Тема: «Основные средства: как учесть сопутствующие расходы»
Длительность: 7 часов
Стоимость: 9000 рублей
Компания-организатор: АКГ «Градиент Альфа»,
тел. (495) 740-12-64,
gradient-alpha.ru
Чем ремонт отличается от модернизации и реконструкции
Очень важно правильно разграничить понятия «ремонт» и «модернизации и реконструкции». Ведь такие операции нужно по-разному отражать в бухгалтерском и налоговом учете компании. Так, затраты на реконструкцию и модернизацию увеличивают первоначальную стоимость основных средств и списываются через амортизацию. А расходы на ремонт учитываются единовременно в полной сумме. Так что давайте сразу разберемся в понятиях, чтобы потом не возникло неприятностей с налоговиками.
Это «новое» определение гораздо более понятно и практично. Таким образом, прилегающая территория составляет 625 кв.м. Остальная часть участка, который не является прилегающей территорией, составляет 375 квадратных метров, поэтому, если здание «не ново», то у нас есть три доставки: - доставка «не нового» здания, которое освобождено по ст. 45, пункт. 3 НДС; - доставка прилегающей земли 675 кв.м, которая также освобождена; - доставка 375 кв. м в УПИ, которая облагается НДС. Мы указываем, что, согласно СПА, «прилегающая местность» является той частью УПИ, которая находится за пределами встроенной части здания.
Про отличительные особенности модернизации и реконструкции сказано в пункте 2 статьи 257 НК РФ. В результате таких операций изменяются характеристики основных средств или их назначение. К примеру, увеличивается мощность оборудования, улучшается качество выпускаемой продукции, расширяется ее номенклатура.
Изменение метода определения налоговой базы. В результате этой поправки вопрос о том, должна ли база налога на недвижимость применяться по принципу убытка, должна быть разрешена на законных основаниях. При определении окончательной налоговой базы для сравнения две налоговые базы будут подчиняться самым высоким из них. Эти две налоговые базы заключаются в следующем: - цена «без НДС», согласованная между сторонами в соответствии со ст. 26 НДС; - стоимость или стоимость приобретения по ст. 27, пункт. 1 НДС.
Также сохраняется гипотеза об увеличении налоговой базы с налогами и комиссионными сборы. Определены проблемы, касающиеся «права на строительство» в качестве освобожденного предложения. Право на строительство является правом собственности на землю, регулируемую землей. Следовательно, создание и последующая передача права на строительство является бесспорным освобожденным предложением. Наиболее спорным является случай установления права строить на суше, когда строительство началось до фазы «грубого строительства».
А вот что считать ремонтом, в налоговом кодексе не сказано. Ничего конкретного нет об этом и в бухгалтерском законодательстве. Но логично полагать, что ремонт нужен, чтобы исправить поломку или поддержать рабочее состояние имущества, не допустить его преждевременного износа. Так что когда компания проводит ремонт, главная цель – не улучшить или расширить первоначальные характеристики, а сохранить их и обеспечить работу основного средства.
Согласно Закону об имуществе, «право строить» для здания или отдельных частей здания, которые являются отдельными объектами, является правом собственности на землю. В принципе такое право создается до начала самого строительства. На практике известны и часто проводятся фундаменты, где уже начато строительство, например, есть траншея, плинтус или даже этажи. Это обстоятельство не препятствует установлению права на строительство. Возможность создания права на строительство существует до тех пор, пока в здании нет крыши, т.е. до тех пор, пока так называемый «Грубое строительство».
ФОРМЫ ДОКУМЕНТОВ
У подписчиков журнала «Семинар для бухгалтера» постоянно есть доступ к базе форм всех самых важных для работы документов . Бланки вы можете посмотреть и скачать. Для этого зайдите в .Подтверждает такие выводы и арбитражная практика. Так, судьи подчеркивают, что ремонт не меняет технологического или служебного назначения имущества, не совершенствует производство и не улучшает его технико-экономические показатели. Об этом есть постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 1 ноября 2013 г. № А19-3291/2013 и ФАС Московского округа от 30 марта 2012 г. № А40-34389/10-129-191 .
