Источники правового регулирования арендных отношений. Понятие и сфера применения договора аренды. Права и обязанности сторон по договору аренды. Основания прекращения и досрочного расторжения договора аренды. Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора и арендодателя. Продление договора аренды. Источники правового регулирования, понятие и признаки договора лизинга.

По договору аренды имущественного найма арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владения и пользования или во временное пользование (статья 577 Гражданского Кодекса РБ).

Договор аренды создает возможности для наиболее экономичного использования имущества. Он получил широкое распространение в различных областях хозяйственной и культурной жизни страны и применяется между организациями, организациями и гражданами, а также между гражданами.

По договору аренды переходит право владения и пользования имуществом на определенный срок.

Признаки договора:

Двусторонний

Возмездный

Консенсуальный

Стороны договора: арендодатель и арендатор.

Арендодателем может быть собственник имущества, лица уполномоченные собственником и законодательством.

Арендатором может быть физическое или юридическое лицо.

Объектами аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи.

Объектом договора может быть только вещи индивидуально определённые и не потребляемые. В отношении отдельных видов имущества законодательством могут быть установлены изъятие, касающиеся имущества, отдача которых в аренду не допускается или ограничивается.

Предоставляемое арендатору имущество должно соответствовать условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендная плата определяется в договоре, исходя из оценки этого имущества на момент сдачи его в аренду с учетом фактического износа. Порядок, условия, сроки внесения арендной платы определяется договором аренды. Если эти элементы не отражены в договоре, то считается, что установленный порядок, условие и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендатору может быть предоставлено право выкупа арендованного имущества. Законодательством может быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества. Срок договора аренды определяется соглашением сторон. Если в договоре срок не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон в праве отказаться от договора во всякое время, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества за 3 месяца.

Действующее законодательство допускает возможности установления максимально предельных сроков договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Договор аренды на срок более 1 года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока должен быть заключен в письменной форме.

При заключении договора аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законодательством он подлежит государственной регистрации.

Обязанности арендодателя:

Представлять имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, передаваемое имущество должно быть снабжено соответствующими документами.

Передать арендатору в пользование и владение имущество и сделать это своевременно.

Произвести за свой счет капитальный ремонт сданного в наём имущества.

Передать имущество в аренду, как правило, свободным от прав третьих лиц. Если имущество, обременено правами третьих лиц, он должен предупредить арендатора о наличии таких прав.

Воздерживаться от любых действий, которыми можно помешать арендатору владеть и пользоваться нанятым имуществом.

Обязанности арендатора:

Пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если они в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Поддерживать полученное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды.

По окончании договора возвратить имущество в состоянии, обусловленном договором.

Своевременно вносить плату за пользование имуществом.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут, если арендатор:

Пользуется имуществом с существенными нарушениями условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Существенно ухудшает имущество.

Не вносит арендную плату более двух раз подряд со дня истечения срока платежа.

Не производит капитального ремонта в установленные сроки в тех случаях, когда обязанность возлагается на него.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

Наниматель имеет право предъявлять требования о досрочном расторжении договора - найма в следующих случаях:

Арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствие пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

Переданное имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были заранее известны арендатору и не могли быть им обнаружены во время осмотра имущества или проверки его исправности.

Арендодатель не производит в установленные сроки капитального ремонта входящего в его обязанности.

Имущество в силу обстоятельств, за которое арендатор не отвечает, пришло в негодность и не может в дальнейшем использоваться.

Другие основания, предусмотренные договором.

Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок по истечении срока договора. Если он надлежащим образом исполнял свои обязанности. Для этого арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течении года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещение убытков причиненных отказом возобновить с ним договор аренды либо только возмещение таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Помимо общих оснований прекращения договора указанных в законодательстве существуют дополнительные основания, вытекающие из специфики предмета найма и предусмотренные в соответствующих нормативно-правовых актах.

По договору финансовой аренды лизинга арендодатель обязуется приобрести в собственность указанные арендатором имущества у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца (статья 636 ГК РБ).

Признаки договора:

Трехсторонний (лизингодатель, лизингополучатель, продавец имущества предназначенного для передачи в аренду).

Лизингодателями могут быть банки, имеющие право осуществлять лизинговую деятельность, лизинговые компании, существующие при банках специализированные лизинговые компании, созданные крупными производителями машин и оборудования.

В качестве арендатора (лизингополучателя) может выступать люблое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность в соответствии с действующим законодательством.

Продавцом является собственник имущества.

Консенсуальный

Возмездный

Предметом договора финансовой аренды могут быть любые вещи, используемые для предпринимательской деятельности. Не может выступать в качестве предмета данного договора имущества, которое используется для личных, семейных или бытовых нужд, земельные участки и другие природные объекты.

Предмет финансовой аренды является собственностью лизингодателя в течении срока действия договора. Если иное не предусмотрено договором в момент передачи лизингополучателю имущества на него переходит риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества. Срок договора финансовой аренды определяется соглашением сторон. Стоимость договора лизинга устанавливается по соглашению сторон при заключении договора исходя из суммы инвестиционных расходов лизингодателя, связанных с исполнением данного договора и сумма его вознаграждения либо совокупности лизинговых платежей и выкупной стоимости если по условиям договора предусмотрен выкуп предмета договора.

Лизинговые платежи относятся к затратам, которые включаются в себестоимость товаров, работ, услуг лизингополучателя.

Выкупная стоимость предмета договора лизинга не входит в состав затрат лизингополучателя.

Обязанности лизингодателя:

Приобрести в собственность имущество и передать его арендатору во временное владение и пользование, то есть на определенный срок.

Проведение капитального ремонта этого имущества.

Извещение продавца о том, кому будет передано в аренду проданное им имущество.

Обязанности лизингополучателя:

Принять переданное ему по договору в аренду имущество.

Внести за него соответствующую плату.

В течение срока договора обеспечивать сохранность предмета договора, а также выполнять все необходимые действия, направленные на поддержание его рабочего состояния включаю техническое обслуживание и ремонт, если иное не предусмотрено договором аренды.

Нести расходы по содержанию предмета договора лизинга по страхованию рисков заключенной сделки, а также расходы связанные с эксплуатацией, техническим обслуживанием и ремонтом арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором.

По истечению срока действия договора лизинга, возвратить лизингодателю предмет договора в состоянии определенном условиями договора, если его не приобрёл в собственность или не взял в аренду лизинг повторно.

Арендатор в праве предъявить непосредственно продавцу имущества требования вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем в отношении качества комплектность имущества, сроков его поставки и в других случаях ненадлежащего исполнения договором продавцом. Арендатор в данном случае имеет права и несёт обязанности оплатить, приобретенное имущество как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества. В тоже время закон запрещает арендатору расторгать договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя.

Арендодатель и арендатор выступают как солидарные кредиторы в отношениях с продавцом по поводу проданного имущества.

Закон возлагает ответственность на лизингополучателя лишь в случаях, когда выбор продавца был возложен договором на лизингодателя.

Прекращение договора лизинга осуществляется на основании истечения установленного срока, если стороны не посчитали нужным его продлевать. Он может быть прекращен по соглашению сторон. Возможно прекращение по требованию одной из сторон. Не исключено досрочное прекращение договора исходя из волеизъявления сторон.

Договоры по передаче имущества в пользование

Договоры по передаче имущества в пользование предполагают временный переход прав пользования и (или) владения от собственника к иному лицу либо лицам. Законодательство знает три основных вида договоров соответствующей категории: аренда, наем и ссуда.

Договор аренды

Договор аренды является одним из наиболее распространенных договоров в гражданском праве.

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды является возмездным, консенсуальным, двусторонним.

Стороны договора - арендодатель и арендатор. По общему правилу и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних - коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования. Только в некоторых видах договоров аренды в роли арендодателя или арендатора должны выступать специальные субъекты. В качестве арендодателя выступает собственник имущества или управомоченные им лица. Субъекты нрава хозяйственного ведения могут передавать недвижимое имущество, а субъекты права оперативного - движимое и недвижимое имущество - в аренду с согласия собственника. Распоряжение имуществом учреждения осуществляет собственник имущества учреждения. Сдача имущества в аренду - один из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности, а именно, входящего в его состав правомочия распоряжения имуществом. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества.

Существенным условием договора аренды является предмет договора. В качестве предмета договора аренды могут выступать:

Земельные участки;

Другие обособленные природные объекты;

Предприятия;

Другие имущественные комплексы;

Здания, сооружения;

Оборудование, транспортные средства;

Другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Так, договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды.

В соответствии с абз. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Если такие данные не указаны, условие об объекте считается несогласованным, а договор - незаключенным.

Исходя из указанных норм можно сделать вывод, что предметом договора аренды является определенное имущество, передаваемое арендатору.

Научная дискуссия

В юридической литературе также высказывается мнение о том, что предметом договора аренды является имущество, определенное индивидуальными признаками . Вместе с тем в литературе встречается и другая позиция, согласно которой договор аренды имеет сложный предмет, включающий в себя как действия обязанных сторон, н том числе по передаче и принятию имущества (объект первого рода), так и само имущество (объект второго рода) . Аналогичное мнение высказывают М. И. Брагинский и В. В. Витрянский .

С учетом изложенного при согласовании предмета аренды рекомендуется указать в договоре:

Права и обязанности сторон, предусмотренные в ст. 606 ГК РФ; - данные, позволяющие определенно установить имущество (объект аренды), в отношении которого устанавливаются эти права и обязанности (ст. 607 ГК РФ).

Следует также иметь в виду, что в соответствии со ст. 608 ГК РФ правом на передачу имущества в аренду обладает его собственник или лицо, уполномоченное собственником. Однако ст. 608 ГК РФ не запрещает заключение договора аренды лицу, у которого право собственности на передаваемую в аренду вещь еще не возникло.

Существует точка зрения, что для аренды движимого имущества размер арендной платы не является существенным условием. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при фонде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (см. 1 ст. 614 ГК РФ).

Судебная практика

Однако если в договоре указано, что арендная плата за пользование имуществом равна нулю, этот договор не является договором аренды, поскольку он не предусматривает возмездность владения и пользования имуществом, которая в соответствии со ст. 606 ГК РФ является одним из признаков арендных отношений. Поскольку арендатор в этом случае освобожден от внесения арендной платы, указанный договор согласно п. 1 ст. 689 ГК РФ может быть признай судом договором безвозмездного пользования (ссуды). В этом случае собственник имущества не вправе потребован, от пользователя внесения арендной платы (см. постановление ФЛС Уральского округа от 10.03.2009 № Ф09-1021/09-С6, постановление ФАС Уральского округа от 07.02.2006 № Ф09-99/06-С6). Также у него не будет оснований требовать признания договора незаключенным и возврата имущества в связи с отсутствием государственной регистрации, поскольку законодательством не предусмотрена регистрация договора безвозмездного пользования (см. постановление ФЛС Уральского округа от 19.09.2005 Л° Ф09-2996/05-СЗ).

Если в договоре аренды и акте приема-передачи стороны не указали данные, позволяющие определить объект аренды, договор будет считаться незаключённым (п. 3 ст. 607 ГК РФ). В таком случае арендатор в соответствии со ст. 621 ГК РФ не сможет реализовать преимущественное право на аренду этого имущества на новый срок и потребовать перевода на себя прав и обязанностей но заключенному с третьим лицом договору.

Судебная практика

Однако в соответствии с п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор, в котором не индивидуализировано передаваемое в аренду имущество (т.е. не согласовано условие об объекте и предмете договора), не может быть признан незаключённым, если он фактически исполнялся сторонами. О фактическом исполнении договора может свидетельствовать, в частности, передача имущества арендатору в отсутствие каких-либо возражений с его стороны.

Если стороны не указали в договоре индивидуализирующие признаки имущества, которое передается арендатору, то в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ условие об объекте считается несогласованным, а договор - незаключенным, т.е. не порождающим каких-либо прав и обязанностей для сторон (определение ВАС РФ от 16.11.2007 № 12798/07, постановление ФАС Уральского округа от 01.02.2010 № Ф09-65/10-С6 по делу № А76-7191 /2009-15-271).

Арендодатель в указанной ситуации может истребовать имущество у арендатора, предъявив иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения на основании ст. 301 ГК РФ.

