвокат Олег Сухов.

Нередко мошенники во власти пытаются завладеть нужным участком при помощи фальшивых документов.

В свое время дагестанским чиновникам удалось присвоить 1000 га стоимостью 1 млрд рублей, подделав постановления главы района, кадастровые паспорта и межевые дела на 34 участка.

В Подмосковье госслужащие нажились на ту же сумму, украв всего 300 гектаров. Преступники фабриковали свидетельства о собственности на землю образца 1992 года на подставных лиц. Затем по дачной амнистии оформляли подлинные бумаги и продавали наделы населению.

Прошлым летом пошел под суд сельский глава из Крыма . За год мужчина изготовил 113 подложных решений о передаче участков на берегу моря близким родственникам и знакомым. Ущерб от махинации оценили в 90 млн рублей.

Наконец, наши госслужащие очень любят незаконно менять категорию участков

.

Так, в Краснодарском крае бывший глава района перевел 10 000 кв. м из промышленной зоны в «земли населенных пунктов» и передал приятелю за 60 тыс. рублей. Спустя короткое время территорию разделили, и часть реализовали за 12 миллионов. Преступление потянуло на 3 года лишения свободы.

Особо предприимчивые чиновники ухитряются пустить с молотка не только муниципальное, но и федеральное имущество.

К примеру, госдеятели из Омска в прошлом году продали 4 тыс. «квадратов» лесного фонда под жилищное строительство. Тот факт, что территория находилась в собственности РФ и не могла использоваться для возведения домов, злоумышленников не смутил. От вырубки участок спасло вмешательство прокуратуры.

В Ростовской области глава сельского поселения одним росчерком пера превратил 207 га заповедника «Донской» в земли населенных пунктов, чтобы позднее сбыть участки девелоперам и дачникам.

Подобные махинации наносят ущерб не только бюджету и окружающей среде. Чаще всего проигравшими оказываются обычные граждане, которые, ни о чем не подозревая, покупают краденые сотки, вкладывают миллионы в стройку и в конечном счете теряют недвижимость. Ведь какую бы сложную схему не использовали аферисты, финал у таких историй всегда один. Спустя год или 10 лет в ходе очередной проверки обман вскрывается, и прокуратура идет в суд. Дальше - арест спорных наделов, признание договоров купли-продажи недействительными, и возврат земли настоящему владельцу, то есть государству, - констатирует адвокат Олег Сухов. Дома остаются стоять на чужой территории, а хозяева получают предписание снести теперь уже самовольные постройки. Причем за собственные деньги.

Так, в Пермском крае больше сотни семей стали жертвой мошенников из администрации . Люди приобрели участки и построили жилье, но в прошлом году выяснилось, что землю им продали незаконно. Бывший глава поселка вывел ее из оборота при помощи поддельных выписок из похозяйственных книг. Чиновник ушел в бега, а нарушителей поставили перед выбором: снести дома или повторно выкупить наделы по рыночной цене. Ситуация не разрешилась до сих пор.

Схожий скандал произошел в Калининградской области . Гражданам выдали землю под ИЖС в охранной зоне газопровода, а потом по решению суда признали их дома самостроем. В декабре 2016-го жители получили извещения от судебных приставов с требованием ликвидировать строения. Доведенные до отчаянья, люди обратились за помощью к врио губернатора, но пока не получили ответа.

Московская область не стала исключением. Ярославское направление, Раменский район, Видное и многие другие отличились сотнями дел в городских судах, жертвами которых стали добросовестные приобретатели земли, добросовестность которых не спасла от изъятия их участков.

Статью разместила компания « »

#Юридический справочник #Инвестиции в недвижимость

Дело № 1-113/2014

ПРИГОВОР

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Пушкинский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Петрова В.В., с участием государственного обвинителя – ст.помощника Пушкинского горпрокурора Щелконогова А.Н., подсудимого Макарова А.Г., защитника-адвоката Маркина Г.Ю., представившего удостоверение № № и ордер № №, представителя потерпевшего и гражданского истца... при секретарях Кускове С.Г., Маринычевой И.А., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы уголовного дела в отношении:

Макарова А.Г., обвиняемого в совершении преступления, предусмотренного ст. ч.3 УК РФ,

У с т а н о в и л:

Подсудимый Макаров А.Г. совершил мошенничество, то есть приобретение права на чужое имущество путем обмана, в крупном размере, а именно:

29 июля 2010 года Макаров А.Г. с целью приобретения права на земельный участок обратился в Администрацию Пушкинского муниципального района с заявкой на предоставление ему в аренду на 49 лет для ведения личного подсобного хозяйства земельного участка площадью 1200 кв. м, расположенного по адресу: , в районе АЗС. Его заявка была удовлетворена, и на основании постановления руководителя Администрации Пушкинского муниципального района от № с Макаровым А.Г. был заключен договор № № аренды земельного участка.

13 октября 2011 года в 10 часов 49 минут Макаров А.Г. умышленно, с целью приобретения права собственности на указанный земельный участок, используя положение п. 3 ч.3 ст. 12 Закона Московской области от 07.06.1996 г. «О регулировании земельных отношений в Московской области» о том, что до 01.01.2012 г. цена продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается лицам, являющимся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках, - в размере, равном десятикратному размеру земельного налога на единицу площади земельного участка на 01 января текущего календарного года, то есть по льготной цене вместо реальной рыночной стоимости, умышленно, путем обмана предоставил в Пушкинский отдел Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области заявление о регистрации права на объект недвижимости – хозяйственного строения, якобы находящегося на арендованном им земельном участке по вышеуказанному адресу, и декларацию, содержащую заведомо ложные сведения об объекте - одноэтажном нежилом строении площадью 18 кв.м.

На основании предоставленной Макаровым А.Г. декларации, которая ввела в заблуждение государственного регистратора Пушкинского отдела Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области..., за Макаровым А.Г. было зарегистрировано право собственности на вышеуказанный объект недвижимости – хозяйственное строение, и выдано свидетельство о государственной регистрации права от серии №.

В период с 18 апреля 2011 года до 10 апреля 2012 года Макаровым А.Г. указанный земельный участок по целевому назначению не использовался, не обрабатывался и не культивировался, хозяйственное строение не возводилось.

12 августа 2011 года в дневное время Макаров А.Г. во исполнение своего преступного замысла обратился в Администрацию Пушкинского муниципального района Московской области с заявкой о предоставлении вышеуказанного арендованного земельного участка в свою собственность, приложив к заявке свидетельство о праве собственности на якобы расположенное на этом земельном участке несуществующее хозяйственное строение и договор аренды земельного участка.

На основании постановления № руководителя Администрации Пушкинского муниципального района от о предоставлении Макарову А.Г. в собственность за плату земельного участка площадью 1200 кв.м с кадастровым номером № расположенного по адресу: , в районе АЗС /земли населенных пунктов/, между Макаровым А.Г. и МО «Пушкинский муниципальный район Московской области», от имени которого выступал комитет по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района в лице и.о. председателя комитета..., который был уверен в правомерности действий Макарова А.Г., был заключен договор № купли-продажи указанного земельного участка площадью 1200 кв. м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , в районе АЗС, по цене 7903 руб. 68 коп., то есть по льготной цене вместо рыночной стоимости 463 500 рублей.

На основании вышеуказанных постановления и договора купли-продажи государственным регистратором Пушкинского отдела Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области... было выдано свидетельство о праве собственности № от на земельный участок, расположенный по адресу: , в районе АЗС, с кадастровым номером №, общей площадью 1 200 кв. м.

Таким образом, Макаров А.Г., введя в заблуждение сотрудников Администрации Пушкинского муниципального района относительно нахождения на земельном участке, расположенном по адресу: , в районе АЗС /находящимся в границах муниципального образования - земли населенных пунктов/, общей площадью 1200 кв. м, кадастровый номер №, стоимостью 463 500 рублей, принадлежащего ему объекта недвижимости, мошенническим путем приобрел право собственности на указанный земельный участок по льготной стоимости, то есть в размере десятикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка на 01 января 2011 года, что составляет 7903 руб. 68 коп., причинив своими действиями Администрации Пушкинского муниципального района материальный ущерб в крупном размере на сумму 455 596 рублей 32 копейки.

В судебном заседании подсудимый Макаров А.Г. себя виновным не признал и показал, что в 2010 году он обратился в администрацию Пушкинского муниципального района по вопросу предоставления ему в аренду земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства площадью 1 200 кв. м по адресу: , в районе АЗС. Постановлением Администрации Пушкинского муниципального района испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером № был предоставлен ему в аренду сроком на 49 лет. После оформления прав аренды на земельный участок он поставил на нем деревянную бытовку на металлическом каркасе /у бытовки было два окна и дверь/ площадью 18 кв.м, фундамент не делал, поставил на поддоны. Бытовка была установлена с помощью техники, предоставленной... После установки бытовки узнал, что на участке находится газопровод, при этом при постановке земельного участка на кадастровый учет его в известность о наличии обременений и ограничений по использованию земли никто не ставил. Решил бытовку оформить в собственность, землю выкупить. Подал в регистрационную палату все необходимые документы, в декларации указал, что просит зарегистрировать хоз.блок, указав его размеры. Оформив право собственности на бытовку, обратился в Администрацию Пушкинского муниципального района по вопросу выкупа земельного участка, предоставил копию свидетельства о регистрации права собственности на хозяйственное строение, о выкупе участка по льготной цене не просил, стоимость определяла Администрация. Постановлением Администрации Пушкинского муниципального района от земельный участок был предоставлен ему в собственность, заключен договор купли-продажи земельного участка. Согласно договора цена земельного участка составила 7 903 руб. 68 коп. Поскольку по земельному участку проходят газовые трубы, электрокабель, он решил продать участок. Земельный участок и бытовку он продал... 10.04.2012г. за 990000 рублей, бытовку затем вывез на участок..., где она находится до настоящего времени, ... ее не забрал по каким-то не известным ему причинам.

Доказательствами, подтверждающими вину Макарова А.Г., являются:

Акт проверки соблюдения требований федерального земельного законодательства от 16.04.2013г., согласно которого на земельном участке с кадастровым номером № расположенном по адресу: , в районе АЗС, никаких зданий, строений, в том числе хозяйственных построек, нет; фото-таблица к акту проверки /том 1, л.д.13-15/.