После завершения фазы «грубого строительства» само здание и его соответствующие части, которые становятся «объектами» или «свойствами» с точки зрения закона, уже появляются. С этого момента можно передать право собственности на «полуфабрикаты», но не создавать право на строительство. Это регулируется и ясно изложено в ст. 181 СПА. С точки зрения Закона о НДС, две поставки осуществляются при создании права на строительство в строительстве. Первая поставка - это освобождение от предложения о создании права на строительство.
Вторая поставка - это налогооблагаемая поставка пропорциональной части «незавершенного строительства», т.е. той части сайта, которая была готова до начала строительства. Именно в этом смысле и в том же смысле, что текст ст. 46 НДС в двух предложениях: - что создание или передача права на строительство считается освобожденным предложением до завершения грубого строительства; - что выполняемые строительно-монтажные работы облагаются налоговой поставкой строительной службы. Смешанные гипотезы об операциях с частями зданий.
К примеру, компания решила заменить в офисе проводку и розетки на новые, подкрасить стены, вместо деревянных окон установить пластиковые. Это ремонт. А вот если склад в результате превратился в офис или оборудование стало выпускать больше продукции, то речь идет уже о модернизации и реконструкции.
Так что все зависит от цели и результата работ. А вот их стоимость ни на что не влияет. Представители Минфина России подчеркивают это в письмах от 22 апреля 2010 г. № 03-03-06/1/289 и от 24 марта 2010 г. № 03-03-06/4/29.
Как мы сказали выше, поставки «новых» зданий облагаются НДС, а поставки «новых» зданий также могут быть освобождены. Могут быть случаи, когда в расписании поставки одна часть освобождается, а другая облагается налогом. Ремонт и усовершенствование иностранных объектов по НДС. Налоговые вопросы, связанные с ремонтом и улучшением иностранных активов, регулируются следующими правовыми положениями Закона о НДС: Статья 9, пункт. 2, п. 4 Закона о НДС, который явно приравнивает ремонт и улучшение иностранных активов для предоставления услуги.
Статья 9, пункт. 4, пункты 2 и 3 Закона о НДС, в которых явно исключаются из налогооблагаемых поставок определенные бесплатные гипотезы для использования и концессии. Пункты 31 и 32 пункта 1 Дополнительных положений Закона об НДС, определяющие термины «ремонт» и «улучшение». Статья 25, пункт. 3, п. 6 Закона о НДС, регулирующего особую дату наступления налогового события для налогооблагаемого ремонта и улучшения. Осуществление ремонта или усовершенствования иностранного движимого или недвижимого имущества всегда приводит к увеличению их стоимости и «перетасовке имущества» между владельцем и энхансером.
Правда, зачастую определиться, где ремонт, а где реконструкция или модернизация, очень непросто. Тем более когда четко прописанных критериев ремонта нет. Чтобы вам было легче классифицировать работы, пользуйтесь следующими документами:
Несмотря на то что эти документы изданы очень давно, на них вполне можно ориентироваться. Даже чиновники и судьи на них ссылаются. Посмотрите хотя бы письмо Минфина России от 25 февраля 2009 г. № 03-03-06/1/87 . В нем финансисты, отвечая на вопрос компании, как раз отсылают к этим специальным бумагам.
С точки зрения права собственности возникает транзакционная ситуация. Эта ситуация возникает непосредственно в соответствии с законом о специальном имуществе - Законом о собственности. В частном случае ремонта и модернизации работа службы напрямую основана на законе. Однако специфика гипотезы создает противоречивые ситуации, которые путают практику. Очень часто оспаривается наличие предложения. Вот почему, со ст. 9, пункт. 2, п. 4 Закона о НДС, правильное объяснение того факта, что ремонт и обновления равны поставкам.
В этом смысле это положение является иллюстративным, то есть, не регулирует ничего нового и другого. «Бесплатная доставка» Этот тип доставки является бесплатным, потому что «получатель» никому ничего не платит «поставщику», а также не возмещает затраты на какое-либо вознаграждение за аренду или другую оплату за использование. Наиболее распространенный случай касается ремонта и улучшения арендованной недвижимости. Арендатор ремонтирует помещение за свой счет, без учета этой стоимости за счет арендной платы.