Кроме того, арендодатель вправе требовать возврата имущества по нормам о неосновательном обогащении (ст. 1102 ГК РФ).

Вместе с тем необходимо учитывать, что арендодатель не может основывать требования о возврате имущества по незаключенному договору на нормах ст. 622 ГК РФ.

Судебная практика

Если в договоре аренды и в акте приема-передачи стороны не указали индивидуализирующие признаки животного (инвентарный номер, масть, кличку, бирку, клеймо), условие об объекте считается несогласованным из-за отсутствия данных, позволяющих определенно установить арендованное имущество. В гаком случае договор является незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и у арендатора не возникает права собственности на плоды, продукцию и доходы от пользования животным (см. постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2010 № 18А11-10178/2009, оставленное без изменения Постановлением ФАС Уральского округа от 21.04.2010 № Ф09-2663/10-СЗ).

В п. 1 ст. 607 ГК РФ прямо указано, что в аренду могут быть переданы только непотребляемые вещи. Это вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования - не утрачивают качественных и количественных характеристик и не уничтожаются. Данные вещи могут быть возвращены арендодателю но окончании срока аренды в том же состоянии, в котором они были переданы, с учетом нормального износа. Такие вещи, как продукты питания, корма для животных и т.п., теряют свои натуральные свойства в процессе использования, поэтому не могут быть переданы в аренду (см. постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.08.2002 № А28-2588/02-133/17, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.05.2008 № Ф08-2568/2008).

Для того чтобы установить, потребляемая вещь или нет, необходимо определить ее функциональное назначение. Оно может быть установлено исходя из наименования рода вещей, к которому относится данная вещь.

Наименование вещи позволяет определить основные цели ее применения исходя из общепринятых понятий, а также идентифицировать относимые к ней документы, регламентирующие цель и объем ее применения (инструкция по эксплуатации, техническое описание и т.п.), и нормативы (ГОСТ, технические регламенты и т.п.).

Пример

Наименование "токарный станок" указывает на функциональное предназначение вещи - средство для резания материалов, а наименование "дрова березовые" -на функциональное предназначение - топливо. Вещь под родовым наименованием "многоразовая деревянная опалубка для устройства стен из железобетона" предназначена для отливки железобетонных стен, несмотря на то что материал, из которого она изготовлена (древесина), можно использовать и в качестве строительного материала или топлива, т.е. потребляемых вещей. Наименование "бык - производитель молочного скота" указывает на возможность извлечения полезных свойств из животного (воспроизводство поголовья молочного скота) в течение срока его жизни. Напротив, наименование "бычок мясного скота" указывает на полезные свойства животного - потребление в виде мясной продукции, что исключает возможность передавать в аренду.

Следовательно, для того чтобы установить, является ли вещь неупотребляемой и может ли она быть передана в аренду, необходимо определить ее наименование, раскрывающее функциональное назначение вещи.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. По смыслу указанной нормы передаваемое в аренду имущество должно быть индивидуализировано.

Судебная практика

Суды указывают, что вещь индивидуально определена (индивидуализирована), если она выделена из других вещей, определенных родовыми признаками, по присущим только ей характеристикам (см. судебную практику, в которой суды делают аналогичный вывод при рассмотрении споров об истребовании имущества из чужого незаконного владения (см. определение ВАС РФ от 03.06.2010 № ВАС-7254/10, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.04.2010 по делу N° А53-10179/2009, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.09.2007 по делу № А82-13666/2006-35).

Чтобы отделить вещь от других, определенных родовыми признаками, сначала необходимо выявить эти признаки (т.е. род вещей, объединенных общим названием и назначением), что осуществляется путем установления наименования вещи. Только затем можно определить индивидуальные признаки вещи.

На основании вышеизложенного можно прийти к выводу, что объектом аренды может быть не любое имущество, а только вещь, являющаяся одновременно непотребляемой и индивидуально-определенной.

Следовательно, для того чтобы надлежащим образом определить в договоре объект аренды, необходимо:

Указать наименование объекта аренды (наименование рода вещей, к которому он относится);

Описать индивидуальные характеристики объекта аренды.

Сторонам важно знать, что они могут заключить договор аренды не только в отношении всей вещи, но и в отношении ее части.

Следует учитывать, что, указав на возможность передачи в аренду части вещи, ВАС РФ сослался в том числе на ст. 606 ГК РФ, согласно которой вещь может передаваться только в пользование без передачи во владение (абз. 2 п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73). Таким образом, представляется, что у арендатора части вещи возникнет только право пользования вещью, но не возникнет владение ею. По этой причине арендатор части вещи не может воспользоваться вещно-правовыми способами защиты (ст. 305 ГК РФ), предоставленными законному владельцу.

Для того чтобы правильно согласовать наименование объекта аренды, необходимо знать, что является наименованием, отражающим функциональное назначение вещи, и каким образом его правильно определить.

В экономическом смысле вещь как результат деятельности, представленный в материально-вещественной форме и предназначенный для дальнейшего использования в хозяйственных и иных целях, подпадает под определение продукции (ст. 2 Федерального закона "О техническом регулировании"). Продукция подразделяется на классы, подклассы, группы, подгруппы и виды (см. Общероссийский классификатор продукции ОК 005-93). Например: класс - "продукция строительного, дорожного и коммунального машиностроения", подкласс - "машины для землеройных и мелиоративных работ", группа - "экскаваторы одноковшовые с ковшом емкостью от 0,25 до 2,5 куб. м и многоковшовые", подгруппа - "экскаватор одноковшовый с ковшом емкостью 1 куб. м", вид - "экскаватор одноковшовый с ковшом емкостью 1 куб. м, на гусеничном ходу". Основное деление продукции в общероссийской классификации завершается видами.

Таким образом, для определения наименования объекта аренды в договоре достаточно указать вид продукции.

Если в имущественный оборот вовлекаются движимые вещи, которые не поименованы в Общероссийском классификаторе продукции ОК 005-93, наименование объекта аренды нужно определять исходя из документов, прилагаемых к объекту - технические паспорта, инструкции, гарантийная документация, сертификаты соответствия и пр.

Некоторая продукция подразделяется не только на виды, но и на разновидности. Это более узкое деление, указывающее на ряд частных признаков, характеристик отдельных видов движимых вещей. К таким характеристикам относят типы, модели, марки продукции (ОК 005-93).

Вместо описания конкретных характеристик имущества стороны могут сослаться на техническую документацию, в которой эти характеристики перечислены. Так, при наличии в договоре ссылки на технический паспорт, содержащий индивидуализирующие признаки имущества, условие о предмете договора аренды может быть признано согласованным.

Срок действия договора аренды не является существенным условием. В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (например, для земельных участков, участков леса).

Условие о сроке аренды определяет период времени, в течение которого арендатор вправе владеть и пользоваться или пользоваться объектом аренды (ст. 610 ГК РФ). Именно за этот период времени арендатор уплачивает арендную плату (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

По определению ст. 606 ГК РФ договор аренды предполагает не постоянное, а временное владение и пользование или пользование объектом аренды. Поэтому сторонам важно определить период времени, на который объект передается в аренду.

Начало срока аренды определяет момент, в который имущество должно быть предоставлено арендатору во временное владение и (или) пользование.

Окончание срока аренды определяет момент возврата имущества из временного владения и пользования арендатора.

Одновременно с окончанием аренды также может оканчиваться действие договора, если только в нем не установлен отдельный срок его действия или не предусмотрены обязательства, срок исполнения которых наступает после возврата имущества (и. 3 ст. 425 ГК РФ).

Срок аренды должен быть установлен по правилам ст. 190-194 ГК РФ, согласно которым сроки начала и окончания аренды могут быть определены:

Календарной датой;

Истечением периода времени, определяемого годами, месяцами, педелями, днями или часами;

Указанием на событие, которое неизбежно должно наступить.

В этом случае договор аренды считается заключенным, так как срок аренды не является существенным условием договора аренды (ст. 606 ГК РФ). В случае отсутствия в договоре срока аренды он будет равен сроку действия договора. Если при этом срок действия договора не согласован, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Это означает, что любая сторона может во всякое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за один месяц.

Если передача объекта в аренду не обусловлена какими-либо событиями или обстоятельствами и стороны заранее знают точные даты начала и окончания пользования имуществом, начало и окончание срока аренды рекомендуется согласовывать путем указания на календарные даты.

На практике срок аренды зачастую определяют указанием на промежуток времени, ограниченный календарными датами (например, "с "01" января 2010 г. по "31" марта 2011 г." или "с "01" января 2010 г. до "15" февраля 2010 г."). Согласование срока таким способом влияет на определение продолжительности срока аренды, в том числе на исчисление арендной платы.

Условие о сроке аренды, сформулированное с использованием предлога "до" или "по", может вызвать вопрос: включается ли дата окончания срока аренды в сам срок аренды?

Предлог до в одном из своих значений "употребляется при указании временного предела действия"; предлог по с винительным падежом в одном из значений "соответствует по значению предлогу до".

Чтобы избежать разногласий о включении даты окончания срока в срок аренды, рекомендуется использовать после указания даты окончания наречие "включительно". Указание этого слова при определении окончания срока аренды будет однозначно свидетельствовать о включении в срок аренды даты его окончания.

При таком способе согласования необходимо определить сам период и его начало. Начало периода может быть определенной календарной датой (ст. 191 ГК РФ). Начало срока аренды также может быть определено согласованным сторонами событием. Чаще всего в качестве такового указывают момент заключения договора или момент передачи имущества арендатору по акту. Также дата начала аренды может быть определена датой подписания акта о готовности арендуемого имущества (например, буровой машины) к производству работ (см. постановление ФАС Уральского округа от 12.03.2009 № Ф09-469/09-С4).

Согласно ст. 191 ГК РФ срок аренды при определении его периодом времени начинает течь не с календарной даты, указанной в договоре, или с момента наступления события, а на следующий день после этой даты или события.

Пример

Соответственно, если арендатору необходимо начать использовать имущество, например, с 1 июня, в качестве даты начала срока аренды в договоре следует определить 31 мая. Стороны могут установить срок передачи 31 мая, чтобы арендатор мог полноценно пользоваться имуществом с 1 нюня. В таком случае передача имущества должна быть произведена до конца дня 31 мая. Если стороны договора - юридические лица, то по правилам абз. 2 п. 1 ст. 194 ГК РФ истечение срока передачи имущества наступит в час, когда в организации, являющейся арендатором, прекращаются соответствующие операции.

Во избежание сложностей при определении указанных сроков стороны могут установить в договоре начало срока аренды датой передачи имущества по акту.

Окончание срока аренды, определяемого периодом времени, рассчитывается по правилам ст. 192 ГК РФ. Так, срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока. Например, если начало срока аренды определено календарной датой 2 июня 2015 г., то срок аренды, равный одному году, будет начинаться 3 июня 2015 г. и заканчиваться 2 июня 2016 г.

Пользование имуществом иногда целесообразно только при определенных обстоятельствах или после наступления какого-либо события (например, начала ледохода или посевной). Срок аренды может быть согласован путем указания на такое событие, которое должно быть неизбежным (ст. 190 ГК РФ). Это событие с очевидностью наступает независимо от воли какой-либо стороны или третьих лиц, и дата его начала заранее неизвестна.

Срок аренды не может быть определен указанием на событие, если его наступление зависит от действий и воли какой-либо из сторон, или иным образом не обладает свойством неизбежности. Например, суд не признает неизбежными совершение каких-либо действий стороной договора либо третьим липом (п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66).

В этом случае будет считаться, что стороны не определили срок аренды, и срок аренды будет равен сроку действия договора. Если же при этом срок действия договора отсутствует, то договор будет считаться заключенным на неопределенный срок. Это означает, что арендодатель может в любое время отказаться от договора и потребовать от арендатора возврата имущества, предупредив его об этом в сроки, предусмотренные и. 2 ст. 610 ГК РФ.

Срок действия договора аренды - это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон (ст. 425 ГК РФ).

Начало срока действия договора аренды в силу закона определяется моментом заключения договора. С этого момента у сторон возникают обязательства и начинают действовать условия договора. Окончание срока действия договора аренды может определяться по усмотрению сторон.

Согласно н. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В частности, необходимо регистрировать договор аренды зданий или сооружений сроком не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Такой договор считается заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Вместе с тем ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ установлено, что правила ст. 609, 651 ГК РФ не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу указанного Закона (после 1 марта 2013 г.). Впоследствии ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 № 21-ФЗ указанные изменения были отменены.

