Многие российские граждане являются собственниками долей в квартирах, а не целого жилья. В таких случаях с большой вероятностью может возникнуть вопрос о продаже своей части недвижимости. Например, что нужно делать, если один из четырех собственников трехкомнатной квартиры решил продать свою долю? По мнению экспертов, лучше всего уговорить других собственников жилья выкупить ваш кусок квартиры. В противном случае продать его удастся с большими сложностями и с дисконтом, который может составить от 20 до 50%.
Конкретные показатели: судебное разбирательство привело к суду справедливости в особых случаях, чтобы заставить подсудимого выполнить условия соглашения или контракта. Спонсор: Разработчик или владелец, организующий и предлагающий на продажу кондоминиум или совместную разработку.
Квадратные футы: измерение, используемое для определения технического размера квартиры. Измерения обычно являются приблизительными, если они не являются единицами кондоминиума. Измерения единиц кондоминиума, как правило, более точны, поскольку книги предложений по закону должны отражать фактический размер указанной единицы.
Выделенная или идеальная?
Для начала следует разобраться и понять, какой именно долей владеет продавец. 
Ведь понятие доли - это относительные цифры, записанные в свидетельстве о регистрации. Существует определение «выделенной доли», имеющей определенное количество квадратных метров (соответствующей одной из комнат в квартире), и «идеальной доли», не выделенной в виде квадратных метров и не соответствующей величине одной из комнат, поясняет руководитель консалтинговой компании «Бизнес Контакт» Наталья Лугинина
.
Статут мошенничества: законодательство штата, в котором предусматривается, что определенные документы, такие как сделки, договоры купли-продажи недвижимости и определенные договоры аренды должны быть в письменной форме, чтобы быть юридически обязательными.
Устав ограничений: Закон, относящийся к периоду времени, в течение которого определенные действия должны быть предъявлены в суд, в Нью-Йорке, 6 лет для контрактов. Студия: 1 или 2 комнаты с совмещенной гостиной и спальной зонами. Суд суррогата: суд, обладающий юрисдикцией в отношении доказательств завещания и урегулирования имущественного положения.
Например, если в трехкомнатной квартире каждый из трех собственников имеет долю, равную одной комнате - это выделенная доля. Если каждый имеет по 1/3 доли квартиры - это идеальная доля. Если речь идет об однокомнатной квартире, которая является неделимой, то доли в данном случае могут быть только идеальными.
Как правило, владельцы долей до момента продажи собственности не задумываются о выделении и определении себе квадратных метров. «Когда возникает вопрос о продаже своей части, то первое, что необходимо сделать - это обратиться в суд о выделении в данной квартире определенных квадратных метров или комнаты, чтобы у владельца этой доли в дальнейшем была возможность продать свою часть», - говорит эксперт.
Число также отражает пропорциональную долю акционеров в зданиях, лежащих в основе ипотеки, и налоги на недвижимость, введенные за этот год. Срок: продолжительность аренды квартиры арендатору. Терраса: платформа, выходящая на улицу с пола дома или жилого дома.
Название: доказательство того, что владелец земли находится в законном владении им; доказательства собственности. Поиск по названию: проверка публичных записей для определения прав собственности и обременений, затрагивающих недвижимость. Налог на перевод: Налог, взимаемый при определенных условиях при передаче имущества. Как штат Нью-Йорка, так и Нью-Йорк взимают трансферные налоги.
Для выделения доли в квартире необходимо подготовить пакет документов: документы на квартиру (свидетельство о собственности, договор о приватизации, договор о купле-продаже и другие бумаги), копии паспортов и документов о родстве между проживающими лицами, а также ордера, акты, квитанции.
Выделять долю можно самостоятельно или с помощью различных юридических компаний, которые оказывают подобные услуги: проводят анализ представленных документов, оценивают вероятность положительного исхода при выделении долей по суду и подготавливают предложения по выделению долей, ведут дело в суде и т.д.