Кстати, в перечисленных документах сказано, какой ремонт считать текущим, а какой капитальным. Так вот, текущий нужен, чтобы не допустить преждевременного износа, поддержать объект в рабочем состоянии. Для этого можно проводить периодические осмотры, которые позволят найти и избавиться от мелких повреждений и неисправностей, заменить отдельные быстроизнашивающиеся узлы и детали. То есть текущий ремонт – это работы профилактического характера. Обычно его проводят раз в год или даже чаще.
Активы являются движимым или недвижимым имуществом. Предмет ремонта или усовершенствования в основном арендуется недвижимость - магазины, офисы и многое другое. как. Также ремонт и многое другое. также могут осуществляться на арендованных подвижных объектах - легковых, грузовых, кораблях, самолетах и т.д. как. Необычно для концепции системы НДС вместо активов используются активы в терминах учета. В контексте правильной интерпретации «активы» для конкретного случая ремонта и модернизации следует понимать как непригодные для использования реальные или подвижные, индивидуально определенные элементы.
Ну, а капитальный – уже более серьезное мероприятие и по стоимости, и по масштабу. К примеру, во время капитального ремонта зданий изношенные части или целые конструкции, детали, инженерно-техническое оборудование полностью меняются на более долговечные и экономичные. Такой ремонт проводится реже текущего, зачастую один раз в несколько лет.
Активы являются иностранными в случае «нанятого» или «предоставленного для использования». С юридической точки зрения термин «использование» не является конкретным, но является общим. Например, в аренду есть доступное использование в соответствии с правовыми отношениями. В случае с кредитом существует свободное использование отношений с облигациями. В случае права на использование недвижимого имущества существует право использовать для рассмотрения или бесплатно, что возникает по нотариальному акту.
Во время концессии существует особый тип использования имущества, которое является государственной государственной или муниципальной собственностью. Вышеприведенные примеры представляют собой чистые терминологические спецификации, которые не влияют на анализ текста. Для относительной ясности различий между использованием облигаций и реальным использованием мы укажем, что реальные пользователи, в том числе концессионеры, имеют больше прав, чем арендаторы. Проще говоря, арендаторы-арендаторы - это больше пользователей, чем арендаторы. «Держатель» или «пользователь».
Подробнее об этом почитайте в Положении , утвержденном постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. № 279 . Там же есть примерные перечни работ для текущего и капитального ремонта зданий (приложения и ).
Здесь также требуется терминологическое разъяснение, потому что «держатель» также является общим термином «пользователь». Пользователь, чтобы использовать, должен владеть или через кого-то другого. Держатель не может его использовать. Следовательно, использование обязательно включает холдинг, то есть, осуществление фактической власти над активом. Владелец не может быть пользователем. Пользователь всегда является держателем. Концессионер - это тип владельца и пользователя по специальному закону специальных владений.
Для него так называемый. «Особенно право на использование». Определения «ремонта» и «улучшения». Определение «ремонт» регулируется в пункте 1 статьи 31 Закона о налоге на добавленную стоимость: «Ремонт» - это деятельность по выполнению последующих расходов, связанных с отдельным активом, которые не приводят к экономической выгоде выше первоначальной оцененной стандартной производительности этого актива. Аналогичная ситуация с определением «улучшения», содержащимся в § 1, п. 32 Дополнительных положений Закона о НДС: «Улучшение» - это деятельность по выполнению последующих расходов, связанных с отдельным активом, которые приносят экономический выигрыш по сравнению с первоначальной оценкой стандартная производительность этого актива.
Но независимо от вида ремонта первоначальная стоимость объекта не меняется. Именно это и определяет правила, по которым компании нужно отражать расходы на ремонт в бухгалтерском и налоговом учете.
Как списать расходы на ремонт в налоговом учете и какие для этого понадобятся документы
Затраты на ремонт собственных основных средств компания может списать двумя способами. Во-первых, полностью включить в прочие расходы в том периоде, когда они осуществлены. Ну, а во-вторых, списать за счет специального резерва (см. статью «Как формировать резервы в бухгалтерском и налоговом учете» , № 9, 2012 . – Примеч. ред.). Такие правила прописаны в статье 260 НК РФ и не зависят от того, своими силами компания чинит основное средство или обращается для этого к подрядчику.
