Производство по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в судах общей юрисдикции. Подсудность дел об оспаривании кадастровой стоимости Оспаривание кадастровой стоимости какой суд рассматривает

Основной вопрос: кадастровая стоимость земельного участка серьезно завышена по сравнению с его рыночной стоимостью. Компания собирается добиться снижения кадастровой стоимости. В какой суд обращаться — арбитражный или общей юрисдикции? Решение: теперь споры об установлении кадастровой стоимости стали подведомственны судам общей юрисдикции. Более того, перед обращением в суд необходимо обратиться в специальную комиссию, созданную Росреестром, иначе суд оставит иск без рассмотрения.

42 полезных документа для юриста компании

Роман Тараданов, директор юридической фирмы «КомплексКонсалтинг»

Летом этого года изменились правила оспаривания кадастровой стоимости. Одна из главных новелл заключается в том, что эта категория споров передана в ведение судов общей юрисдикции. Однако формулировки поправок допускают неоднозначное толкование, из-за чего у некоторых юристов до сих пор нет уверенности в правильности такого понимания новых норм. Кроме того, если раньше попытки изменения кадастровой стоимости в досудебном порядке (в специальных комиссиях) использовались по желанию, то теперь они стали для компаний обязательными — обратиться в суд можно только после попытки решить проблему в комиссии. Это новое правило тоже привело к появлению некоторых неоднозначных вопросов.

Интересный вопрос В каких случаях компания может требовать пересмотра кадастровой стоимости в связи с тем, что сведения об объекте недвижимости были недостоверными? О недостоверных сведениях об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости речь идет тогда, когда неправильно был определен вид разрешенного использования земельного участка (постановления ФАС Московского округа от 25.07.14 по делу № А40-5308/13 , Поволжского округа от 19.07.13 по делу № А72-9897/2012) или удельный показатель его кадастровой стоимости (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 17.06.14 по делу № А11-4505/2013 , Западно-Сибирского округа от 08.12.11 по делу № А67-6817/2010).

Подведомственность дел об оспаривании кадастровой стоимости

Правила подведомственности дел об оспаривании компаниями результатов определения кадастровой стоимости установлены в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее — закон № 135-ФЗ). Ранее в законе было прямо указано, что такую категорию дел рассматривают арбитражные суды. Федеральный закон от 04.06.14 № 143-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ <…>" (далее — закон № 143-ФЗ) исключил из текста этой нормы слово «арбитражный». Теперь в законе указано, что оспорить результаты кадастровой стоимости можно в суде, но не конкретизировано, в каком — арбитражном или общей юрисдикции.

Цитируем документ

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее — комиссия) (ч. 1 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ).

Новая формулировка многим юристам показалась двусмысленной. Дело в том, что термин «суд» может быть как собирательным (обозначать и суд общей юрисдикции, и арбитражный суд), так и вполне конкретным — обозначать только суд общей юрисдикции. В то же время закон № 143-ФЗ внес изменения еще и в Гражданский процессуальный кодекс. Эти поправки определили подсудность требований об оспаривании кадастровой стоимости (п. 8 ч. 1 ст. 26 ГПК РФ).

Цитируем документ

Некоторые суды даже разместили на своем сайте официальную информацию о том, что они больше не рассматривают споры о кадастровой стоимости. Кроме того, по некоторым сведениям недавно всем арбитражным судам было разослано письмо заместителя председателя ВС РФ, где подтверждается, что споры о результатах определения кадастровой стоимости исключены из компетенции арбитражных судов.

Исключительная подведомственность. Можно предположить, что через норму о подсудности законодатель одновременно определил и исключительную подведомственность дел об оспаривании кадастровой стоимости судам общей юрисдикции (независимо от того, оценки какой недвижимости касается спор — принадлежащей физическим лицам или субъектам предпринимательской деятельности). В пользу правильности этого предположения свидетельствуют следующие доводы. В Арбитражном процессуальном кодексе дела об оспаривании кадастровой стоимости никогда прямо не упоминались. Арбитражные суды принимали их к рассмотрению на основании общих норм о подведомственности (ч. , 2 ст. 27 АПК РФ). Согласно этим нормам, экономические споры и иные дела с участием государственных органов и органов местного самоуправления (а интересующая нас категория споров всегда проходит с участием органов кадастровой оценки — Росреестра) относятся к компетенции арбитражных судов только в случаях, прямо предусмотренных самим Арбитражным процессуальным кодексом или иными федеральными законами. Поскольку непосредственно в самом Арбитражном процессуальном кодексе дела об оспаривании кадастровой стоимости не упоминаются, к подведомственности арбитражных судов эти дела относил только закон № 135-ФЗ . Но в его новой редакции арбитражные суды больше прямо не упоминаются.