Эти акции остаются в качестве активов кооперативного спонсора. Когда здание преобразуется из арендного объекта в кооператив, оставшиеся арендаторы, которые не хотят покупать в здании, оплачивают арендную плату спонсора, чтобы остаться в кооперативе. Их квартиры считаются непроданными акциями. Включенные коммунальные услуги: Это относится к квартире, которая включает газ и электричество в ежемесячной арендной плате.
Прогулка по кухне: кухня с двумя выходными. Обработка окон: шторы или жалюзи накладываются на окно. Причина, по которой вы хотите, состоит в том, что следующая доступность вашей фотографии может не быть на несколько дней. Кроме того, для вашего фотографа может потребоваться еще пара дней, чтобы цифровое редактирование и улучшение ваших фотографий. У нас есть лучшие местные фотографы недвижимости в режиме ожидания, которые могут быть у вас дома на следующий день. Если у вас уже есть план этажа, который у вас есть или у вас есть разрешение на использование, вы все настроены!
Преимущественное право сособственников
Продажа долей регулируется статьей 250 Гражданского кодекса. Согласно законодательству, для отчуждения имущества требуется соблюдение «претензионного» порядка, а именно - собственник продаваемой доли должен предложить выкупить указанную долю другим сособственникам по цене, по которой он собирается продавать эту долю третьему лицу. «Цена не может быть ниже заявленной, но может быть выше. Обычно прибегают к процедуре нотариального уведомления других сособственников», - поясняет адвокат Коллегии адвокатов «Курганов и партнеры» Иван Быков.
Напишите описание имущества
Он может принадлежать только агенту по листингу, который заказал план этажа для предыдущей продажи вашей недвижимости! Вы должны выслать по электронной почте агенту-листингу разрешение на использование плана этажа. Если вы не можете получить разрешение или не хотите связываться с агентом, его всегда можно измерить и нарисовать профессиональным рисовальщиком или архитектором. Это важная вторая из многих шагов к продаже кооператива, потому что 50% покупателей не будут посещать недвижимость, не видя сначала план этажа. Удостоверьтесь, что это кратким, без орфографических или грамматических ошибок.
Если сособственники не хотят выкупать долю по какой-то причине, то каждому из них необходимо написать уведомление на почту заказным письмом, уточняет специалист по недвижимости Федеральной риэлторской компании «ЭТАЖИ» Алексей Рукосуев
. Если гражданин расписался в получении письма, это является доказательством хотя бы прочтения самого письма. Стандартную форму согласия или уведомления можно найти в Интернете или написать в свободной форме.
Собирайте информацию и документы о своем сотрудничестве
Первая часть может быть о самой квартире, и последняя часть может быть о здании и удобствах. Заманчиво писать слишком много, но прилагайте все усилия, чтобы держать его коротким, сладким и точным. Некоторые веб-сайты автоматически обнаружат и добавят функции в вашу листинг на основе слов в вашем описании.
Удостоверьтесь, что у вас есть важные документы, такие как,, и готовые
Многие из этих документов вы сможете найти в своем почтовом ящике с момента покупки квартиры. Если это слишком долго, не стесняйтесь спрашивать своего адвоката по недвижимости за свою первоначальную покупку квартиры или управления зданием. Многие из этих документов будут запрашиваться адвокатом покупателя только после того, как предложение будет принято. Однако то, что агенты не скажут вам, заключается в том, что вам не нужно платить комиссию в размере 6% только за эту рекламу.«Обязательно нужно указать дату - должен пройти месяц с момента получения письма, и тогда владелец доли автоматически получает юридическую возможность осуществлять сделку. Письмо необходимо направлять по адресу прописки. Чтобы провести сделку, необходимо согласие всех сособственников», - подчеркивает специалист.
Если отчуждение происходит без соблюдения указанного порядка, то другой сособственник может в течение трех месяцев с момента совершения сделки требовать перевода на него прав покупателя через суд, отмечает Иван Быков. Более того, Росреестр тоже может запросить подтверждение уведомления других сособственников об отчуждении.
