Договор аренды и его государственная регистрация
Большинство организации в нашей стране предпочитают не приобретать офисы в собственность, а заключать договоры аренды нежилого помещения. В связи с этим возникают юридические аспекты данной процедуры. Рассмотрим некоторые из них.
Нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее 1 года?
Пересмотр договора аренды требует исполнения нового документа аренды. Одним из примеров такой выгоды является дополнительное или улучшенное пространство. Пересмотренным договорам аренды присваиваются новые номера договоров аренды, но они имеют одинаковые идентификационные номера. Новый договор аренды должен идентифицировать прежний лизинг по номеру и должен заявить, что он заменяет или заменяет аренду.
Договор аренды и его государственная регистрация
Модельный лизинг рассчитан на гибкость. Хотя иногда может показаться, что легальный жаргон заменен на простые предложения, для каждой фразы, как составлено, существует законная цель. В таких случаях местный юрисконсульт должен рассмотреть модельный лизинг для достаточности и принудительного исполнения в соответствии с местным законодательством и подтвердить, что он не противоречит местному законодательству.
В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В то же время договор, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ.
Во время переговоров по аренде должность не должна изменять или исключать оборотные предложения в модельном лизинге только потому, что объект помещика или просит их изменить или удалить. Процесс переговоров предполагает обмен выгодами и обеспечение того, чтобы У. правительство получало что-то в обмен на утраченные права и льготы. По окончании переговоров результирующая арендная плата должна быть как минимум защитой арендатора, если не более защитной, в качестве аренды модели. Должностные лица, проводящие переговоры, должны придерживаться твердой позиции на языке, который способствует и защищает правительство США и только модифицирует этот язык в обмен на что-то ценное по другим вопросам.
Ну а как быть в случае, если договор заключен, к примеру, с 01.02.2005 по 30.01.2006?
Период с 01.02.2005 по 30.01.2006 включает в себя 364 дня.
В данном случае следует буквально читать норму права: «договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации». Календарный год сейчас в России, длится 365 или 366 (високосный год) дней.
После получения одобрения должность должна направить фискальные данные в аренду и обеспечить, чтобы обе стороны подписывали итоговую страницу и отправляли все остальные страницы аренды и приложения к ней. Подтвердите личность арендодателя. Если арендодатель является компанией, убедитесь, что он зарегистрирован и действует на законных основаниях. Местный адвокат обычно может сделать это легко.
Что является предметом и объектом договора?
В некоторых случаях Корпоративный совет директоров должен формально разрешать сделки с недвижимостью. Это следует также изучить местным адвокатом. Подтвердите правовое владение имуществом. Статья 2 - В некоторых странах это может быть достигнуто путем проверки штатом центрального реестра. В других странах подтверждение права собственности потребует действий местных адвокатов. Должность должна искать местное юридическое руководство, если оно не знает, как подтвердить право собственности на конкретное имущество.
Следовательно, договор аренды, заключенный на срок от 1 до 364 (в високосный год – от 1 до 365) дней и менее (например, с 01.02.05 по 30.01.06), не подлежит регистрации, а заключенный на срок 365 дней и более – подлежит регистрации.
Договор аренды нежилого помещения заключен на срок 11 месяцев, а затем пролонгирован на такой же срок. Нуждается ли он в регистрации, учитывая, что фактический срок аренды составит 22 месяца или 1 год и 10 месяцев?
Если право собственности остается неясным или в споре, искать другого имущества. Не рекомендуется, чтобы почта проводила много времени на свойствах с проблемами названия, поскольку они часто занимают месяцы или годы, и владельцы обычно сильно переоценивают перспективы быстрого решения.
Проведите инспекцию имущества. Статья 2 - Перед подписанием договора аренды необходимо провести тщательную проверку. Проверка должна четко документировать, какие системы находятся в здании и состояние всего имущества. Инспекция может проводиться квалифицированным персоналом на посту или специалистом, нанятым для работы. Как арендодатель, так и арендатор должны подписать документ об инспекции, когда он будет получен, и он должен быть присоединен к любому договору аренды.
