Рыночная оценка арендной платы имущества. Как оценка упрощает аренду госимущества

Оценка недвижимости для целей аренды.

Аренда - форма имущественного договора, при которой собственность передаётся во временное владение и пользование арендатору за арендную плату.

Объектом аренды признаются движимые и недвижимые вещи, в том числе: земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования. Договор аренды должен чётко определить конкретное имущество, сдаваемое в аренду, то есть данные, позволяющие индивидуализировать объект аренды, должны быть непосредственно указаны в договоре.

Сроки договора аренды.

По законам РФ срок договора аренды устанавливается соглашением сторон и фиксируется в договоре. Если же срок в договоре не определён, то такой договор считается заключённым на неопределённый срок. Такой случай позволяет сторонам договора в любое время отказаться от его исполнения, но заранее предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

• Бессрочный: срок договора не определён соглашением сторон
• Долгосрочный: 5- 20 лет
• Среднесрочный: 1-5 лет
• Краткосрочный: до 1 года

Оценка права аренды представляет собой определение величины в денежном эквиваленте платного пользования объектом для определенных производственных и хозяйственных целей. Арендная плата закрепляется в договоре и подлежит пересмотру обычно раз в год.

Если вы хотите сдавать свою квартиру в аренду, очень важно правильно оценить ставку арендной платы. Не завысив цену - чтобы не потерять потенциального нанимателя, и не занизив ее, чтобы получить весь возможный доход от аренды. Обычно предметом аренды выступают офисные, складские, торговые и производственные помещения. Размер площади также влияет на ставку аренды, поскольку здесь имеет место эффект масштабности производства. Чем меньше помещение, тем больше ставка аренды и наоборот. Ставки аренды, например, в Москве варьируются в зависимости от местоположения объекта оценки.

Оценка квартиры для аренды - это оценка ставки арендной платы, для выяснения которой необходимо сопоставить множество факторов, например:
1. Права и обязанности арендатора помещения;

2.Период действия права аренды;

3. Наличие каких-либо обременений права аренды;

4.Присутствуют ли права третьих лиц на оцениваемый объект недвижимости;

5.Район расположения арендуемой квартиры;

6.Расстояние до метро или до ближайшей остановки общественного транспорта;

7.Количество комнат и площадь квартиры;

8.Наличие мебели, техники, телефона, Интернета;

9.Состояние квартиры, подъезда, прилегающей территории;

10.Район расположения арендуемой квартиры;

Оценка прав аренды земли производится при:

Купле-продаже права аренды земли;
внесении права аренды земли в качестве вклада в уставный капитал предприятия;
получении кредита под залог права аренды земли;
покупке или продаже предприятия, владеющего правом аренды земли;
слиянии или поглощении предприятия, владеющего правом аренды земли;
оценке общей стоимости предприятия, владеющего правом аренды земли, для управления стоимостью бизнеса;
разработке инвестиционных проектов;
судебном разбирательстве в отношении права аренды земли; определении начальной цены права аренды земли на торгах; решении имущественных споров в судебном порядке;
других операциях, связанных с реализацией прав аренды земли.

Процесс оценки должен содержать исследования и анализ, необходимые для заключения выводов об искомой стоимости и включать постановку задачи, осмотр объекта, сбор данных, обработку полученной информации и представление выводов и итогов работы, составление и передача Заказчику Отчета.

Отчет об оценке содержит следующие основные разделы:

1. Постановка задачи.

1.1. Определение целей и задач оценки.

1.2. Идентификация объекта (наименование, адрес, состав, оцениваемые права, анализ правового поля объекта).

1.3. Фиксация вида определяемой стоимости.

1.4. Фиксация даты проведения оценки.

1.5. Формирование ограничений и допущений.

1.6. Выбор методологии

2.Сбор исходной информации.

2.1. Информация об объекте оценки.

2.1.1. Сбор и изучение документов.

2.1.2. Осмотр и фотофиксация объекта оценки.

2.2. Общая информация о регионе, городе, локальном окружении.

2.3. Изучение сегмента рынка в котором находится объект оценки.

3.Анализ наиболее эффективного использования

3.1. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка как свободного.

