Доверительное управление имуществом.

Офисное здание находилось в собственности индивидуального предпринимателя, помещения сдавались в аренду. Предприниматель скончался, и для управления его имуществом в соответствии со ст. 1173 ГК РФ нотариус привлек доверительного управляющего имуществом. Указанным управляющим был заключен договор аренды на одно из помещений с организацией-арендатором. Арендная плата определена сторонами в размере 414 тыс. рублей в месяц.

Срок договора аренды.

В соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды был заключен на срок 11 месяцев. В связи с возникшими между наследниками спорами свидетельство о праве на наследство долго никому не выдавалось. По истечении 11 месяцев арендатор отказался подписывать новый договор с доверительным управляющим, ссылаясь на положения ГК РФ о том, что полномочия доверительного управляющего не могут длиться более 6 месяцев. Акт о возврате помещения не составлялся, арендатор продолжал занимать помещение.

Вступление в наследство, подача иска в суд о взыскании арендной платы.

Впоследствии было выдано свидетельство о праве на наследство и наследник вступил в свои права. Арендатор к тому времени съехал, так и не передав помещения. От имени наследника (собственника) мной был подан иск в суд о взыскании арендной платы за один год. Арендатор в суде утверждал, что договор аренды был расторгнут, а помещение – возвращено. Представителем арендатора в суд был представлен акт возврата помещения, подписанный между арендатором и доверительным управляющим, датированный окончанием ранее заключенного договора аренды.

Ошибка при назначении судебной экспертизы.

В связи с тем, что доверительный управляющий пропал (в суде он не появлялся, повесток не получал) мной было заявлено ходатайство о подложности представленного акта и о проведении почерковедческой экспертизы и экспертизы давности изготовления документа. Судом было удовлетворено ходатайство о проведении экспертизы давности изготовления документа. Однако, по ошибке, в деле оказалось определение о назначении почерковедческой экспертизы, от назначения которой суд воздержался по причине невозможности отобрания экспериментальных образцов подписи у доверительного управляющего. Так или иначе, почерковедческая экспертиза была проведена и показала, что подпись на акте возврата помещения выполнена не доверительным управляющим, а другим лицом с подражанием подписи управляющего.

Срок договора аренды недвижимости и необходимость государственной регистрации его продления.

В договоре указано, что в случае отсутствия возражений сторон договор считается продленным на новый срок на прежних условиях. Существует различная судебная практика по вопросу, что же происходит, когда продлевается договор аренды, заключенный на срок менее года, в результате чего общий срок превышает один год. Суды могут считать, что в связи с тем, что общий срок договора начинает превышать один год, регистрации подлежит договор целиком и без такой регистрации не считается заключенным. Другие суды считают, что договор аренды на 11 месяцев и соглашение о его продлении на следующие 11 месяцев – это два разных договора. А раз есть два разных договора, каждый из которых сроком менее года, то регистрировать не нужно ни одного. Третьи суды считают, что регистрации подлежит лишь соглашение о продлении договора. И, наконец, ряд судов считает, что если дополнительное соглашение о продлении договора аренды не зарегистрировано, то оно не считается действующим и к отношениям сторон в этом случае подлежит применению п. 2 ст. 621 ГК РФ, т.е. договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок.

Решение суда о взыскании арендной платы. Дополнительные возможности взыскания.

При любой из возможных аргументаций оплатить занимаемое помещение придется. Так решил суд, взыскав с арендатора почти 5 млн. рублей за год аренды. Если арендатор будет затягивать с исполнением решения суда, то у собственника есть возможность подать новый иск о взыскании денежных средств за время, прошедшее с момента подачи первого иска.

Позвоните, запишитесь на прием, вместе мы решение найдем!

Зачастую арендаторы находятся в условиях, когда арендная плата не вносится в договорные сроки. Вольно или невольно добропорядочные граждане превращаются в должников. Если обязательства, по их мнению, становятся непосильными можно попытаться договориться. Однако, зачастую честного диалога избегают, аренда не вносится, возникают гигантские задолженности, как следствие - необходимость взыскания долга по договору аренды. Решение спорных, затянувшихся надолго вопросов возможно только в судебном порядке.

Основные проблемы взыскания задолженности.