Таким образом, после вступления в силу поправок в закон № 135-ФЗ и в Гражданский процессуальный кодекс не осталось норм, которые относят дела об оспаривании кадастровой стоимости к подведомственности арбитражных судов. Этот вывод подтверждает и арбитражная практика. С момента вступления изменений в силу арбитражные суды перестали принимать к производству иски об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, а если поначалу иск все-таки «проскочил», прекращают производство по делу по неподведомственности спора арбитражным судам. Такая позиция отражена более чем в ста проанализированных определениях разных арбитражных судов (см., например, определения арбитражных судов Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.08.14 по делу № А56-49515/2014, Свердловской области от 21.08.14 по делу № А60-35902/2014, Оренбургской области 02.09.14 по делу № А47-8454/2014, Московской области от 29.09.14 по делу № А41-51873/2014). Такой подход поддерживают и апелляционные инстанции (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.14 по делу № А60-34393/2014).

Подробнее о том, какой способ оспаривания кадастровой стоимости применяется в разных ситуациях, — см. в статье , .

Круг дел об оспаривании кадастровой стоимости. Казалось бы, все сомнения устранены. Дела об оспаривании результатов определения кадастровой оценки согласно статье 24.18 закона № 135-ФЗ действительно теперь подведомственны только судам общей юрисдикции. Но этот вывод не снимает всех имеющихся вопросов. Нет ясности, какие именно дела подпадают под данную категорию споров. Как известно, изменить кадастровую стоимость в судебном порядке можно с помощью разных требований (в зависимости от конкретной ситуации). Помимо исковых требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной (которые однозначно относятся к делам об оспаривании кадастровой стоимости) бывают еще и неисковые требования о признании недействительными акта государственной кадастровой оценки (если он принят с формальными нарушениями), а также обжалование действий органов кадастрового учета (Росреестра), если они допустили техническую ошибку при установлении кадастровой стоимости (например, в кадастр по ошибке попала не та информация, которая содержится в отчете об оценке). Кроме того, особый случай — когда кадастровая стоимость оказывается завышенной из-за недостоверности сведений об объекте недвижимости (в частности, о его назначении). Как будет показано ниже, в таких ситуациях компании иногда пытаются обжаловать действия Росреестра, хотя, по мнению арбитражных судов, в данном случае применяется исковой порядок. И по смыслу статьи 24.18 закона № 135-ФЗ эта категория споров тоже относится к делам об оспаривании результатов определения кадастровой оценки.

Nota bene! Теперь, когда до судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости стал обязательным, значительно увеличился срок, в течение которого можно обратиться в специальную комиссию. Он составляет пять лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости (ч. 10 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ).

При этом суд сослался на постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.11 № 12651/11 . Это постановление было вынесено по спору, который возник из-за того, что Росреестр неправильно определил вид использования принадлежащего компании земельного участка, что в итоге повлияло и на его кадастровую стоимость. Компания пыталась оспорить действия госоргана по неправильному определению кадастровой стоимости. Президиум ВАС уточнил, что такие споры затрагивают интересы правообладателей и в сфере гражданского оборота, поэтому должны рассматриваться по общим правилам искового производства, а не по правилам обжалования незаконных действий госорганов.

Судебная практика пока не дает ответа на этот вопрос. Все-таки изменение кадастровой стоимости в судебном порядке через обжалование действий Росреестра — это не массовый метод, а достаточно редкие случаи. Так как после вступления в силу поправок в законе № 135-ФЗ и Гражданском процессуальном кодексе прошло еще довольно мало времени, судебная практика по таким спорам не успела накопиться в таком количестве, чтобы можно было прийти к каким-то общим выводам. Но один свежий пример позволяет сделать некоторые предположения. В этом примере заявитель оспаривал действия Росреестра, который, по его мнению, неправильно определил вид разрешенного использования земельного участка. Арбитражный суд, во-первых, посчитал, что такое требование должно быть рассмотрено в исковом порядке, а не в порядке обжалования действий госоргана. Во-вторых, суд расценил это требование как оспаривание результатов кадастровой оценки, неподведомственное арбитражным судам (определение Арбитражного суда Ростовской области от 13.08.14 по делу № А53-19076/14).

Таким образом, можно прийти к выводу, что арбитражные суды теперь будут рассматривать жалобы на действия Росреестра лишь в таких случаях, когда госорган допустил явную техническую ошибку (перенес в кадастр не ту стоимость, которая была указана в отчете оценщика). В более сложных случаях (как в приведенном выше примере) необходимо использовать исковой порядок и обращаться в суд общей юрисдикции.

Обязательность досудебного порядка

Помимо изменения правил подведомственности для юридических лиц введен обязательный досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости. Перед обращением в суд компания должна направить соответствующее заявление в комиссию при территориальном органе Росреестра (ч. 28 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ в редакции закона № 143-ФЗ). Порядок распространяется на два вида дел, связанных с кадастровой стоимостью: когда требования заключаются в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной и когда требования об изменении кадастровой стоимости основаны на том, что она была определена на основании недостоверных сведений об объекте недвижимости (в том числе о целевом назначении этого объекта).

Цитируем документ

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц <…> в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок (ч. 28 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ).

Примечательно, что в таких случаях арбитражные суды возвращают исковые заявления только по причине несоблюдения досудебного порядка и ни словом не упоминают, что такой спор теперь в принципе неподведомствен арбитражным судам.