Показания представителя потерпевшего..., которая показала, что работает в Администрации Пушкинского муниципального района в должности. Согласно имеющимся в администрации Пушкинского муниципального района документам между муниципальным образованием «Пушкинский муниципальный район Московской области», от имени которого выступал комитет по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района в лице и.о. председателя комитета... и Макаровым А.Г. был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1200 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , в районе АЗС. Цена земельного участка по договору составила 7903 рубля 68 копеек. Договор купли-продажи заключен на основании постановления Администрации Пушкинского муниципального района от № №, которое издано на основании заявления Макарова о выкупе земельного участка. Макаров представил в Администрацию свидетельство о регистрации права собственности от на хоз.строение площадью 18 кв.м, расположенное на земельном участке по вышеуказанному адресу. В постановлении указано, что испрашиваемый земельный участок Макарову предоставляется по цене в размере, равном десятикратному размеру ставки земельного налога за единицу площади земельного участка на 1 января текущего календарного года. Согласно данным кадастрового паспорта земельного участка, предоставленного в собственность Макарову, кадастровая стоимость земельного участка на 31.01.2011 г. составляла 790368 руб. Земельный участок Макаровым выкуплен на основании ст. РФ, поскольку им зарегистрировано право собственности на хозстроение, расположенное на земельном участке. Выкупленный земельный участок Макаровым до заключения договора купли-продажи использовался на основании договора аренды от Земельный участок Макарову был продан по цене ниже рыночной, поскольку им представлены документы, свидетельствующие о наличии на земельном участке хозстроения. При рассмотрении вопроса о предоставлении земельных участков гражданам в собственность за плату при строениях, зданиях, сооружениях, Администрация не проверяет наличие таковых на испрашиваемом земельном участке, а проводит только правовую проверку представленных документов для принятия решения. Макаров ввел в заблуждение Администрацию и путем обмана получил указанный участок в собственность. Для того, чтобы выкупить участок по льготной цене, Макаров поставил на арендуемом участке временный хоз.блок и зарегистрировал его как объект недвижимого имущества, в то время как этот хоз.блок таковым не являлся.

Свидетель..., главный специалист комитета по управлению имуществом Администрации Пушкинского муницпального района, дала показания, аналогичные показаниям потерпевшей..., пояснив, что если бы Макаров А.Г. не предоставил документы, свидетельствующие о наличии на арендуемом им земельном участке хоз.строения, то он выкупал бы земельный участок по рыночной стоимости.

Показания свидетеля..., который показал, что у него есть одноклассник Макаров А.Г., с которым он до настоящего времени поддерживает дружеские отношения. В 2011 году Макаров получил в аренду на 49 лет земельный участок по адресу: , в районе АЗС. После этого летом 2011 года они вместе с Макаровым А.Г. установили на указанном участке деревянную бытовку на металлическом каркасе площадью 18 кв. м., он предоставил Макарову погрузочно-разгрузочную технику, то есть кран. Через некоторое время Макаров оформил право собственности на данный участок и бытовку и начал заниматься благоустройством участка. Однако земельными работами Макаров так и не смог заняться, так как приехавшие сотрудники электросети сообщили о наличии на данном участке электрокабелей, в связи с чем Макаров продал участок..., а бытовку они вывезли и поставили к нему на участок по адресу: , где данная бытовка стоит до сего времени. Он знает, что Макаров продал указанную бытовку..., но тот до сих пор не забрал ее, по каким причинам, не знает.

Показания свидетеля..., который показал, что знаком с Макаровым А.Г., отношения между ними складывались только на основании служебных дел. В апреле 2012 года Макаров предложил ему приобрести участок с кадастровым номером № по адресу: , в районе АЗС, объяснив, что участок имеет обременение, и он не в состоянии решить вопросы, чтобы в дальнейшем заниматься там строительством. Он, ..., согласился, цена участка с Макаровым была обговорена в 990 000 рублей, в данную сумму входила стоимость земли 800 000 рублей и стоимость хоз.блока 190 000, который был на участке. Хоз.блок был деревянный, стоял на земле, на деревянных подложках, без какого-либо фундамента или какой-либо поддерживающей конструкции. Макаров предоставил ему свидетельство о регистрации права собственности на данный блок. Он знал, что стоимость аналогичного хоз.блока примерно 40-50 тысяч рублей, но согласился на выплату испрашиваемой суммы, так как был заинтересован в приобретении участка, который нельзя было продать без хоз.блока и наоборот. После оформления права собственности и выплаты Макарову указанной суммы он попросил последнего вывезти хоз.блок, в котором была куча мусора, и этот хоз.блок ему мешал. Макаров вывез хоз.блок весной 2012 года, а летом 2012г., ближе к осени, он завез на участок свой хоз.блок.

Показания свидетеля..., который показал, что работает крановщиком в, руководителем которого является... Примерно в мае 2011 года по распоряжению... он ставил на участок по адресу: , около АЗС, деревянный хоз.блок. Ставил его на землю, фундамент отсутствовал. Позднее он приезжал на этот участок и загружал на грузовую автомашину хоз.блок, который сгрузил в, где находится офис ». Когдла забирал хоз.блок, фундамента под ним не было. Кому принадлежат указанный участок и хоз.блок, он не интересовался.

Показания свидетелей... и..., которые показали, что с 1983 года проживают по адресу: . Напротив их дома находится огороженная металлическим забором территория, на которой установлена тентовая палатка, других строений нет. В 2012 году на участок завозился песок и проводились земляные работы по выравниванию участка. Никаких фундаментов и построек на участке нет и не было.

Показания свидетелей..., ... и... были оглашены в ходе судебного разбирательства /том 1, л.д.119-120, 121-122; том 2, л.д.64-65/.

Постановление от № №, в соответствии с которым Администрацией Пушкинского муниципального района гр-ну Макарову А.Г. в аренду на 49 лет для введения личного подсобного хозяйства предоставлен земельный участок с кадастровым номером №

Расположенный по адресу: , в районе АЗС /том 1, л.д.174/.

Договор аренды земельного участка № № от /том 1, л.д.171-173/.

Декларация об объекте недвижимого имущества от 08.07.2011 г., заполненная Макаровым А.Г. и поданная им в Пушкинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, из которой следует, что свой объект – деревянную бытовку на металлическом каркасе он отнес к зданиям, назвав ее хоз.строением /том 1, л.д.189/.

Свидетельство о государственной регистрации права от на право собственности Макарова А.Г. на хозстроение, расположенное на земельном участке по адресу: , в районе АЗС /том 1, л.д.334/.

Заявление Макарова А.Г. о предоставлении ему за плату в собственность земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: , в районе АЗС, на котором находится принадлежащее ему на праве собственности хозстроение /том 1, л.д.322/.

Постановление № от № № в соответствии с которым Администрацией Пушкинского муниципального района гр-ну Макарову А.Г. в собственность предоставлен земельный участок площадью 1200 кв.м с кадастровым номером № расположенный по адресу: , в районе АЗС, по цене в размере, равном десятикратному размеру ставки земельного налога за единицу площади земельного участка на 1 января текущего календарного года /том 1, л.д.158/.

Договор № купли-продажи земельного участка от г., заключенный между и.о. председателя комитета по управлению имуществом Администрации Пушкинского района... и Макаровым А.Г., согласно которого цена продажи земельного участка составляет 7903 рубля 68 копеек /том 1, л.д.159-161/.

Договор купли-продажи земельного участка с хоз.строением от 10.04.2012 года, заключенный между Макаровым А.Г. и..., общая сумма сделки составляет 990 000 рублей /земельный участок – 800 000 рублей, хоз.строение – 190 000 рублей/; передаточный акт /том 1, л.д.151-152/.

Протоколы выемки правоустанавливающих документов в Администрации Пушкинского муниципального района, кадастровой и регистрационных палатах; протокол осмотра документов и постановление о приобщении их к материалам уголовного дела в качестве вещественных доказательств /том 1, л.д.143-145, 308-311; том 2, л.д.10-11/.

Заключение судебно-экономической экспертизы № 675-10-13 от 14.10.2013 г., согласно которого рыночная стоимость земельного участка площадью 1200 кв. м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , в районе АЗС, по состоянию с 21 июля 2011 года по 05 октября 2011 года составляет 463 500 рублей /том 1, л.д.254-286/.

Заключение судебно-строительной технической экспертизы № 673-10-13 от 14.10.2013г., согласно которого бытовка деревянная на металлическом каркасе относится к временным зданиям и является объектом не капитального строительства, а объектом вспомогательного использования Разрешительной документации на строительство и установку не требуется. Не относится к категории недвижимого имущества, поскольку не имеет прочной связи с землей и не предусматривает устройства заглубленных фундаментов и подземных сооружений. Объект может быть разобран и перенесен.

Данные объекты не подлежат регистрации в гос. учреждении в порядке ст. ГК РФ, поскольку не являются объектами недвижимости, и не позволяют приобретение прав собственности на земельный участок на льготных основаниях в соответствии с Законом Московской области «О регулировании земельных отношений в Московской области» от 07.06.1996 г. № 23/96-03 /том 1, л.д.289-302/.

Объектом экспертизы являлась деревянная бытовка, установленная... на приобретенном им у Макарова А.Г. земельном участке по адресу: , в районе АЗС.

Протокол осмотра места происшествия от 04.09.2013г., согласно которого была осмотрена деревянная бытовка, перевезенная Макаровым А.Г. на территорию » по адресу: , с земельного участка по адресу: , в районе АЗС, после продажи этого участка...; фото-таблица к этому протоколу /том 1, л.д.216-221/.

В судебном заседании был допрошен эксперт ООО «Региональный Центр Оценки «ЭКОР» ..., проводивший по уголовному делу судебную строительно-техническую экспертизу, который показал, что бытовка, осмотренная им по адресу: , в районе АЗС, и представленная на обозрение на фото-таблице бытовка по адресу: , относятся к одному и тому же типу хоз.блока, не являющемуся капитальным строением и не относящемуся к категории недвижимого имущества. На земельном участке по адресу: , в районе АЗС, никаких признаков того, что там возводились какие-либо капитальные строения, не было. Участок был неосвоенный, заросший травой, на участке проложены инженерные коммуникации: газопровод высокого давления, электрокабели.

В судебном заседании в качестве специалиста был допрошен специалист Росреестра по Московской области..., который показал, что в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества, на которое не требуется разрешения на строительство, и содержащим описание такого объекта, является декларация. Все сведения об объекте недвижимого имущества определяются и вносятся заявителем в декларацию самостоятельно, ответственность за достоверность внесенных в декларацию сведений несет заявитель, декларацию они не проверяют. Декларация заполняется только на недвижимое имущество. В декларации, заполненной Макаровым А.Г., было указано, что данная постройка является хоз.блоком. Этого было достаточно для регистрации, так как хоз.блок может быть возведен и как объект недвижимого имущества.

Оценив все доказательства в их совокупности, суд находит вину подсудимого Макарова А.Г. доказанной полностью.

Показания подсудимого Макарова А.Г., отрицающего свою вину в совершении инкриминируемого ему деяния, опровергаются вышеприведенными показаниями представителя потерпевшего... и свидетелей, не доверять которым у суда оснований не имеется; вещественными доказательствами; заключениями судебно-экономической и строительно-технической экспертиз; показаниями эксперта... и специалиста...

О прямом умысле Макарова А.Г., направленном на совершение инкриминируемого ему деяния, свидетельствуют его последовательные действия, в том числе установка на участке временной деревянной бытовки, не являющейся недвижимым имуществом, и внесение им данных о ней как об объекте капитального строительства в декларацию об объекте недвижимого имущества, поданную в Пушкинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области для оформления данного объекта в собственность и последующего выкупа арендуемого им земельного участка на этом основании по льготной цене.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что путем отрицания своей вины в совершении мошенничества подсудимый Макаров А.Г. преследует цель избежать уголовной ответственности за содеянное.

Действия Макарова А.Г. суд квалифицирует по ст. ч.3 УК РФ, как мошенничество, то есть приобретение права на чужое имущество путем обмана, совершенное в крупном размере.

