- ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ЖИЛИЩНОГО ПРАВА
- Понятие жилищного права. Общие положения жилищного права
- Право граждан на жилищ
- Понятие жилищного права
- Предмет и метод жилищного права
- Основные принципы жилищного права
- Жилищное законодательство
- Система жилищного законодательства
- Жилищное и гражданское законодательство: соотношение
- Действие жилищного законодательства во времени
- Применение жилищного законодательства по аналогии
- Жилищные правоотношения
- Понятие и виды жилищных правоотношений
- Объект и субъекты жилищных правоотношений
- Основания возникновения жилищных правоотношений
- Содержание жилищных правоотношений
- Жилое помещение как предмет жилищных правоотношений
- Понятие жилого помещения, требования к жилому помещению
- Виды жилых помещений
- Назначение жилого помещения. Пользование жилым помещением
- Жилищный фонд
- Понятие и виды жилищного фонда
- Государственный учет жилищного фонда
- Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение
- Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение
- Документы, необходимые для перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое
- Порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое
- Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое
- Переустройство и перепланировка жилого помещения
- Понятие переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
- Документы, представляемые для согласования переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
- Процедура согласования переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
- Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
- Последствия самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
- ПРИОБРЕТЕНИЕ ГРАЖДАНАМИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В ЧАСТНУЮ СОБСТВЕННОСТЬ
- Право частной собственности на жилые помещения
- Понятие и особенности права частной собственности на жилые помещения. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих лиц
- Договор купли-продажи как основание приобретения жилых помещений в частную собственность
- Договор мены как основание приобретения жилых помещений в частную собственность
- Договор дарения как основание приобретения жилых помещений в частную собственность
- Договор ренты как основание приобретения жилых помещений в частную собственность
- Вещные права на жилые помещения лиц, не являющихся собственниками
- Права на жилое помещение членов кооператива до выплаты паевого взноса
- Права на жилые помещения членов семьи собственника жилого помещения
- Права на жилые помещения бывших членов семьи собственника
- Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу
- Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением
- Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением
- Оформление прав на жилое помещение и сделок с ним
- Форма сделок, направленных на приобретение жилых помещений в частную собственность
- Государственная регистрация прав на жилое помещение и сделок с ним
- Государственная регистрация обременений (ограничений) жилого помещения как объекта недвижимого имущества
- Общее имущество собственников в многоквартирном доме
- Право собственности на общее имущество собственников в многоквартирном доме
- Имущество, относящееся к общему имуществу собственников в многоквартирном доме
- Порядок определения и приобретения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
- Правомочия собственников общего имущества в многоквартирном доме и содержание такого имущества. Изменение границ помещений в многоквартирном доме
- Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире. Содержание общего имущества в коммунальной квартире
- ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ГРАЖДАН ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ
- Предоставление жилого помещения по договору социального найма
- Понятие и особенности договора социального найма жилого помещения
- Основания предоставления жилых помещений по договору социального найма
- Предоставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях
- Права, обязанности и ответственность наймодателя, нанимателя и членов семьи нанимателя по договору социального найма
- Поднаем жилого помещения и правовой статус временных жильцов
- Предоставление жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования
- Понятие и особенности договора найма жилых помещений жилищного фонда социального использования
- Основания и порядок предоставления жилых помещений по договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования
- Пользование жилыми помещениями по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях
- Права, обязанности и ответственность сторон по договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования
- Права и обязанности членов семьи нанимателя по договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования
- Предоставление специализированных жилых помещений
- Понятие и виды специализированных жилых помещений
- Понятие и особенности договора найма специализированного жилого помещения
- Основания и особенности предоставления специализированных жилых помещений
- ИЗМЕНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ
- Изменение жилищных правоотношений
- Изменение жилищных правоотношений при изменении договора социального найма жилого помещения
- Изменение жилищных правоотношений при вселении и выселении из жилого помещения членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма
- Обмен жилыми помещениями, предоставленными на основании договора социального найма
- Прекращение жилищных правоотношений
- Основания прекращения жилищных правоотношений
- Прекращение жилищных правоотношений при расторжении договора социального найма и выселении нанимателя и членов его семьи
- Прекращение жилищных правоотношений при расторжении договора найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и выселении нанимателя и членов его семьи
- Прекращение жилищных правоотношений при расторжении договора найма специализированного жилого помещения и выселения нанимателя и членов его семьи
- ЖИЛИЩНЫЙ КОНТРОЛЬ (НАДЗОР). ОТВЕТСТВЕННОСТЬ В ЖИЛИЩНОМ ПРАВЕ
- Правовое регулирование жилищного контроля (надзора)