Немедленно отвечать на запросы
Если вы продаете непредставленного покупателя, вы действительно сохраните все 6% в комиссионных брокерах. Поскольку у вас будет довольно мягкое соглашение о листинге, вы получите роскошь по сравнению с сопоставимыми домами на рынке и привлечете значительно больше трафика. В конце дня все ищут сделку. Вы почти наверняка привлечете больше запросов и непредставленных покупателей, слегка недооценивая вашу собственность. Прямые покупатели иногда не будут ждать агента своего покупателя, если они увидят хорошую сделку. Потому что любой разумный продавец имущества предпочел бы больше заинтересованных сторон, чем меньше. Наличие большего количества покупателей в вашем открытом доме повышает дух конкуренции и, скорее всего, приведет к тому, что вы сможете провести лучший и окончательный аукцион с несколькими участниками торгов. Предупреждение: Традиционные чрезвычайно обременительны. Они содержат язык, который принуждает вас платить комиссию в размере 6%, если покупатель «готов, готов и способен» найден по вашей цене, даже если вы решите отступить и не продать. Это особенно актуально, когда речь идет о вызове ведущего, который предоставил номер телефона.
Специалист юридической компании «Базальт» Марина Клепко
говорит, что обойти преимущественное право возможно, передав долю в собственность третьего лица по договору дарения. При этом у одаряемого возникает обязанность оплатить налог на доходы со стоимости полученной в дар доли.
Покупатель будет гораздо чаще отвечать на звонок с неизвестного номера вскоре после предоставления своего номера телефона. Если, однако, вы решили перезвонить через пару дней, вероятность того, что они набирают ваш звонок, будет значительно уменьшена. Никто не любит забирать звонки с неизвестных номеров в эти дни!
Сделайте себя доступным для показа
Если вы серьезно относитесь к экономии комиссионных и сами делаете это, вам нужно будет следовать этому следующему из многих шагов, чтобы продать кооператив очень старательно. К сожалению для них рынок покупателей, как правило, не такой глубокий, как они считают. Для роскошных объектов вы часто сталкиваетесь с международными покупателями, которые находятся только в городе на один день. В конце концов, есть так много людей, которые могут позволить себе многомиллионную квартиру.
Кроме того, человек, желающий продать свою долю, но не встречающий понимания сособственников, может прибегнуть к «неюридическому варианту»: официально уведомить других участников долевой собственности о намерении продать долю «третьему лицу» и устно сообщить, что это будет беспокойный сосед. Новый собственник доли будет иметь право на проживание в этой квартире и может доставить массу хлопот прочим жильцам. «В этом случае, возможно, другие участники предпочтут найти деньги для выкупа доли, чем получить «беспокойного соседа», - отмечает Марина Клепко.
Держите открытые дома каждые выходные
Если у вас есть занятый график работы, который мешает вам показывать дни недели, мы настоятельно рекомендуем рассмотреть наш вариант. Вы бы наслаждались преимуществами традиционного, полностью управляемого агентами продажи, без оплаты традиционной комиссии в размере 6%. Это особенно важно в течение первого месяца вашего листинга, когда он свежий. Если вы можете сделать только один открытый дом в уик-энд, постарайтесь провести как минимум 2 часа в период с 12 до 16 часов в воскресенье, когда будет больше трафика.
Если сразу несколько собственников изъявляют горячее желание выкупить вашу долю и начинают спорить между собой за право выкупа, то право выбора остается, разумеется, за продавцом. Более того, если у продавца есть намерение продать долю одному из своих «коллег по квартире», то он вправе не оповещать других о продаже. Претензионный порядок имеет силу только при продаже лицу, не являющемуся сособственником квартиры.
Если у вас действительно есть время, чтобы посвятить этому, у вас также есть 2-часовой открытый дом в субботу. Если вы хотите сделать это еще на один шаг, попробуйте в течение недели после работы между 5-7 вечера. Ищите другие открытые дома в своем здании и отправляйте свой открытый дом в то же время, чтобы воспользоваться перекрестным движением. Хотя это не является юридически обязательным условием, абсолютно необходимо иметь возможность помочь вам просмотреть и обсудить договор купли-продажи. Нью-Йорк отличается тем, что договор купли-продажи более сложный и настраиваемый с различными непредвиденными обстоятельствами, которые должны быть согласованы. Вам понадобится хороший адвокат, чтобы помочь вам ориентироваться в этом процессе. Если вы сделали все предыдущие шаги для продажи кооператива, вы должны получить несколько предложений.
