Договор мены недвижимого. Процесс определения фактической стоимости

Нужно известить в обязательном порядке Налоговую, что с договора мены вы дохода не получили

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Юрист, г. Санкт-Петербург

Согласно ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать друг другу жилье в собственность. При этом каждая из сторон признается продавцомнедвижимого имущества, которое она обязуется передать, и покупателем недвижимого имущества, которое она обязуется принять в обмен.Если договором мены не предусмотрено иное, то обмениваемые жилые помещения предполагаются равноценными.Если в договоре мены есть указания о неравной стоимости меняемого имущества, то собственник менее ценного обязан доплатить разницу в ценах.При обмене эквивалентных по стоимости квартир и прочих жилых помещений обе стороны не получают экономической выгоды в натуральной форме, а соответственно не получают и дохода, влекущего за собой обязанности уплачивать налог спродажи недвижимости.Не имеют дохода, подлежащего налогообложению, и заключившие договор мены неравноценного жилья (например, обмен двухкомнатной квартиры на трехкомнатную одного и того же района г. Москвы).Но это правило действует лишь при условии, когда владелец жилого помещения, цена которого ниже представляемого в обмен, оплачивает разницу в цене между полученным и переданным имуществом.Сумма доплаты, направленная на приобретение жилого помещения по договору мены, исключается из совокупного годового дохода физического лица.Как быть, если сторонами договора мены признается равноценность фактически неэквивалентного по стоимости жилья? Разница в стоимости обмениваемых жилых помещений является объектом налогообложения и включается в совокупный годовой доход лица, не внесшего соответствующую доплату.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Юрист, г. Санкт-Петербург

Соответственно, если нет дохода, то и налога нет.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

получен
гонорар 22%

Юрист, г. Екатеринбург

• 9,4 рейтинг
• эксперт

Есть ли возможность избежать налогообложения?
Александр

Александр налоговое законодательство воспринимает договор мены как две сделки купли-продажи. Поэтому стороне, которая владеет квартирой менее 3-х лет должна либо воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 миллиона рублей либо представить в налоговый орган документы, подтверждающие расходы на приобретение продаваемой недвижимости.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

получен
гонорар 33%

Юрист, г. Ярославль

• 9,3 рейтинг
• эксперт

Подскажите пожалуйста, облагается ли налогом сделка мены квартир без доплат с обеих сторон (равноценный обмен) при условии, что одна сторона является собственником менее 3х лет?
Александр

Здравствуйте! Да, точно также как и при продаже облагается налогом.

При этом есть право на использование имущественного налогового вычета при продаже 1 000 000 рублей.

И уменьшение суммы дохода на документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением этого имущества.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Юрист, г. Саратов

• 10,0 рейтинг

Добрый вечер. На этот счет информация содержится в письме ФНС России от 27.11.2012 N ЕД-4-3/19911@ «Об обложении налогом на доходы физических лиц операций мены»

Доход, получаемый каждой стороной договора мены, определяется исходя из стоимости обмениваемого имущества. Если при обмене имущества одной из сторон договора мены в соответствии с пунктом 2 статьи 568 Гражданского кодекса Российской Федерации была получена оплата разницы в ценах обмениваемых товаров, сумма полученной оплаты в денежной форме также включается в доход, учитываемый при определении налоговой базы.
В случае уменьшения доходов на сумму произведенных расходов в качестве расходов при совершении мены учитываются документально подтвержденные расходы по приобретению обмениваемого имущества.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

получен
гонорар 44%

Юрист, г. Москва

• 10,0 рейтинг
• эксперт

Здравствуйте. По этому поводу есть разъяснение минфина.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 19 сентября 2012 г. N 03-04-08/4-310
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо ФНС России от 16.07.2012 N ЕД-4-3/11650 об обложении налогом на доходы физических лиц операций мены и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Кодекса.
К доходам, подлежащим налогообложению, в частности, относятся доходы от реализации недвижимого и движимого имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39 Кодекса реализацией товаров, работ или услуг признается, в частности, передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу. При этом товаром согласно пункту 3 статьи 38 Кодекса признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.
Таким образом, передача одного товара в обмен на другой является реализацией товара.
Поскольку при совершении мены обе стороны договора передают один товар в обмен на другой, каждая из сторон реализует свой товар. Соответственно, для целей налогообложения мену следует рассматривать как две встречные операции по реализации товара в рамках одной сделки с оплатой в натуральной форме.
Таким образом, при совершении мены налоговая база определяется каждой стороной договора мены.
Доход, получаемый каждой стороной договора мены, определяется исходя из стоимости обмениваемого имущества. Если при обмене имущества одной из сторон договора мены в соответствии с пунктом 2 статьи 568 Гражданского кодекса Российской Федерации была получена оплата разницы в ценах обмениваемых товаров, сумма полученной оплаты в денежной форме также включается в доход, учитываемый при определении налоговой базы.