При согласовании данного условия сторонам следует:

Определить срок действия договора по правилам ст. 190-194 ГК РФ;

Предусмотреть применение условий договора аренды к отношениям, возникшим до его заключения (при необходимости);

Указать, предоставляется ли арендатору преимущественное право на заключение договора на новый срок;

Установить, будет ли осуществляться продление договора аренды на новый срок с тем же арендатором.

Если срок действия договора аренды не определен, то договор продолжает действовать до установленного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств (абз. 2 п. 3 ст. 425 ГК РФ). Для договора аренды таким моментом является возврат имущества арендодателю по окончании определенного срока аренды или внесение арендатором арендной платы за весь срок аренды, если по условиям договора она вносится по окончании пользования объектом аренды. Если при этом в договоре не определен срок аренды, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Досрочное расторжение договора допускается как по требованию арендодателя, так и арендатора при существенном нарушении условий договора другой стороной (ст. 619, 620 ГК РФ). Так, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

Пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

Существенно ухудшает имущество;

Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату и т.д.

В соответствии со ст. 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказа арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору, имеет преимущественное перед третьими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), если иное не предусмотрено договором аренды.

Такое право действует только в отношении аренды одного и того же объекта.

Арендатор может реализовать преимущественное право только при одновременном наличии следующих условий:

Если он уведомил арендодателя о своем желании воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок (см. постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.03.2009 по делу № А79-5631/2008);

Если он добросовестно исполнял обязанности по договору. В противном случае арендатор утрачивает преимущественное право па заключение договора на новый срок, при этом существенность нарушения не влияет на решение вопроса о его добросовестности. Недобросовестным исполнением обязанностей по договору, при котором арендатор лишается преимущественного права на заключение договора, является, в частности, нарушение срока уплаты арендной платы;

Если договор не был возобновлен на неопределенный срок. В противном случае суд может признать, что арендатор утрачивает преимущественное право на заключение договора на новый срок. В то же время существует противоположная судебная практика, согласно которой арендатор не лишается преимущественного права в случае возобновления договора аренды на неопределенный срок;

Если отсутствует соглашение сторон о расторжении договора после направления арендатором арендодателю заявления о заключении договора на новый срок.

Наличие преимущественного права не означает того, что арендатор может требовать от арендодателя заключения нового договора на прежних условиях. В данном случае арендодатель не связан условиями прежнего договора. Он вправе предложить арендатору и третьим лицам иные условия аренды имущества либо отказаться от сдачи имущества в аренду. Преимущественное право означает лишь право арендатора на заключение договора аренды с арендодателем в отношении того же имущества в первоочередном порядке.

При этом последствия нарушения арендодателем преимущественного права арендатора могут быть применены судом, только если между арендодателем и третьим лицом заключен договор. Однако в судебной практике есть и другая позиция, согласно которой арендатору при обращении с иском о защите преимущественного права достаточно доказать намерение арендодателя заключить договор аренды этого же имущества с третьим лицом.

Стороны могут согласовать условие об ограничении преимущественного права арендатора. Это позволяет арендодателю беспрепятственно заключить договор с третьими лицами.

Форма договора аренды зависит от срока действия договора и предмета договора. Договор аренды здания, сооружения на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ).

Арендодатель обязан:

Предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а также с принадлежностями и необходимыми документами;

Предоставить необходимые для использования имущества документы. Если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию;

Производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества.

В случае непредставления имущества в указанный в договоре аренды срок, а в случае когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор может потребовать от арендодателя передачи этого имущества, а также возмещения причиненных убытков, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 611 ГК РФ).

Арендодатель вправе:

Потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок, но не более чем за два срока подряд в случае существенного нарушения арендатором срока внесения арендной платы (п. 5 ст. 614 ГК РФ);

Потребовать расторжения договора и возмещения убытков, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества (п. 3 ст. 615 ГК РФ);

Потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно. В случае когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (абз. 2 ст. 622 ГК РФ).

Арендатор обязан:

Своевременно вносить арендную плату;

Пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества;

Поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договорим аренды;

При прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В случае передачи имущества с недостатками арендатор вправе по своему выбору:

Потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

Непосредственно удержать сумму понесенных им расходом на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

Потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков (ст. 612 ГК РФ).

Нарушение арендодателем обязанности но производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

Произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть се в счет арендной платы;

Потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

Потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Стороны могут согласовать условия пользования арендованным имуществом (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Такие условия могут отличаться от тех, которые следуют из назначения имущества.

При этом "договорные" условия пользования должны исключать утрату объектом аренды своих полезных свойств, которые следуют из его функционального назначения. То есть такие условия не могут быть любыми и должны учитывать основное назначение имущества, требования эксплуатационных документов и обязательных нормативов в части безопасности и сохранности объекта аренды.

При согласовании условий пользования объектом аренды необходимо согласовать:

Цель пользования объектом аренды;

Способы использования объекта аренды;

Объем использования объекта аренды;

Режимы извлечения полезных свойств из объекта аренды.

Если арендатор нарушает условия пользования имуществом, то арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ). Кроме того, он вправе предъявить к арендатору иск об устранении нарушений. Такой иск будет квалифицирован судом как договорное требование, а не как иск об устранении нарушений права собственности, не связанных с лишением владения на основании ст. 304 ГК РФ.

Цель пользования объектом аренды - это условие договора, определяющее конечный результат, который арендатор намерен получить при извлечении полезных свойств из арендованного имущества.

Как правило, арендованное имущество используется в целях, соответствующих его основному (функциональному) назначению. Такое назначение следует из наименования имущества, эксплуатационных документов, технических условий и обязательных нормативов.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с его назначением или условиями договора, арендодатель согласно п. 3 ст. 615 ГК РФ вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Указание в договоре цели использования объекта аренды влечет обязанность арендодателя передать его в состоянии, пригодном для такого использования (п. 1 ст. 611 ГК РФ). В случае неисполнения этой обязанности суд может признать, что имущество передано с недостатками, полностью препятствующими его использованию.

Способ использования объекта аренды - это условие, определяющее технологии, методы и приемы извлечения полезных свойств из объекта аренды.

Как правило, использование арендованного имущества осуществляется способами, следующими из его функционального назначения. Такие способы определяются эксплуатационными документами, техническими условиями и обязательными нормативами. Стороны могут согласовать их путем указания в договоре на конкретные технологии, методы или приемы, которые должен применять арендатор для извлечения полезных свойств из имущества.

Стороны могут конкретизировать способы использования имущества, следующие из его назначения. Например, если арендодатель желает продлить ресурс эксплуатации станка, на котором в соответствии с эксплуатационными документами возможно применять различные технологии производства определенной продукции, стороны могут согласовать конкретную технологию производства.

Также стороны могут согласовать способ пользования, который не следует из функционального назначения объекта аренды. Например, производственное оборудование, переданное в аренду, используется не теми способами, которые указаны в эксплуатационных документах.

Пример

"Станок, передаваемый в аренду по настоящему договору, предоставляется для его использования в качестве экспоната выставки "Фрезеровщик-2010", организуемой арендатором. Арендатор обязуется использовать Станок только следующими способами:

1) расположить Станок в отапливаемом помещении на горизонтальной поворотной платформе выставочного стенда;

2) не подключать Станок к электрической сети;

3) не производить на Станке какой-либо продукции, в том числе в целях демонстрации;

4) арендатор может устанавливать в патрон Станка демонстрационные заготовки по своему усмотрению;

5) арендатор может устанавливать в резцедержатель обрабатывающий демонстрационный инструмент по своему усмотрению".

Объем использования объекта аренды - это условие договора, определяющее количественный показатель результата извлечения полезных свойств. Например, на станке в соответствии с технологией работ и эксплуатационными документами возможно изготавливать 500 штук изделий в сутки, но арендодатель желает продлить срок его эксплуатации, поэтому передает станок в пользование, определяя меньшее количество деталей, которое арендатор может производить в течение суток.

Режим использования объекта аренды - это условие договора, определяющее параметры эксплуатации объекта аренды при извлечении из него полезных свойств арендатором. Например, на станке в соответствии с технологией работ и эксплуатационными документами возможно работать в диапазоне скоростей вращения шпинделя до 3200 об/мин, но арендодатель желает продлить ресурс его эксплуатации, поэтому передает станок в пользование, определяя меньшую максимально допустимую скорость вращения.

Стороны должны определить перечень принадлежностей (комплектующих изделий, составных частей), передаваемых вместе с объектом аренды, которые могут понадобиться для его полноценного использования в соответствии с условиями договора. Например, нужно указать, прилагается ли к токарно-винторезному станку приспособление-угольник или сколько внутренних полок должен иметь шкаф.

Исходя из положений ст. 135 и 611 ГК РФ договором может быть предусмотрено, что объект аренды (главная вещь) передается без принадлежностей либо без части принадлежностей.

Надлежащее определение условия о составе принадлежностей объекта аренды производится путем:

Согласования состава принадлежностей в документах, относящихся к объекту аренды;

Согласования состава принадлежностей объекта аренды в тексте договора;

согласования состава принадлежностей путем указания на специальные условия пользования объектом аренды.

Принадлежности (их перечень), как правило, указываются в эксплуатационных документах на объект аренды.

К таким документам относятся предоставляемые арендодателем технический паспорт, инструкции по эксплуатации, ведомость комплекта запасных частей, инструмента и принадлежностей.

Если состав принадлежностей отражен в данных документах, в интересах арендатора сделать на них ссылку в договоре и указать их в качестве обязательных документов, передаваемых вместе с арендуемым имуществом.

Это позволит ему доказать некомплектность объекта аренды, если имущество будет передано без требуемых принадлежностей (ст. 611 ГК РФ).

Если стороны не согласовали состав принадлежностей ссылкой на документы, относящиеся к объекту аренды, то арендатор, не получивший нужные ему принадлежности, должен доказать некомплектность имущества. Причем такое доказывание будет осложнено тем, что прямо ссылаться ira документы, не поименованные в договоре и, возможно, отсутствующие, он не может, предварительно не получив документы и не доказав их относимость к арендованному имуществу.

Если арендатору нужно, чтобы объект аренды имел определенные характеристики и он мог быть использован для достижения определенных целей, но ему неважно (или неизвестно), с помощью каких принадлежностей это может быть достигнуто, в договоре следует указать требуемую характеристику и цель использования объекта аренды. В этом случае арендодатель обязан будет предоставить принадлежность, которая обеспечивает соответствие объекта аренды указанной характеристике и цели использования, даже если данная деталь не входит в стандартную комплектацию объекта аренды.

Недостатки объекта аренды - это ненадлежащее качество вещи, которое препятствует дальнейшему использованию ее арендатором но целевому назначению. Данный вывод следует из судебного толкования п. 1 ст. 612 ГК РФ.

Последствия передачи вещи с недостатками определены в п. 1 ст. 612 ГК РФ. Исходя из смысла указанной нормы, за все недостатки переданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие его использованию, отвечает арендодатель, даже если он не знал о них в момент заключения договора. Однако в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 612 ГК РФ, арендодатель освобождается от ответственности за эти недостатки, в частности, если они оговорены при заключении договора.

Если на момент заключения договора имущество имеет недостатки, в интересах арендодателя указать их в договоре. В этом случае он не будет нести ответственность по п. 1 ст. 612 ГК РФ, даже если указанные недостатки будут препятствовать арендатору в пользовании имуществом. В частности, если арендатор знал о недостатках имущества и при этом принял па себя обязанность но его капитальному ремонту, он не сможет требовать возмещения расходов на его проведение, ссылаясь на устранение недостатков.

Для того чтобы надлежащим образом согласовать условие о недостатках объекта аренды, в договоре необходимо:

Подробно описать сам недостаток объекта аренды;

Указать, в чем заключается препятствие использования объекта аренды для целей договора.