При назначении наказания суд учитывает характер и степень общественной опасности совершенного преступления и данные о личности виновного, который ранее не судим, по месту жительства и работы характеризуется положительно, на учете в НД и ПНД не состоит /том 1, л.д.211-215, 333; том 2, л.д.37/.

Обстоятельств, смягчающих либо отягчающих наказание Макарова А.Г. в соответствии со ст.ст. , не имеется.

На основании изложенного, суд находит возможным в соответствии со ст. применить к Макарову А.Г. условное осуждение к лишению свободы, приходя к выводу о том, что его исправление возможно без реального отбывания наказания.

Штраф и ограничение свободы как дополнительные меры наказания суд находит возможным не назначать.

Представителем потерпевшего... предъявлен гражданский иск о взыскании с Макарова А.Г. причиненного преступлением материального ущерба в размере 463 500 рублей.

Суд находит вышеуказанный иск подлежащим удовлетворению частично, за вычетом уплаченных Макаровым А.Г. за земельный участок 7 903 руб. 68 коп., руководствуясь при этом требованиями ст. ,

Вопрос о вещественных доказательствах решается судом в соответствии с требованиями ст.81 УПК РФ.

Руководствуясь ст.ст.302-304, 307-309 УПК РФ, суд

П р и г о в о р и л:

Макарова А.Г. признать виновным в совершении преступления, предусмотренного ст. ч.3 УК РФ, и назначить ему наказание в виде двух лет лишения свободы, без штрафа и ограничения свободы.

Судебная практика по:

Ответственность за причинение вреда, залив квартиры

Судебная практика по применению нормы ст. 1064 ГК РФ

По мошенничеству

Судебная практика по применению нормы ст. 159 УК РФ

Мошенничество с землей — самый распространенный вид преступления с недвижимостью

В последние пару лет махинации с землей в России приобрели небывалый размах. Едва ли не каждый день СМИ сообщают об аресте очередного чиновника, нагревшего руки на государственных гектарах. По местам задержаний впору изучать географию страны, да и масштабы воровства впечатляют. Как показывает судебная практика, одному муниципальному служащему среднего ранга по силам украсть и распродать участок размером с небольшую деревеньку. Если же за дело берется группа высокопоставленных лиц, с молотка может незаконно уйти целый провинциальный город. О том, какие земельные аферы проворачивают власть имущие на местах, рассказывает адвокат.

Опытные казнокрады знают: земельный фонд в России — такое же золотое дно, как и госзакупки. При правильном подходе самый захудалый гектар можно превратить в несколько миллионов рублей. Не говоря уже о лакомых кусках вроде участка в центре города или опушки в сосновом бору. Когда на балансе местной администрации таких наделов — тысячи, у нечистых на руку чиновников срабатывает рефлекс: бери, сколько унесешь. В этом плане регионы выделяются разве что размером ущерба от преступлений. Сами способы мошенничества не меняются с девяностых.

Классика жанра — незаконное предоставление земли за взятку. Сценарий за 20 с лишним лет отработан до мелочей. К главе города (района, поселка, профильного комитета — нужное подчеркнуть) обращается некий бизнесмен, которому срочно требуется участок под стройку. Желательно без формальностей и недорого. Чиновник соглашается помочь за вознаграждение. Обычно это 20-30% от кадастровой стоимости надела, хотя иногда к сумме плюсуют надбавку за сложность и риск. Получив аванс, госслужащий выделяет предпринимателю землю в обход процедуры торгов, а соответственно, и закона. В одном из муниципалитетов Курганской области эту схему поставили на поток. В течение 5 лет чиновники Кетовского района буквально штамповали незаконные постановления в интересах коммерсантов. Много не просили — средняя взятка за объект недвижимости составляла 100 тыс. рублей. Зато брали количеством. По результатам расследования пятерых участников группы обвинили в совершении 69 преступлений, а материалы уголовного дела заняли 63 тома. В ближайшее время их рассмотрит суд.

В Хабаровске на похожей схеме недавно попался целый министр имущественных отношений. Вместе с коллегами и знакомым риелтором чиновник решил поиграть в плохого Робина Гуда: отобрать у 30 многодетных семей бесплатную землю и отдать ее местному бизнесмену под коттеджную застройку. Всего планировалось похитить 3 га рыночной стоимостью 40 млн рублей. Сколько рассчитывал получить от этого организатор махинации — неизвестно, но суд решил за него: 7,5 лет колонии общего режима и штраф в 1 миллион. Соучастникам назначили от 1 года до 5,5 лет.

Другая распространенная практика — выдача земли по заниженной цене. Как правило, в этом случае чиновники отдают привлекательные участки за копейки «своим» людям: родственникам, знакомым, коллегам. Новые хозяева дробят наделы на небольшие куски и реализуют по рыночной стоимости. Прибыль от таких сделок порой достигает тысячи процентов. Примеров множество. В Калининградской области госслужащие распродали собственным мамам, папам и тещам 116 участков площадью 14 га за символические 33 999 руб. Потом эту же землю перепродали населению под дачи, но уже по 200-250 тысяч за надел. Свердловские управленцы сначала создали дачное партнерство, затем сами себе за бесценок передали 530 га и безо всяких скидок реализовали недвижимость садоводам. Ущерб потянул на 77 млн рублей, а жулики получили от 3 до 5 лет колонии. Хрестоматийная история произошла во Владимирской области. Местные чиновники выделили приближенной фирме сельхозугодья вокруг деревни Красная Роща. Как водится, продешевили: 293 га достались бизнесменам за 376 тысяч, или по 127 рублей за сотку. Причем в состав участка вошли не только поля, но и подъездная дорога, детская и спортплощадки, 40 гектаров леса и берег реки. После оформления предприниматели разбили надел на части и предложили местным жителям выкупить нужную территорию по 40 000 руб. за сотку. Наценка — более 30 000%. У граждан ушло 4 года, чтобы через суд признать приватизацию незаконной и вернуть землю в госсобственность.

Нередко мошенники во власти пытаются завладеть нужным участком при помощи фальшивых документов. В свое время дагестанским чиновникам удалось присвоить 1000 га стоимостью 1 млрд рублей, подделав постановления главы района, кадастровые паспорта и межевые дела на 34 участка. В Подмосковье госслужащие нажились на ту же сумму, украв всего 300 гектаров. Преступники фабриковали свидетельства о собственности на землю образца 1992 года на подставных лиц. Затем по дачной амнистии оформляли подлинные бумаги и продавали наделы населению. Прошлым летом пошел под суд сельский глава из Крыма. За год мужчина изготовил 113 подложных решений о передаче участков на берегу моря близким родственникам и знакомым. Ущерб от махинации оценили в 90 млн рублей.

Наконец, наши госслужащие очень любят незаконно менять категорию участков. Так, в Краснодарском крае бывший глава района перевел 10 000 кв. м из промышленной зоны в «земли населенных пунктов» и передал приятелю за 60 тыс. рублей. Спустя короткое время территорию разделили, и часть реализовали за 12 миллионов. Преступление потянуло на 3 года лишения свободы. Особо предприимчивые чиновники ухитряются пустить с молотка не только муниципальное, но и федеральное имущество. К примеру, госдеятели из Омска в прошлом году продали 4 тыс. «квадратов» лесного фонда под жилищное строительство. Тот факт, что территория находилась в собственности РФ и не могла использоваться для возведения домов, злоумышленников не смутил. От вырубки участок спасло вмешательство прокуратуры. В Ростовской области глава сельского поселения одним росчерком пера превратил 207 га заповедника «Донской» в земли населенных пунктов, чтобы позднее сбыть участки девелоперам и дачникам.

Подобные махинации наносят ущерб не только бюджету и окружающей среде. Чаще всего проигравшими оказываются обычные граждане, которые, ни о чем не подозревая, покупают краденые сотки, вкладывают миллионы в стройку и в конечном счете теряют недвижимость. Ведь какую бы сложную схему не использовали аферисты, финал у таких историй всегда один. Спустя год или 10 лет в ходе очередной проверки обман вскрывается, и прокуратура идет в суд. Дальше — арест спорных наделов, признание договоров купли-продажи недействительными, и возврат земли настоящему владельцу, то есть государству, - констатирует адвокат Олег Сухов. Дома остаются стоять на чужой территории, а хозяева получают предписание снести теперь уже самовольные постройки. Причем за собственные деньги.

Так, в Пермском крае больше сотни семей стали жертвой мошенников из администрации. Люди приобрели участки и построили жилье, но в прошлом году выяснилось, что землю им продали незаконно. Бывший глава поселка вывел ее из оборота при помощи поддельных выписок из похозяйственных книг. Чиновник ушел в бега, а нарушителей поставили перед выбором: снести дома или повторно выкупить наделы по рыночной цене. Ситуация не разрешилась до сих пор. Схожий скандал произошел в Калининградской области. Гражданам выдали землю под ИЖС в охранной зоне газопровода, а потом по решению суда признали их дома самостроем. В декабре 2016-го жители получили извещения от судебных приставов с требованием ликвидировать строения. Доведенные до отчаянья, люди обратились за помощью к врио губернатора, но пока не получили ответа. Московская область не стала исключением. Ярославское направление, Раменский район, Видное и многие другие отличились сотнями дел в городских судах, жертвами которых стали добросовестные приобретатели земли, добросовестность которых не спасла от изъятия их участков.

Как не стать жертвой мошенников при покупке земельного участка и какие документы на землю обязательно должны быть у продавца.

Консультирует управляющий партнёр агентства «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.

– Какие схемы чаще всего используют мошенники при продаже загородных домов и земельных участков?

– Бывает, что объект недвижимости пытаются продать по поддельной доверенности. В случае если сделку удаётся провести, но потом правда открывается, такая сделка признаётся недействительной, и покупатель лишается и купленного объекта, и денег. Потом деньги у мошенников практически невозможно получить обратно.

Кстати, мошенники часто пытаются продать недвижимость, не прибегая к услугам риелторских компаний, поскольку профессиональные агенты по недвижимости проверяют юридическую чистоту объектов. Мы давно пришли к решению – чтобы избежать мошенничества, нужно увидеть продавца. Если же по каким-либо причинам продавец дал доверенность на продажу, то до сделки надо постараться убедиться, что доверитель жив-здоров и имеет объективные причины не присутствовать на сделке.

– Как риелтор может помочь покупателю не попасться на удочку мошенников?

– Прежде всего, обращение к риелтору даёт возможность избежать миллиона ненужных просмотров. Если даже в городе лишний просмотр приводит к временным затратам, то за городом на просмотр одного-двух вариантов уходит целый день.

Кроме того, на этапе поиска опытный риелтор отсечёт те варианты, которые, хотя и выглядят привлекательными, скрывают за красивым фасадом подводные камни. Это могут быть проблемы с документами или какие-то бытовые моменты, например, неприятные соседи. Хороший риелтор узнает историю объекта, запросит необходимые документы у хозяев, местных властей и т. п. Мы всегда призываем клиентов пользоваться услугами грамотного юриста, который специализируется именно на конкретном типе сделок.

– Какие документы обязательно должны быть на руках у продавца земельного участка?

– Продавец должен показать свидетельство о государственной регистрации права собственности на участок (для участков, приобретённых после 31 января 1998 года). Если участок приобретён до этого времени, то желательно пройти перерегистрацию.