3.2. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с учетом существующих улучшений.

4.Расчет стоимости объекта оценки.

4.1. Затратный подход.

4.2. Доходный подход.

4.3. Сравнительный подход.

4.4. Согласование результатов и определение итоговой стоимости.

5.Подготовка отчета.

6. Составление и передача Заказчику Отчета.

Отчет является полным повествовательным документом, отвечающим требованиям стандартов и законодательства РФ с применением всех существующих подходов к оценке.

Кто может заниматься оценочной деятельностью.

1.Оценку выполняют физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона №135 « Об оценочной деятельности».

2. Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом.

В "Бюро оценки Юрлова" установлен следующий порядок оценки ставки арендной платы:

1. Вы выбираете любое удобное для Вас время, когда возможно произвести осмотр объекта оценки (понедельник - суббота с 9.00 до 19.00);
2. Договариваетесь с оценщиком по телефону 8-906-062-01-89 о встрече на объекте оценки в назначенное время, диктуете по телефону паспортные данные Заказчика оценки (им может быть любое физическое лицо, на которое оформляется сделка или доверенное лицо);
3. Обсуждаете с оценщиком стоимость работ.
4. Оценщик подъезжает к Вам с оформленным договором на оценку, приходным ордером и кассовым чеком.
5. Вы подписываете договор, оплачиваете сумму по договору, показываете объект оценки. После оценщик производит осмотр и фотофиксацию помешения, которые, как правило, занимают 20-30 минут.
6. Затем оценщик собирает необходимую информацию, анализирует рынок арендной платы в данном районе, производит все необходимые расчеты и составляет письменный отчет об оценке, который и является конечным результатом нашей работы. Как правило, через 2-4 рабочих к Вам приезжает оценщик с готовым отчётом об оценке.
7. После получения отчёта об оценке на руки, Вы подписываете акт приемки-сдачи работ по договору.

Полученный заказчиком отчет имеет равную юридическую силу при предоставлении его в ранее указанные инстанции и органы. Обратившись в нашу компанию, вы получаете достоверную информацию с учетом всех факторов и изменений рыночной ситуации. Благодаря действиям наших профессиональных сотрудников, вы всегда останетесь в выигрышной ситуации.

Срок выполнения - 2-4 рабочих дня. Данное время варьируется в зависимости от объема работ.

Стоимость работ - от 7000 руб. включая НДС.

Наши преимущества:

Преимуществами "Бюро оценки Юрлова " по сравнению с другими оценочными организациями являются:

1. Быстрота проведения оценки (стандартный срок работы от 2 до 4 рабочих дней);
2. Наши расценки на выполнение оценочных работ одни из самых низких по Москве и Московской области.
3. Вы не приезжаете к нам в офис - всю разъездную работы специалисты Бюро делают за Вас.
4. В "Бюро оценки Юрлова" все отчёты об оценке выполняются в соответствии с законом «об оценочной деятельности» №135 , Федеральными стандартами оценки утвержденными Правительством РФ и соответствуют Стандартам и правилам оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков - общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (ССО 2010).
5. Мы молодое, динамично развивающееся Бюро, работающее в соответствии с изменяющимися законами и стандартами оценки – мы постоянно отслеживаем эти изменения и вносим коррективы. Наши отчёты всегда верны и не требуют дополнительных экспертиз.
6. У нас уже есть опыт работы с оценкой ставки арендной платы.
7. Индивидуальный подход к каждому заказчику.

Руководитель бюро – профессиональный оценщик Юрлов Владимир Викторович прошёл полный курс профессиональной переподготовки Московской Финансово-Промышленной академии по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» и является действующим членом Российского общества оценщиков регистрационный №004584. Профессиональная ответственность застрахована в « ВСК страховой дом» на сумму 300000рублей.

Вы бережете свое время, силы и нервы - мы сохраняем Ваши финансы.

«Бюро оценки Юрлова » также предлагает следующие услуги по оценке стоимости недвижимости в Российской Федерации:

На сегодняшний день на рынке недвижимости активно развиваются арендные правоотношения. Аренда в большинстве случаев выгодна как собственнику недвижимости, так и нанимателю. Поскольку подобные взаимоотношения подразумевают платное пользование имуществом, то актуальным становится вопрос о стоимости аренды. Для того чтобы точно знать, какую сумму арендной платы можно установить за использование конкретным объектом, владельцы часто прибегают к оценке права аренды недвижимости.