Разъяснения по этому вопросу дает Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В этом письме арбитражный суд пришел к выводу, что если после окончания срока действия одного договора аренды, заключенного на срок менее одного года, будет заключен другой договор на тот же срок, то отношения сторон будут регулироваться новым договором, который не подлежит государственной регистрации на основании п. 2 ст. 651 ГК РФ.
Для вновь построенного жилья, где инспекция не может быть выполнена до подписания какого-либо соглашения, должность может подписать вариант аренды в целях обеспечения права аренды единиц в будущем; однако в этих случаях инспекция по-прежнему требуется до «урегулирования», т.е. до того, как правительство США фактически возьмет на себя лизинговое имущество. Как правило, должность проводит проверку через своего местного подрядчика, а затем «принимает» имущество. Однако, если строительство окажется неудовлетворительным, должность должна отклонить имущество и отказаться подписывать договор аренды.
Таким образом, одним из вариантов оформления аренды нежилого помещения является заключение срочного договора на 11 месяцев с последующим продлением.
Нуждается ли в регистрации договор аренды нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок?
В отношении нежилых помещений, законодательством определена обязанность регистрировать договоры аренды, заключенные на срок не менее года, т. е. оговорена временная определенность. А если договор заключен на неопределенный срок, то такой определенности нет.
Получите офицера по охране труда и должностным лицам, отвечающего за безопасность и гигиену офицеров, а также после утверждения офицеров службы безопасности. Получить одобрение межучрежденческого жилищного фонда. Создайте полный инвентарь с отчетами о состоянии. В инвентаре также должны быть указаны данные о текущем состоянии ремонта каждого элемента. В идеале обе стороны должны иметь представителя, присутствующего при фактическом инвентаризации.
Обе стороны должны подписать отчет о кадастре, и он должен быть присоединен к договору аренды. Использование инвентаризации может быть сделано во время переговоров по аренде. Он лучше всего завершается непосредственно перед подписанием договора аренды, а арендатор переходит в собственность.
В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Визуально документируйте состояние помещения. Искусство 2 - Это должно быть сделано одновременно с инвентаризацией. Фотографируйте или снимайте видеоматериалы по всем арендованным помещениям. Опять же, в идеале, арендодатель будет сопровождать арендатора во время этого процесса и должен даже появляться на фотографиях. Обе стороны должны подписать документ, соглашаясь с тем, что фотографии или видеоматериалы были сделаны в момент сдачи в аренду. Ценность этих фотографий не может быть переоценена, если в последующие годы ни один из первоначальных пассажиров не находится на этой должности, и возникает спор с арендодателем об исходном состоянии имущества.
При этом какие-либо указания на то, нужна или не нужна государственная регистрация бессрочного договора аренды недвижимости, в действующем законодательстве отсутствуют.
Разъяснения по данному вопросу можно найти также в Информационном письме Президиума ВАС от 16.02.2001 N 59. Согласно п. 11 указанного письма договор аренды здания (а значит, и нежилого помещения), возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, поскольку регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.
Полное имя и адрес арендодателя записаны в первой статье договора аренды. Необходимы тщательные исследования личности владельца земельного участка. Для арендатора аренда всегда выполняется от имени «Соединенные Штаты Америки, действуя по и,» независимо от того, какое агентство будет использовать помещение. Ссылка на прежнюю модельную аренду на «Госсекретаря» была умышленно опущена из-за трудностей, возникающих в судебных разбирательствах.
Если аренда выполняется третьей стороной, действующей от имени арендодателя, необходимы дополнительные запросы на личность. Две аутентифицированные копии доверенности или другие доказательства полномочий действовать от имени арендодателя должны быть предоставлены в аренду.
Данная позиция поддерживается судом.
Таким образом, при заключении договора аренды нежилого помещения уделяйте должное внимание сроку вышеуказанного договора. Для юридического лица договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок, превышающий 1 года и не зарегистрированный в регистрационной службе, будет причиной применения санкции в виде штрафов и пеней со стороны налоговых органов.