Также у него должен быть кадастровый план участка и документы по отсутствию или наличию обременений на землю. Если продавец состоит в браке, его супруга или супруг должны дать согласие на сделку.

– Не на каждом участке можно построить дом, но не все покупатели знают об этом. Участок может относиться к землям сельскохозяйственного назначения либо к водоохранной зоне. Стоит ли верить продавцу, если он обещает перевести участок в категорию земель, на которых разрешается индивидуальное жилищное строительство?

– Процедура перевода земель из одной категории в другую очень сложная, дорогостоящая и долгая, поэтому доверять тому, кто обещает это сделать «моментально», не стоит. Что касается того, где и что можно строить, я бы советовал привлекать юристов, которые специализируются именно на земельных сделках.

– Нужно ли заключать предварительный договор на покупку земельного участка?

– Вообще, предварительный договор закрепляет договоренности сторон относительно будущей сделки. По Гражданскому кодексу РФ предполагается, что если одна сторона уклоняется от сделки, то на основании предварительного договора можно соблюсти права второй стороны. Очень важно, чтобы предварительный договор делал профессионал, потому что по незнанию или намеренно одна из сторон сделки может закрепить в договоре условия, которые ущемляют вторую сторону.

– Стоит ли покупателю передавать продавцу аванс после подписания предварительного договора?

– Обычно предварительный договор содержит пункт о предоплате, и эта предоплата может быть оформлена в качестве задатка или аванса. Если договор заключается с помощью солидной риелторской компании, то риск потери денег значительно снижается, поскольку репутация крупного риелтора стоит очень дорого. Если же договор заключается напрямую или с помощью сомнительного риелтора, то риск того, что аванс «уплывёт», значительно возрастает.

– Часто мошенники продают один и тот же участок одновременно нескольким лицам. Как покупателю обезопасить себя в данной ситуации?

– Тут выход один: действовать с помощью профессионалов. Как я уже отмечал, грамотный риелтор отсечёт некачественные предложения ещё до активной фазы поисков. Он может вычислить недобросовестного продавца по признакам, которых не заметит обычный человек.

Нет похожих постов.

Еще Марк Твен советовал покупать землю, так как она больше не производится. Действительно, приобретение участков считается выгодной долговременной инвестицией, не подверженной инфляции. Однако в процессе сделки вас могут обмануть. Стоимость земли высока, и это привлекает к этому бизнесу множество мошенников. Поговорим о наиболее часто использующихся схемах мошенничества и о том, как действовать, чтобы не стать жертвой злоумышленников.

Мошеннические схемы при продаже земельных наделов чрезвычайно распространены. Некоторые источники утверждают, что попытки их использования сопровождают треть всех подобных покупок. Высокая стоимость участков позволяет получить большие незаконные доходы. По этой причине в таких схемах могут участвовать и весьма обеспеченные люди, например, чиновники и нотариусы. Верить при покупке надела можно разве что специально нанятому вами юристу.

Обратите внимание!

Часто преступные схемы осуществляются с использованием потерянных или украденных документов. Это могут быть как чужие паспорта, так и бумаги на право владения землей.

Все используемые в сделке бумаги следует тщательно проверять. Бывают случаи, когда лица, утратившие документы, вместо установленного законом порядка их восстановления обращаются к различным знакомым. В этом случае новые свидетельства и справки могут содержать в себе изменения, не выгодные владельцу, зато очень выгодные преступникам.

Количество мошеннических схем при продаже участков велико и постоянно увеличивается. Лучшие умы преступного мира работают над этим. Досконально проверять следует абсолютно все сделки с недвижимостью.

Двойная продажа

Суть этой схемы очень проста — один и тот же участок земли продается нескольким покупателям. Теоретически это невозможно, так как все сделки с недвижимостью должны регистрироваться в Росреестре, а покупатель должен рассчитываться только после того, как такая регистрация проведена.

Однако между моментом заключения сделки и датой ее регистрации всегда проходит некоторое время. Иногда сами граждане относятся к этому процессу недостаточно ответственно и тянут с оформлением. Мошенникам остается только убедить человека внести средства в момент заключения сделки и подыскивать новых жертв. Часто при этом используются различные дубликаты и заверенные копии документов на право владения.

Обратите внимание!

Росреестр зарегистрирует права на землю за тем, кто первым обратится в это ведомство с пакетом документов. Остальным вернуть свои деньги будет крайне сложно.

Поэтому соблюдайте правило: сначала проводится регистрация договора купли-продажи, и только после этого осуществляется полный расчет.

Продажа участка с подземными коммуникациями

Приобретается дешевый участок земли, после чего подделываются данные топографической и геодезической съемки. На основании этих бумаг покупателя убеждают в выгодности покупки. Продав землю, мошенники кладут прибыль в карман, нового хозяина надела ожидают серьезные проблемы.

Строить дома и хозпостройки над коммуникациями (трубопроводами и кабелями) запрещено. Однако новый хозяин участка считает, что его земля чистая, и приступает к строительству. Иногда о наличии коммуникаций он узнает только тогда, когда все уже построено. В лучшем случае ему придется за свой счет перенести все коммуникации. Однако иногда перенос превосходит стоимость земли вместе с построенным на ней домом.

Ложное расположение земельного участка

Количество людей, сведущих в геодезии и картографии, не особенно велико. Суть этой схемы мошенничества сводится к тому, что покупателю продается вообще не тот участок земли, который ему показывают на карте, либо мошенники неверно указывают его границы. Может выясниться, что ваш надел находится в нескольких километрах от показанного места, прямо на свалке.

Как избежать?

Чтобы избежать обмана описанными выше или иными способами, ни в коем случае нельзя проводить подобные сделки второпях. Если вас начинают убеждать в необходимости принять решение немедленно, лучше отказаться от покупки. Земля относится к дорогим объектам недвижимости, и потери в случае аферы будут значительными.

Обратите внимание!

Считайте любые попытки убедить вас в том, что завтра будет поздно, в лучшем случаем желанием получить оплату скорее, а в худшем — попыткой втянуть вас в мошенническую схему.

В преступные схемы при продаже наделов могут быть втянуты и добросовестные владельцы помимо своего желания. Чтобы избежать неприятностей, следует соблюдать ряд общепринятых правил.

Распространение информации безопасными способами

Ни в объявлениях о продаже, ни в сведениях о покупке не нужно давать много подробной информации. Точные адреса участков, их конкретное местоположение и географические координаты могут быть использованы мошенниками. Стоит обозначить только площадь участка, сообщить о его форме, назначении и несомненных достоинствах, например, о подведении всех коммуникации. В небольших населенных пунктах указывают только их название, в городах — район. Все остальное вы расскажете и покажете позже покупателю или посреднику после знакомства с ними.

Примерно те же сведения нужно сообщать и в объявлениях о покупке земли, добавить можно лишь максимальный бюджет приобретения.

Обратите внимание!

Избегайте ненужной информации и сведений, характеризующих вас как личность. Различные наивные призывы оказать помощь и продать недорого характеризуют вас как человека доверчивого. Возможно, вами сразу займутся мошенники.

Аккуратность при выборе посредника

Продажа недвижимости без участия риэлтора возможна, но требует огромных затрат времени и сил. По этой причине такие специалисты присутствуют в большинстве сделок с домами, квартирами и участками. Некоторые из них являются соучастниками мошенников. Хороший риэлтор всегда отличный психолог. Вычислив людей, склонных поддаваться внешнему влиянию, он начинает принуждать их к невыгодным действиям. Продавцов убеждают необоснованно снижать цену, покупателей — приобретать не то, что им нужно по завышенным ценам.

При общении с риэлторами вас должны насторожить следующие обстоятельства:

• излишняя предупредительность или неожиданное высокомерие и хамство.

Это два варианта попыток оказания психологического давления. В первом случае ставка делается на то, что у клиента возникнет чувство вины перед специалистом за множество оказанных услуг, и он будет склонен поступиться своими интересами. Во втором случае того же результата добиваются иным способом. Клиента убеждают в том, что риэлтор всемогущ и занят. Он единственный, кто может помочь, но может и отказать. Клиента подводят к мысли, что всем советам профессионала нужно следовать беспрекословно;

• отказ под различными предлогами предоставить правоустанавливающие документы на участок и личные документы владельца.

Это может свидетельствовать о том, что перед вами мошенник, не имеющий никаких прав на представление собственника земли. Может быть, данный надел и вовсе не продается. В лучшем случае такой риэлтор планирует вам продать настоящий, но не подходящий под ваши требования участок. В иных ситуациях можно остаться без покупки, и без денег;

• отказ показать надел, препятствование общению с соседями в ходе презентации.

Именно при общении с местными жителями можно узнать о трубах под вашим участком или о том, что он находится, например, на территории бывшего скотомогильника;

• отсутствие явно выраженного размежевания предлагаемого участка с соседними;
• требование чрезмерно большого аванса в счет будущей покупки;
• попытки не допустить личного общения продавца и покупателя.

Юридическое сопровождение сделки

Большинство людей участвует в сделках с недвижимостью 1-2 раза в жизни и не имеет необходимых для этого знаний и навыков. Поэтому лучше обратиться в солидную юридическую контору, где вам представят специализирующегося на таких сделках юриста.

Обратите внимание!

Такой специалист в курсе всех применяемых мошеннических схем и видит попытки их применения что называется «за версту». Он знает, как должны выглядеть настоящие бумаги, как подделывают правоустанавливающие документы, и не позволит вас обмануть. Для солидных юридических контор репутация — это все.

Вероятность того, что привлеченный вами юрист будет действовать в сговоре с мошенниками, ничтожно мала. Стоимость его услуг несопоставима с возможными потерями при вовлечении в мошеннические схемы.

Даже при привлечении юриста некоторую часть работы следует провести самостоятельно. Мы дадим вам несколько советов:

• неожиданно низкая стоимость участка должна вас скорее не привлечь, а оттолкнуть. Все продавцы выясняют уровень цен. Рассказы о том, что деньги нужны срочно, и поэтому земля продается намного дешевле, могут оказаться обманом, скрывающим неприятные для вас обстоятельства;
• наведите справки о наделе и его владельце. Расспросите соседей, сходите в различные государственные органы, убедитесь, что проблем возникнуть не должно;
• выбор нотариуса для оформления сделки является прерогативой покупателя. Настойчивые советы риэлтора воспользоваться услугами конкретного нотариуса, оформляющего сделки быстро и дешево, могут свидетельствовать о том, что этот специалист является участником мошеннической схемы;
• не пожалейте денег и закажите услугу юридического сопровождения сделки. Это может избавить вас от множества проблем в дальнейшем.

Получите дополнительные консультации наших юристов онлайн.

Земля всегда считалась отличным объектом для вложения свободных денежных средств.

На ней можно построить любое здание, завести фермерское хозяйство, использовать для выращивания сельскохозяйственных культур и многое другое.

Для владельца земельного участка будут хороши любые законные способы использования, лишь бы они приносили доход.

Приобретение земли дает широкие возможности, поэтому она стоит дорого, а особенно в черте крупных городов и рядом с ними.

Мошенники используют всяческие методы, чтобы нажиться на сделках с землей, нередко обманутые покупатели не могут доказать факт преступления и вернуть деньги.