Вероятно, для многих эта норма осталась незамеченной, в результате чего в свежей судебной практике можно найти немало определений арбитражных судов об оставлении без рассмотрения заявлений компаний об оспаривании кадастровой стоимости из-за того, что компании предварительно не обратились в досудебную комиссию (см., например, определения арбитражных судов Московской области от 10.09.14 по делу № А41-44930/2014, Тульской области от 17.09.14 по делу № А68-7517/2014, Удмуртской Республики от 23.09.14 по делу № А71-9166/2014).

Компания не согласна с кадастровой стоимостью принадлежащего ей земельного участка. Куда нужно обратиться с требованием о признании кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной? В арбитражный суд. В суд общей юрисдикции. Сначала в комиссию при территориальном органе Росреестра, а потом в арбитражный суд. Сначала в комиссию при территориальном органе Росреестра, а потом в суд общей юрисдикции. По новым правилам такие иски рассматривают суды общей юрисдикции (п. 8 ч. 1 ст. 26 ГПК РФ). Но перед тем, как подать иск в суд, нужно обратиться с таким требованием в комиссию при Росреестре (ч. 28 ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности»).

В 2015 году в 28 субъектах Российской Федерации организации исчисляют налог на имущество на торгово-офисные помещения исходя из кадастровой стоимости данных объектов. Например, такие субъекты, как Амурская, Кемеровская, Московская области, Москва, Алтай, Башкортостан, Бурятия, Татарстан, Хакасия, Удмуртия и т. д. При территориальных органах Россреестра были созданы специальные комиссии для рассмотрения спорных вопросов о кадастровой оценке недвижимости (приказ Минэкономразвития России от 04.05.12 № 263 «Об утверждении порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости…»). Из статистики обращений в комиссии видно, что заявления о пересмотре кадастровой стоимости в большинстве случаев организации и предприниматели подают в отношении оценки земельных участков. Но с момента утверждения перечня объектов недвижимости, налог с которых уплачивается исходя из кадастровой стоимости, ее размер становится важным не только для правообладателей земельных участков, но и для собственников торговых и офисных помещений. А значит, число обращений в комиссии и суды о пересмотре кадастровой стоимости значительно увеличится.

Как показывает статистика, почти в половине случаев комиссия удовлетворяет заявления собственников о пересмотре кадастровой оценки объектов. Например, за период с 1 января по 31 мая 2015 года комиссия пересмотрела кадастровую стоимость в размере рыночной в отношении 3311 объектов недвижимости, тогда как по 3891 объекту оставила прежнюю. Общая величина кадастровой стоимости за этот период снизилась также почти в два раза: 975,6 млрд рублей против 590,6 млрд.

Но статистика сильно варьируется в зависимости от региона. Больше всего кадастровую стоимость оспаривают в Москве. Ведь именно в столице с 2015 года в разы увеличилось количество организаций, которые платят налог на имущество с кадастровой стоимости недвижимости. Перечень объектов, облагаемых налогом исходя из кадастровой стоимости, вырос более чем в два раза (постановление правительства Москвы от 28.11.14 № 700-ПП). Несомненно, что такой факт подтолкнул организации, предпринимателей и физических лиц обратиться за пересмотром в комиссию, а в случае отказа - в суд, чтобы затем пересчитать налоги на имущество и землю.

Процессуальные особенности дел о пересмотре кадастровой стоимости объектов.

Организациям, которые заинтересованы в пересмотре кадастровой стоимости, нужно учитывать, что в 2015 году существенно изменятся процедурные моменты подготовки, подачи и рассмотрения судебных обращений об оспаривании кадастровой стоимости. Так, с 15 сентября вступил в силу Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), в котором оспариванию кадастровой стоимости посвящена отдельная глава «Производство по административным делам об оспаривании результатов кадастровой стоимости». Кроме того, Верховный суд в постановлении Пленума от 30.06.15 № 28 (далее – постановление № 28) установил единый подход к практике рассмотрения споров об оспаривании кадастровой стоимости на территории Российской Федерации уже с учетом норм нового кодекса. Например, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости недвижимости надо обратиться в суд не позднее пяти лет с даты внесения в реестр результатов определения ее кадастровой стоимости. Такой срок устанавливает часть 3 статьи 245 КАС РФ. Верховный суд отметил, что пропуск пятилетнего срока не является основанием для отказа в принятии заявления, если по истечении установленного законом периода в кадастр не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости. А значит, общий срок исковой давности или срок оспаривания актов к заявлениям о пересмотре кадастровой стоимости не применяется. Кроме того, оспорить можно даже архивные данные о кадастровой стоимости, если они могут быть применены в отношении заявителя.

Если в процессе судебного разбирательства по объекту будет утверждена очередная кадастровая оценка, то организации необходимо обратиться в суд с новым иском (п. 16 постановления № 28). Изменить размер исковых требований в этом случае будет невозможно.

Подсудность дел об оспаривании кадастровой стоимости.