В соответствии с абзацем вторым подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при реализации имущества налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, получить в установленных случаях имущественный налоговый вычет, либо в случаях, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, такие доходы освобождаются от налогообложения.
В случае уменьшения доходов на сумму произведенных расходов в качестве расходов при совершении мены учитываются документально подтвержденные расходы по приобретению обмениваемого имущества.
Заместитель директора Департамента
С.В.РАЗГУЛИН

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

получен
гонорар 44%

Юрист, г. Москва

• 10,0 рейтинг
• эксперт

Согласно ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать друг другу жилье в собственность. При этом каждая из сторон признается продавцомнедвижимого имущества, которое она обязуется передать, и покупателем недвижимого имущества, которое она обязуется принять в обмен.
Ершов Александр

www.advo-help.ru/help/1/a4.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

г. Ханты-Мансийск

• 7,2 рейтинг

Здравствуйте! В соответствии со ст. 567 ГК РФ: «2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже».

Соответственно, все что применимо в сфере налогообложения к договору купли-продажи, относится и к договору мены. Все правила ст. 220 НК РФ и 217 распространяются и на договор мены. Следовательно, если квартира более трех лет в собственности, то доход от её продажи не облагается налогом. Если менее, то 1. если не было расходов на приобретение квартиры либо они менее 1 000 000р., то налогоплательщик вправе воспользоваться вычетом в размере 1 000 000р. Если доход превышает эту сумму, то с разницы следует заплатить налог 13%. 2. если расходы были и они превышают 1 000 000р., то выгоднее будет от доходов от продажи квартиры отнять расходы, связанные с приобретением этой квартиры. Если расходы равны или превышают доход - налога не будет, если не превышают - с разницы необходимо будет заплатить налог 13%. Кроме этого, если налогоплательщик никогда не пользовался вычетом на приобретение квартиры, то в соответствии все с той же ст. 220 НК РФ, он имеет право воспользоваться таким вычетом на приобретение квартиры по договору мены. Также, необходимо будет подать декларацию 3-НДФЛ.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Юрист, г. Санкт-Петербург

Ваот этот ваш ответ, выданный за свой, клиент может бесплатно прочесть на сайте откуда вы его без разрешения автора и указания на него и взяли www.advo-help.ru/help/1/a4. Зачем выдавать чужой ответ за свой?
Самарин Александр

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Юрист, г. Санкт-Петербург

Ваот этот ваш ответ, выданный за свой, клиент может бесплатно прочесть на сайте откуда вы его без разрешения автора и указания на него и взяли www.advo-help.ru/help/1/a4. Зачем выдавать чужой ответ за свой?
Самарин Александр

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

получен
гонорар 44%

Юрист, г. Москва

• 10,0 рейтинг
• эксперт

Александр, я же не говорю откуда вы взяли письмо Минфина и с какого сайта скопировали.
Ершов Александр

Я взял нормативный акт, разъяснение оф. органа, а вы чужой авторский ответ. Прочитайте правила сайта для начала.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Юрист, г. Саратов

• 10,0 рейтинг

Александр

Укажите равную стоимость квартир, тогда налог платить не придется, поскольку прибыль при обмене не была получена каждой из договаривающихся сторон.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

получен
гонорар 44%

Юрист, г. Москва

• 10,0 рейтинг
• эксперт

Договор еще только предстоит составить. Вот я и хочу понять нужно ли указывать стоимость квартир. И так как обмен будет равноценным, значит нужно указать одинаковую стоимость? Но так как никакого дохода никто не получает, значит налог уплачивать не нужно? Или нужно указать в договоре, что обе квартиры стоят по 1млн?
Александр

Укажите и укажите одинаковую

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

получен
гонорар 22%

Юрист, г. Екатеринбург

• 9,4 рейтинг
• эксперт

Вот я и хочу понять нужно ли указывать стоимость квартир. И так как обмен будет равноценным, значит нужно указать одинаковую стоимость? Но так как никакого дохода никто не получает, значит налог уплачивать не нужно? Или нужно указать в договоре, что обе квартиры стоят по 1млн?
Александр

Стоимость квартир указывать Вам все равно придется. Указывать следует, что стороны признали стоимость квартир равноценной. А что, у того, кто владеет квартирой менее 3-х лет нет документов по затратам на приобретение?

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Уточнение клиента

Юрист, г. Саратов

• 10,0 рейтинг

Квартира была муниципальной, в собственность была оформлена в результате приватизации. Затрат на ее приобретение не было
Александр

Тут не имеет значение, каким образом она приобретена. Важно сколько она стоит на сегодняшний день. Причем, закон не требует от Вас указывать именно рыночную стоимость жилья, за основу Вы можете взять и кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Выбор цены и способа оценки квартир исключительная прерогатива участников договора.