Существует ряд нюансов, на которые гражданам необходимо обращать внимание во время сделок.

Совершение сделки

Если гражданин является обывателем в вопросе заключения сделок купли-продажи недвижимости, ему трудно обезопасить себя от мошенников, ведь в их сети попадают даже компании, которые в своем штате держат юристов.

Перед заключением сделки лучше запросить сведения о владельце земли и документе, подтверждающем собственность.

С этой целью необходимо обратиться в региональную регистрационную палату.

Ситуация может быть приближена к идеальной, когда покупатель:

• посетит участок;
• внимательно изучит местность;
• уточнит координаты в органе самоуправления, а также площадь и границы.

Все это необходимо сравнить с документами, которые предъявляет продавец.

Немаловажным будет познакомиться с соседями участка, уточнить у них действительную личность собственника.

При совершении сделки покупателю лучше:

• удостовериться о пригодности участка под строительство жилого комплекса;
• проверить документацию по геологической и топографической съемке.

Что нужно знать?

Какими минимальными знаниями необходимо обладать покупателю, чтобы не сделать роковую ошибку:

• земля не приобретается по книжкам садоводов или у председателя товарищества садоводов;
• когда продавец отказывается предъявить оригинал правоустанавливающих документов и оригинальный паспорт собственника – это является первым сигналом тревоги;
• вторым сигналом можно считать навязывание со стороны продавца своего нотариуса для совершения сделки.

Мошенничество с земельными участками

Каждая третья сделка с земельными участками сопровождается аферой, в которой задействовано немало лиц, занимающихся преступной деятельностью, от чиновников, помогающих совершать мошенничество, до риэлторов.

А если собственник теряет правоустанавливающий документ и паспорт на землю, он может быть уверен, что этим легко воспользуются.

Юридически неграмотные граждане обычно восстанавливают документы в панике. Но махинации с документами можно заподозрить уже при продаже и покупке. На что следует обращать внимание?

При продаже

Чаще всего продавцы, внушающие доверие, имеют на руках мастерки подделанные документы, как правоустанавливающие, так и паспорт земельного участка. Вместо оригинала покупатель сталкивается с дубликатом.

Если земля продавалась несколько раз, можно сразу же заподозрить, что законной была только первая сделка, повторные совершались по «липовым» документам.

В этом случае мошенники всегда действуют уверенно и быстро, не позволяя жертве одуматься, ведь после регистрации нотариально удостоверенного договора и оплаты приобретенной земли, изменения невозможны.

Мошенничеством при продаже земельного участка часто занимаются риэлторы, связанные с органами власти, в базе регистрации прав собственности информация на недвижимость может быть легко подделана.

Это позволяет с легкостью проводить двойные сделки. При продаже также нередко мошенники презентуют не тот участок.

При покупке

Неосведомленные покупатели могут столкнуться с неверным оформлением, так вместо настоящего владельца документы подписывает подставное лицо.

Другой распространенной ошибкой покупателей является отсутствие знаний о том, как должны выглядеть документы на землю, поэтому при сделке вполне можно показать не государственный акт, а фальсификацию .

Также после того как сделка будет совершена, покупатель может узнать, что у земли есть еще один законный собственник, владеющий участком частично или абсолютно. Наводить справки о таких вещах следует заблаговременно.

Совершение сделок через посредников для большинства покупателей становится потерей денег.

Как покупателю определить недобросовестного риэлтора? Обычно он:

• не знакомит покупателя с продавцом;
• просит большую сумму аванса;
• выказывает излишнюю вежливость или агрессивность;
• позволяет покупателю сбить цену на землю при условии, что сделка совершится в ближайшее время.

Распространенные схемы

Мошенники втягивают доверчивых граждан в сделки, схемы которых заранее продуманы.

На первый взгляд невозможно даже заподозрит, что они противоречат закону, впоследствии их незаконность вообще трудно доказать.

Двойная продажа

Объект может быть продан бесчисленное количество раз, при заключении повторных сделок мошенники пользуются дубликатами договоров и свидетельств регистрации собственности.

Преступные действия поддерживаются должностными лицами. Афера считается самой популярной.

Зачастую покупатели не думают о том, что заключить договор купли-продажи и перечислить деньги – недостаточно.

Оформление сделки завершается регистрацией собственности, что многие не спешат делать. Этим временем пользуются мошенники и перепродают участок.

Но согласно закону РФ владельцем считается тот, кто первым зарегистрировал право собственности в компетентных органах.

Возможно ли мошенничество с залогом автомобиля? Читайте здесь.

Скрытые коммуникации

Участки со скрытыми под землей коммуникациями обычно продаются по средней или доступной цене.

Фальшивые документы топографической и геологической съемки объекта говорят о том, что подземный газо- и водопровод отсутствует, поэтому можно землю использоваться под жилое строительство.

Прибыль мошенников очень высока, потому что на самом деле такой объект стоит в 2 раза дешевле.

Покупатель не догадывается, что впоследствии земля будет непригодна для строительства жилого помещения или придется вложить немалую сумму, чтобы освободить ее. Правда может выясниться, когда будут вестись подземные строительные работы, или готовый строительный объект будет подключаться к коммуникациям.

Если выяснится, что на участке находятся скрытые подземные коммуникации, владельца не только оштрафуют, он будет их переносить за свои деньги.

Ложное месторасположение

Мошенничество с земельными участками прекрасно вкладывается в схему презентации клиенту другой земли, более привлекательной. Также возможно изменение границ земли, в реальности при осмотре трудно заметить несоответствие документам.

Этой схемой часто пользуются продавцы больших участков, которые предполагаются под коммерческие строения.

В садоводческом товариществе нередко продаются небольшие участки, которые покупатель никогда не видел. При совершении сделки ему презентовали соседский.

Завышение кадастровой стоимости

Стоимость участка может быть завышена продавцом, о чем не спешит осведомиться наивный покупатель.

Для этого мошенники легко подделывают документы, в которых отображаются координаты объекта, его границы, результаты съемки (геологической и топографической). Преступникам удается взвинтить цену почти на половину.

Обычно новые владельцы не спешат узнать правду о своем приобретении, поэтому не производят замеры.

Как избежать?

Специалисты советуют не торопиться при заключении сделок на землю и привлекать юристов.

Существуют критерии, по которым необходимо строить договорные отношения:

1. Мошенники присматриваются к потенциальной жертве задолго до знакомства, исследуя доски объявлений онлайн, изучая печатные СМИ. Продавцу недвижимости лучше в объявлении давать только краткие необходимые сведения.
2. При оформлении объявления следует приблизительно указать его местонахождение, о форме участка, удаленности от инфраструктуры, наличии коммуникаций следует известить покупателя точно.
3. Точное заявление в СМИ о достоинствах участках и указание его координат может дать повод мошенникам самостоятельно показать его потенциальным жертвам, в то время как на самом деле риэлторы буду продавать худшую землю, но по другому адресу.
4. Покупателю также не стоит осведомлять подробно о своих намерениях, достаточно указать желаемую стоимость и район.

Для ведения переговоров и совершения сделки необходимо иметь дело с конкретным владельцем. Также необходимо поинтересоваться подлинностью документов. Специалисты считают, что мошеннические действия с землей на стадии покупки чаще определить невозможно.

Если внимательно отнестись к документам, можно, хотя бы, раскрыть простую схему преступления (месторасположение, реальные границы и другое).

Лучше всего, если покупатель найдет знакомых, которые помогут ему собрать все сведения о продаваемом объекте и его настоящем владельце. О дубликатах документов при совершении сделки речь идти вообще не может.

Но покупателю также следует удостовериться, что под землей нет скрытых коммуникаций, для этого подается заявление в специальные организации.

Какие советы можно дать покупателям:

1. Низкая стоимость объекта не должна стать поводом к приобретению.
2. О понравившемся участке следует навести все справки.
3. Для совершения сделки лучше воспользоваться услугами юридической фирмы или частного юриста. Специалисты нужны не только для оказания правовой помощи, но и для проведения экспертизы с документами.
4. Покупателю необходимо самостоятельно позаботиться о выборе нотариуса. Соглашаться на предложение продавца не стоит, даже если оглашается невысокая стоимость услуг.

Как привлечь к ответственности за мошенничество? Смотрите тут.

Как избежать мошенничества при аренде квартиры? Подробная информация в этой статье.

Судебная практика

Махинации с недвижимостью самые распространенные, судебная практика говорит о том, что большинство уголовных дел рассматриваются годами. Нередко суд отказывает заявителям за недостаточностью фактов.

Даже если суд состоялся, и приговор был вынесен, это не обозначает, что ущерб будет моментально возмещен. На практике большинство обманутых покупателей остаются ни с чем.

Законодательство на сегодня является несовершенным, гражданам лучше быть более предусмотрительными, особенно когда дело касается сделок, с которыми обыватель никогда не сталкивался.

Собрать факты и доказать виновность мошенника или группы лиц, которые продают землю с нарушением закона, очень тяжело.

Образец заявления в полицию о мошенничестве тут.

На видео о махинациях с землей

За последние годы земля подорожала в разы и продолжает набирать в цене, потому вблизи крупных городов практически не осталось «чистых» (изначально оформленных легально) объектов этой недвижимости. Большинство участков имеют «серую» историю, - это и претензии селян, которые считают земли незаконно отнятыми и двойное оформления права собственности. Мало кто из обманутых покупателей находит в себе силы и возможности вернуть потерянные деньги, да и аферисты не дремлют, - их схемы замысловаты и часто удаются, благодаря пробелам в законодательстве. На что же стоит обратить внимание при покупке земельного участка и как обывателям избежать обмана при оформлении сделки купли-продажи такой недвижимости?

Тонкости аферы

Мошенничество при покупке земельного участка сопровождает каждую 3-ю сделку отчуждения наделов. Огромное количество афер в сфере земельных правоотношений обусловлено грандиозными прибылями, возможностью прочного укрепления связей с могущественными чиновниками. Даже если в схеме участвуют несколько лиц, то, поделив прибыль от преступной продажи пары небольших участков, каждый из них за короткое время может сколотить приличное состояние.

Благодатной почвой для деятельности мошенников становится халатное отношение граждан к сохранности документов. Для махинации с земельным участком достаточно даже потери собственником паспорта. Ввиду того, что обычно важные документы хранятся в одном месте (папке, портмоне), соответственно, вместе и теряются, чужой паспорт и правоустанавливающий документ на землю в руках злоумышленников становятся отличным инструментом для успешного осуществления аферы.

Кажущаяся чрезвычайно сложной для простого человека процедура восстановления утраченных документов, паника и все та же юридическая безграмотность нерадивых граждан в этом вопросе играют на руку правонарушителям. Не желая ознакомиться с порядком восстановления личной документации, граждане сразу пытаются решить «бумажный» вопрос окольными путями и обращаются за помощью к «влиятельным» знакомым. Таковыми часто оказываются недобросовестные риелторы и их контакты в органах власти. Изготовить правоустанавливающие документы на земельный участок «на свой лад», внести коррективы в базы регистрации прав собственности на недвижимое имущество не составляет для них большого труда.

Мошенничество – уголовно наказуемое деяние, за которое предусмотрено наказание в виде значительного тюремного срока и конфискации личного имущества.