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости следует обращаться в суд общей юрисдикции – Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа. При этом до подачи иска в суд организации должны обратиться с заявлением о пересмотре стоимости в комиссию. А вот индивидуальные предприниматели и физические лица вправе не соблюдать досудебную процедуру, а сразу обратиться в суд (ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ).

Стороны по делу об оспаривании кадастровой стоимости могут примириться. Однако пределы усмотрения сторон при заключении мирового соглашения ограничены: пересмотр кадастровой стоимости должен быть основан на имеющихся в деле доказательствах. Сторонам потребуется представить в дело доказательство достоверности кадастровой стоимости, которую они сочтут компромиссной.

Судебные расходы.

Спорным моментом является распределение судебных расходов. Организации пытаются взыскать с проигравшей стороны (в деле об изменении кадастровой стоимости земли или недвижимости до уровня рыночной) стоимость услуг оценщика. Но суды округов пока не нашли в этом вопросе единой позиции. Одни удовлетворяют требования собственников (постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 04.02.15 № А27-10366/2014). Другие считают, что это досудебные расходы, и отказывают во взыскании (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 28.05.15 № Ф06-23247/2015, определение ВАС РФ от 09.04.14 № ВАС-3765/14).

Обратимся к судебной практике. Проанализировав ее, можно выявить типичные основания для отказа в удовлетворении заявлений. Приведем некоторые из них.

Рыночная стоимость согласно отчету оценки определена не на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

По общим правилам такой датой является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке. В отношении новых объектов недвижимости (либо при изменении характеристик, повлекших за собой изменение кадастровой стоимости) датой определения кадастровой стоимости является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового объекта (либо дата внесения в кадастр изменений характеристик объекта). Верховный суд РФ подчеркивает, что дата утверждения удельных показателей кадастровой стоимости не является датой оценки вновь сформированных либо измененных объектов (п. 12 постановления № 28).

Самой распространенной причиной отказа в удовлетворении заявлений является ошибочное определение даты, на которую необходимо провести оценку рыночной стоимости.

Оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Суд не примет заявление к производству, если к нему не приложить отчет оценщика, а также подготовленное экспертом саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение на отчет оценщика.

Суд обязан проверить отчет оценки на соответствие законодательству об оценочной деятельности, а также оценить доводы заинтересованных лиц (с 15 сентября – административных ответчиков) относительно достоверности отчета и его содержания. Поэтому, как разъяснил Верховный суд, если в процессе рассмотрения дела у суда возникнут вопросы, требующие специальных знаний в области оценочной деятельности, суд вправе назначить экспертизу. Как по своей инициативе, так и по ходатайству лиц, участвующих в деле (п. 21, 22 постановления № 28). Суд вправе поставить перед экспертом, например, вопросы об установлении рыночной стоимости (то есть получить еще один результат оценки стоимости объекта), а также о том, нарушил ли оценщик требования федеральных стандартов оценки по форме и содержанию отчета, описанию объекта оценки, методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки и т. п.

Таким образом, если отчет составлен неправильно или в нем содержатся недостоверные сведения, суд может отказать в удовлетворении требований заявителя.

Истец не является заинтересованным лицом.

Подход к кругу заинтересованных лиц у окружных судов не совпадает. Так, бесспорно заинтересованными лицами признавались практически только действующие собственники недвижимости. Например, суды считали, что в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности, заказчиками оценки могут выступать только публично-правовые образования. А значит, отчеты оценщиков, подготовленные по инициативе частных лиц, являются недопустимыми доказательствами (см., например, постановления ФАС Московского округа от 03.07.14 по делу № А40-59687/13, Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.07.14 № 09АП-18501/2014 по делу № А40-150424/13, от 07.07.14 № 09АП-19647/2014 по делу № А40-167357/13, от 26.06.14 № 09АП-13852/2014 по делу № А40-123052/13, от 18.06.14 № 09АП-18483/2014 по делу № А40-84023/13). К такому выводу суды приходили на основании статьи 10 закона № 135-ФЗ.Таким образом, арендаторы участков и собственники зданий и сооружений на участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, фактически исключались из числа заявителей, поскольку приложение отчета оценщика к заявлению является обязательным.

В других случаях суды отмечали, что находящийся в государственной собственности участок, на котором расположено здание, может быть отчужден только собственнику здания или сооружения, соответственно, участок не обращается на открытом рынке. А согласно статье 3 закона № 135-ФЗ, рыночной стоимостью является наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

На основании этой нормы суды приходили к выводу, что рыночная стоимость земельного участка, находящегося в государственной собственности, по обращению собственника, расположенного на нем объекта недвижимости, не может быть определена (см., например, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.06.14 № 09АП-18483/2014 по делу № А40-84023/13, от 19.05.14 № 09АП-11160/2014 по делу № А40-122160/13, от 23.07.14 № 09АП-24032/2014 по делу № А40-2068/14).