Налогообложение и неналогообложение ассимилированных поставок. Даже на первый взгляд текст также можно увидеть. По пункту 2 налогооблагаемое предложение отсутствует только для ремонта, тогда как по пункту 3 налогооблагаемое предложение отсутствует только для улучшения. Чтобы не путать концессионеров, мы должны немедленно указать, что концессионер является «пользователем» по пункту 2 и улучшением по пункту 3, т.е. для концессионера существует «преимущество» как для ремонта, так и для улучшений. Трехлетний период Для облагаемых налогом пользователей в течение трех лет существует налогооблагаемое предложение, которое облагается НДС.
Только сразу отмечу, что если организация создаст резерв в налоговом учете, то списывать расходы на ремонт всех основных средств, принадлежащих компании, нужно будет только за счет такого резерва. Одновременно включать одни затраты на ремонт в прочие, а другие списывать за счет резерва нельзя. Чиновники из Минфина России придерживаются такой позиции в письмах от 19 июля 2006 г. № 03-03-04/1/588 и от 20 июня 2005 г. № 03-03-04/1/8 .
Для использования в течение трех лет не облагается налогом, и НДС не взимается. Концессионные гипотезы. Как мы уже упоминали, концессия является типом «особого права использования» публичной собственности, который предоставляется по специальному закону - Закон о концессиях. Как можно видеть, это также «использование», которое может быть включено в нормативную базу ст. 9, пункт. 4, пункт 2 Закона о НДС. Основное различие заключается в том, что концессия не предусматривает трехлетний период для прогнозирования наличия «эквивалентного предложения» или налогообложения.
К тому же в бухгалтерском учете создать резерв на ремонт не получится. С 2011 года это запрещено. А значит, если компания создаст налоговый резерв на ремонт, между бухгалтерским и налоговым учетом возникнут разницы. И их придется отражать по правилам ПБУ 18/02 . Что, согласитесь, не совсем удобно.
Этот «недостаток», по-видимому, расширяет сферу «неналогообложения», поскольку он также присутствует в возрасте до трех лет. Однако это происходит не потому, что концессия на срок менее трех лет вряд ли кто-либо будет заинтересован в заключении. Здесь снова необходимо повторить, что концессионер является «пользователем» по пункту 2 и улучшением по пункту 3, т.е. для концессионера существует «преимущество» как для ремонта, так и для улучшений. То есть если концессионер выполняет «ремонт», он подпадает под пункт 2 в качестве «пользователя», если он выполняет «улучшение», тогда применимое положение является таким.
Так что я все же советую пользоваться общим правилом и учитывать ремонтные расходы как прочие. Тем более что создание налогового резерва на ремонт – право, а не обязанность компании (письмо Минфина России от 19 октября 2012 г. № 03-03-06/4/104).
Ну, а списать затраты на ремонт можно в фактическом размере. Это стоимость запасных деталей и расходных материалов, зарплата сотрудников, которые ремонтируют объект, и прочие расходы, связанные с ремонтом своими силами. Или стоимость услуг подрядчика (п. 1 ст. 324 НК РФ).
Не забудьте одно важное правило: все затраты должны быть обоснованны и документально подтверждены. То есть соответствовать критериям из пункта 1 статьи 252 НК РФ. Иначе налоговики снимут расходы и доначислят налог на прибыль. Так что проконтролируйте, чтобы у вас были все бумаги, подтверждающие ремонт.
О ЛЕКТОРЕ
Ирина Валентиновна Парулева больше 9 лет проработала главным бухгалтером. В настоящее время занимается консультированием по вопросам налогообложения и бухгалтерии, по оформлению документации. Также дает консультации по регистрации предприятий, взаимодействию с ИФНС и фондами. Опубликовала несколько статей в профессиональных изданиях.Во-первых, обязательно подготовьте дефектную ведомость. С ее помощью компания подтвердит, что из-за износа или поломки объекта ремонт действительно был необходим.