Если условие о недостатках объекта аренды не согласовано, то при выявлении недостатков, из-за которых арендатор не может полностью или частично пользоваться имуществом, он вправе предъявить требования, предусмотренные п. 1 ст. 612 ГК РФ. В частности, он может потребовать от арендодателя возмещения расходов на устранение недостатков. При этом необходимо учитывать, что п. 1 ст. 612 ГК РФ не предусмотрена обязанность арендатора уведомлять арендодателя о факте выявления недостатков. Однако из абз. 6 п. 1 ст. 612 ГК РФ следует, что арендодатель может устранить их без дополнительной платы или заменить имущество на аналогичное в надлежащем состоянии, если он извещен арендатором о необходимости этого или о намерении устранить недостатки за счет арендодателя. Если по получении указанного уведомления арендодатель без промедления не совершит действия, предусмотренные абз. 6 п. 1 ст. 612 ГК РФ, арендатор вправе взыскать с него расходы, понесенные в связи с устранением недостатков.

Следует учитывать, что арендатору не нужно получать согласие арендодателя на проведение работ по устранению недостатков имущества.

Если арендатору было заранее известно о недостатках имущества или он должен был обнаружить их во время осмотра либо проверки имущества при его передаче арендодателем или при заключении договора, то арендодатель освобождается от ответственности за передачу имущества с недостатками (п. 2 ст. 612 ГК РФ).

Судебная практика

Так, если арендатор без замечании принял имущество с недостатками, которые он должен бы. i обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности (явными недостатками), в дальнейшем суд может отказать в удовлетворении требований о возмещении убытков, понесенных в связи с устранением таких недостатков.

Кроме того, если арендатор принял имущество без замечаний, он не вправе отказаться от внесения арендной платы в связи с обнаружением недостатков, о которых он знал или которые мог обнаружить при передаче объекта. Однако существует судебная практика, согласно которой отказ арендатора от внесения платы в случае передачи ему имущества в ненадлежащем состоянии признается правомерным, даже если недостатки могли быть выявлены при его получении.

В случае обнаружения недостатков в процессе использования имущества арендатор вправе предъявить требования, предусмотренные п. 1 ст. 612 ГК РФ. Необходимо учитывать, что в судебной практике существует позиция, согласно которой, если арендатор обнаружил недостатки, но не заявил арендодателю указанных требований и продолжает использовать имущество, он не вправе отказаться от внесения арендной платы, ссылаясь на невозможность пользования объектом аренды. Вместе с тем существует противоположная позиция, согласно которой арендодателю может быть отказано во взыскании долга с арендатора, не вносившего арендную плату в связи с недостатками переданного имущества и невозможностью его использования, несмотря на то что требования, предусмотренные н. 1 ст. 612 ГК РФ, до судебного разбирательства арендатором не заявлялись.

Состояние вещи - это совокупность изменяемых при се эксплуатации свойств и параметров, которые определяют возможности применения вещи. Данное определение следует из сопоставления нормативов и методических рекомендаций, регулирующих требования по безопасности, техническому обслуживанию и т.п. различных технически сложных вещей (ГОСТ Р 51709-2001, ГОСТ Р 27.002-89, Методические рекомендации "Обслуживание медицинской техники", утвержденные Министерством здравоохранения РФ 24.09.2003, Министерства промышленности, науки и технологий РФ 10.10.2003, распоряжение Федерального дорожного агентства от 16.02.2009 № 46-р, ГОСТ Р 53341-2009 и др.).

Условие о состоянии объекта аренды - это согласованные сторонами свойства и параметры арендуемого имущества, которым оно должно соответствовать для целей аренды. Данное условие направлено на определение взаимных представлений сторон о параметрах и полезных свойствах объекта аренды и позволяет избежать конфликтов при исполнении договора. Если арендатору для целей пользования объектом важно, чтобы он соответствовал определенным параметрам или имел определенные свойства, то в договоре необходимо согласовать условие о состоянии, в котором арендодатель должен предоставить имущество.

Необходимо учитывать, что, если арендатор не сможет использовать имущество в связи с получением его в состоянии, не соответствующем его назначению и условиям договора, суд может признать, что арендодатель не исполнил обязанность по передаче имущества, установленную ст. 611 ГК РФ. Арендодатель в этом случае не сможет взыскать с арендатора задолженность по арендной плате и проценты за пользование чужими денежными средствами.

Условие о порядке передачи имущества определяет, в какой срок и в каком месте объект аренды должен фактически перейти во владение и (или) пользование арендатора, а также чем должна быть подтверждена передача.

Следует принять во внимание, что в силу ст. 608 ГК РФ правом передавать вещь в аренду обладает се собственник или лицо, уполномоченное законом либо собственником. Причем арендодатель должен обладать правом собственности не в момент заключения договора, а в момент передачи вещи арендатору (абз. 1, 2 и. 10 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73). Согласно абз. 3 п. 12 указанного постановления если арендатору будет передано имущество, на которое у арендодателя не было права собственности, собственник имущества сможет потребовать оплатить пользование имуществом, находившимся в незаконном владении, на основании ст. 303 ГК РФ. Данное требование может быть предъявлено к лицу, незаконно передавшему вещь в аренду, а также к арендатору, если он знал об отсутствии у арендодателя соответствующего права (абз. 4, 5 п. 12 постановления).

Общие положения ГК РФ о договоре аренды не предусматривают каких-либо требований к порядку передачи имущества. Соответственно, стороны могут согласовать его по своему усмотрению.

При согласовании порядка передачи имущества в договоре необходимо определить:

Срок передачи имущества в аренду;

Место передачи имущества в аренду;

Документы, которыми подтверждается передача имущества в аренду. Если условие о порядке передачи имущества в аренду не согласовано, то имущество должно быть передано арендатору в разумный срок после подписания договора (и. 3 ст. 611 ГК РФ). Передача должна состояться в месте хранения имущества, если это место было известно арендатору в момент заключения договора (абз. 4 ст. 316 ГК РФ), либо в месте нахождения арендодателя (абз. 6 ст. 316 ГК РФ). В качестве доказательств передачи имущества могут использоваться акты приема-передачи, другие документы, подтверждающие фактический переход имущества арендатору, а также иные доказательства наличия арендных правоотношений.

Условие о возврате арендованного имущества определяет порядок исполнения обязанности арендатора вернуть арендодателю имущество при прекращении договора аренды (абз. 1 ст. 622 ГК РФ).

В силу специфики арендных правоотношений по договору аренды передается индивидуально определенная вещь. Соответственно, при прекращении договора должна быть возвращена именно та вещь, которая была предоставлена арендатору во временное владение и пользование. Стороны не могут согласовать возврат иной (даже похожей или обладающей теми же родовыми признаками) вещи. В противном случае заключенное соглашение уже не будет являться договором аренды.

Также стороны не могут исключить договором обязанность арендатора вернуть арендованное имущество, поскольку эта обязанность императивна (абз. 1 ст. 622 ГК РФ). Исключением является случай, когда договором предусмотрен выкуп арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ). Однако стороны вправе определить порядок возврата имущества.

Для согласования такого порядка необходимо согласовать:

Состояние имущества на момент его возврата;

Принадлежности и документы, подлежащие передаче при возврате имущества;

Место возврата имущества;

Срок возврата имущества.

Под нормальным износом понимается та степень изменений вещи, которая предполагается естественной при обычном пользовании ею в течение срока действия договора. Для некоторых вещей показатель нормального износа может быть установлен техническими нормативами или определен обычными требованиями (исходя из условий пользования вещью).

Стороны могут согласовать иное состояние имущества на момент его возврата (абз. 1 ст. 622 ГК РФ). Например, может быть предусмотрено, что оно возвращается отремонтированным или с улучшениями, произведенными арендатором. Такие условия выгодны арендодателю, поскольку ценность его имущества повысится. Однако па арендатора в таком случае налагаются дополнительные обязанности по улучшению состояния имущества.

Согласно абз. 1 ст. 622 ГК РФ арендатор при прекращении договора аренды обязан вернуть арендованное имущество.

Судебная практика

Суды указывают, что оно должно быть возвращено в момент прекращения договора независимо от оснований его прекращения (истечения срока действия договора, досрочного расторжения и др.). При этом срок возврата имущества определяется моментом прекращения действия договора (см. постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 16.11.2009 по делу № АЗЗ-8385/2009, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 14.11.2008 № АЗЗ-9580/2007-03АП-3167/2008).

Однако иногда стороны отступают от положений абз. 1 ст. 622 ГК РФ и устанавливают срок возврата арендованного имущества, который не совпадает с моментом прекращения договора аренды. Так, распространенным является условие о том, что имущество должно быть возвращено через определенное время после прекращения договора аренды, например в течение нескольких дней после окончания срока его действия (см. постановление ФАС Поволжского округа от 03.03.2009 по делу № А12-7646/2008, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.09.2009 по делу.V А20-1896/2008, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2009 по делу № Л56-10084/2009).

Можно предположить, что согласование условия о возврате арендованного имущества в течение определенного срока после окончания действия договора является допустимым. Такое право сторон следует из отсутствия в абз. 1 ст. 622 ГК РФ императивного требования о возврате имущества одновременно с прекращением договора аренды.

Судебная практика

В постановлении Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 "О свободе договора и ее пределах" изложен новый подход к квалификации нормы, регулирующей права и обязанности по договору, в качестве императивной либо диспозитивной. Судам предлагается отходить от презумпции императивности в тех случаях, когда отсутствует указание на возможность предусматривать соглашением сторон иное.

В соответствии с п. 2 постановления норма является императивной, если содержит явно выраженный запрет установить иное. При отсутствии такого запрета она квалифицируется как императивная только в следующих случаях, приведенных в н. 3 постановления (критерии императивности):

Императивность необходима для недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон;

Изменение нормы или исключение ее применения создаст противоречие с существом законодательного регулирования соответствующего договора:

Императивность необходима для защиты особо значимых интересов (например, публичных интересов, интересов третьих лиц или слабой стороны договора), па защиту которых направлена норма.

Во всех остальных случаях норма должна рассматриваться как диспозитивная. В связи с этим стороны вправе в соглашении исключить применение нормы или установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При этом отличие условий договора от нормы не является основанием для признания договора или отдельных его условий недействительными по ст. 168 ГК РФ (п. 4 постановления).

Абзац 1 ст. 622 ГК РФ не содержит запрета установить иное и не отвечает критериям императивности, указанным в п. 3 постановления. Это позволяет предположить, что данная норма является диспозитивной в части срока возврата арендованного имущества. Следовательно, условие о возврате имущества в срок, который не совпадает с окончанием срока действия договора, не противоречит абз. 1 ст. 622 ГК РФ.

Однако при согласовании условия о возврате имущества после окончания действия договора сторонам следует учитывать, что в ходе его исполнения может возникнуть ситуация, когда имущество будет фактически находиться во владении и (или) пользовании арендатора после прекращения договора, что повлечет неблагоприятные последствия для обеих сторон. Так, если арендодатель не намерен продолжать отношения по договору и не заявит об этом до окончания срока его действия, суд на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ может признать договор возобновленным на неопределенный срок.

Для арендатора, в свою очередь, при установлении срока возврата после окончания действия договора могут наступить такие же последствия, как и при просрочке возврата (абз. 2 ст. 622 ГК РФ), а именно: он должен будет уплачивать арендную плату до момента фактического возврата имущества.

Размер арендной платы за период после прекращения договора и до фактического возврата объекта аренды определяется договором (п. 38 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). Поэтому арендодатель вправе предусмотреть в договоре условие о повышенном размере платы за пользование имуществом в этот период.

Однако не рекомендуется помещать такое условие в раздел об ответственности, а также устанавливать повышенный размер арендной платы за каждый день просрочки возврата, поскольку в этом случае суд может признать такое условие соглашением о неустойке и уменьшить ее размер в порядке ст. 333 ГК РФ.

Содержание имущества - это поддержание имущества в исправном, безопасном и пригодном для эксплуатации состоянии в соответствии с его назначением, а также уплата возникающих в связи с этим расходов (см. судебную практику, в которой данное понятие толкуется применительно к обязанностям собственника имущества: постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2010 № 18АП-1099/2010, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 01.07.2010 но делу № АЗЗ-452/2010, постановление президиума Санкт-Петербургского городского суда от 28.06.2006 № 44г-361/06).

Статья 616 ГК РФ диспозитивна и позволяет сторонам урегулировать свои отношения относительно содержания арендованного имущества (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Для согласования условий содержания имущества в договоре необходимо предусмотреть обязанности сторон:

По осуществлению капитального ремонта;

Проведению текущего ремонта;

Поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии;

Уплате расходов на содержание арендованного имущества. Капитальный ремонт - это ремонт, выполняемый для восстановления исправности и полного или близкого к полному восстановлению ресурса изделия с заменой или восстановлением любых его частей, включая базовые (п. 36 ГОСТ 18322-78 "Система технического обслуживания и ремонта техники. Термины и определения", утвержденного постановлением Государственного комитета СССР по стандартам от 15.11.1978 № 2986).