В случае если договориться с сособственниками не удается, следует обращаться в суд. «Судья будет определять порядок пользования квартирой, а также закрепит за каждым собственником ту часть жилой площади, которая соответствует его доле», - отмечает Наталья Лугинина.
Малая доля
«Если доля в квартире мала, а иногда бывают случаи, когда она составляет 1/6, 1/10 и даже 1/20, то продать ее довольно сложно», - говорит Наталья Лугинина. Ведь после приобретения этой доли новому правообладателю еще нужно будет договориться о праве пользования своей частью недвижимости с остальными собственниками и вселении в данное помещение. С этим могут возникнуть сложности: в частности, купленной доли может быть недостаточно для того, чтобы иметь право вселиться в квартиру. В таком случае покупателями могут быть разве что граждане, которые хотят получить прописку в данном регионе, подчеркивает эксперт. Однако людей с такой мотивацией сейчас единицы.
Поощрите все предложения, которые будут сделаны формально по электронной почте и будут носить всеобъемлющий характер. Это означает, что электронная почта предложения должна включать заполненное письмо с предварительным одобрением, если оно финансируется, подтверждение средств, если покупатель покупает все наличные деньги, краткую биографию, а также контактную информацию адвоката покупателя.
Помните, что переговоры с предложением в сфере недвижимости имеют нулевое сходство с торговыми облигациями в инвестиционном банке. Вы можете дать предложение один день и отложить его дальше. Вы можете принять предложение на одном уровне, но передумайте в следующую минуту без каких-либо последствий. Ничто не является окончательным в недвижимости, пока контракт не будет полностью выполнен обеими сторонами сделки.
По данным Ивана Быкова, бывают случаи, когда специализированные организации выкупают такие доли, чтобы создать невозможные условия существования для других сособственников с целью принудить их к продаже своей собственности за бесценок.
«Если складывается ситуация, при которой отчуждаемая доля не соответствует конкретному жилому помещению квартиры, то ее продажа представляется возможной только со значительным дисконтом, - говорит заместитель генерального директора юридической компании «Прайм Лекс» Александр Агафонов
. - Ведь будущему собственнику предстоит чрезвычайно непростой процесс, связанный либо с перепланировкой квартиры, либо с определением порядка пользования ею. Оба варианта требуют как затрат времени и денег, так и согласия всех соседей, что иногда затрудняет реализацию соответствующих вариантов вплоть до полной невозможности».
Предполагая, что вы следовали нашим шагам по продаже кооператива прилежно и недооценивали свою квартиру, не удивляйтесь, что получаете несколько предложений от разных заинтересованных покупателей. Все они захотят получить от вас информацию о том, где они находятся среди соревнований. Просто помните, что у вас есть нулевое обязательство сказать им что угодно. Конечно, если вы готовы продать какой-либо товар, вы можете сообщить им столько информации, сколько хотите, если думаете, что это принесет вам более высокое предложение. Самый простой и простой способ справиться с несколькими претендентами - попросить всех представить свое лучшее и окончательное предложение в определенное время. Таким образом, у каждого будет последний шанс поставить свою лучшую ногу вперед и в идеале представить самую высокую цену, которую они готовы заплатить. Узнайте больше о том, что должно содержать полный пакет предложений, посетив наш удостоенный наград блог. После того, как вы просмотрите все свои предложения, пришло время выбрать наиболее квалифицированного покупателя, основываясь не только на цене, но и на вероятности обеспечить финансирование сделки и вероятность того, что она будет одобрена комиссией кооператива.
«Как показывает практика, покупают такие доли, как правило, мало информированные и юридически неграмотные люди, ведь доля с юридической точки зрения - это не отдельная комната в квартире, а именно доля, часть всей квартиры, куда входит не только жилая площадь, но и часть коридора, ванной, туалета, балкона и даже кладовки. 