- Российское законодательство о жилищном контроле (надзоре)
- Общие положения о жилищном контроле (надзоре)
- Порядок проведения жилищного контроля (надзора)
- Общая характеристика ответственности за нарушение жилищного законодательства
- Специфика ответственности в жилищном праве
- Гражданско-правовая ответственность в жилищном праве
- Административная ответственность в жилищном праве
- УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ
- Управление многоквартирными домами
- Общие положения об управлении многоквартирными домами
- Способы управления многоквартирным домом
- Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений
- Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности
- Совет многоквартирного дома
- Создание условий для управления многоквартирными домами
- Управление многоквартирным домом, осуществляемое товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом
- Понятие и особенности товарищества собственников жилья, порядок создания товарищества собственников жилья
- Права и обязанности товарищества собственников жилья в сфере управления многоквартирным домом
- Органы управления и контроля товарищества собственников жилья
- Правовое положение членов товарищества собственников жилья
- Особенности правового статуса жилищных и жилищно-строительных кооперативов и иных специализированных потребительских кооперативов
- Особенности управления многоквартирными домами товариществом собственников жилых помещений и специализированными потребительскими кооперативами
- Управление многоквартирным домом, осуществляемое управляющей организацией
- Правовой статус управляющей организации в сфере управления многоквартирными домами
- Лицензирование деятельности управляющей организации по управлению многоквартирными домами
- Договор управления многоквартирным домом
- ОПЛАТА ЖИЛЬЯ И КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ
- Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
- Структура и размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги
- Особенности внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги
Порядок определения и приобретения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
По смыслу ст. 244, 245 ГК РФ при долевой собственности сособственники имеют не реальные права на имущество (в том смысле, что какая- то конкретная часть имущества принадлежит собственнику), а так называемые идеальные доли - 2/3, 3/4, 5/8, 7/16, 50/120 и т.п. Это доли в праве собственности. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех участников, доли считаются равными.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). Это означает установление размеров (объемов) (в кв. м, в денежной сумме) общей собственности, приходящихся на конкретные жилые помещения.
Определение размера доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме имеет существенное значение. Размер платежей за содержание и ремонт общего имущества, а также количество голосов на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме определяются пропорционально доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.
Право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме является категорией производной, непосредственно связанной с правом собственности на жилые помещения. Согласно
ч. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. Поэтому доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме может быть отчуждена собственником помещения только одновременно с передачей права собственности на квартиру (ст. 290 ГК РФ).
При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 38 ЖК РФ). Таким образом, при изменении собственника жилого или нежилого помещения доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме у нового собственника помещения всегда равна доле предшествующего собственника этого помещения. Право общей долевой собственности на общее имущество неотделимо от права собственности на жилое помещение.
Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ):
- осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
- отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество, являются ничтожными. Такой договор рассматривается как сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, и влечет последствия, предусмотренные ст. 169 ГК РФ.
Аналогичные правила установлены и применительно к денежным средствам, находящимся на специальном счете, предназначенном для перечисления средств на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме. Согласно ст. 36.1 ЖК РФ доля собственника помещения в многоквартирном доме в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, пропорциональна суммарному размеру взносов на капитальный ремонт, уплаченных собственником такого помещения и предшествующим собственником такого помещения. Право собственника помещения на долю денежных средств, находящихся на специальном счете, следует судьбе права собственности на такое помещение. При переходе права собственности на помещение доля нового собственника такого помещения в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, равна доле в праве на указанные денежные средства предшествующего собственника такого помещения. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе требовать выделения своей доли денежных средств, находящихся на специальном счете. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю такого помещения переходит доля в праве на находящиеся на специальном счете денежные средства, и условия договора, закрепляющие иной порядок, являются ничтожными.
На правовой режим общего имущества многоквартирного дома не распространяются положения п. 1 ст. 250 ГК РФ о праве преимущественной покупки: при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Итак, на основании изложенного можно выделить признаки общего имущества :
- неразрывно связано с жилыми и нежилыми помещениями, в натуре не выделяется и отдельно от помещения не отчуждается;
- при отчуждении помещения следует его судьбе;
- право собственности возникает одновременно с правом собственности на помещение;
- является принадлежностью не менее чем двух помещений в многоквартирном доме;
- функционально зависит от помещения;
- предназначено для удовлетворения потребностей граждан, проживающих в многоквартирном доме.