Теперь Верховный суд конкретизировал круг заинтересованных лиц (к ним относятся: арендаторы недвижимости, если арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта, бывший собственник и т. д.). Заметим, что после издания постановления № 28 круг лиц, которые могут рассчитывать на рассмотрение заявлений о пересмотре кадастровой стоимости по существу, без отказов по формальным основаниям, значительно расширился.

Летом этого года изменились правила оспаривания кадастровой стоимости. Одна из главных новелл заключается в том, что эта категория споров передана в ведение судов общей юрисдикции. Однако формулировки поправок допускают неоднозначное толкование, из-за чего у некоторых юристов до сих пор нет уверенности в правильности такого понимания новых норм. Кроме того, если раньше попытки изменения кадастровой стоимости в досудебном порядке (в специальных комиссиях) использовались по желанию, то теперь они стали для компаний обязательными - обратиться в суд можно только после попытки решить проблему в комиссии. Это новое правило тоже привело к появлению некоторых неоднозначных вопросов.

В каких случаях компания может требовать пересмотра кадастровой стоимости в связи с тем, что сведения об объекте недвижимости были недостоверными?

О недостоверных сведениях об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости речь идет тогда, когда неправильно был определен вид разрешенного использования земельного участка (постановления ФАС Московского округа от 25.07.14 по делу № А40-5308/13 , Поволжского округа от 19.07.13 по делу № А72-9897/2012) или удельный показатель его кадастровой стоимости (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 17.06.14 по делу № А11-4505/2013 , Западно-Сибирского округа от 08.12.11 по делу № А67-6817/2010).

Подведомственность дел об оспаривании кадастровой стоимости

Правила подведомственности дел об оспаривании компаниями результатов определения кадастровой стоимости установлены в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее - закон № 135-ФЗ). Ранее в законе было прямо указано, что такую категорию дел рассматривают арбитражные суды. Федеральный закон от 04.06.14 № 143-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ <…>» (далее - закон № 143-ФЗ) исключил из текста этой нормы слово «арбитражный». Теперь в законе указано, что оспорить результаты кадастровой стоимости можно в суде, но не конкретизировано, в каком - арбитражном или общей юрисдикции.

Цитируем документ

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) (ч. 1 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ).

Новая формулировка многим юристам показалась двусмысленной. Дело в том, что термин «суд» может быть как собирательным (обозначать и суд общей юрисдикции, и арбитражный суд), так и вполне конкретным - обозначать только суд общей юрисдикции. В то же время закон № 143-ФЗ внес изменения еще и в Гражданский процессуальный кодекс. Эти поправки определили подсудность требований об оспаривании кадастровой стоимости (п. 8 ч. 1 ст. 26 ГПК РФ).

Цитируем документ

Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа рассматривают в качестве суда первой инстанции гражданские дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (п. 8 ч. 1 ст. 26 ГПК РФ).
Некоторые суды даже разместили на своем сайте официальную информацию о том, что они больше не рассматривают споры о кадастровой стоимости. Кроме того, по некоторым сведениям недавно всем арбитражным судам было разослано письмо заместителя председателя ВС РФ, где подтверждается, что споры о результатах определения кадастровой стоимости исключены из компетенции арбитражных судов.

Исключительная подведомственность. Можно предположить, что через норму о подсудности законодатель одновременно определил и исключительную подведомственность дел об оспаривании кадастровой стоимости судам общей юрисдикции (независимо от того, оценки какой недвижимости касается спор - принадлежащей физическим лицам или субъектам предпринимательской деятельности). В пользу правильности этого предположения свидетельствуют следующие доводы. В Арбитражном процессуальном кодексе дела об оспаривании кадастровой стоимости никогда прямо не упоминались. Арбитражные суды принимали их к рассмотрению на основании общих норм о подведомственности (ч. 1, 2 ст. 27 АПК РФ). Согласно этим нормам, экономические споры и иные дела с участием государственных органов и органов местного самоуправления (а интересующая нас категория споров всегда проходит с участием органов кадастровой оценки - Росреестра) относятся к компетенции арбитражных судов только в случаях, прямо предусмотренных самим Арбитражным процессуальным кодексом или иными федеральными законами. Поскольку непосредственно в самом Арбитражном процессуальном кодексе дела об оспаривании кадастровой стоимости не упоминаются, к подведомственности арбитражных судов эти дела относил только закон № 135-ФЗ. Но в его новой редакции арбитражные суды больше прямо не упоминаются.

Круг дел об оспаривании кадастровой стоимости. Казалось бы, все сомнения устранены. Дела об оспаривании результатов определения кадастровой оценки согласно статье 24.18 закона № 135-ФЗ действительно теперь подведомственны только судам общей юрисдикции. Но этот вывод не снимает всех имеющихся вопросов. Нет ясности, какие именно дела подпадают под данную категорию споров. Как известно, изменить кадастровую стоимость в судебном порядке можно с помощью разных требований (в зависимости от конкретной ситуации). Помимо исковых требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной (которые однозначно относятся к делам об оспаривании кадастровой стоимости) бывают еще и не исковые требования о признании недействительными акта государственной кадастровой оценки (если он принят с формальными нарушениями), а также обжалование действий органов кадастрового учета (Росреестра), если они допустили техническую ошибку при установлении кадастровой стоимости (например, в кадастр по ошибке попала не та информация, которая содержится в отчете об оценке). Кроме того, особый случай - когда кадастровая стоимость оказывается завышенной из-за недостоверности сведений об объекте недвижимости (в частности, о его назначении). Как будет показано ниже, в таких ситуациях компании иногда пытаются обжаловать действия Росреестра, хотя, по мнению арбитражных судов, в данном случае применяется исковой порядок. И по смыслу статьи 24.18 закона № 135-ФЗ эта категория споров тоже относится к делам об оспаривании результатов определения кадастровой оценки.