Общей обязательной формы дефектной ведомости нет. Так что вы можете разработать и утвердить свой бланк (см. образец дефектной ведомости ниже. – Примеч. ред.). Только при этом не забудьте, что в документе должны быть все обязательные реквизиты первички из части 2 статьи 9 Федерального закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ. За основу бланка вполне можно взять акт о выявленных дефектах оборудования по форме № ОС-16 , утвержденной постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. № 7 .
Если компания решила своими силами устранить выявленные недостатки, тогда дефектную ведомость сделайте в одном экземпляре. А если объект ремонтирует подрядчик, лучше подготовить для него отдельный бланк. И конечно, в этом случае документ должны подписать обе стороны.
Ну, а во-вторых, обоснуют затраты на ремонт такие документы, как приказ директора, смета расходов, бумаги на покупку и отпуск в ремонт необходимых материалов, расчетно-платежные ведомости на выплату зарплаты работникам, ремонтирующим объект, бухгалтерские справки и т. п. А если работы проводит сторонняя компания, конечно, понадобится договор подряда (ст. 702 ГК РФ).
Кстати, если объект для ремонта передается в специальное подразделение компании, к примеру, в ремонтную службу, не забудьте оформить накладную на внутреннее перемещение.
Ну, а уже после окончания ремонта подготовьте акт о приеме-сдаче отремонтированных основных средств. Для этого используйте стандартную форму № ОС-3 или утвержденный компанией бланк. В документе отразите вид ремонтных работ и их стоимость. А также не забудьте прописать сведения о ремонте и в инвентарной карточке основного средства.
Какие сделать проводки
Компании должны вести учет основных средств по степени использования. То есть отражать, какие из объектов эксплуатируются, а какие находятся в резерве или ремонте и т. п. Об этом сказано в пункте 20 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н . Поэтому при долгосрочном ремонте советую учитывать основные средства на отдельном субсчете «Основные средства в ремонте» к счету 01 .
А если ремонт краткосрочный, достаточно переставить инвентарную карточку такого объекта в отдельную группу «Основные средства в ремонте». Когда ремонт закончится, просто верните карточку на прежнее место . Так сказано в пункте 68 Методических указаний.
Ну, а теперь о проводках. Они зависят от того, каким способом компания ремонтировала объект – подрядным или хозяйственным. Но в любом случае это текущие расходы (абз. 2 п. 67 Методических указаний).
Так, если в компании есть ремонтная служба, то все расходы собирайте на дебете счета 23 :
ДЕБЕТ 23 КРЕДИТ 10 (16, 69, 70 …)
– отражены затраты на ремонт основного средства.
После окончания ремонта расходы на него со счета 23 спишите на счета учета затрат. На какой именно, зависит от того, для каких целей используется отремонтированный объект. К примеру, если в производстве-то на счет 20 . А если в торговле – на счет 44 .
Сделайте проводку:
ДЕБЕТ 20 (25, 26, 29, 44 …) КРЕДИТ 23
– учтены затраты на ремонт основного средства.
Ну, а когда ремонтной службы в компании нет, списывайте расходы на ремонт без счета 23 . То есть сразу на счета , , , , и т. д.
А если основное средство ремонтирует подрядчик, расходы на его вознаграждение отразите проводкой.
Ольга Бондаренко
,
к. э. н., доцент, аудитор, преподаватель ИПБ,
член научно-экспертного совета Палаты налоговых консультантов России,
ведущий специалист консультационного центра «Ависта консалтинг»
План семинара:
- Руководство решило отремонтировать арендованное имущество.
- Арендатор собирается провести отделимые или неотделимые улучшения.
Руководство решило отремонтировать арендованное имущество
Если ваша компания уже долго арендует одно и то же помещение под офис, то скорее всего время от времени в нем нужно кое-что подремонтировать. Тут главный вопрос в том, кто должен оплатить такие расходы – вы или арендодатель? Ну и соответственно, как их учесть. В этом мы и разберемся. А для удобства пользуйтесь схемой (см. ниже. – Примеч. ред. ). С ней вы быстро сориентируетесь, как учесть расходы на ремонт. Вообще принято выделять два вида ремонта: текущий и капитальный.