Договор мены недвижимого имущества представляет собой двустороннюю сделку по купле-продаже, в рамках которой каждый из контрагентов выполняет роль продавца или покупателя. Под обменом подразумевается, что вы отдаете свою недвижимость иному лицу, становясь, таким образом, обладателем его жилища.

Чем отличается договор мены?

Главное отличие проведения сделки по мене от процесса купли-продажи заключается в том, что конкретно сам обмен жильем происходит без использования денег. Образец договора мены недвижимого имущества представлен ниже.

В некотором смысле процедура обмена недвижимостью намного безопаснее, чем купля-продажа:

• Нет необходимости волноваться о том, как наиболее безопасно передать денежные средства продавцу.
• Продавцу не придется беспокоиться, являются ли купюры настоящими в том случае, когда речь идет о наличных.
• Нет проблемы временного характера с долгими переводами средств на счет продавца через банк. Условия договора мены недвижимого имущества рассмотрим ниже.

Налоги

Неоспоримое преимущество подобной сделки - это также отсутствие необходимости платить НДФЛ во время обмена равнозначными объектами по недвижимости.

Но одновременно с этим, это еще и недостаток, так как нет возможности использовать налоговые вычеты, что можно было бы сделать при продаже квартиры.

То есть, по договору мены недвижимого имущества налоги не выплачиваются.

Важно отметить, что, несмотря на использование похожих слов "обмен" и "мена" как синонимов, юридически они не являются одним и тем же:

• К примеру, понятие «обмен» имеет отношение к муниципальным жилым площадям, их граждане имеют договор о социальном найме, либо ордер на квартиру в том случае, когда помещение еще при советской власти было получено родителями, либо же бабушками и дедушками, а с ходом времени в силу разных обстоятельств не были переоформлены документы.
• Термин «мена» применяется при обозначении сделок с квартирами, которые были приватизированы, а у их владельцев есть свидетельства, подтверждающие их собственность.

Обменивать жилье, которое уже является приватизированным, на муниципальное или наоборот, никак не удастся, так как, начиная с 2005 года, подобные сделки были запрещены. Возможно заключение договора мены недвижимого имущества между юридическими лицами.

Важные нюансы соглашений

Таких нюансов всего два, но без них процедура мены квартиры будет невозможна:

• Важно обязательно указать предмет соглашения. Следует назвать точные характеристики касательно жилья, подлежащего обмену, чтобы по ним можно было в любой момент определить объект недвижимости. Абсолютно все цифровые сведения дублируют в скобках прописью, что необходимо сделать, чтобы не возникало каких-либо разночтений. Форма договора мены недвижимого имущества должна строго соблюдаться.
• Указываются лица, которые вправе пользоваться квартирой. К ним имеют отношение все прописанные на конкретной площади люди. В договоре также важно указывать временные ограничения, согласно которым, они обязаны будут сняться с учета.

Пример договора мены недвижимого имущества может помочь в оформлении.

Прочие дополнительные требования к соглашениям

Все прочие условия имеют отношение к дополнительным. Но это вовсе не означает, что их можно опускать. Итак, к данным требованиям обычно относятся:

Указание стоимости на жилье и дополнительные платы по сделке

Некоторые нюансы договора мены недвижимого имущества между физическими лицами рассмотрим ниже.

Если квартиры стоят абсолютно одинаково, то в этом случае все просто. Нужно указать лишь цену и подчеркнуть, что сделка происходит без внесения доплаты.

При разнице в цене указывают стоимость на жилье, а также доплату, размер которой напрямую зависит от решения обеих сторон. Также следует отметить в соглашении, каким образом и в какие временные рамки одна сторона обязана передать деньги другой.

С этой суммы тот, кто ее получает, обязан будет оплатить НДФЛ. А тот, кто выдал доплату, имеет право требовать налоговый вычет. Разумеется, - это актуально, когда сторона обладала обмениваемой квартирой более трех лет.

Подобное будет возможно лишь в том случае, когда были предоставлены бумаги, которые подтвердили передачу денег по сделке.

Вот почему не стоит выбрасывать расписки либо платежные поручения, когда происходит безналичное перечисление платы, они непременно пригодятся.

Процесс определения фактической стоимости

Так как фактическая стоимость определяется гражданами, при осуществлении сделки между хорошими знакомыми и близкими родственниками, можно отразить в договоре, что дополнительной платы не будет, и далее передавать недвижимость без каких-либо документов. Но даже со стороны самых лучших знакомых возможно предательство и они могут кинуть, не отдав деньги, в такой ситуации вы ничего не сможете доказать.