Теперь, когда до судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости стал обязательным, значительно увеличился срок, в течение которого можно обратиться в специальную комиссию. Он составляет пять лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости (ч. 10 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ).

Акты государственной кадастровой оценки арбитражные суды считают нормативными правовыми актами, поэтому дела об их оспаривании были подведомственны судам общей юрисдикции и раньше еще до внесения поправок в закон № 135-ФЗ (см. постановление Президиума ВАС РФ от 25.03.08 № 9504/07 по делу № А72-7891/06–4/432). Следовательно, с точки зрения подведомственности этой категории дел новая редакция закона № 135-ФЗ ничего не изменила. А вот что касается дел об обжаловании действий государственного органа, затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, то их подведомственность арбитражным судам прямо закреплена в Арбитражном процессуальном кодексе (п. 2 ч. 1 ст. 29 АПК РФ), и никаких изъятий в части оспаривания именно действий Росреестра по установлению кадастровой стоимости в кодексе не установлено. Соответственно, теперь возникает вопрос о том, можно ли отнести такие виды споров к категории дел «об оспаривании результатов определения кадастровой оценки», названных в статье 24.18 закона № 135-ФЗ и пункте 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса, и если да, то как преодолевается конкуренция норм Арбитражного и Гражданского процессуальных кодексов. Проще говоря, могут ли компании по-прежнему обжаловать действия Росреестра по установлению кадастровой стоимости в арбитражных судах.
При этом суд сослался на постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.11 № 12651/11 . Это постановление было вынесено по спору, который возник из-за того, что Росреестр неправильно определил вид использования принадлежащего компании земельного участка, что в итоге повлияло и на его кадастровую стоимость. Компания пыталась оспорить действия госоргана по неправильному определению кадастровой стоимости. Президиум ВАС уточнил, что такие споры затрагивают интересы правообладателей и в сфере гражданского оборота, поэтому должны рассматриваться по общим правилам искового производства, а не по правилам обжалования незаконных действий госорганов.

Судебная практика пока не дает ответа на этот вопрос. Все-таки изменение кадастровой стоимости в судебном порядке через обжалование действий Росреестра - это не массовый метод, а достаточно редкие случаи. Так как после вступления в силу поправок в законе № 135-ФЗ и Гражданском процессуальном кодексе прошло еще довольно мало времени, судебная практика по таким спорам не успела накопиться в таком количестве, чтобы можно было прийти к каким-то общим выводам. Но один свежий пример позволяет сделать некоторые предположения. В этом примере заявитель оспаривал действия Росреестра, который, по его мнению, неправильно определил вид разрешенного использования земельного участка. Арбитражный суд, во-первых, посчитал, что такое требование должно быть рассмотрено в исковом порядке, а не в порядке обжалования действий госоргана. Во-вторых, суд расценил это требование как оспаривание результатов кадастровой оценки, не подведомственное арбитражным судам (определение Арбитражного суда Ростовской области от 13.08.14 по делу № А53-19076/14).

Обязательность до судебного порядка

Цитируем документ

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц <…> в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок (ч. 28 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ).

При этом в части 29 статьи 24.18 закона № 135-ФЗ установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом будущего судебного разбирательства. Это значит, что суд должен будет изучить вопрос по существу, а не ограничиваться исследованием причин и законности принятия отказного решения комиссией.

Не исключено, что на практике компании будут пытаться обойти обязательное обращение в комиссию. Учитывая, что для физических лиц досудебный порядок не обязателен (ч. 3 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ), компании скорее всего будут использовать, например, практику заключения краткосрочных договоров аренды земельного участка с дружественными физлицами, определяя в них формулу расчета арендной платы в процентах (как вариант - 0,01 процента) от кадастровой стоимости. Поскольку итоговая величина арендной платы будет зависеть от размера кадастровой стоимости, физлицо-арендатор приобретет формальное основание для оспаривания кадастровой стоимости и сможет сделать это напрямую в суде, минуя комиссию.

Дата, с которой применяется пересмотренная кадастровая стоимость

Может ли оспорить кадастровую стоимость арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности, если арендная плата установлена в процентах от кадастровой стоимости?