Не желая попасть за решетку и лишиться «нажитого непосильным трудом», аферисты придумывают все более витиеватые схемы обмана доверчивых граждан, причем, некоторые из них на первый взгляд не противоречат закону или чрезвычайно трудно доказуемы.

Схемы мошенничества

Вариаций на тему выманивания денег при покупке земельных участков предостаточно. Наиболее популярные аферы с земельными участками приведены ниже.

Двойная продажа

Махинация заключается в повторной реализации одного и того же объекта нескольким покупателям; возможна вследствие игнорирования своевременной регистрации договора купли-продажи земли в региональном Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и осуществляется по дубликатам свидетельств и договоров.

Двойную продажу делает возможной и подделка документов. Такие аферы невозможны без поддержки должностных лиц органов местного самоуправления, сотрудников региональных органов Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, правоохранительных органов, нотариусов, риелторов. Эти формирования являются полноценными преступными группировками, поставившими на поток обман доверчивых или невнимательных участников сделок отчуждения недвижимого имущества. Правовое невежество покупателей земли делает двойную продажу земельных участков самой популярной схемой мошенничества.

Приобретатели имущества уверены, что после подписания договора купли-продажи объекта и полного расчета с продавцом, право собственности на имущество однозначно перешло им, в то время, как для полного оформления сделки необходима регистрация соглашения в компетентных органах.

Игнорируя это требование законодательства, проявляя бездействие, добросовестные покупатели дают «зеленый» свет махинаторам, предоставляя возможность реализовать ранее проданный участок еще одному контрагенту.Согласно ГК РФ, законным приобретателем признается тот покупатель, который первым зарегистрировал переход права собственности на землю в компетентных органах, однако, зачастую судебные тяжбы и претензии обманутых покупателей делают невозможным нормальное пользование участком.

Продажа земельного участка со скрытыми коммуникациями

Такой участок выглядит привлекательным и продается по средней рыночной цене. Помимо общей правоустанавливающей документации продавец и его представитель предъявляют клиентам топографическую или геологическую съемку объекта, дескать, участок выделен под ИЖС, а дополнительные документы подтверждают его «чистоту» и свидетельствуют об отсутствии подземных газо- и водопроводов.

Покупатель даже не догадывается, что приобретая землю для возведения жилого дома, использовать ее по назначению будет либо невозможно, либо очень затратно.

Участки под ИЖС в зависимости от площади и расположения стоят очень дорого, поэтому потери обманутых (прибыль мошенников) могут быть огромными.

Мошенники-продавцы мастерски подделывают результаты топографической и геологической съемки земельных участков, корректируют координаты расположения объекта и его границ. Такие операции помогают реализовать по завышенной цене участки, реальная стоимость которых на 30-50% ниже заявленной.

Правда может всплыть на этапе оформления проектной документации, проведения подземных строительных работ, или подключения готового дома к коммуникациям. Если на месте газо- или водопровода, телефонных линий, самовольно построен дом или хозяйственные постройки, сети придется переносить за свой счет, оплатив немалый штраф. Может случиться и так, что строиться на таком участке и вовсе невозможно или невыгодно – сетка из труб может быть уж очень разветвленной, а их перенос – стоить огромных денег.

Как проверить интернет-магазин на мошенничество? Узнайте здесь.

Продажа участка с ложным месторасположением

Афера часто разрабатывается продавцом земли вместе с посредником. Последний выбирает наиболее безобидных и наименее ушлых клиентов, демонстрирует им чужой презентабельный участок и, якобы, все документы на него. Возможно также изменений границ легальных земель.

Часто этой схемой пользуются продавцы больших участков, выделенных для коммерческих целей, ведь на площади в несколько гектар, сложно заметить несоответствие реальных границ разметке, указанной в правоустанавливающем документе.

Покупая традиционные 6 соток в дачном товариществе, терять бдительность также нельзя. Оперируя такими небольшими участками, мошенники презентуют покупателям соседский более рентабельный надел. После оформления сделки новых владельцев ждут разные сюрпризы – вплоть до полной невозможности пользования участком.

Как избежать мошенничества при покупке земли?

Опытные риелторы советуют всем участникам операций с недвижимостью быть особенно бдительными, не совершать сделки впопыхах, без привлечения юристов. Существуют общие критерии поведения участников договорных правоотношений и стандартные параметры проверки понравившегося участка на «чистоту».

Безопасный способ распространения информации

Как продавцу, так и покупателю необходимо помнить, что мошенники начинают присматриваться к потенциальным жертвам еще задолго до персонального знакомства. Отличным источником информации для них являются сайты бесплатных объявлений, печатные СМИ.

Это – площадь и целевое назначение земли, форма участка, его удаленность от инфраструктуры населенного пункта и коммуникаций, явные достоинства объекта. Лучше указать месторасположение земельного участка лишь приблизительно, например, обозначить поселок, где находится объект, и указать какой-либо ориентир.

Не стоит детально описывать координаты участка, называть улицу или конкретный адрес. На «свежее» объявление откликнется масса посредников, которые могут использовать данные о расположении объекта в мошеннических схемах. Так, если земельный участок действительно хорош, то без ведома собственника его могут показывать покупателям, взамен худшего, реально продаваемого. После встречи с потенциальным покупателем, владелец по внутреннему убеждению самостоятельно решит, стоит ли презентовать имущество или же от дальнейшего сотрудничества с контрагентом лучше отказаться.

Если дается объявление о покупке земли, не нужно детально описывать подробности и мотивы будущего приобретения . Достаточно указать желаемый район, площадь, целевое назначение и бюджет покупки. Для подачи информативного объявления на сайт или в газету, стоит избегать просторечий, подачи ненужных сведений, - по таким текстам мошенники вычисляют людей неграмотных, слишком добродушных, верящих на слово, любящих поговорить с незнакомцами «за жизнь». Они и составляют основную массу обманутых.

Выбор продавца или посредника

В большинстве афер на стороне злоумышленников выступают посредники. Профессиональные риелторы – отличные психологи, они имеют массу связей и хорошо понимают, кому можно реализовать проблемный земельный участок, а с кем лучше не шутить.

Еще на стадии телефонных переговоров с агентом или продавцом, внимательного покупателя должны насторожить:

• Нежелание предъявить оригиналы правоустанавливающих документов и паспорта отчуждателя. Возможно, за владельца земельного участка себя выдает мошенник, желающий нажиться на авансах от потенциальных покупателей. Должно насторожить и препятствование внимательному изучению документов на землю, особенно, привлечение юриста;
• Нежелание презентации объекта, а если таковая и состоялась, - препятствование общению клиента с соседями, представителями власти прилегающего населенного пункта.
• Нечеткое размежевание объекта с соседними участками.
• Требование передать большую сумму (более 500-1000 у.е ) в качестве аванса в счет будущей покупки.
• Избегание посредником личного знакомства продавца и покупателя.

Абсолютное большинство земельных участков реализуются с участием риелторов, поэтому покупателю рано или поздно придется иметь дело с посредниками. Безопаснее сотрудничать с представителями крупных именитых компаний региона, - их руководители очень дорожат репутацией и тщательно следят за набором персонала.

Потребовать возместить моральный вред за смерть близкого родственника может каждый гражданин. Как доказать ущерб?

Мошенничество с банковскими картами практикуют технологически подкованные аферисты. Защитите себя от обмана.

Проверка фактов и документов

Эксперты в сфере недвижимости считают, что распознать все возможные махинации с землей на стадии покупки практически невозможно. Внимательное отношение к документам, связанным с землей позволяют раскрыть пусть не самые хитроумные, но наиболее распространенные схемы мошенничества.

По законодательству покупатель вправе обратится лично или через доверенное лицо в региональные органы регистрационной палаты с соответствующим заявлением и получить информацию о том, кому принадлежит земельный участок и каким правоустанавливающим документом подтверждено право собственности конкретного гражданина.

На деле же лучше попытаться найти знакомых в компетентных органах и выяснить всю подноготную о продавце и его участке. Скорее всего, придется наводить справки о нескольких объектах недвижимости, а постоянно подавать заявления и ждать несколько рабочих дней не всегда удобно. Проще получить сведения через знакомых, принять окончательное решение о покупке, а лишь потом обратиться в регистрационную палату и получить официальный ответ чиновников относительно конкретного земельного участка.

Насторожить должна продажа надела по дубликатам правоустанавливающих документов. В таком случае от сделки лучше отказаться. Покупая участок под застройку без дома (хотя бы ветхого, но оформленного), необходимо лично удостовериться в том, что в его подземном пространстве нет коммуникаций. Нужно обратиться с заявлением в Горгаз, Горсвет, Горводоканал и местные телефонные линии, получить письменный ответ об отсутствии ограничений на застройку. Наличие на участке легально построенных старых времянок, ветхих капитальных конструкций дает некоторую гарантию того, что скрытых коммуникаций на объекте нет (во времена СССР любая стройка контролировалась государством, самовольная же – жестоко каралась, поэтому провести застройку участка с газопроводом было практически нереально).

Несколько советов потенциальным покупателям земельных участков:

1. Не стоит реагировать на низкую стоимость земли.
2. Понравившийся участок нужно внимательно рассмотреть на местности, пообщаться с соседями, выяснить его координаты, границы и площадь в органе местного самоуправления.
3. Лучше потратить дополнительные средства и организовать юридическую поддержку сделки в юридической фирме – специалисты проведут экспертизу документов, окажут правовую помощь, грамотно составят предварительный договор о намерении купить участок в будущем.
4. Выбор нотариуса для оформления сделки купли-продажи недвижимости зависит от предпочтений покупателя.

Не стоит соглашаться на недорогое и быстрое оформление у нотариуса, которого навязывает продавец или его представитель. Покупателю желательно посетить нотариуса до встречи с продавцом и получить профессиональную консультацию по оформлению необходимых соглашений и действий сторон после сделки. Специалист расскажет, на какие документы нужно обратить особое внимание, опишет их обязательные реквизиты (качество бланков, подписей и печатей на свидетельстве о собственности на участок, нотариальное заверение и отметки о государственной регистрации договорной документации, наличие резолюций должностных лиц компетентных органов).

Процедура купли-продажи земельного участка довольно сложна даже для профессиональных юристов. Здесь важно мнение незаинтересованного специалиста. Обыватель же видит вожделенный объект по привлекательной цене и часто теряет рассудок при изучении документов и их подписании. Большинство несложных, но опасных мошеннических схем можно было бы раскрыть еще до подписания предварительного договора, если бы россияне не привыкли надеяться на народное «авось», а практиковали подписание любых документов в присутствии адвоката.

Мошенничеством при продаже земельного участка часто занимаются риэлторы, связанные с органами власти, в базе регистрации прав собственности информация на недвижимость может быть легко подделана. Это позволяет с легкостью проводить двойные сделки. При продаже также нередко мошенники презентуют не тот участок. При покупке Неосведомленные покупатели могут столкнуться с неверным оформлением, так вместо настоящего владельца документы подписывает подставное лицо. Другой распространенной ошибкой покупателей является отсутствие знаний о том, как должны выглядеть документы на землю, поэтому при сделке вполне можно показать не государственный акт, а фальсификацию. Также после того как сделка будет совершена, покупатель может узнать, что у земли есть еще один законный собственник, владеющий участком частично или абсолютно. Наводить справки о таких вещах следует заблаговременно.