Судебная практика

В судебной практике используются и другие определения капитального ремонта. В частности, под ним понимается проведение направленных на сохранение целостности, назначения и стоимости пещи работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом, поломкой или другими воздействиями внешних факторов.

Условие о проведении капитального ремонта арендованного имущества определяет, какая сторона производит капитальный ремонт, за чей счет он осуществляется, а также определяет условия проведения ремонта. Согласование данного условия в интересах обеих сторон, поскольку оно определяет их взаимные представления о выполнении капитального ремонта и позволяет избежать конфликтов при его осуществлении.

Поэтому в договоре необходимо предусмотреть:

Сторону, которая несет обязанность по проведению капитального ремонта;

Распределение расходов по капитальному ремонту между сторонами;

Виды, объем и стоимость работ по капитальному ремонту;

Срок проведения капитального ремонта;

Порядок внесения арендной платы за период проведения капитального ремонта.

По некоторым видам имущества требованиями нормативно-технической документации может быть предусмотрено проведение планового капитального ремонта с определенной периодичностью (п. 39 ГОСТ 18322-78). Например, плановый капитальный ремонт с определенной периодичностью предусмотрен для железнодорожных вагонов и контейнеров, автомобилей, автобусов, прицепов и полуприцепов (п. 5.2.4 Правил безопасности при перевозке опасных грузов железнодорожным транспортом, утвержденных постановлением Федерального горного и промышленного надзора России от 16.08.1994 № 50, п. 1.2, 2.2.12, 2.15.1 Положения о техническом обслуживании и ремонте подвижного состава автомобильного транспорта, утвержденного Министерством автомобильного транспорта РСФСР 20.09.1984). Если плановый или неплановый ремонт предусмотрен нормативными документами, стороны могут согласовать, что арендатор обязан производить только плановый капитальный ремонт имущества, а арендодатель - неплановый, или иным образом распределить обязанности по проведению капитального ремонта.

Текущий ремонт - это ремонт, выполняемый для обеспечения или восстановления работоспособности изделия. Он состоит в замене и (или) восстановлении отдельных частей вещи (п. 38 ГОСТ 18322-78).

В судебной практике используется и другое определение текущего ремонта. Под ним понимается систематическое и своевременное проведение работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих повреждений и неисправностей.

За пользование арендованным имуществом арендатор уплачивает арендодателю вознаграждение - арендную плату. Договор аренды в силу ст. 606, п. 3 ст. 423 ГК РФ является возмездным. Обязанность арендатора уплачивать арендную плату является одним из отличительных признаков данного вида договоров.

Положения ст. 606, 614 ГК РФ не относят условие об арендной плате к существенным условиям договора аренды. Вместе с тем нормами ГК РФ об отдельных видах аренды, а также иными нормативными правовыми актами может быть предусмотрено, что условие об арендной плате является существенным для договора (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ). В частности, согласно ст. 654 ГК РФ договор аренды зданий и сооружений должен предусматривать размер арендной платы, в противном случае он считается не заключенным. Аналогичные последствия в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ наступят при отсутствии условия об арендной плате в договоре аренды земельного участка, поскольку п. 3 ст. 65 ЗК РФ оно отнесено к существенным условиям.

Кроме того, условие об арендной плате будет существенным, если н ходе переговоров одна из сторон заявила о необходимости его согласования (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ). В этом случае договор не может считаться заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют названное условие или сторона, предложившая условие о цене или заявившая о ее согласовании, не откажется от своего предложения. Данный вывод следует из позиции, сформулированной Президиумом ВАС РФ в п. 11 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165).

Правоотношения по аренде движимого имущества регулируются общими нормами ГК РФ об аренде (§ 1 гл. 34 ГК РФ). Также к ним применяются некоторые специальные нормы об отдельных видах договора аренды - § 2 гл. 34 ГК РФ (прокат), § 3 гл. 34 ГК РФ (аренда транспортных средств), § 6 гл. 34 ГК РФ (лизинг). Указанными нормами условие о размере арендной платы не отнесено к существенным.

Вид (форму) арендной платы;

Размер арендной платы или способ его определения.

Согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата может быть установлена в виде:

Твердой суммы платежей;

Доли поступлений от использования арендованного имущества;

Предоставления услуг;

Передачи имущества в собственность;

Передачи имущества в аренду;

Возложения затрат на улучшение арендованного имущества;

Иных видов арендной платы по усмотрению сторон.

Согласно подп. 1 п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата может быть установлена в твердой сумме платежей. В ст. 140 ГК РФ указано, что платежи на территории РФ осуществляются в рублях. Следовательно, ст. 614 ГК РФ предусматривает обязательство арендатора вносить арендную плату денежными средствами путем наличных и безналичных расчетов (гл. 46 ГК РФ).

Таким образом, надлежащее согласование арендной платы в твердой сумме платежей производится путем указания размера арендной платы в рублях (п. 1 ст. 317 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата может быть установлена в виде доли поступлений, полученных в результате использования арендованного имущества. В зависимости от объекта аренды и способа его использования стороны могут согласовать арендную плату путем установления доли одного или нескольких видов поступлений.

В ряде случаев условие о виде поступлений должно быть максимально конкретизировано. Это актуально, например:

Когда объектом аренды является имущество, в результате использования которого могут быть получены как плоды, так и продукция;

Когда арендодатель намерен получить в качестве арендной платы долю от конкретного поступления и не претендует на долю от всех остальных плодов, продукции и доходов;

Когда не ясно, к какой категории относятся поступления от использования имущества.

В таких ситуациях следует перечислить в договоре все виды возможных поступлений и определить доли, подлежащие передаче арендодателю, по каждому виду отдельно.

Результат переработки плодов (продукции) является самостоятельной вещью, не имеющей отношения к поступлениям от использования арендованного имущества. Это объясняется тем, что при переработке плодов и продукции происходит их расходование (уничтожение) на создание новой вещи (ст. 220 ГК РФ), собственником которой является арендатор (абз. 2 ст. 606, п. 1 ст. 220 ГК РФ). Поэтому такую вещь арендатор не может передать, а арендодатель истребовать в качестве арендной платы, установленной в форме доли поступлений.

Условие об арендной плате в форме доли дохода подразумевает, как правило, денежное обязательство арендатора, поскольку чаще всего доходы поступают в виде денежных средств. Доходами от использования арендованного имущества могут быть доходы арендатора, полученные по договору субаренды имущества или в результате выполнения работ, оказания услуг с использованием арендованного имущества.

При установлении арендной платы в виде доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов особое значение приобретает учет таких поступлений.

Для корректного расчета арендной платы необходимо, чтобы обе стороны пришли к согласию относительно того, какой объем продукции произведен (плодов или доходов получен). Поэтому в договоре необходимо согласовать механизм установления объема поступлений.

Контролировать объем поступлений от использования имущества арендодатель может двумя способами:

Присутствуя при производстве продукции (поступлении доходов и плодов);

Проверяя данные, которые арендатор представил по итогам определенного периода (этапа) использования.

Если арендодатель намерен контролировать объем поступлений путем проверки таких сведений, в договоре необходимо указать:

Форму предоставления сведений и перечень документов, их подтверждающих;

Сроки предоставления арендатором сведений;

Порядок (в том числе сроки) проверки и утверждения арендодателем сведений, предоставленных арендатором.

Если поступлением от использования движимого арендованного имущества является сельхозпродукция, для учета и контроля объема поступлений можно использовать формы статистического наблюдения. Их периодически предоставляют производители сельхозпродукции в территориальные органы Росстата (см. приказ Федеральной службы государственной статистики от 17.09.2010 № 319 "Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за сельским хозяйством и окружающей природной средой"):

П-1(СХ) "Сведения о производстве и отгрузке сельскохозяйственной продукции;

24-СХ "Сведения о состоянии животноводства";

2-фермер "Сведения о сборе урожая сельскохозяйственных культур";

3-фермер "Сведения о производстве продукции животноводства и поголовье скота".

Если арендодатель намерен лично производить учет фактического объема поступлений, в договоре необходимо установить:

Право арендодателя присутствовать при использовании арендованного оборудования;

Обязанность арендатора допустить уполномоченного наблюдателя арендодателя для контроля производства продукции, сбора плодов, получения доходов;

Форму документа, в котором отражается объем поступлений;

Порядок утверждения сторонами сведений об объеме поступлений.

Стороны могут установить, что за право временного пользования объектом аренды арендатор должен оказать арендодателю услуги, т.е. совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность (подп. 3 п. 2 ст. 614, ст. 779 ГК РФ).

Из буквального содержания подп. 3 п. 2 ст. 614 ГК РФ следует, что при согласовании данной формы арендной платы стороны должны указать в договоре тс услуги, которые арендатор обязан предоставить в качестве оплаты.

В случае если арендатор обладает имуществом, в пользовании которым нуждается арендодатель, стороны в соответствии с ноли. 4 п. 2 ст. 614 ГК РФ могут согласовать арендную плату в форме передачи арендодателю определенной вещи (вещей) в аренду.

Из буквального содержания указанной нормы следует, что для установления такой формы арендной платы сторонам необходимо обусловить, т.е. определить договором данную вещь. Надлежащее определение имущества, передаваемого в аренду в качестве арендной платы, производится по правилам, установленным законом для определения объекта аренды (ст. 607 ГК РФ).

Подпункт 4 п. 2 ст. 614 ГК РФ предусматривает возможность осуществления расчетов по договору аренды путем передачи имущества в собственность арендодателя. Буквальное содержание указанной нормы свидетельствует о том, что для установления арендной платы в форме передачи вещи в собственность сторонам необходимо обусловить, т.е. определить договором, данную вещь.

Глава 34 ГК РФ "Аренда" не содержит правил определения в договоре вещи, подлежащей передаче арендодателю. Поскольку отношения по аренде имущества в этой части законом не урегулированы, по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ) к ним могут быть применены нормы права, регламентирующие сходные отношения. По правовой природе обязательство арендатора передать в собственность арендодателю определенное имущество аналогично обязательству продавца передать товар покупателю. Поэтому к условиям об имуществе, подлежащем передаче в собственность в качестве арендной платы, применяются правила определения товара, установленные гл. 30 ГК РФ "Купля-продажа".

Закон предусматривает возможность установления арендной платы в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (подп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ). Определения улучшений ГК РФ не содержит. Из анализа ст. 623 ГК РФ и судебной практики следует, что под улучшением понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта аренды, в частности работы по его модернизации, реконструкции, достройке, дооборудованию. Из буквального содержания подп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ следует, что при согласовании указанной формы арендной платы стороны должны обусловить, т.е. определить в договоре затраты на улучшение арендованного имущества, которые возлагаются на арендатора в качестве арендной платы.

Приведенный в п. 2 ст. 614 ГК РФ перечень видов арендной платы не является закрытым. Стороны могут предусматривать в договоре несколько видов арендной платы, учитывая при этом требования, установленные для каждого из них. При согласовании сочетания нескольких форм арендной платы сторонам необходимо указать в договоре, какая форма платы применяется в конкретном случае.

Стороны также вправе установить, что в качестве арендной платы арендатор уплачивает сумму долга третьего лица перед арендодателем. Такое условие соответствует ст. 421, 614 ГК РФ.

Арендная плата не может быть установлена в виде оплаты арендатором коммунальных услуг (электроэнергии, воды, тепла), горюче-смазочных и иных материалов, расходуемых при использовании объекта аренды. При такой форме платы арендодатель фактически не получает от арендатора никакого вознаграждения за предоставленное право пользования объектом аренды, что противоречит возмездному характеру договоров данного вида (п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Согласно ст. 450 ГК РФ существуют следующие основания для изменения условий договора, в том числе в части размера арендной платы:

Соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ);

Решение суда, принятое по требованию одной из сторон (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Договор аренды может предусматривать как право на изменение условия о размере арендной платы, так и обязанность сторон по изменению этого условия. Стороны могут установить взаимное обязательство по заключению дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы. Для этого в договоре необходимо указать, что арендная плата подлежит пересмотру по соглашению сторон. Также в нем можно определить перечень событий, наступление которых необходимо для изменения договора, либо срок, по прошествии которого размер арендной платы должен быть изменен.