Собственник или другое заинтересованное лицо хочет устранить препятствия в пользовании оборудованием (другим движимым имуществом)
Собственник или другое заинтересованное лицо хочет устранить препятствия в пользовании нежилым помещением (зданием, сооружением)
Собственник нежилого помещения (здания, сооружения) хочет истребовать его из чужого незаконного владения
Арендатор хочет взыскать арендную плату, перечисленную после прекращения договора аренды в связи с переходом земельного участка в собственность собственников помещений многоквартирного дома
Истец хочет признать свое право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или право ответчика прекращенным
См. все ситуации, связанные со ст. 36 ЖК РФ
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
4.1. Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников.
5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. Публичный сервитут в отношении земельного участка устанавливается в соответствии с земельным законодательством.
(см. текст в предыдущей редакции)
6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.
Судьба земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, при его разрушении, определена ч. 6 ст. 36 ЖК РФ.
Согласно ст. 37 ЖК РФ каждый собственник жилого помещения в многоквартирном жилом доме имеет право общей долевой собственности на общее имущество указанного дома. Определение соответствующей доли в общем имуществе многоквартирного дома производится путем соотношения доли жилого помещения и общей площади дома. Доля каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна доле принадлежащего ему помещения, измеренного в метрах квадратных площади.
Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Жилищным кодексом РФ установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч.1 ст. 37 ЖК РФ).
До принятия Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме имели возможность определять доли в праве общей собственности решением общего собрания или иным законным соглашением участников долевой собственности на общее имущество в соответствии со ст. 9 Федерального закона от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», отменив упомянутый закон о товариществах собственников жилья, установил, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу настоящего Федерального закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное. То есть, если собственниками были выбран иной способ определения этих долей до 1 марта 2005 года, то их решения не утрачивают свою силу и после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно ч. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты (ч. 1 ст. 42 ЖК РФ). Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире (ч.2 ст. 42 ЖК РФ).
Сведения о размерах принадлежащих собственникам помещений в данном многоквартирном доме долей в праве общей собственности на общее имущество содержаться в реестрах собственников помещений в многоквартирном доме, которые обязаны вести управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива (ч. 3.1 ст.45 ЖК РФ).
Некоторые примеры из судебных решений по вопросам определения доли собственника в общем имуществе в многоквартирном доме.
1. Собственники помещений в многоквартирном доме имеют право требования признания общей долевой собственности на общее имущество, зарегистрированное в реестре за одним лицом.
«Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ)» – Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»
2. Реконструкция объекта, изменяющая общую площадь помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, меняет размер долей в праве общей собственности на общее имущество других собственников жилых и нежилых помещений данного дома.
3. Жилищный кодекс РФ определяет доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а не реальная доля в материальном объекте.
4. При определении доли каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество не учитываются площади помещений, не являющиеся индивидуализированной собственностью, и площади помещений, входящих в состав общего имущества.
«При определении доли каждого собственника не учитываются площади помещений, не являющиеся индивидуализированной собственностью, и площади помещений, входящих в состав общего имущества; таким образом, при определении доли собственника следует исходить из площади помещения, принадлежащего собственнику, и совокупной площади всех жилых и нежилых помещений данного многоквартирного дома, зарегистрированных на праве собственности, с учетом данных реестра собственников помещений в доме» – Определение Московского городского суда от 17 мая 2017 г. N 4г-5145/17
5. Определение доли в праве общей собственности в коммунальной квартире осуществляется исходя из размеров комнаты, без учета иных помещений, которые находятся в индивидуальной собственности лица.
Порядок определения и приобретения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственности. Примерный перечень объектов общего имущества установлен в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. П. 2 указанной статьи устанавливает, что собственники жилых помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом. Уменьшение объема общего имущества допускается только с согласия всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Судьба земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, при его разрушении, определена ч. 6 ст. 36 ЖК РФ.
Согласно ст. 37 ЖК РФ каждый собственник жилого помещения в многоквартирном жилом доме имеет право общей долевой собственности на общее имущество указанного дома. Определение соответствующей доли в общем имуществе многоквартирного дома производится путем соотношения доли жилого помещения и общей площади дома. Доля каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна доле принадлежащего ему помещения, измеренного в метрах квадратных площади.