Мошенничество при покупке земельного участка

7 видов обмана при покупке-продаже дач и участков

Одним из вариантов первичной проверки достоверности документов и сведения по сделке является возможность сделать запрос в органы Росреестра. По такому запросу можно получить выписку из ЕГРН, в которой будут содержаться достоверные и актуальные данные по земельному наделу. Для запроса необходимо знать только адрес и кадастровый номер участка.
Как распознать мошенничество При совершении сделок с недвижимостью, в том числе с земельными участками, крайне важно обращаться внимание на детали документов и пояснения продавца. В последнее время участились случаи обмана при продаже земли, оформленной по программе дачной амнистии. В этом случае граждане имеют возможности оформить по упрощенной программе землю и строения, расположенные на территориях СНТ.
Для этого в органы Росреестра достаточно представить собственноручно составленный акт, подтверждающий перераспределение общего участка товарищества.

Виды мошенничества с земельными участками

Сверьте кадастровый номер из паспорта с кадастровым номером в свидетельстве о государственной регистрации, они обязательно должны совпадать. Попросите продавца показать Вам документы о межевании земельного участка и согласовании границ, где будут стоять подписи жильцов соседних участков. Иначе возможны долгие согласования границ участка с соседями, зачастую подобные разногласия доходят до суда. Если на участке присутствуют какие-либо коммуникации, попросите продавца предъявить Вам справку об отсутствии долгов за коммуникации. Сделайте копию всех документов продавца в ближайшем отделе ксерокопии и отправляйтесь к юристу для проверки юридической чистоты сделки. Это важный шаг, так как Вы можете упустить какой-либо важный момент в документах или просто не разбираться в некоторой спец.
терминологии.

Как купить участок и не попасться на удочку мошенников

Также необходимо поинтересоваться подлинностью документов. Специалисты считают, что мошеннические действия с землей на стадии покупки чаще определить невозможно. Если внимательно отнестись к документам, можно, хотя бы, раскрыть простую схему преступления (месторасположение, реальные границы и другое). Лучше всего, если покупатель найдет знакомых, которые помогут ему собрать все сведения о продаваемом объекте и его настоящем владельце. О дубликатах документов при совершении сделки речь идти вообще не может. Но покупателю также следует удостовериться, что под землей нет скрытых коммуникаций, для этого подается заявление в специальные организации.

Москва. недвижимость

При покупке такого участка необходимо обратить внимание на следующие моменты:

1. при подаче акта о перераспределении земли в органы Росреестра недобросовестные владельцы могут безнаказанно занижать или завышать площадь земли, а также недостоверно отображать границы надела;
2. для совершения сделки покупателю могут предложить не свидетельство о праве или выписку ЕГРН, а паевую книжку садового товарищества;
3. попытку продать землю СНТ может предпринять председатель товарищества, который не имеет никаких прав на распоряжение общим имуществом объединения граждан.

В этом случае только запрос документов из органов Росреестра и проверка их при визуальном осмотре участка позволит установить соответствие заявленным параметрам и стоимости сделки. Если такая сделка все-таки состоялась и деньги переданы мошеннику, срочно обращайтесь к адвокату по земельным делам.

Мошенничество при покупке земельного участка: как не быть обманутым?

Он хочет непременно приобрести вашу недвижимость (авто, мебель, быт.технику…), но, к сожалению, в данный момент находится в командировке (в поездке, за границей…). Чтобы другие покупатели не «увели» выгодный товар, он решает перевести вам предоплату. Как это сделать? Удобнее всего на банковскую карту. Вам надо лишь сказать ее номер, а затем на телефон вам придет код подтверждения перевода.

Как обезопаситься НИ В КОЕМ СЛУЧАЕ НЕ СОГЛАШАЙТЕСЬ НА “ПРЕДОПЛАТУ”. Знайте – это 100%-ный обман. Как только вы назовете номер карты, а также примите код и передадите его «покупателю», все деньги, которые есть на вашей карте, «испарятся», то бишь будут переведены мошеннику.

Мошенничество при продаже земельного участка или дачи

В садоводческом товариществе нередко продаются небольшие участки, которые покупатель никогда не видел. При совершении сделки ему презентовали соседский. Завышение кадастровой стоимости Стоимость участка может быть завышена продавцом, о чем не спешит осведомиться наивный покупатель. Для этого мошенники легко подделывают документы, в которых отображаются координаты объекта, его границы, результаты съемки (геологической и топографической).

Мошенничество при продаже земельного участка

Схемы мошенничества при покупке земли

Безопасный способ распространения информации Как продавцу, так и покупателю необходимо помнить, что мошенники начинают присматриваться к потенциальным жертвам еще задолго до персонального знакомства. Отличным источником информации для них являются сайты бесплатных объявлений, печатные СМИ. Если объявление о продаже земельного участка дает продавец недвижимости, в целях безопасности, необходимо предоставить лишь необходимую информацию.

Не стоит детально описывать координаты участка, называть улицу или конкретный адрес. На «свежее» объявление откликнется масса посредников, которые могут использовать данные о расположении объекта в мошеннических схемах. Так, если земельный участок действительно хорош, то без ведома собственника его могут показывать покупателям, взамен худшего, реально продаваемого.

Профессиональные риелторы – отличные психологи, они имеют массу связей и хорошо понимают, кому можно реализовать проблемный земельный участок, а с кем лучше не шутить. Еще на стадии телефонных переговоров с агентом или продавцом, внимательного покупателя должны насторожить:

• Излишняя вежливость или нарочитое хамство собеседника. Если в 1-м случае мошенники всячески добиваются расположения покупателя, неоднократно звонят ему с обещаниями уступить в цене за землю, предложениями встретится для дополнительных презентаций, то во 2-м – преследуют цель запугать, создать амплуа властных и всемогущих персон, к которым с лишними вопросами лучше не обращаться. Тон беседы должен быть деловым и доброжелательным, без намека на панибратство или невежество.
• Нежелание предъявить оригиналы правоустанавливающих документов и паспорта отчуждателя.

Схемы мошенничества при продаже земельных участков

Приобретение земли является выгодным вложением капитала. Мошеннические структуры, заключая сделки с рядовыми покупателями, используют различные обманные схемы, факт которых бывает сложно доказать. В таких случаях надеяться на возврат денежных средств часто не представляется возможным. Тем не менее, обезопасить себя от мошенников (например, на рынке недвижимости Иркутска) поможет знание юридических норм и процедур, пробелы в которых и используются при купле-продаже земельных участков .

Обезопасьте себя от мошенников!

1. 10 видов мошенничества с земельными участками

1.1. Фиктивная продажа земельного участка (без юридических оснований)

Такой способ мошенничества не всегда является причиной умышленных действий. Зачастую собственник даже не подозревает об отсутствии у него прав распоряжения земельным участком (ЗУ). Подобная ситуация возникает в случае наличия судебных обязательств, когда недвижимость дарится, если право собственности не было зарегистрировано в органах Госкадастра, а также при отсутствии документов о межевании.

ВАЖНО. Новые поправки в законодательстве 2018 г. отражены в законе «О межевании земельных участков» № 477-ФЗ, «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ, «Об узаконивании самовольных строений» № 258-ФЗ, а также ЗК РФ.

Умышленные махинации производятся при сокрытии факта отсутствия права. В качестве документа, подтверждающего собственность, демонстрируется обычное свидетельство о переходе прав собственности на ЗУ. По закону РФ документ получают без предоставления аналогичного от прежнего собственника. Поэтому точно сказать, кто обладает правом распоряжения на ЗУ проблематично.

Во избежание подобной ситуации будущий собственник вместе с продавцом запрашивают выписку из ЕГРН, содержащую всю необходимую и юридически значимую информацию об участке.

К покупке земли, находящейся в муниципальной и государственной собственности, подходят системно из-за наличия огромного числа нюансов, а покупка ЗУ, в большинстве случаев, организовывается через аукционы.

1.2. Продажа земли по поддельным документам

В целях продажи ЗУ подделываются различные документы, как отсутствующие (по какой-либо причине), так и никогда не оформлявшиеся. Чаще всего, дубли обнаруживают среди договоров о передаче прав собственности, свидетельств о праве собственности, актов согласования границ с владельцами смежных участков.

Подделка документов осуществляется с целью сокрытия нежелательных данных и быстрой продажи, для получения средств обманным путём, для перепродажи одного и того же участка разным покупателям и т.д.

Отличить подлинник от подделки не всегда представляется возможным даже профессионалу. При помощи специального оборудования и кражи пустых бланков в органах, ответственных за их выдачу, производится основная масса нелегальных сделок.

Предупредить фиктивную сделку можно, воспользовавшись услугами Росреестра. Подробная процедура получения выписки описана в 8 главе закона № 218-ФЗ. После проводят сверку документов по кадастровому номеру, данным о собственнике (дольщиках), проверяют информацию об отсутствии обременений и исковых обязательств и др.

1.3. Двойная продажа ЗУ

Такой махинацией могут воспользоваться как собственники, так и черные риэлторы. Т.к. регистрация прав собственности на ЗУ занимает достаточно долгое время, мошенники используют этот шанс в целях многократной наживы. Один участок достаётся в собственность нескольким «владельцам».

В случае, когда собственник не торопится с оформлением, он рискует потерять выкупленную землю. Т.к. по законодательству законным владельцем ЗУ считается первый, предъявивший свои права на участок. Последующим покупателям земля предлагается по копиям документов и свидетельству о праве на собственность (устаревшему). При наличии сомнений подобного рода покупатель не торопится и требует время на раздумье.

В связи с введением обязательной регистрации прав на собственность (через ЕГРН) данные последнего владельца ЗУ хранятся в базе данных. Перечисляют средства только после того, когда произойдет выдача свидетельства о госрегистрации на руки. Если продавец добросовестный, он согласится на такое требование с предварительным заверением всех предписаний у нотариуса (долговая расписка, оплата части суммы и т.д.).

По закону, если найдется другой собственник ЗУ, ни договор о купле-продаже, ни договор о переходе прав на собственность, тем более, не фиксирующее истинного владельца свидетельство о праве на собственность, не повлияют на судебное решение и не помогут вернуть деньги. Законная собственность — это собственность, оформленная на конкретное лицо, данные о которой хранятся в реестре.

1.4. Продажа земли с неподходящим видом разрешенного использования (ВРИ ЗУ)

На практике часто случаются ситуации, в которых землю нельзя использовать по назначению, например, возвести жилое строение или организовать производство. Такое возможно при покупке ЗУ, относящихся к той или иной категории (кадастровая классификация земель), имеющей целевое назначение. Вид земель обязательно указывается в свидетельстве о праве собственности на ЗУ. Но мошенники ссылаются на возможность перевода участка в другую категорию, обещая покупателю содействие со стороны властей и быстрые сроки. По факту этот процесс затягивается на долгие годы, т.к. чиновники не обязаны решать подобные вопросы. Сам перевод стоит больших денег, решить вопрос при помощи судей не представляется возможным, т.к. Закон не наделил их таким правом.