Поскольку условие об изменении размера арендной платы по соглашению сторон порождает их взаимные обязательства, любая из сторон вправе потребовать от другой внесения в договор изменений. Сторона, получившая предложение об изменении размера арендной платы, не вправе уклониться от подписания соответствующего дополнительного соглашения (ст. 309, 310 ГК РФ). В противном случае изменения будут внесены в договор по решению суда, а арендная плата будет установлена в размере, заявленном истцом.

Руководствуясь п. 2 ст. 424 и п. 1 ст. 450 ГК РФ, стороны могут закрепить в договоре право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке. В этом случае основанием для изменения является принятие стороной, которой предоставлено такое право, решения об изменении условий договора. Для согласования данного условия необходимо указать в договоре сторону, которой принадлежит право одностороннего изменения условий договора.

При согласовании условия о праве арендатора на одностороннее изменение размера арендной платы сторонам необходимо учитывать следующее. Условие о предоставлении арендатору такого права не соответствует сложившимся обычаям делового оборота. Как правило, данным правом наделяется только арендодатель как лицо, осуществляющее распоряжение имуществом. Поэтому условие о возможности изменения размера платы арендатором должно быть отражено максимально конкретно, подробно и однозначно. В противном случае при рассмотрении спора суд может решить, что в договоре допущена техническая ошибка и у арендатора отсутствует право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке

В п. 21 постановления от 17.11.2011 № 73 Пленум ВАС РФ разъяснил, что норма п. 3 ст. 614 ГК РФ является диспозитивной и стороны вправе изменять размер арендной платы по соглашению сторон чаще одного раза в год. Однако если арендодателю законом или договором предоставлено право изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, он может воспользоваться им не чаще одного раза в год.

Соглашение об изменении арендной платы должно быть заключено в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если он заключается на срок больше года или (независимо от срока), если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо.

Изменение размера арендной платы по соглашению сторон может быть оформлено:

Путем составления одного документа, например дополнительного соглашения, протокола и т.п. (п. 2 ст. 434 ГК РФ);

Путем направления оферты одной стороной и ее акцента другой (ст. 435-443 ГК РФ).

Порядок изменения условий договора но соглашению сторон установлен законом, поэтому согласовывать его не нужно. При отсутствии в договоре условий о данном порядке стороны должны руководствоваться положениями гл. 29 ГК РФ.

В соответствии с п. 3 ст. 453 ГК РФ обязательства сторон начинают действовать в измененном виде с момента заключения соглашения об изменении размера арендной платы. Однако данная норма предусматривает возможность установления в договоре или дополнительном соглашении иного порядка вступления изменений в силу. Так, в дополнительном соглашении может быть указано, что условие об изменении размера арендной платы начинает действовать через некоторое время после подписания соглашения. В этом случае стороны должны определить срок вступления изменений в силу по правилам ст. 190-192 ГК РФ. Они могут установить в договоре или дополнительном соглашении конкретную дату либо период времени, по истечении которого изменения вступают в силу.

Соглашение об изменении размера арендной платы по договору аренды недвижимого имущества, который подлежит государственной регистрации, в частности, договору аренды здания, сооружения, заключенному на год и более (п. 2 ст. 651 ГК РФ), также подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ. Такое соглашение является неотъемлемой частью договора и изменяет содержание и условия порождаемого договором аренды обременения, вследствие чего на него распространяется требование о государственной регистрации (п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"").

Вместе с тем следует учитывать, что, если арендодатель направил арендатору письмо об изменении размера арендной платы и арендатор стал уплачивать ее в указанном размере, суд на основании п. 3 ст. 438 ГК РФ и п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" может признать, что арендатор совершил конклюдентные действия по выполнению условий, перечисленных в оферте. Такие действия свидетельствуют о согласии арендатора на внесение изменений в договор, в связи с чем заключение дополнительного соглашения не требуется. В этом случае арендатор не вправе требовать с арендодателя взыскания неосновательного обогащения.

Поскольку при изменении размера арендной платы в одностороннем порядке дополнительное соглашение не составляется, арендатор должен быть уведомлен о таком изменении. При этом обязанность вносить арендную плату в новом размере возникнет у арендатора с момента получения уведомления.

Если договором определены условия изменения размера арендной платы, сторона должна подтвердить наступление этих условий. В связи с этим в договоре рекомендуется установить:

Способ уведомления об изменении условий договора;

Перечень прилагаемых к уведомлению документов или включаемых в уведомление сведений, подтверждающих наличие условий для изменения размера арендной платы.

Стороны могут установить следующие способы доведения воли одной из них до сведения другой:

Публикация информации в определенном СМИ (наименование и реквизиты указываются в договоре);

Направление уведомления посредством почтовой или телеграфной связи (тип почтового отправления может быть уточнен договором);

Вручение уведомления нарочным (определенным договором лицам и (или) по определенному договором адресу).

В зависимости от установленных договором условий изменения документами (данными), подтверждающими их наступление, могут быть:

Результаты оценки рыночной стоимости аренды, полученные независимым оценщиком;

Указание ЦБ РФ "О размере ставки рефинансирования Банка России";

Стороны могут указать в договоре максимальную величину изменения арендной платы. При наличии этого условия арендная плата может быть изменена только в установленных договором пределах.

Условие о пределе изменения размера арендной платы рекомендуется включать в договор, предусматривающий одностороннее изменение размера, поскольку оно будет защищать арендатора от резкого увеличения, а арендодателя от резкого уменьшения размера арендной платы.

Следует учитывать, что договор, содержащий условие о регулярном изменении размера платы по соглашению сторон, порождает взаимные обязательства сторон по подписанию соответствующего дополнительного соглашения. В такой договор рекомендуется включать условие о пределе пересмотра арендной платы, поскольку при его наличии сторона, настаивающая на заключении дополнительного соглашения, вправе требовать изменения арендной платы только в установленных договором пределах.

Превышение предусмотренных договором пределов изменения арендной платы является незаконным (ст. 309, 310 ГК РФ). Арендодатель не сможет потребовать от арендатора внесения арендной платы в размере, рассчитанном без учета определенных договором пределов.

Предел изменения размера арендной платы может быть установлен:

В виде твердой величины;

Путем указания на порядок исчисления предела.

Условие о внесении арендной платы включает в себя информацию о том, в каком порядке, когда (до начала, после окончания или в течение срока аренды), какими частями (или единовременно) и кто (арендатор или третье лицо) будет вносить арендную плату.

Для согласования условия о внесении арендной платы сторонам рекомендуется указать в договоре:

Порядок внесения арендной платы;

Периодичность внесения арендной платы;

Срок внесения арендной платы;

Возможность внесения арендной платы третьим лицом.

Правила ст. 614 ГК РФ позволяют сторонам самостоятельно определить периодичность (частоту) внесения арендной платы. Несмотря на то что такая возможность предусмотрена только для арендной платы в твердой денежной сумме (подп. 1 п. 2 ст. 614 ГК РФ), согласовать периоды внесения можно для любой формы арендной платы.

Однократное внесение арендной платы обычно применяется в договорах аренды, заключенных на непродолжительный срок. В этом случае устанавливается размер арендной платы за весь срок действия договора и срок внесения арендной платы (предоплата или отсрочка).

Наиболее часто в договоре аренды устанавливается обязанность арендатора вносить арендную плату равными суммами (частями) через одинаковые промежутки времени. При этом арендная плата устанавливается не за весь срок действия договора, а за определенный промежуток времени пользования объектом аренды. Для согласования такого условия сторонам необходимо определить длительность учетного периода, размер платы за этот период и срок внесения платы.

Если договор не содержит условия о периодическом внесении арендной платы, считается установленной периодичность внесения арендной платы, обычно применяемая при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Так, суд может признать, что обычаям делового оборота соответствует условие о внесении арендной платы один раз в месяц или квартал (см. постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2008 № 09АП-5378/2008-ЛК, 09-АП-5379/2008-АК).

В договоре аренды рекомендуется определить срок внесения арендных платежей. Если стороны предусмотрели не единовременное, а периодическое внесение арендной платы, срок необходимо согласовать для каждого периода аренды. Существуют следующие сроки оплаты:

Предварительная оплата - арендная плата вносится до начала или в начале срока (периода) аренды;

Отсрочка - арендная плата вносится в конце или после окончания срока(периода) аренды;

Аванс и доплата (окончательный расчет) - часть арендной платы вносится до начала срока (периода) аренды, а часть после его окончания.

Сроки внесения арендных платежей за пользование определенными объектами аренды могут быть установлены нормативным актом (см., например, постановление Правительства РФ от 30.06.1998 № 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества"). При согласовании договора аренды таких объектов сторонам необходимо руководствоваться действующими актами, содержащими нормы гражданского права. Условие, которое противоречит нормативному акту, является ничтожным на основании ст. 168 ГК РФ. Однако это обстоятельство не делает недействительным весь договор (ст. 180 ГК РФ). Поэтому к отношениям сторон в части сроков внесения арендной платы применяются правила, установленные правовыми актами (п. 4 ст. 421, ст. 422 ГК РФ).

При этом следует учитывать, что нормативные правовые акты субъектов РФ не отнесены к актам, содержащим нормы гражданского права (ст. 3 ГК РФ), в связи с чем договор аренды или его условия не будут признаны ничтожными, даже если они им противоречат. Вместе с тем в судебной практике существует противоположная позиция, согласно которой в указанной ситуации договор или условие являются ничтожными.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ обязанность вносить арендную плату лежит на арендаторе.

Закон не ограничивает право арендатора поручить внесение арендной платы иным лицам, например субарендатору или другому своему должнику. Поэтому арендодатель обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо (п. 1 ст. 313 ГК РФ). Если для арендодателя принципиально внесение арендной платы именно арендатором, в договоре необходимо согласовать условие о запрете возложения обязательства арендатора по оплате на третьих лиц.

Стороны должны учитывать, что некоторые формы арендной платы не позволяют арендатору возложить обязанность по уплате на третье лицо. К таким формам относится арендная плата в виде передачи арендодателю индивидуально определенного имущества в собственность или в аренду. Указанные обязательства могут быть исполнены только арендатором как лицом, владеющим имуществом на законном основании (ст. 209, 608 ГК РФ).

Особого внимания сторон заслуживает обязательство по внесению арендной платы в форме оказания услуг арендатору. При определении порядка внесения арендной платы в виде оказания услуг по аналогии закона могут применяться правила гл. 39 ГК РФ "Возмездное оказание услуг".

Согласно ст. 780 ГК РФ исполнитель обязан оказать услуги лично и не вправе без согласия заказчика привлекать к исполнению третьих лиц. Однако договор, в котором предусмотрена натуральная форма оплаты, не является смешанным (п. 3 ст. 421 ГК РФ), обязательство по оказанию услуг не является самостоятельным, поскольку представляет собой форму арендной платы. Поэтому руководствоваться в данном случае п. 3 ст. 421 ГК РФ и применять к отношениям сторон положения ГК РФ о возмездном оказании услуг не обязательно.

Таким образом, если арендная плата в форме оказания услуг вносится за арендатора третьим лицом, возникает противоречие норм ст. 313 и 780 ГК РФ. В такой ситуации неясно, является ли арендатор исполнившим обязательство, если он поручил оказание услуг третьим лицам, и вправе ли арендодатель отказаться от исполнения, предложенного за арендатора. На сегодняшний день судебная практика по данному вопросу не обнаружена. Во избежание возможных споров о ненадлежащем или надлежащем исполнении арендатором обязательств сторонам необходимо указать в договоре право арендатора на привлечение третьих лиц к оказанию услуг.

При возложении обязанности по оплате аренды на третье лицо арендатор не выбывает из рассматриваемого правоотношения и его обязанность но внесению арендной платы не прекращается.

Поскольку согласно п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон, арендодатель не вправе предъявлять требование о внесении платы к третьему лицу. По отношению к арендодателю внесение платы за арендатора является правом, а не обязанностью третьего лица. Поэтому даже при наличии в договоре условия о возможности внесения арендной платы третьим лицом арендодатель вправе предъявить требование об оплате аренды только арендатору.