В каких случаях актуальна такая экспертиза?

Оценка права аренды недвижимости не является обязательной процедурой, поскольку не влияет на арендные правоотношения. Стороны могут и вовсе не проводить ее для заключения договора. Но и ее проведение не запрещено законодательно. Так, либо сам собственник может на свое усмотрение провести оценку права аренды, либо обе стороны – арендодатель и арендатор – могут по обоюдной инициативе оценить арендуемый объект.

Рассмотрим следующий пример: собственник желает сдать квартиру в аренду и не может определиться с суммой арендной платы. Именно в этом случае будет не лишним обратиться к специалистам нашей оценочной компании для проведения мероприятия по оценке квартиры .

При проведении оценки квартиры оценщик учитывает общее состояние жилья, его площадь – как общую, так и жилую, этажность дома и этаж квартиры, наличие балкона, количество комнат, состояние ремонта, прочие параметры и характеристики, влияющие на ценность объекта аренды. То есть в зависимости от тех или иных показателей сумма может быть выше или же ниже. Таким образом, оценка права объекта аренды позволит более объективно и реально определить стоимость жилья для последующей сдачи его в пользование.

Другая ситуация: если в аренду сдается объект коммерческой недвижимости, например нежилое помещение под магазин или кафе. В этом случае провести оценку самостоятельно, не имея определенных навыков, достаточно сложно. Если при сдаче квартиры можно более реально к рыночной цене установить стоимость объекта и суммы арендного платежа, то при сдаче нежилого помещения очень непросто оценить все его преимущества и недостатки. В данном случае обращение за помощью эксперта-оценщика нашей организации будет разумным решением.

Кто проводит оценку права аренды недвижимости?

Проведением такого экспертного мероприятия занимаются профессиональные независимые экспертные бюро или эксперты-оценщики, предоставляющие услуги в частном порядке. Большинство таких компаний или специалистов предоставляют огромный спектр услуг по экспертизе имущества, в том числе и по оценке права аренды, наша оценочная фирма – не исключение. Стоимость услуг экспертов определяется по договоренности сторон и зависит от объекта оценки. Обычно мероприятие занимает немного времени – от трех до пяти дней. Вся информация по его результатам оформляется в виде письменного отчета, который отдается на руки заказчику.

Какие объекты можно оценить для аренды?

Объектом аренды может быть практически любое имущество – будь то движимое (транспортное средство) или недвижимое (квартира, дом, гараж, нежилое помещение). Однако на практике гораздо чаще в аренду сдаются недвижимые объекты, как правило, жилые помещения, следовательно, зачастую проводят оценку именно квартир или домов.

Оценка права аренды недвижимости иногда необходима для того, чтобы в будущем избежать взаимных претензий у сторон договора аренды. Поэтому целесообразно провести экспертизу непосредственно перед заключением сделки. К тому же к отчету оценщик прилагает фотоснимки, что может служить подтверждением первоначального состояния имущества в случае судебного разбирательства, например при порче объекта.

В данном случае отчет об оценке будет являться доказательным документом. Следовательно, чтобы подстраховать свои интересы и защитить свои имущественные права, стоит обратиться в профессиональную оценочную компанию, каковой наша организация, несомненно, является!

Итак, оценка права аренды недвижимости проводится исключительно по инициативе собственника имущества или по обоюдной договоренности сторон сделки. Если же в данной процедуре нет необходимости, проводить ее не обязательно. Сделки же, при заключении которых необходимо подобное экспертное мероприятие, четко определены законодательно.

Очень много людей, которые имеют квартиры, предпочитают их сдавать, поскольку это приносит дополнительный доход, да и, сдавая квартиру можно быть уверенным в том, что она защищена от воров и ухожена. Оценка стоимости аренды квартиры зависит от ее площади, месторасположения, состояния и не только. То е...