Помимо этого, очень легко нажить проблемы с налоговыми органами. В случае, если размер доплаты небольшой, к примеру, пятьдесят-сто тысяч рублей, можно пойти на риск и не отражать ее показатель в соглашении. Но, когда старую хрущевскую квартиру вдруг обменивают на благоустроенную недвижимость в новостройке, тут уже любой догадается, что доплата должна быть произведена. Российский реестр имеет право не пропускать такую сделку и налоговая также ею, скорее всего, заинтересуется. Вот почему доплату в крупных размерах следует оформлять должным образом в договоре мены недвижимого имущества.

Регистрация соглашения в нотариальном порядке

Без таковой можно обойтись лишь, если вы точно уверены в порядочности противоположной стороны, а также в своем знании законов, тогда можно просто пойти и подписать договор.

Но все же лучше будет не экономить на нотариальных услугах:

Условия расторжения сделки

Существует два способа, чтобы расторгнуть соглашение мены на недвижимость:

• в рамках обоюдного согласия;
• в порядке, установленном законодательством.

По обоюдному согласию соглашение можно будет расторгнуть в двух следующих случаях:

• Если желание, чтобы все вернулось на свои места, появилось у обеих сторон сделки одновременно. В этой ситуации никаких проблем не возникнет и договор будет расторгнут, и каждый вернет себе свою жилую площадь.
• Когда инициатива расторжения соглашения появилась у одной стороны. В этом случае следует составить требование в письменном виде к оппоненту договора, где нужно будет указать причину, почему возникла необходимость его расторжения. В течение тридцати дней вторая сторона обязана определиться, согласна она на это пойти, либо нет. Если согласие все же будет достигнуто, то сделка расторгается, по правилам вышеприведенной ситуации.

Основания для расторжения

В том случае, если стороны так и не пришли к обоюдному согласию по расторжению проведенной сделки необходимо обратиться в суд и указать в иске все основания расторжения.

Среди таковых могут присутствовать:

• Несоблюдение соглашения другой стороной.
• Значительные изменения обстоятельств. Подобное возможно тогда, когда истец знает о возможности наступления чего-то такого, что может помешать довести сделку до конца, например, если жилая площадь пострадала от пожара до заключения договора, а контрагент знал об этом, но не сообщил второй стороне.
• Договор был подписан одной из сторон под давлением, либо по принуждению.
• Одна сторона в чем-то обманула другую, например, в договоре указано, что на жилье никто не имеет прав, хотя на самом деле недвижимость находится в залоге у банка по причине ипотеки.
• В договоре (образец составления договора мены мы привели) присутствуют существенные опечатки, которые оказывают влияние на его выполнение, к примеру, неправильно указаны номер квартиры и ее адрес. Подать иск в суд можно в течение одного года или трех в зависимости от того, почему происходит расторжение проведенной сделки.
• Кроме перечисленных условия для расторжения, непосредственно в самом тексте соглашения могут присутствовать любые другие веские основания, к примеру, ненадлежащее соблюдение какого-либо из пунктов.

Обмен жилых домов как один из видов сделок по мене

Соглашения мены жилых домов являются одной из разновидностей договора мены. Уникальность такого документа заключается в том, что предметом проводимой сделки выступают объекты недвижимости, которые прочно связаны с землей.

Мена жилого помещения, которое расположено на земельном участке, осуществляется лишь в паре с земельным участком. Собственник имеет полное право передавать противоположной стороне не только сам участок, на котором стоит недвижимость, но и землю любой площади, прилегающей к нему в том случае, если она не занята какими-либо другими строениями.

Права пользования землей

Для граждан на данный момент времени существуют 2 права использования земельного участка:

• аренда;
• право на собственность.

В ситуациях, когда земельные территории под жилыми домами, подлежащими обмену, находятся в собственности сторон, то на основе соглашения мены недвижимости в федеральной службе регистрации осуществляется передача права собственности на земельную территорию и здание.

Но, если земельный участок у одной стороны существует в рамках прав аренды в пользовании, то обмен жилыми помещениями будет проводиться без данного земельного участка. Новый хозяин здания после процесса регистрации и перехода права на жилой дом, как уже новый владелец аренды земельного участка будет проводить переоформление в уполномоченном органе местного самоуправления.

Бывший владелец переданной недвижимости тоже должен будет обратиться в уполномоченный орган с заявлением об отказе от прав аренды на земельную территорию, которая ранее ему принадлежала. Соглашение мены жилых домов, которое выступает основой для регистрации в рамках закона прав собственности на помещение и земельный участок, который оно занимает, должен включать в себя все необходимые элементы регистрируемых правоотношений, таких как, например, объект, субъект и полномочия.

Договор мены недвижимого имущества на движимое имущество

По закону можно обменять недвижимость на движимое имущество (к примеру, автомобиль). Стороны обязаны предупредить друг друга о недостатках имущества, которое подлежит обмену, о правах третьих лиц на него (нанимателя, залогодержателя и т. д.) .

Мы рассмотрели основные условия договора мены недвижимого имущества.