Новая редакция закона № 135-ФЗ не дает однозначного ответа на этот вопрос. Как и прежняя редакция, она позволяет обращаться с таким требованием к любым заинтересованным лицам, чьи права и обязанности затрагивают результаты определения кадастровой стоимости. Не так давно Президиум ВАС в постановлении от 11.02.14 № 13839/13 прямо отнес к таким заинтересованным лицам арендаторов, а также некоторых других несобственников и указал, что этот перечень является открытым. Но воспримут ли такое широкое толкование и суды общей юрисдикции, пока не ясно.

Вопрос о ретроспективной силе рыночной стоимости возник давно - сразу после того, как Президиум ВАС РФ в надзорном постановлении от 28.06.11 № 913/11 подтвердил саму возможность требовать в суде установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Суть этого вопроса в том, можно ли применять утвержденную судом новую рыночную стоимость (которая, как правило, значительно меньше изначальной кадастровой стоимости) к прежним периодам? Положительный ответ на этот вопрос позволил бы компаниям-собственникам требовать назад переплату по налогу на имущество или земельному налогу, а компаниям-арендаторам - переплату по арендной плате, размер которой привязан к кадастровой стоимости.

Арбитражные суды пришли к общему выводу о том, что у новой кадастровой стоимости нет обратной силы. При этом суды ссылались на то самое постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/11 , хотя напрямую в нем вопрос о ретроспективности изменения кадастровой стоимости рассмотрен не был. Так нижестоящие суды расценили вывод Президиума ВАС РФ о том, что при рассмотрении иска об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной вопрос достоверности изначального определения кадастровой стоимости не является предметом спора. Если развивать этот вывод дальше, то получается, что установление судом новой кадастровой стоимости в размере рыночной не означает, что Росреестр должен был изначально установить кадастровую стоимость в таком размере и что он допустил ошибку.

Правда, многие специалисты всегда считали данную позицию некорректной, поскольку изменение кадастровой стоимости на рыночную стоимость как раз и является не чем иным, как способом устранения статистической ошибки. Значит, землепользователь должен иметь право устранить негативные последствия, которые повлекла для него эта ошибка.

В новой редакции закона № 135-ФЗ данный вопрос был решен компромиссным способом. В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда новая рыночная стоимость может применяться с 1 января того года, в котором было подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости (ч. 5 ст. 24.20 закона № 135-ФЗ). По сути, законодатель ввел частичную ретроспективность. Однако формулировка этой новой нормы не позволяет четко определить, о каком заявлении идет речь - о заявлении в комиссию или в суд. Решение этого вопроса имеет принципиальное значение. Например, если заявление в комиссию будет подано в 2014 году, а обращение в суд в связи с отказным решением комиссии состоится уже в 2015 году, то компании важно понимать, с 1 января какого года она может применять новую кадастровую стоимость, установленную судом, - с 1 января 2014 года или с 1 января 2015 года. Остается ждать примеров судебного толкования этой нормы (по понятным причинам до 2015 года их не будет).

В случае исправления технической ошибки в сведениях о величине кадастровой стоимости новые данные применяются полностью ретроспективно - с даты, когда в государственный кадастр недвижимости были внесены ошибочные сведения (ч. 4 ст. 24.20 закона № 135-ФЗ).

Земельного налога, а также налога при продаже недвижимости в случаях, если объект недвижимости находился в собственности менее 5 лет.

Справочно. Вопросы определения, расчета, порядка изменения кадастровой стоимости недвижимости регламентированы Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности). Более подробно о порядке определения и расчета кадастровой стоимости смотрите в статье по ссылке.

В практике встречаются случаи, когда кадастровая оценка объекта недвижимости и, следовательно, налоговая база является завышенной. Законодательством предусмотрен порядок обжалования результатов кадастровой оценки. Подробнее о способах изменения кадастровой стоимости можно прочитать в статье по ссылке.

В соответствии с Закон об оценочной деятельности результаты оценки могут быть оспорены юридическими и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц:

в региональную комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную в Росреестре. Подробнее о порядке подачи заявления в комиссию можно прочитать в статье по ссылке;
либо в суд.

При этом для физических лиц при оспаривании решений в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В настоящей статье рассмотрим судебный порядок оспаривания стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Оспорить результаты определения кадастровой стоимости можно в течение пяти лет с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРП) результатов определения кадастровой стоимости, но не позднее момента определения новой кадастровой стоимости (ч. 10 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Порядок оспаривания кадастровой стоимости в суд

Если комиссия отказала в пересмотре кадастровой стоимости собственник объекта недвижимости вправе обратиться в суд.

Для этого необходимо составить исковое заявление или обратиться в адвокатскую компанию для составления такого заявления.

В зависимости от того, было ли досудебное обращение в комиссию при Росреестре, при обращении в суд необходимо подготовьте административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости или административное исковое заявление об оспаривании решения, действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Разъяснения по рассмотрения дел судами содержатся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

В соответствии с данным постановлением исковое заявление может содержать следующие требования: об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости или об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) реестровой ошибки. При этом суд не будет рассматривать решение комиссии, даже если таковое имеется.