Правила ст. 38 ЖК РФ дополняют положение ст. 37 ЖК РФ о том, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует праву собственности на помещение в этом доме. Таким образом, покупая квартиру в многоквартирном доме, новый собственник одновременно приобретает долю в праве общей собственности на общее имущество дома. От этого зависит: сумма расходов, которые он должен нести на содержание общего имущества многоквартирного дома (ст. 39 ЖК РФ); количество голосов на общем собрании собственников этого дома (ст. 48 ЖК РФ). Необходимо учитывать, что соглашение лица, которое отчуждает свое помещение в многоквартирном доме, и лица, приобретающего это помещение, не может содержать запрет на переход доли в праве общей собственности на общее имущество дома. Такой договор ничтожен (ст. 168 ГК РФ).
П. 4 ст. 37 ЖК РФ содержит запреты на отдельные полномочия собственников жилых помещений в отношении долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты
П. 2 указанной статьи устанавливает, что собственники жилых помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом. Уменьшение объема общего имущества допускается только с согласия всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Судьба земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, при его разрушении, определена ч. 6 ст. 36 ЖК РФ.
Согласно ст. 37 ЖК РФ каждый собственник жилого помещения в многоквартирном жилом доме имеет право общей долевой собственности на общее имущество указанного дома. Определение соответствующей доли в общем имуществе многоквартирного дома производится путем соотношения доли жилого помещения и общей площади дома. Доля каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна доле принадлежащего ему помещения, измеренного в метрах квадратных площади.
Правила ст. 38 ЖК РФ дополняют положение ст. 37 ЖК РФ о том, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует праву обственности на помещение в этом доме. Таким образом, покупая квартиру в многоквартирном вый
2. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.
1. Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире.
2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника.
1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.
3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.
4. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.
5. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.
6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:
Статья 37 ЖК РФ. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.
4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Подсчет долей имеет отношение не только к отдельной квартире, но и к общему имуществу в многоквартирном доме. И вот что удивительно – сейчас нет единого мнения по вопросу определения долей. Нотариусы, юристы, инженеры до сих пор путаются с формулой расчетов. Разумеется, это еще сложнее для понимания обычных людей.
Как узнать размер доли в праве общей собственности, что называют общим имуществом в доме, как считать долю от земельного участка? Постараемся дать развернутый ответ с формулами и примерами.
Зачем нужно считать доли в общем имуществе дома?
Многоквартирный жилой дом (МКД) стоит на земле и является местом проживания людей. Если объект приватизирован, собственники имеют доли в своих квартирах. Они также владеют частью общего имущества здания. Совладельцы вправе знать, какова их доля в жилом доме и земле?
Рассчитав доли в общем имуществе, можно определить:
- размер коммунальных платежей по квитанциям из ЖЭК;
- затраты на ремонт в квартире;
- голос при обсуждении вопросов на собрании жильцов;
- использование придомовой территории (создание парковки, сквера, колясочной, детской площадки, магазина);
- величину земельного участка – например, под ИЖС и ЛПХ.
Но при расчетах нужно помнить и о других особенностях. Прежде всего о запрете:
- натурального выдела из общего имущества – нежилая площадь дома принадлежит всем владельцам жилых помещений, так что выделение квадратных метров в личное пользование недопустимо;
- отдавать долю третьим лицам – дарение, купля-продажа, залог, завещание на общее имущество дома без передачи части жилья также запрещены (п. 4 ст. 37 ЖК РФ).
Таким образом, знание размера доли больше всего актуально при подсчете голосов и начисления платежей. Осталось разобраться с формулами и нюансами расчетов.
Как высчитать долю в праве общей собственности на общее имущество
Строение многоквартирного дома вмещает в себе отдельные жилые помещения (квартиры). Нас интересует размер доли в праве общей собственности, а значит нужно учесть два значения:
- число совладельцев жилого помещения.
Относительно квартиры все просто – общая собственность представлена (кухня, коридор, кладовая, ванная и туалет). Указанная площадь делится поровну – причем на число совладельцев, а не размеры их долей.
Формула расчета
Математически расчет производится по схеме:
(A – B) / C = D
*/ – откуда:
A – общая площадь квартиры (можно найти в техпаспорте);
B – жилая площадь;
C – число долевых владельцев;
D – итоговое значение доли в праве общей собственности.
Формула позволяет определить точный размер, поскольку является универсальной. Для удобства применения калькулятора рассмотрим жизненную ситуацию.