Сдача имущества в аренду сейчас является очень распространенной тенденцией, в аренду могут сдаваться, как помещения, так и земельные участки, при этом если определить стоимость аренды помещения может каждый, то оценка аренды участка земли требует особого подхода. Оценка стоимости аренды земельног...

Имея собственную недвижимость, естественно каждый человек хочет, чтобы она приносила выгоду. Если нет необходимости в самостоятельном использовании недвижимости, тогда люди сдают ее в аренду, причем это касается, как квартир, так и нежилых помещений. Планируя сдачу помещения, первая трудность с кот...

Вкладывание денежных средств в недвижимость сейчас считается самым выгодным и безопасным капиталовложением. Но любое вложение денег должно себя оправдывать, поэтому приобретая недвижимость, люди предпочитают сдавать ее в аренду. Для того чтобы сдать недвижимость любого назначения в аренду, для начала нужно установить на нее цену и найти покупателя. Оценка рыночной стоимости аренды должна быть адекватной, поскольку при слишком высокой цене трудно найти арендатора, а заниженная цена принесет потери арендодателю. Именно поэтому профессиональная оценка стоимости аренды недвижимости поможет человеку установить выгодную и адекватную цену с учетом особенностей недвижимости.

Оценка аренды Москва является одной из главных специализаций нашей компании. Обратившись к нам, человек может быть уверен в том, что оценка стоимости недвижимости будет осуществлена правильно, поскольку у нас работают квалифицированные специалисты, которые, выполняя оценку, учитывают месторасположение недвижимости, ее состояние, особенности и назначение. Оценка аренды заказать можно на нашем сайте, стоимость наших услуг минимальная, соответственно доступна каждому.

Органы муниципальной власти передают права собственности на недвижимость хозяйствующим субъектам для применения ее в качестве производственного актива. Эти действия способствуют созданию комфортного экономического климата при соблюдении принципа максимально эффективного использования недвижимости.

Для применения государственного имущества осуществляется процедура аукционов (конкурсов). Процедура аукционов позволяет определить арендатора, арендную плату или цену владения и пользования государственным имуществом.

Участие в электронных торгах, аукционах сопровождается обязательными затратами финансов и со стороны участника, размещающего заказ, и со стороны будущих участников торгов. Материальные затраты существуют уже при подаче заявки, и периодически продолжаются до момента реализации договора. Обязательные платежи предусмотрены законом, а именно: платежи на обеспечение заявки и исполнение договора. Первоначально вносимая сумма составляет до пяти процентов от цены, следующая вносимая сумма составляет до тридцати процентов от стоимости объекта и вносится победителем конкурса, торгов или аукциона. Требования к участникам торгов, к документации изложены в ФЗ №94. Все требования необходимо знать участникам торгов.

В настоящее время решен вопрос продления договора аренды, уже существующего. Упрощение правил продления аренды госимущества принято правительством РФ. Согласно правилам за арендатором (добросовестным) сохраняется право аренды без организации аукциона, конкурса, торгов при выполнении следующей процедуры:

1. Величина платы за аренду устанавливается по итогам по рыночной стоимости;
2. Минимальный период перезаключения договора аренды составляет три года.

Таким образом, для продления договора аренды собственности муниципальных, государственных органов, необходима процедура оценки имущества по рыночной стоимости. Справедливость процедуры оценки недвижимости состоит в том, что предприниматель уверен, что имущество находится в его пользовании, а плата за аренду определена на основании и соответствует рыночным ценам.

Арендная ставка равна денежной сумме, за которую недвижимость была бы передана в аренду на конкретную дату (дату оценки) при соблюдении условий:

1. Наличие развитого рынка;
2. Наличие информации о предложениях аренды на рынке;
3. Осведомленность участников сделки;
4. Отсутствие влияния на сделку чрезвычайных обстоятельств.

Таким образом, расчет величины арендной платы предполагает, что капитализация полученной за счет эксплуатации объекта прибыли соизмерима с рыночной стоимостью. Оценщик определяет величину рыночной стоимости недвижимости, выявляет величину прибыли предпринимателя, рассчитывает величину арендной платы за передаваемые объекты. Основные применяемые методы расчета арендной ставки – это методы капитализации, рыночной экстракции, сравнения.