Поэтому если стороны заранее согласовали, что арендные платежи должны вноситься третьим лицом, в интересах арендодателя сделать это третье лицо (плательщика) стороной договора аренды, т.е. подписать трехсторонний договор. В таком договоре необходимо предусмотреть обязанность плательщика но внесению арендной платы. Только в этом случае плательщик становится обязанным перед арендодателем.

В качестве гарантии надлежащего исполнения договора арендатор уплачивает арендодателю гарантийный (обеспечительный) платеж. Гарантийный платеж признается в судебной практике способом обеспечения исполнения обязательств, не поименованным в ст. 329 ГК РФ (см. постановление ФАС Уральского округа от 27.06.2011 № Ф09-3618/11, постановления ФАС Московского округа от 15.06.2011 № КГ-А40/5516-11, от 05.07.2010 № КГ-А40/6635-10).

В первую очередь гарантийный платеж призван обеспечить исполнение арендатором обязанности по уплате арендной платы. На практике за счет данного платежа возмещаются также подлежащие уплате суммы неустойки и ущерба, причиненного арендодателю (см. постановление ФЛС Московского округа от 18.04.2011 № КГ-А40/3206-11-П).

Гарантийный платеж можно установить также в целях обеспечения исполнения арендатором следующих условий договора:

О возврате имущества при прекращении договора;

Внесении иных платежей, предусмотренных договором;

В законодательстве не определено, как должен называться такой платеж, поэтому стороны вправе определить его наименование самостоятельно. Наиболее часто встречаются такие формулировки, как "обеспечительный платеж" или "гарантийный платеж". Возможны и другие названия:

Обеспечительный депозит (см. постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.04.2011 по делу № А82-6483/2010);

Обеспечительный взнос (см. определение ВАС РФ от 25.04.2011 № ВАС-4878/11);

Гарантийный взнос (см. постановление ФАС Московского округа от 27.07.2011 № КГ-А40/7474-11);

Гарантийная плата (см. постановление ФАС Московского округа от 18.04.2011 № КГ-А40/3206-11-П);

Страховой депозит (см. постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.03.2011 по делу № А27-6102/2010);

Гарантийный фонд (см. постановление ФАС Московского округа от 20.10.2010 № КГ-А41/12083-10);

Залоговый платеж (см. постановление ФАС Уральского округа от 27.06.2011 № Ф09-3618/11);

Страховой платеж (см. постановление ФАС Московского округа от 12.01.2010 № КГ-А40/13999-09).

Стороны вправе согласовать условие о том, что при нарушении арендатором обязательств по договору и в ряде других случаев обеспечительный платеж не возвращается арендатору, а удерживается арендодателем (ст. 421 ГК РФ).

Необходимо учитывать, что удержание обеспечительного платежа в данном случае не является способом обеспечения обязательства, предусмотренным ст. 359, 360 ГК РФ, поскольку предметом удержания могут быть только вещи, а не денежные средства (см. постановление ФАС Московского округа от 15.06.2011 № КГ-А40/5516-11).

При включении в договор условия об удержании гарантийного платежа необходимо согласовать:

Основания удержания гарантийного платежа;

Условие о зачете платежа.

Согласование условия об удержании обеспечительного платежа при расторжении договора выгодно арендодателю, поскольку в связи с досрочным прекращением договора он утрачивает возможность получить доход, на который рассчитывал, и вынужден искать нового арендатора. Удержание обеспечительного платежа позволяет ему компенсировать понесенные расторжением договора потери.

В силу норм ст. 421 ГК РФ о свободе договора стороны вправе определить, что гарантийный взнос не возвращается, даже если прекращение договора происходит не в связи с нарушением стороной обязательств по нему (см. постановление ФАС Московского округа от 25.10.2010 № КГ-А40/11183-10). Арендатор в этом случае не вправе будет требовать зачета внесенного обеспечительного платежа в счет уплаты арендных платежей.

При этом во избежание злоупотребления правом со стороны арендодателя целесообразно установить, что обеспечительный платеж не может быть удержан при немотивированном расторжении договора по инициативе арендодателя или при его расторжении в связи с допущенными им нарушениями условий договора.

Судебная практика

Если стороны хотят включить в договор условие о том, что обеспечительный платеж при расторжении договора арендатору не возвращается, они должны учитывать, что споры, возникающие из применения такого условия, суды разрешают неоднозначно.

В практике арбитражных судов сложилось несколько подходов к разрешению споров, связанных с внесением и возвратом обеспечительного платежа (см. определение ВАС РФ от 30.06.2011 № ВАС-5607/11), и касаются они в основном следующих условий договора:

Удержание платежа как штрафа за расторжение договора арендатором;

Удержание платежа при расторжении договора арендодателем в связи с нарушением арендатором условий договора.

Суды признают правомерным включение в договор условия, согласно которому арендодатель вправе удержать обеспечительный платеж в качестве штрафа за расторжение договора по инициативе арендатора. Как указывают суды, такое условие не противоречит ст. 329, 421 ГК РФ.

Однако в судебной практике встречается противоположная позиция о невозможности включения в договор указанного условия. Суд признает такое условие ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку оно противоречит ст. 330 ГК РФ. Отказ от исполнения договора по установленным им или законом основаниям является реализацией стороной предоставленного ей права, а не нарушением обязательства.

Стороны могут согласовать условие о том, что платеж не возвращается при расторжении договора арендодателем в связи с нарушением арендатором условий договора, например сроков внесения арендной платы. Такое условие признается правомерным. Арендатор в этом случае должен будет погасить задолженность по арендной плате, уплатить договорную неустойку и при этом не вправе будет требовать возврата обеспечительного платежа, ссылаясь на невозможность применения двух мер ответственности за одно нарушение.

Однако если договор расторгнут не в связи с нарушением его условий арендатором и при этом установлена отдельная неустойка за просрочку внесения арендной платы, арендодатель, как указывают суды, не вправе удерживать обеспечительный платеж, поскольку двойная ответственность за одно и то же нарушение законодательством не предусмотрена (см. постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2011 №09АП-17792/2011-ГК).

Удержание суммы обеспечительного платежа арендодателем производится путем зачета встречных однородных требований в соответствии со ст. 410 ГК РФ. При этом суды указывают, что исходя из смысла данной нормы зачет возможен, если срок исполнения обеспеченного платежом обязательства наступил и требования сторон о зачете являются встречными, однородными и бесспорными (см. постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2011 по делу Л" А56-26698/2010, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2011 № 09АП-19104/2011-ГК, 09АП-19107/2011-ГК). Так, например, требование арендодателя о возмещении затрат на ремонт имущества и приведение его в состояние, пригодное для дальнейшей сдачи в аренду, не является бесспорным. Суд может признать такие затраты убытками, которые необходимо доказать в соответствии со ст. 15,393 ГК РФ. В этом случае несмотря на наличие в договоре условия о компенсации расходов на ремонт за счет обеспечительного платежа арендодатель не сможет зачесть эти расходы в счет платежа, если не докажет их размер (см. постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2009 № 09АП-13665/2009-ГК).

В соответствии с п. 4 указанного постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 Л!> 16 норма ст. 410 ГК РФ является диспозитивной. Это означает, что стороны вправе согласовать условие, отличное от предусмотренного в данной статье. Так, стороны могут договориться о возможности зачета обязательств, срок исполнения которых не наступил. Кроме того, стороны вправе согласовать условие о зачете неоднородных требований. К примеру, если договором предусмотрена обязанность арендатора произвести ремонт арендованного имущества перед его возвратом, то с учетом позиции, изложенной в постановлении Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16, стороны могут включить в договор условие о возможности зачета обязательства арендатора гарантийным (обеспечительным) платежом. Стоимость ремонта при этом можно определить по смете, составленной независимым экспертом.

Согласно ст. 410 ГК РФ для проведения зачета необходимо заявление хотя бы одной из сторон - арендатора или арендодателя. При этом такое заявление должно быть получено другой стороной (п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ № 65 от 29.12.2001 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований"). Поэтому для того чтобы арендодатель мог произвести зачет обеспечительного платежа в счет исполнения денежных обязательств арендатора без дополнительного направления арендатором или арендодателем заявления о зачете и для исключения риска неполучения его другой стороной, рекомендуется согласовать условие о возможности зачета обеспечительного платежа непосредственно в договоре.

Если арендодатель обратился в суд с иском о взыскании арендной платы, арендатор не сможет заявить о зачете обеспечительного платежа в счет уплаты задолженности (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 № 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований"). На основании данной правовой позиции ВАС РФ суды указывают, что в этом случае арендатор может обратиться

СО встречным иском о взыскании обеспечительного платежа (см. постановление ФЛС Московского округа от 25.07.2011 № КГ-А41/7394-11, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2011 по делу № Л56-61686/2010).

В силу норм о свободе договора (ст. 421 ГК РФ) стороны вправе на свое усмотрение установить в договоре случаи, при наступлении которых арендатор сможет потребовать возврата обеспечительного платежа (определение ВАС РФ от 09.12.2009 № ВАС-16005/09). В согласовании условия о возврате заинтересован прежде всего арендатор.

В качестве основания возврата могут быть предусмотрены:

Расторжение договора арендатором в связи с нарушением его условий арендодателем (ст. 620 ГК РФ);

Расторжение договора по инициативе арендодателя;

Расторжение договора по соглашению сторон в соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ;

Окончание срока действия договора при отсутствии каких-либо нарушений договора со стороны арендатора.

Судебная практика

В случае заключения договора аренды на новый срок необходимо учитывать следующее.

Если обеспечительный взнос подлежит возврату после прекращения договора, по его окончании стороны заключают новый договор в отношении этого же имущества, обеспечительный взнос может не возвращаться, а оставаться у арендодателя в счет обеспечения обязательств арендатора по новому договору (см. постановление ФАС Московского округа от 28.03.2011 № КГ-А40/2066-11).

При этом после прекращения договора арендодатель не вправе удерживать сумму обеспечительного платежа, ссылаясь на истечение срока исковой давности по требованию арендатора о его возврате в связи с тем, что такое требование могло быть заявлено арендатором только в течение трех лет с момента прекращения первоначального договора (ст. 196 ГК РФ). При предъявлении арендодателем таких требований суд указывает, что обеспечительный платеж засчитывается в счет исполнения обязательств арендатора по последующему договору аренды, и он вправе требовать его возврата в течение трех лет с момента прекращения договора, заключенного на новый срок (см. постановление ФАС Московского округа от 09.03.2011 № КГ-А40/1240-11).

Если обеспечительный взнос не возвращается, а остается у арендодателя в счет обеспечения обязательств арендатора по возобновленному договору, во избежание спорных ситуаций рекомендуется согласовать, что ранее произведенный обеспечительный платеж засчитывается в счет платежа по возобновленному договору.

Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход нрава собственности па арендованное имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В этом случае к новому собственнику но договору переходят все нрава и обязанности предыдущего арендодателя, в том числе сохраняет свою силу условие об обеспечительном платеже (см. постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2008 № 09ЛП-6026/2008-ЛК).

В противном случае возможна ситуация, в которой арендатор, надлежащим образом выполнивший свои обязательства по договору, потребует возврата обеспечительного платежа от нового собственника, в то время как фактически денежные средства он перечислил прежнему арендодателю. Суд может обязать нового арендодателя возвратить арендатору сумму обеспечительного платежа, указав, что при изменении стороны в договоре аренды в результате смены собственника к новому арендодателю переходят все обязанности прежнего арендодателя (см. постановление ФАС Московского округа от 19.07.2011 № КГ-А40/7190-11).

Имеете с тем возможно и иное разрешение спора - гарантийный платеж может быть взыскан с прежнего арендодателя на основании того, что право собственности на имущество перешло в период действия договора (см. постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2010 № 09ЛП-9964/2010-ГК).

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатору предоставлено право с согласия арендодателя передавать объект аренды или арендные права третьим лицам.

Реализовать указанное право арендатор может путем:

Сдачи арендованного имущества в субаренду (поднаем) или передачи его в безвозмездное пользование;

Передачи прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем);

Передачи арендных прав в залог;

Внесения арендных прав в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Для того чтобы арендатор мог воспользоваться правами, предусмотренными п. 2 ст. 615 ГК РФ, он обязан получить соответствующее согласие арендодателя. Стороны могут заранее предусмотреть в договоре, в какой форме оно будет выдано, а также способ и условия его выдачи.