Пример:
Брат и сестра получили в наследство 2-комнатную квартиру общей площадью 40 м². Сестре досталось ⅔ часть, а брат получил ⅓ долю жилплощади – всего 31 м². Внутренний интерьер находился в плачевном состоянии, ремонта не было уже много лет. Наследники решили, что возьмутся за обустройство. Сестра знала, что общее имущество в квартире делится поровну. Второй собственник считал, что раз он владеет меньшей долей, то и расходы будут меньше, чем у сестры.
Ситуацию прояснили подсчеты по формуле размера доли в праве общей собственности:
(20,6 м² – 10,4 м²) / 2 = 5,1 м² на одного человека (для сравнения: 10,2 м² – всего).
Делаем вывод о том, что брат и сестра несут равные расходы на ремонт общего имущества в домохозяйстве.
Как рассчитать долю земельного участка в общей долевой собственности
Современный земельный участок – это территория с почвой, которую можно использовать под целевые нужды человека. Прежде чем приступать к расчетам дробей, нужно определить статус земельного надела:
- – доля пропорциональна общей площади на квартиру (см. ниже);
- земля под ИЖС или ЛПХ – в зависимости от числа совладельцев.
Если на участке нет строений – землю поделить проще. И напротив, при наличии дома придется включать в раздел и жилую недвижимость.
Формула расчета
Распределение долей на землю подчиняется все той же схеме расчета. За основу берется назначение территории.
Подсчет связан с формулой:
*/ – откуда исходит:
X – величина придомовой территории (сведения находятся в кадастровом паспорте или свежей выписке из ЕГРН);
Y – процент собственника в общем имуществе дома;
Z – итоговый показатель доли в праве на землю.
Посмотрим, как это выглядит на практике в случае с голосованием жильцов.
Пример:
Несколько жителей многоэтажки ЖК «Одинцово-1» столкнулись с проблемой нехватки парковочных мест. Территория возле дома находилась в общей собственности. Однако она не была приспособлена под размещение автомобилей. Требовалось переустройство придомовой площади – вот только инициативу поддержали не все собственники жилых помещений. Оказалось, в доме проживали мамы с детьми, пожилые, инвалиды и астматики. Они были против, чтобы участок возле дома был заставлен машинами автовладельцев – парковка создает неблагоприятную экологию и мешает проходу с колясками. Устроили голосование, в нем приняли участие хозяева квартир жилого дома из расчета 1 м² = 1 голос. Вскоре подвели итоги голосования: создание бесплатной парковки не получило одобрения жильцов – 20 «за» на 80% «против». Автовладельцам пришлось искать альтернативные варианты в соседних дворах.
Как рассчитать долю в праве общей собственности в многоквартирном доме
Термин «общая долевая собственность на общее имущество в многоквартирном доме» означает, что владельцы жилых помещений имеют право на эксплуатацию нежилых частей МКД:
- коридоры;
- лестничные пролёты;
- лифты и шахты;
- подсобные помещения;
- щиты электропередач;
- крыши и чердаки;
- опоры несущих свойств;
- придомовая территория;
- хозяйственные блоки, постройки и объекты (п. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Соответственно, понятие «общая собственность» разъясняет, что право на совместное имущество в доме имеют все его жители. Основанием выступает право собственности на отдельные квартиры. Неважно, находятся они в долевом владении или принадлежат одному человеку.
Формула расчета
Очень важно определить право на нежилое имущество – согласно п. 1 ст. 37 ЖК РФ , расчет связан с пропорцией от доли в праве общей собственности.
Говоря простыми словами: размер доли напрямую зависит от размера квартиры собственника (-ов).
Формула будет следующей:
*/ – порядка:
Q – размер доли, оформленной на одного из дольщиков;
K – общая площадь жилого помещения (квартиры);
F – площадь МКД;
S – итоговый показатель доли в праве общей собственности.
Фактически расчет процента в праве общего владения не дает дивидендов на эксплуатацию. Жильцы дома не смогут отгородить свою долю, поскольку нарушат свободу доступа к коммуникациям: чердаку, лестнице, хозяйственному блоку, крыше и др.
Зато итоги позволят рассчитать сумму коммунальных платежей. Если окажется, что ЖЭК начисляет больше, чем положено по нормативу, жильцы могут подать заявление на перерасчет. О том, кому писать заявление, что собирать и куда обращаться, читайте в статье « ».
Задайте вопрос юристу бесплатно!
Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!