Как в налоговом учете списать расходы на ремонт арендованного помещения
Начнем с первого. Текущий ремонт – это, как правило, незначительные доработки. К примеру, нужно подкрасить стены или поменять плинтусы. Такие расходы обычно оплачивает ваша компания. Ведь именно арендатор должен поддерживать имущество в исправном состоянии. Об этом сказано в пункте 1 статьи 616 ГК РФ. Хотя вполне возможно, что арендодатель захочет сам оплачивать такие издержки. Тогда просто пропишите в договоре аренды такое условие.
Только будьте внимательны. Списать расходы вы сможете, только если ремонт оплатила ваша компания, а арендодатель не компенсировал эту сумму. Таково требование пункта 2 статьи 260 НК РФ. Так что проверьте, есть ли в договоре аренды условие о том, что арендодатель должен возместить затраты.
А вот капитальный ремонт делают, когда помещение нуждается в серьезной починке. Тут уже пункт 1 статьи 616 ГК РФ обязывает арендодателя его провести. Но это не значит, что ни при каких обстоятельствах расходы по капитальному ремонту вас не коснутся. Во-первых, в договоре может быть прописано, что капремонт – это ваша обязанность. А, во-вторых, бывает, что арендодатель уклоняется от своих обязательств.
Остановимся подробнее на втором случае. Тут вы вправе взыскать с собственника стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. Правда, для этого вам потребуются документы, подтверждающие необходимость капремонта. К примеру, в помещении нужно отремонтировать систему центрального отопления. Тогда пригласите представителей теплоснабжающей организации. И вместе с ними составьте акты обследования.
Чтобы избежать конфликтных ситуаций с арендодателем, пропишите сроки и порядок проведения капремонта в договоре. Тогда добиться от собственника его оплаты будет проще.
Что если расходы на капитальный ремонт возложены на вас? Тогда учитывайте их так же, как затраты на текущий ремонт. Дело в том, что в пункте 2 статьи 260 НК РФ нет разграничения по видам ремонта. Главное, чтобы по договору собственник не возмещал арендатору стоимость ремонта. Только в этом случае вы сможете учесть расходы в составе прочих.
Вопрос участника
– Относится ли ремонт к отделимым улучшениям?
– Нет, не относится. По нормам гражданского права улучшения – это новые дополнительные свойства имущества. Без которых оно спокойно использовалось по назначению.
А ремонт назвать улучшением нельзя. Поскольку основная цель ремонта – поддержать имущество в рабочем состоянии. Такой вывод можно сделать на основании статей и ГК РФ и пункта 3.1 Положения, утвержденного постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. № 279 .
Арендатор собирается провести отделимые или неотделимые улучшения
А теперь перейдем к улучшениям. Итак, ремонт нужен для того, чтобы поддерживать помещения в надлежащем рабочем состоянии. Улучшения же обычно направлены на совершенствование качественных характеристик помещения, а иногда и просто для создания более комфортных условий в них.
Отделимые улучшения
Вот, допустим, руководство компании решило установить во всем арендованном офисе кондиционеры. Это будет улучшением, причем отделимым. Ведь кондиционеры можно запросто снять без ущерба. По общему правилу такими улучшениями владеет арендатор. И возмещать затраты арендодатель не обязан. Конечно, если в договоре вы не прописали обратное.
Давайте посмотрим, как вы учтете расходы на кондиционеры в налоговом учете.
Кстати, если вы будете переезжать в другой офис, кондиционеры можете забрать с собой. Конечно, при условии, что арендодатель не возместил вам затраты на их покупку. Ну а расходы на демонтаж спишите в составе внереализационных.
Неотделимые улучшения
Остаются неотделимые улучшения. Их особенность в том, что их нельзя отделить без вреда для самого объекта. Вот частые примеры: прокладка скрытой проводки, облицовка стен камнем, нанесение декоративной штукатурки, достройка этажей и перепланировка помещений.
Вопрос участника
– Мы собираемся заменить окна. Это ремонт или неотделимые улучшения?
– Ремонт. Ведь при этом назначение и загруженность помещения не изменяются. Вообще замена в помещении ветхих окон и дверей относится к капитальному ремонту. Об этом сказано в разделе VI приложения 8 Положения, утвержденного постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. № 279 . Поэтому при расчете налога на прибыль стоимость новых окон учитывайте как расходы на ремонт основных средств. Минфин с таким подходом не спорит. Вот два письма ведомства от 25 февраля 2009 г. № 03-03-06/1/87 и от 23 ноября 2006 г. № 03-03-04/1/794 .