Процесс взыскания задолженности по договору аренды многотрудный, содержит множество подводных камней. Свои претензии необходимо грамотно изложить, оповестить о них должника в письменном порядке. При отказе оплаты долга и в этом случае начинаются судебные тяжбы. В статье 395 Гражданского кодекса РФ указано, что кроме суммы долга с недобросовестного арендатора взимаются проценты, даже если это не оговорено в арендном соглашении. Минимальный набор документов, представленный в суде, должен служить неоспоримым доказательством исковых требований:

• договор аренды, зарегистрированный в установленном порядке;
• письмо, обращенное к арендатору,в котором четко изложенытребования;
• при аренде имущества акт передачи-приема, подписанный обеими сторонами;
• иные документы, подтверждающие выполнение арендодателем взятых на себя обязательств.

Договор аренды – только указание намерения вступить в арендные отношения и не является основным документом при взыскании задолженности по арендной плате. Необходимо доказать полное выполнение своих обязательств, именно тогда договор вступает в силу.

Особенности неустойки при аренде

Одновременно с требованием выполнения договорных обязательств, владелец имущества имеет право взыскания неустойки по договору аренды.С точки зрения ГК РФ (ст. 12), неустойка является способом обеспечения обязательств и мерой ответственности, может быть выражена исключительно в денежной форме. Статья 332 ГК определяет законную неустойку, как подлежащую взысканию независимо от условий договора. Разумно указать размер неустойки в арендном договоре, при этом спорных вопросов о ее размере быть не должно. Требования об уплате неустойки указываются письменно в обращении к должнику, перед началом судебного процесса. Неустойки можно разделить по способу начисления: пени и штрафы. При просрочке платежа взимается именно пеня, которая начисляется за каждый день просрочки. Ее размер определяется прописанным в договоре или законодательно процентом от суммы арендной платы. Штраф – твердая сумма, также прописанная в договоре, исчисляется в долях или процентах.

Требования выполнения обязательств сопровождается взысканим пени по договору аренды. Согласно ст.333 ГК РФ неустойка может быть уменьшена в судебном порядке, если ее размер явно не соответствует последствиям нарушения. Судебная практика уменьшения неустойки не зависит от наличия соответствующего ходатайства ответчика.

Почему вы должны выбрать нас?
Наша компания занимается взысканием задолженностей более 10 лет. За это время нам удалось тщательно изучить все тактики защиты имущественных интересов, используемые кредитором. Не единожды находясь по разные стороны баррикад в спорах о долгах, мы хорошо изучили методы влияния на должника и способы противоборства с кредитными организациями. Профессиональные знания и большой практический опыт позволяют нам добиваться успеха в делах законными способами.

Взыскание задолженностей любых видов и размеров.
Мы работаем с долгами по алиментам на несовершеннолетних детей, невыплатами по долговым обязательствам, денежными компенсациями за причиненный ущерб, невыполненными условиями хозяйственного договора. Какова бы ни была сумма задолженности, наши юристы тщательно изучают причины сложившейся ситуации и разрабатывают план дальнейших действий по урегулированию имущественных споров.

Возврат задолженности в кратчайшие сроки.
Мы заинтересованы в том, чтобы наши клиенты как можно быстрее получили свои денежные средства обратно. Небольшие долговые суммы (до 5 т. руб.) поможем вернуть через 2 – 3 недели, более крупные (10-50 т. руб.) в течение 1,5 мес. Процедура возврата долга проводится на законных основаниях без превышения полномочий и введения штрафных санкций.

Профессиональная поддержка специалистов.
Мы занимаемся ведением дел «под ключ» или оказываем содействие на любой стадии. Специалисты нашей компании так же, как и вы, заинтересованы в положительном результате. Мы гарантируем внимательное отношение к каждому клиенту и оказание ему квалифицированной юридической помощи.

Взыскание задолженности с юридических и физических лиц.
Мы работаем с возвратом долга в пользу государственных и финансовых учреждений в случае задержки гражданами оплаты коммунальных платежей и штрафов, нарушения кредитных обязательств и сроков внесения денежных средств за взятое в аренду помещение. Еще одним направлением нашей деятельности является урегулирование денежных споров в отношении третьих лиц.

Взыскание задолженности на любой стадии и любого срока давности.
Мы занимаемся ведением дел в досудебном и судебном порядке, включая проведение переговоров, оформление претензии или представление интересов клиента в судебном органе. Вы можете обратиться к нам за помощью, если дело уже передано в суд, либо находится в стадии исполнительного производства.