Необходимо учитывать, что возможность реализации арендатором права на передачу объекта аренды или арендных прав третьим лицам зависит только от согласия арендодателя. Сторонам не рекомендуется включать в договор условие о внесении арендатором определенной денежной суммы при передаче объекта аренды или арендных прав третьим лицам. В частности, суд может признать, что включение условия об уплате дополнительного платежа при передаче объекта аренды в субаренду не допускается, поскольку это противоречит положениям ст. 614, 615 ГК РФ. Вместе с тем существует противоположная практика, согласно которой арендодатель вправе требовать с арендатора дополнительную плату за сдачу имущества в субаренду.

Кроме того, стороны при согласовании права на заключение сделок по передаче арендатором объекта аренды или арендных прав третьим лицам должны учитывать особенности согласования условий договора аренды в связи с такой передачей, а также условий договоров, заключаемых арендатором с третьими лицами (договора субаренды и др.).

Необходимо учитывать, что в судебной практике существует позиция, согласно которой арендатор не вправе понудить арендодателя к выдаче согласия, в частности, на передачу объекта в субаренду, поскольку выдача согласия не является обязанностью арендодателя.

Суды также указывают, что согласие не является односторонней сделкой (ст. 153 ГК РФ) и не влечет возникновения у арендодателя каких-либо прав и обязанностей. Поэтому арендодатель вправе отозвать выданное ранее согласие, в том числе на передачу объекта в субаренду, в любой момент до заключения соответствующего договора.

Законом не установлены какие-либо специальные требования к выдаче согласия, поэтому арендодатель вправе выразить свою волю любым правомерным способом и на любых условиях. Однако стороны могут предусмотреть в договоре обязанность арендатора получить согласие в определенной форме или конкретным способом.

Арендодатель вправе выдать "генеральное" согласие, при котором право арендатора на совершение сделок по передаче объекта аренды или арендных прав третьим лицам ничем не ограничено. Так, если из согласия арендодателя на сдачу имущества в субаренду не следует, что он одобрил конкретный договор субаренды, суд может признать, что получено общее одобрение на заключение договоров субаренды.

Необходимо учитывать, что если арендодатель дал согласие на передачу имущества, в частности, в субаренду, то арендатор в дальнейшем вправе заключать договоры субаренды в отношении этого имущества с иными лицами без дополнительного согласования с арендодателем.

Однако арендодатель может предусмотреть при выдаче согласия специальные условия, ограничивающие указанное право арендатора.

Таким образом, при заключении договора с правом арендатора на совершение сделок, предусмотренных н. 2 ст. 615 ГК РФ, или при оформлении согласия арендодателя на заключение конкретной сделки, сторонам, в особенности арендодателю, рекомендуется договориться:

О форме и способах выдачи согласия;

Об условиях согласия, ограничивающих право арендатора на совершение этих сделок.

Если арендованное имущество находится в общей собственности, то для передачи арендатором объекта аренды или арендных прав третьим лицам, например в субаренду, ему необходимо получить согласие всех собственников имущества в силу ст. 246 ГК РФ. В противном случае договор может быть признан недействительным.

Передача арендатором объекта аренды третьим лицам без согласия арендодателя оценивается судами как существенное нарушение условий договора аренды. Это даст арендодателю право потребовать досрочного расторжения договора в порядке ст. 619 ГК РФ.

Закон не содержит требований к форме выдачи согласия, поэтому стороны, руководствуясь принципом свободы договора (п. 4 ст. 421 ГК РФ), могут определить форму согласия в договоре. Форму согласия рекомендуется предусмотреть письменную, т.е. в виде документа, подписанного арендодателем (п. 1 ст. 162 ГК РФ). Для арендатора это будет надлежащим доказательством факта выдачи арендодателем согласия, в том числе в случае спора в суде (ст. 64, 65, 71 АПК РФ). Арендодатель также заинтересован в установлении письменной формы согласия, поскольку арендатор, не получивший согласие в такой форме, не сможет ссылаться на какие-либо иные действия арендодателя, свидетельствующие об одобрении заключенной сделки.

Письменное согласие арендодателя может быть выдано несколькими способами:

Включено сторонами в текст договора аренды при его заключении;

В дальнейшем согласовано сторонами в дополнительном соглашении к договору;

Либо арендодатель может выдать согласие в виде отдельного документа (письма) или проставить соответствующую надпись на договоре субаренды или его проекте.

Способ оформления согласия может быть предусмотрен договором пли выбран арендодателем непосредственно при обращении арендатора с просьбой о его выдаче.

Согласие арендодателя может быть включено в текст договора аренды и может быть выражено в том числе путем согласования условия о праве арендатора заключать сделки, предусмотренные п. 2 ст. 615 ГК РФ, без получения дополнительного согласия арендодателя. Данное условие освобождает арендатора от обязанности получать в дальнейшем согласие арендодателя на каждую конкретную сделку.

Согласие может быть оформлено арендодателем отдельным документом после заключения договора аренды. Оно должно быть выполнено на бланке арендодателя за его подписью либо подписью уполномоченного им лица. Арендатору при получении такого согласия рекомендуется потребовать у арендодателя документ, подтверждающий полномочия подписавшего его лица.

В согласии рекомендуется указать наименования сторон, дату и номер договора аренды, определить объект аренды, а также название сделки по передаче прав аренды или арендованного имущества третьему лицу, которую разрешаем" совершить арендодатель.

Оформить согласие можно в виде письменного разрешения арендодателя, проставленного на документе, подтверждающем совершаемую сделку. Например, арендодатель может письменно выразить согласие на заключение договора субаренды, сделав соответствующую надпись на договоре субаренды или его проекте и поставив подпись под данным текстом.

Субаренда (поднаем) заключается в сдаче арендатором в наем, с согласия арендодателя, арендуемого имущества третьему лицу - субарендатору. Данное определение основано на судебном толковании ст. 606 и 615 ГК РФ (см. постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2008 по делу № А56-9635/2008, постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2009 по делу № Л66-5108/2008, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2010 № 18АП-4383/2010 по делу № А76-25737/2009, постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2010 по делу № А23-3127/08Г-20-75, постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2009 по делу № А68-8896/08-311/7).

Арендатор по первоначальному договору аренды становится арендодателем по договору субаренды. Договор субаренды регулируется теми же нормами, что и договор аренды, если иное не установлено законом и иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

При заключении договора субаренды субарендатору рекомендуется потребовать от арендатора подтверждение выдачи арендодателем согласия на заключение договора субаренды. Это связано с тем, что договор субаренды, заключенный без согласия арендодателя, является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ как совершенный с нарушением требований закона - п. 2 ст. 615 ГК РФ.

Кроме согласия арендодателя при сдаче объекта аренды в субаренду сторонам необходимо:

В договоре аренды предусмотреть условие о сохранении договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды, в случае заинтересованности в этом арендодателя (ст. 618 ГК РФ);

В договоре субаренды правильно согласовать условие о сроке его действия и цели пользования объектом аренды (ст. 615 ГК РФ).

Судьба договора субаренды в случае досрочного прекращения договора аренды определяется содержанием последнего. При отсутствии в нем каких-либо условий относительно действия договора субаренды досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ).

Однако указанная норма является диспозитивной и допускает возможность включения в договор аренды положений, отличных от предусмотренного в ней правила. Так, если арендодатель заинтересован в продолжении использования объекта аренды субарендатором, то в его интересах согласовать условие, по которому досрочное прекращение договора аренды не влечет за собой прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. В этом случае арендодатель по прекращенному договору аренды становится арендодателем по договору субаренды. Последний в данной ситуации фактически превращается в договор аренды. Заключать новый договор не потребуется.

Аналогичное условие может быть согласовано и в договоре субаренды. В случае согласия арендодателя с таким условием (выраженным, например, путем проставления соответствующей оговорки па экземплярах договоров субаренды) при досрочном прекращении договора аренды субарендатор станет арендатором по договору. Заключать новый договор между арендодателем и субарендатором не потребуется. Арендодатель не вправе будет требовать от субарендатора возврата имущества (см. постановление ФАС Поволжского округа от 30.08.2011 по делу № А12-17446/2010).

Положениями ГК РФ об аренде не предусмотрен порядок реализации субарендатором установленного в соответствии с п. 1 ст. 618 ГК РФ права на заключение с ним договора аренды.

Судебная практика

Судебная практика исходит из того, что указанная норма не предусматривает обязанности арендодателя извещать субарендатора о прекращении договора аренды, а также предлагать ему заключить договор аренды. Это означает, что субарендатору в случае прекращения договора субаренды в связи с досрочным прекращением договора аренды для реализации предусмотренного в и. 1 ст. 618 ГК РФ нрава необходимо выразить намерение о заключении С арендодателем договора аренды. Например, он может направить арендодателю соответствующее письмо.

Стороны договора субаренды, руководствуясь принципом свободы договора (п. 4 ст. 421 ГК РФ), вправе согласовать действия, способствующие реализации субарендатором права на заключение с ним договора аренды. Так, в интересах субарендатора предусмотреть в договоре обязанность арендодателя (арендатора по договору аренды) в случае досрочного прекращения договора аренды незамедлительно уведомить об этом субарендатора.

Если арендодатель уклоняется от заключения договора аренды, субарендатор вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора (см. определение ВАС РФ от 18.01.2013 № ВАС-17908/12). Однако нужно учитывать, что такая возможность существует не всегда. Например, арендодателя нельзя понудить заключить договор в следующих случаях:

Имущество находится в залоге и залоговый кредитор отказывается передавать его в аренду (см. определение ВАС РФ от 23.01.2014 № ВАС-19555/13);

Собственник принимает решение о сносе здания, в котором находятся арендованные помещения (см. определение ВАС РФ от 07.12.2009 N° 15395/09).

Условие о выкупе арендованного имущества предоставляет арендатору право стать собственником этого имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения всей выкупной цены, обусловленной договором.

Выкуп арендованного имущества является правом, а не обязанностью арендатора, поэтому в силу норм о свободе договора (ст. 421 ГК РФ) арендодатель не вправе понудить арендатора к приобретению имущества и оплате выкупной цены.

Вместе с тем существует судебная практика, согласно которой, если арендатор добросовестно исполнял обязанности по договору с правом выкупа и полностью внес выкупную цену, он вправе понудить арендодателя к заключению договора купли-продажи в судебном порядке.

При заключении договора аренды с правом выкупа сторонам по смыслу п. 1 ст. 624 ГК РФ следует согласовать следующие условия:

О переходе арендованного имущества в собственность арендатора;

Выкупной цене.

При включении в договор условия о выкупе стороны должны учитывать, что законом могут быть определены случаи, в которых выкуп арендованного имущества запрещен (п. 3 ст. 624 ГК РФ). Так, п. 3 ст. 5 Федерального закона от 23.08.1996 № 127-ФЗ "О науке и государственной научно-технической политике" установлен запрет на выкуп имущества, арендованного у государственных научных организаций, учрежденных Правительством РФ или федеральными органами исполнительной власти.

Необходимо учитывать, что выкуп арендованного имущества может происходить не только на основании условия, включенного в договор согласно ст. 624 ГК РФ. Случаи, порядок и особенности приобретения арендаторами имущества в собственность могут быть предусмотрены законом. В частности, Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" определен порядок приватизации государственного и муниципального имущества в целом, а Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены специальные правила приобретения в собственность государственного или муниципального имущества, арендаторами которого являются субъекты малого и среднего предпринимательства.

Для надлежащего согласования условия о переходе арендованного имущества в собственность арендатора стороны должны предусмотреть в договоре аренды, что выкуп имущества производится на основании этого же договора. Это связано с наличием в судебной практике позиции, согласно которой условия договора аренды о преимущественном праве арендатора на приобретение имущества в случае его продажи не определяют договор как договор аренды с правом выкупа.

Кроме того, условие договора о заключении в будущем договора купли-продажи арендуемого имущества также не будет свидетельствовать о согласовании условия о его выкупе.

• Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: в 3 т. Т. 1 / Н. А. Баринов [и др.]; под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011.
• Проблемы развития частного права: сб. статей к юбилею Владимира Саурсеевича Ема / С. С. Алексеев [и др.]; отв. ред. Е. А. Суханов, Н. В. Козлова. М.: Статут, 2011.
• Брагинский Л. И., Витрянский В. В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. 4-е изд., стереотипное. М.: Статут, 2002. Ки. 2.