Так вот, перед тем как проводить неотделимые улучшения, обязательно заручитесь согласием арендодателя. Только в этом случае вы вправе потребовать от него возместить затраты.
По общему правилу стоимость таких улучшений арендодатель должен возместить после окончания срока договора аренды. Об этом сказано в пункте 2 статьи 623 ГК РФ. Однако в договоре может быть предусмотрено и иное. Например, на сумму затрат вы уменьшите сумму арендных платежей. Или вообще все улучшения – за ваш счет.
Кстати, даже если вы тратите на неотделимые улучшения свои собственные деньги, согласие арендодателя обязательно. Дело в том, что амортизировать можно только те улучшения, которые произведены с его одобрения. Так сказано в абзаце 5 пункта 1 статьи 256 НК РФ. В противном случае учесть затраты на них не получится вообще. Такой вывод есть, например, в письме УФНС России по г. Москве от 24 марта 2006 г. № 20-12/25161 . Поэтому, чтобы избежать претензий со стороны налоговиков, советую обязательно заручиться письменным согласием арендодателя. Его можно либо прямо прописать в основном договоре, либо оформить дополнительным соглашением.
О лекторе
Ольга Анатольевна Бондаренко окончила с отличием два вуза: ВЗФЭИ и МТИЛП, получив высшее экономическое и высшее техническое образование. В настоящее время – доцент, имеет квалификационный , аттестат консультанта по налогам и сборам, аттестат преподавателя Института профессиональных бухгалтеров России, аттестат преподавателя Палаты налоговых консультантов России. Работает ведущим специалистом консалтинговой фирмы «Ависта консалтинг», а также занимается преподавательской деятельностью.
Предположим, такое согласие у вас есть. Тогда вы, как арендатор, включите объекты в состав собственных основных средств. Основание для этого – пункт 1 статьи 257 НК РФ. Если, конечно, стоимость улучшений больше 40 000 руб. Ну и соответственно, будете начислять по ним амортизацию. Но только в течение того срока, на который рассчитан договор аренды.
Амортизацию начните начислять с 1-го числа месяца, следующего за вводом актива в эксплуатацию. Такой порядок прописан в пункте 1 статьи 258 НК РФ. А норму амортизации определите исходя из срока полезного использования в соответствии с Классификацией , утвержденной постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 г. № 1 .
С тем, когда начать амортизировать улучшения, понятно, а с какой даты прекратить? Давайте разберемся. По этому поводу есть письмо Минфина России от 30 июля 2010 г. № 03-03-06/2/134 . Чиновники в нем высказали мнение, что закончить начислять амортизацию на неотделимое улучшение нужно с 1-го числа месяца, следующего за тем, в котором истек срок договора аренды или он был расторгнут.
Но если договор аренды будет пролонгирован, тогда вы сможете продолжать начислять амортизацию по неотделимым улучшениям. Это следует из положений пунктов и статьи 259.1, пунктов и статьи 259.2 НК РФ.
Однако если договор расторгнут и заключен новый, доамортизировать улучшения уже не получится.
Обратите внимание на важный нюанс. Амортизационную премию, предусмотренную пунктом 9 статьи 258 НК РФ, к неотделимым улучшениям вы применять не вправе. Так полагают в Минфине России. Подтверждением тому – письмо от 12 октября 2011 г. № 03-03-06/1/663 . Ведь неотделимые улучшения – неотъемлемая часть арендованного имущества, которая не остается на балансе у арендатора. Кроме того, пунктом 1 статьи 258 НК РФ для неотделимых улучшений установлен особый порядок расчета амортизации.
А вот у судей, как это часто бывает, иное мнение. Отмечу в этой связи постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18 января 2012 г. № А74-956/2011 .
И в заключение нельзя не сказать о НДС. Дело в том, что его придется заплатить, если ваша компания съедет из офиса, а стоимость улучшений так и не будет до конца самортизирована. Ведь улучшения вы оставите арендодателю. Тот (если вы с ним согласовали) компенсирует вам затраты. А пункт 1 статьи 39 НК РФ приравнивает это к реализации. Такой точки зрения придерживаются и контролеры. В пример приведу письма Минфина России от 25 февраля 2013 г. № 03-07-05/5259 и ФНС России от 30 декабря 2010 г. № КЕ-37-3/19032 .