Либо, что намного опаснее, покупателями оказываются околокриминальные граждане, использующие такое приобретение, например, для незаконного захвата всей квартиры. В этом случае и продавец может своих денег не получить, и остальные сособственники пострадают, - рассказывает директор агентства недвижимости «Линк» Максим Кондрашин
. - Поэтому мы в своей практике руководствуемся правилом, что лучший покупатель доли в общем имуществе - это сособственник. И наилучший выход в такой ситуации - когда участники долевой собственности договариваются по-хорошему, и одна из сторон покупает у другой такую долю».
Комната лучше доли, квартира - лучше комнаты
Когда продавцу принадлежит более крупная доля, ситуация существенно упрощается.
«Если все доли в квартире являются эквивалентными количеству и площади комнат в квартире, то в таком случае можно говорить об отчуждении комнаты в коммуналке. Продажа таких объектов является по-прежнему перспективной», - считает Александр Агафонов.
Такого же мнения придерживается Наталья Лугинина: «Если мы имеем дело с долей, выделенной в виде отдельной комнаты, то такие сделки ничем не отличаются от любых других договоров купли-продажи. По сути это продажа комнаты в коммуналке. Единственный нюанс в том, что преимущественное право покупки имеют все остальные собственники долей данного жилого помещения».
Тем не менее, необходимо учитывать, что продажа доли - не самая выгодная сделка, так как цена составит на 20-30% меньше, чем если бы квартира продавалась целиком и сумма была бы поделена между собственниками, отмечает Лугинина.
Иван Быков подтверждает, что «дробленый» объект недвижимости стоит значительно дешевле целого. По его данным, доля в квартире стоит обычно не больше 50% от рыночной стоимости этой доли в целом объекте.
В имущественном праве существует такое понятие как долевая собственность – когда объект (чаще всего это недвижимость – квартира, загородный дом и т.д.) находится в собственности сразу нескольких человек. Собственность бывает совместной – когда части каждого владельца не определены, а в свидетельстве указаны все собственники, или долевой – когда посредством договора (например, брачного контракта) оговорено, какой частью (долей) имущества владеет каждый. Обычно доля указывается только на бумаге и не соответствует конкретной части помещения – если выделить долю в натуре, это автоматически прекращает общую собственность жилплощади.
Особенности продажи доли в квартире
Согласно адвокатской практике, продажа доли в квартире – одна из самых непростых операций. Это связано с юридическим регулированием вопроса – во-первых, нужно доказать, что никто из совладельцев недвижимости не против продажи доли. Ведь согласно законодательству, другие собственники являются приоритетными покупателями, и прежде, чем выставить часть квартиры на продажу, нужно согласовать это с другими держателями долей. Кроме того, если кто-то из совладельцев не проживает в данной жилплощади, его все равно необходимо уведомить любым доступным способом, иначе со временем операция купли-продажи может быть оспорена.
Со стороны покупателя покупка части квартиры также имеет ряд подводных камней. Следует помнить, что использование имуществом квартиры, находящейся в долевой собственности, происходит совместно и в равных пропорциях. На практике это означает, что владелец доли не сможет в одностороннем порядке начертить границы и как-то оградить часть территории от других жильцов, только по общему согласию. Обращение в суд без должной подготовки может только усугубить ситуацию – часто бывает так, что владелец большей части квартиры будет вынужден проживать в меньшей по размерам комнате, ведь суд учтет финансовое положение всех сторон, наличие детей и другие обстоятельства.
Для регистрации нового сособственника согласие других доледержателей не требуется, но чтобы зарегистрировать членов его семьи, обязательно нужно заручиться их согласием. Потому юристы рекомендуют покупать долю пропорционально количеству членов семьи и разбивать доли на них: например, половину квартиры разбить на четверых по 1/8 на каждого.
Продажа доли в квартире: этапы сделки
Учитывая юридические особенности долевой собственности, пошаговая инструкция продажи доли в квартире выглядит следующим образом:
1. Письменное извещение
Нужно оповестить всех сособственников о своём намерении продать долю. В извещении нужно указать, что продажа осуществляется третьему лицу, а также цену сделки и другие условия.