Кроме того, на участке могут находиться объекты стратегического значения, оборонные и военные постройки, коммуникации и т.д. Будущим собственникам приходится изучать кадастровый план территории, геологические и топографические схемы, чтобы при вводе территории в эксплуатацию или подключении к коммуникациям не возникало споров с государством. Затраты на отведение коммуникаций за пределы своей территории, возлагаются на законного владельца. В таких случаях ЗУ перепродаются за бесценок, а постройки приходится перевозить.

Нередки случаи, когда результаты топологической и геологической съемки подделываются. Поэтому любые предоставляемые собственником документы необходимо проверять через официальные источники.

При приобретении ЗУ необходимо определить с какой целью будет использоваться земля. Для постройки дома или дачи покупают только землю, предназначенную для ИЖС и ЛПХ.

1.5. Срыв сделки на этапе предоплаты

Такой тип мошенничества происходит в тех случаях, когда договор купли-продажи предусматривает оплату значительной части средств от общей суммы в качестве задатка. Оставшуюся часть покупатель обязуется оплатить после государственной регистрации прав на участок. В таких случаях обращаются к услугам зарекомендовавших себя риэлторских компаний. Как правило, перед сделками они выверяют документы, т.к. дорожат имиджем и репутацией. При совершении сделки напрямую или через частное лицо существует риск невозврата аванса. Собственником может быть подставное лицо с поддельными документами, а частник просто разведет руками, сославшись на посредничество и стечение обстоятельств.

Поэтому, при покупке земли проверяют самого собственника (по паспорту). Обычно обращаются к владельцам соседних участков для получения интересующей информации. Также по согласованию с собственником запрашивают данные из налоговой службы и ЖКХ о наличии задолженности.

Если земельный участок относится к товариществу, кооперативу или садоводству, выясняют, требуются ли какие-либо дополнительные взносы обязательные платежи.

Когда сделку проводят по доверенности, собственника проверяют более тщательно. Для этого выясняют, жив ли он, на основании какого документа продаётся участок, вступило ли доверенное лицо в наследство и т.д. Во многих случаях покупатель страхует себя, запрашивая справку из психдиспансера о здоровье собственника и доверенного лица. Т.к. в некоторых случаях сделку можно аннулировать, признав человека недееспособным.

1.6. Продажа участка с ложным местоположением или показ участка с другими координатами

Такой вид мошенничества предполагает продажу ЗУ, несоответствующего заявленным параметрам. С целью получения большего дохода продавец показывают участок с большей площадью, с проведенными коммуникациями, с более привлекательным расположением и т.д. В организованных структурах за отдельную плату предлагают найти участок под любые потребности. На деле оказывается, что координаты посещаемого объекта не совпадают со сведениями, указанными в ЕГРН, а сам участок находится в собственности соседа или в ведении субъекта РФ.

Схема популярна при продаже земель коммерческим структурам, которые скупают большие площади. На месте выявить несоответствие достаточно сложно.

Отдельной проблемой становится вопрос межевания и долевого владения. Эти данные могут скрыться от покупателя путем предоставления подложных документов (на начальном этапе). А итоговая регистрация прав собственности может не состояться из-за отсутствия межевого плана территории, приобрести который получится после проведения ряда процедур и уплаты круглой суммы денег.

При наличии сомнений на этот счёт покупатель требует от собственника совместно получить выписку об участке из Росреестра, после которой решается вопрос о внесении части средств в качестве аванса (гарантия оплаты).

1.7. Продажа земли по завышенной стоимости

Несмотря на то, что кадастровая стоимость земли приближена к рыночной, мошенники наживаются на жертве путём показа участка большего размера и облагороженного под любые нужды. Часто с землёй продаются дома и хозяйственные постройки, которые увеличивают кадастровую стоимость. При этом сама постройка может считаться аварийной и не быть пригодной для жилья. Мошенничество в особо крупных размерах выявляют при продажах участков, застроенных на скорую руку без соблюдения техники безопасности. Таким образом участок облагораживается перед покупкой и продаётся в 3 раза дороже.

При наличии любой постройки на ЗУ покупатели выявляют, был ли осуществлен ввод в эксплуатацию такого сооружения, какие службы осуществляли контроль за вводом, имеются ли на руках документация. В противном случае будущий собственник обращается к грамотному юристу, производит полный замер территории и прочие технические процедуры.

1.8. Продажа земли подставными фирмами или сговор с собственником

В данном случае сам факт юридической сделки остаётся спорным, т.к. фирмы-однодневки не являются экономическим субъектом, а их руководство скрыто за подставными лицами. По факту отсутствует и предмет договора, никакой собственностью в виде ЗУ компания обычно не располагает.

Предупреждают подобную сделку на стадии сверки документов, а оплату вносят только после перехода права собственности.

При умышленном сговоре риэлтора с собственником сделка разрывается на этапе предоплаты. В таких случаях владелец ЗУ аннулирует договор, а деньги переводятся на теневой счёт подставного риэлтора. В других случаях при неграмотности клиента происходит полная оплата сделки при отсутствии оригиналов или внесение заведомо ложных сведений в договор о купли-продаже. В таких случаях обращение в суды остаётся безрезультатным.

1.9. Продажа земельных участков “фиктивными” застройщиками

Такой вид мошенничества появился сравнительно недавно. Возросший спрос на недорогое загородное жилье сподвиг мошенников на новую схему. Они выкупают часть территории, застраивают ее второсортными коттеджами, демонстрируя активный ход работы. Деньги, вложенные за еще непостроенные дома, пропадают вместе с ООО.

Мошенничество набирает обороты по причине отсутствия законодательных актов, регулирующих отношения застройщика и инвестора.

1.10. Продажа по факту заключения предварительного договора

Особенностью такой схемы является то, что предварительный договор на куплю-продажу не регистрируется и тем более, не принимается в органах Росреестра. Покупатель соглашается на такую сделку по различным причинам, зачастую, его привлекает сам участок или цена. Оплатив сделку по полной стоимости, клиент ожидает неоформленного документа, нерабочих дней приёма, приезда мужа из командировки и т.д. После подведения покупателя до фактической оплаты, мошенники скрываются. По такой схеме работают профессионалы, они долгое время следят за потенциальной жертвой и ее активностью в плане поиска ЗУ (объявления в интернете, СМИ, подкуп риэлтора и т.д.)

2. Что делать, если вы попались на удочку мошенников

По закону, если у мошенника нет постоянного дохода и имущества в собственности, потерянные средства вернуть не удастся. А фиктивная сделка будет признана судом недействительной.

При обнаружении вскрывшегося факта мошенничества, следует обратиться в органы полиции. Стоит учитывать, что при недостаточной предусмотрительности покупателя преступление будет сложно инкриминировать. В отдельных случаях стоит обратиться к юристу, который подскажет правильное решение.

3. Как обезопасить себя в дальнейшем

При намерении купить или продать участок стоит внимательно отнестись к выбору риэлторской компании, нотариуса и юриста.

Особое внимание стоит уделить проверке собственника и предлагаемых документов на ЗУ. В некоторых случаях целесообразно воспользоваться проверкой личных данных на подлинность. При подписании договора всегда существует риск фиктивной сделки. Не стоит забывать о возможности самостоятельной проверки участка на предмет наличия запретов отчуждения имущества (Росреестр).

Также необходимо быть внимательным при составлении договора купли-продажи. При любом несоответствии нормам законодательства (по содержанию и форме) сделка аннулируется.

Дополнительное время на обдумывание решения поможет внести ясность в механизм сделки. При определённой последовательности действий, направленных на пресечение любого типа мошенничества, можно свести все риски до минимума. Так правило, мошенники, предвидев последствия предлагаемых требований, отступают от фиктивной сделки под различными предлогами.

4. Ответственность по КоАП и УК РФ

Ответственность за мошенничество с земельными участками предусмотрена как для частных лиц, так и для должностных, ответственных за рациональное использование и охрану.

К частым преступлениям органов власти относятся:

• Предоставление земли за взятку
• Выдача земли по заниженной стоимости
• Завладение участком путем подделки документов
• Незаконный перевод ЗУ в другие категории (нецелевое использование)

К преступлениям со стороны собственников и риэлторов относятся:

• Мошенничество в любой форме
• Взяточничество
• Подделка документов и подписей
• Незаконный оборот земли

Административная ответственность предусмотрена в КоАП:

• ст.7.1. (штраф до 3% от кадастровой стоимости);
• ст.7.4 (штраф до 200000 руб.);
• ст. 7.16 (штраф до 400000 руб.);
• ст.8.8 (штраф до 2% от кадастровой стоимости за нецелевое использование; штраф 10% — за неиспользование);
• ст.19.23 (штраф до 40000 руб. с изъятием орудий совершения преступления) и др.

Уголовная ответственность предусмотрена по следующим статьям УК:

• ст.159 (вплоть до лишения свободы на срок до 10 лет и штраф до 1 млн.руб.);
• ст.160 (план решения свободы на срок до 10 лет со штрафом в 1 млн.руб);
• ст.170 (обязательные работы до 360 часов, лишение права заниматься деятельностью до 3 лет);
• ст.285 (вплоть до лишения свободы до 10 лет и запрета заниматься определенной деятельностью до 3 лет);
• ст.290 (вплоть до лишения свободы на срок до 4-х лет);
• ст.291 (вплоть до лишения свободы на срок до 15 лет с выплатой штрафа, превышающего сумму взятки в 70 раз);
• ст.327 (вплоть до лишения свободы на срок до двух лет)
• ст.330 (вплоть до лишения свободы на срок до пяти лет) и др.

5. Что делать и куда обращаться, если был выявлен факт мошенничества с ЗУ

1. Обратиться в правоохранительные органы с заявлением (физ.лица) или в прокуратуру (юр.лица);

2. К заявлению приложить копии документов, договоров купли-продажи и других имеющихся соглашений;

3. Заранее стоит позаботиться о поиске свидетелей;

4. При недостаточности материалов для возбуждения уголовного дела, необходимо проконсультироваться с юристом;

5. В случае отказа в возбуждении уголовного дела (повторного) следует написать заявление в прокуратуру или суд.

1. При организации купли-продажи ЗУ не сообщайте избыточных сведений в объявлении. Все вопросы должны решаться при личной встрече.

2. Необходимо заранее проанализировать законодательную базу, в особенности, ситуации, когда сделка будет считаться недействительной.

3. Оплату лучше производить на указанный в договоре счёт и только после получения документов на руки (гарантирующих право собственности).

4. Следует проверить личность собственника (через правоохранительные органы) и статус имущества (через Росреестр и органы кадастра на местах).

5. Весь процесс сделки необходимо доверить квалифицированному юристу. Заверение документов необходимо производить у личного нотариуса.

Приобретение земли является выгодным вложением капитала. Мошеннические структуры, заключая сделки с рядовыми покупателями, используют различные обманные схемы, факт которых бывает сложно доказать. В таких случаях надеяться на возврат денежных средств не представляется возможным. Тем не менее, обезопасить себя от мошенников поможет знание юридических норм и процедур, пробелы в которых и используются при купле-продаже земельных участков.

Статья написана по материалам сайтов: juristconsul.ru, nam-pokursu.ru, ipopen.ru, plusbuh.ru, realty.irktorgnews.ru.