Разберем конкретный пример.
Пример
Как провести в учете арендатора передачу арендодателю неотделимых улучшений, если тот возместил расходы?
ЗАО «Московская типография» арендовало на один год торговый склад у ООО «Электрозавод». Ежемесячная арендная плата составляет 118 000 руб. (в том числе НДС – 18 000 руб.). В июне 2013 года ЗАО «Московская типография» возвело на складе дополнительные кирпичные перегородки, воспользовавшись услугами специализированной организации. Расходы на это составили 59 000 руб. (в том числе НДС – 9000 руб.).
В июле 2013 года ЗАО «Московская типография» и ООО «Электрозавод» заключили договор купли-продажи, по которому право собственности на перегородки перешло к арендодателю. Одновременно компании договорились, что задолженность ООО «Электрозавод» за перегородки будет зачтена в счет долга ЗАО «Московская типография» по арендной плате.Вот какие проводки бухгалтер арендатора сделал в учете.
В июне 2013 года:
ДЕБЕТ 08 субсчет «Капитальные вложения в неотделимые улучшения арендованного имущества» КРЕДИТ 60
– 50 000 руб. (59 000 – 9000) – отражена стоимость работ по сооружению перегородок;ДЕБЕТ 19 субсчет «НДС по неотделимым улучшениям» КРЕДИТ 60
– 9000 руб. – учтен входной НДС (на основании счета-фактуры, полученного от специализированной организации);ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51
– 59 000 руб. – оплачены работы по сооружению перегородок;ДЕБЕТ 01 субсчет «Основные средства в эксплуатации» КРЕДИТ 08 субсчет «Капитальные вложения в неотделимые улучшения арендованного имущества»
– 50 000 руб. – отражены в составе основных средств неотделимые улучшения;ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по НДС» КРЕДИТ 19 субсчет «НДС по неотделимым улучшениям»
– 9000 руб. – принят к вычету НДС.В июле 2013 года:
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы»
– 59 000 руб. – проданы перегородки арендодателю;ДЕБЕТ 01 «Выбытие основных средств» КРЕДИТ 01 «Основные средства в эксплуатации»
– 50 000 руб. – списана первоначальная стоимость перегородок;ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы» КРЕДИТ 01 субсчет «Выбытие основных средств»
– 50 000 руб. – отражено выбытие объекта основных средств;ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы» КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 9000 руб. – начислен НДС к уплате в бюджет;ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 76
– 100 000 руб. (118 000 – 18 000) – начислена арендная плата за июль 2013 года;ДЕБЕТ 19 субсчет «НДС по арендной плате» КРЕДИТ 76
– 18 000 руб. – отражен НДС с арендной платы;ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по НДС» КРЕДИТ 19 субсчет «НДС по арендной плате»
– 18 000 руб. – принят к вычету НДС с арендной платы за июль 2013 года;ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 62
– 59 000 руб. – зачтена задолженность ООО «Электрозавод» в счет арендной платы за июль 2013 года;ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 51
– 59 000 руб. (118 000 – 59 000) – перечислен остаток арендной платы, превышающий стоимость перегородок.
Аналогичная ситуация с НДС возникает и в том случае, если арендодатель не возместил вам расходы на неотделимые улучшения. Когда договор аренды закончится, вы должны будете заплатить в бюджет НДС с их стоимости. Основание – подпункт 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ. Так же считают и чиновники. В подтверждение тому – письма Минфина России от 31 декабря 2009 г. № 03-07-11/341 и ФНС России от 19 апреля 2010 г. № ШС-37-3/11 . Впрочем, справедливости ради замечу, что есть судебные решения, которые говорят о том, что НДС начислять не нужно. Вот пример такого решения – постановление ФАС Поволжского округа от 18 января 2013 г. № А55-14290/2012 .
Конспект подготовил Сергей Шилкин
Раздаточный материал
Применить амортизационную премию по неотделимым улучшениям нельзя.