Административное исковое заявление должно отвечать требованиям ст. 125, ч. 1, 2 ст. 220, ч. 1 ст. 246 КАС РФ и содержать следующие сведения:

наименование суда, в который вы направляете иск;
Ф.И.О., место жительства или место пребывания заявителя, дату и место рождения; наименование или Ф.И.О. представителя, его почтовый адрес, сведения о высшем юридическом образовании - если иск подает представитель; номера телефонов, факсов, адреса электронной почты;
наименование административного ответчика и его местонахождение, а также номера его телефонов, факсов и адрес электронной почты (если известны).

По делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной административными ответчиками являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и Росреестр.

По делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки к участию в деле также привлекается Росреестр.

По делам об оспаривании решений, действий (бездействия) комиссии административными ответчиками являются комиссия и отделение Росреестра, при котором она создана;

сведения о том, какие права и законные интересы нарушены;
требования, а также основания и доводы, посредством которых обосновываются требования;
сведения об обращении в комиссию и результатах его рассмотрения - если такое обращение подавалось;
перечень прилагаемых к административному исковому заявлению документов или сведения о невозможности приложить к заявлению какие-либо документы.

Необходимые документы

К административному исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:

уведомления о вручении другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют, или копии заявления и документов по числу административных ответчиков и заинтересованных лиц;
выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, - если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, - если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
решение комиссии (при наличии);
документ, подтверждающий уплату госпошлины (ее размер составляет 300 рублей);
документы, удостоверяющие статус и полномочия адвоката, если представитель имеет статус адвоката; документы о высшем юридическом образовании, а также удостоверяющие полномочия - для представителя, не являющегося адвокатом;
иные документы, подтверждающие требования.

Порядок подачи искового заявления в суд

Определение подсудности

С административным исковым заявлением и документами надо обращаться в суд общей юрисдикции на уровне субъекта РФ, в качестве которого выступает верховный суд республики, краевой и областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и автономного округа, по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость (см. п. 3 Постановления № 28).

Сроки подачи искового заявления

Подать административное исковое заявление можно в следующие сроки:

в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости - в течение пяти лет с даты внесения в ЕГРН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в ЕГРН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен;

в случае оспаривания решения, действий (бездействия) комиссии - в течение трех месяцев со дня, когда заявителю стало известно о таком решении.

Справочно. С 01.01.2017 административное исковое заявление и прилагаемые к нему документы можно представить в суд в электронной форме при наличии технической возможности для этого в суде.

Порядок рассмотрения заявления в суде

Дело об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рассматривается в течение двух месяцев со дня поступления административного искового заявления в суд. Срок рассмотрения может быть продлен максимум на один месяц. Дело об оспаривании решения, действий (бездействия) комиссии должно быть рассмотрено в течение одного месяца.

При рассмотрении дела о пересмотре кадастровой стоимости заявитель должен доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Если кадастровая стоимость объекта недвижимости была изменена по решению суда, то для исчисления налога на имущество сведения о новой кадастровой стоимости применяются, по общему правилу, с 1 января года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Подготовлено "Персональные права.ру"

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости на основании п. 8 ч. 1 ст. 26 ГПК РФ, п. 15 ст. 20 КАС РФ подается в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость в порядке ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности (ст. 28 ГПК РФ, ч. 2 ст. 24 КАС РФ).

В силу взаимосвязанных положений ч. 1 ст. 154 и ч. 1 ст. 246 ГПК РФ споры о пересмотре разрешаются судом до истечения двух месяцев со дня поступления заявления в суд по правилам главы 23 ГПК РФ.

После введения в действие РФ данные дела разрешаются в сроки, установленные ст. 141 КАС РФ в соответствии с правилами главы 25 КАС РФ.

В силу абзаца тридцать шестого ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности решения Комиссии могут быть оспорены в суде.

С учетом того, что целью обращения в Комиссию является пересмотр кадастровой стоимости, решение, действие (бездействие) Комиссии могут быть оспорены с соблюдением правил подсудности, установленных п. 8 ч. 1 ст. 26 ГПК РФ, п. 15 ст. 20 КАС РФ, в порядке и сроки, предусмотренные соответственно главой 25 ГПК РФ, главой 22 КАС РФ.

В целях соблюдения правил подсудности и подведомственности дел требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не подлежат совместному рассмотрению с иными требованиями, например, о пересмотре налоговых обязательств, арендных платежей (п. 8 ч. 1 ст. 26 ГПК РФ, п. 15 ст. 20 КАС РФ). В зависимости от субъектного состава участников спорных правоотношений судья отказывает в принятии заявления в части требований, не подлежащих совместному рассмотрению, на основании п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ, п. 1 ч. 1 ст. 128 КАС РФ либо возвращает его в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ, п. 2 ч. 1 статьи 129 КАС РФ.

В связи с тем, что правила производства по делам об оспаривании нормативных правовых актов установлены главой 24 ГПК РФ, главой 21 КАС РФ, требование о признании нормативного правового акта недействующим также не может быть рассмотрено совместно с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

При этом следует учитывать, что при пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости по требованию заявителя может быть установлена рыночная стоимость такого объекта.