Не удаляйте фразу «для себя, ее наследников, исполнителей, администраторов, преемников и правопреемников». Без этого языка аренда может закончиться, когда арендодатель умрет или когда лизинговая компания перестанет вести бизнес. Важно, чтобы арендованные помещения были описаны полностью и полностью.
Юридическое описание: Укажите адрес улицы, название здания, номер квартиры, номер участка и другую информацию из документа о праве собственности. Для аренды нескольких единиц укажите данные для каждого устройства. Включите описание всех областей общего пользования, если это общее здание и земельные участки, связанные со зданием.
Договор аренды (имущественного найма) регулирует правоотношения арендатора и арендодателя при передаче имущества и защищает их в случае неисполнения обязательств одной из сторон. Поэтому очень важно правильно установить в договоре все необходимые условия. Договору аренды будет посвящено три статьи. В них специалисты 1С:ИТС расскажут о том, какие подводные камни существуют при заключении и исполнении договора и как их обойти без потерь для себя. Будут рассмотрены как юридические, так и налоговые аспекты договора. В первой статье подробно будут проанализированы условия заключения договора аренды, которые имеют одинаковое значение для обеих сторон договора. В двух последующих статьях расскажем о налоговых последствиях при заключении данного договора для арендодателя и арендатора.
Для зданий с несколькими арендаторами, где операционные расходы рассчитываются в зависимости от процента занятости по сравнению с общей арендованной площадью здания, этот процент также должен быть отмечен. Приложить план аренды арендуемых помещений с размерами к аренде.
Это включает в себя все «дополнительные услуги», которые обычно не могут появляться в стандартной аренде недвижимости, такие как наружное оборудование, спа или мебель, которые могут быть удалены, но оставлены для нашего использования. Мебель и оборудование, включенные в эту аренду, не должны быть удалены из имущества без письменного соглашения между арендодателем и правительством США, и почта не должна хранить имущество арендодателя вне помещения. В тех случаях, когда это возможно, документы инвентаризации фотографий и видеоматериалов при начале аренды должны быть включены в инвентарь.
Что такое договор аренды и в какой форме он должен быть заключен?
По договору аренды одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) имущество за вознаграждение во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). При этом перехода права собственности на это имущество к арендатору не происходит, за исключением случаев, когда договором предусмотрено право выкупа.
Этот пункт устанавливает юридическую дату начала аренды. Основной срок аренды начинается в эту дату и заканчивается на согласованной дате, если она не прекращается раньше. Требуются конкретные календарные даты. Это не редкость для аренды в один день с обязательством фактически заплатить арендную плату, начиная позже. Это происходит, когда имущество только строятся или если арендодатель соглашается обновить имущество до того, как будет освобождено вакантное место.
Что такое договор аренды и в какой форме он должен быть заключен?
Интерес правительства, следует предусмотреть возможность возобновления аренды. Варианты должны включать определенные периоды и условия аренды. Если арендодатель не согласится на одну и ту же арендную плату за продление срока, должность должна заменить текст статьи четвертой в модельной лизинге на следующий язык.
Если договором не предусмотрена плата за пользование имуществом, то такой договор признается договором ссуды (безвозмездного пользования имуществом). Данный вид правоотношений регулируется нормами главы 36 ГК РФ .
Нормы, относящиеся к договору аренды, применяются в этом случае лишь частично.
Нужно ли регистрировать договор аренды?
Ставка арендной платы за продление должна быть справедливой, определяемой Сторонами. Если используется вариант продления срока действия, изменение ставки аренды вступит в силу в первый день срока продления. Эта должность должна также включать следующий язык, если она является финансово и практически осуществимой в контексте годовой арендной платы за аренду, продолжительности периода продления аренды и условий в местной стране.
Если Стороны не могут договориться о сдаче справедливой рыночной арендной платы, должен быть составлен оценочный комитет трех оценщиков. Каждый оценщик должен быть сертифицирован Национальным советом оценщиков, Генеральным оценщиком, Департаментом оценки земли или аналогичным учреждением или организациями в зависимости от того, какие услуги доступны на местном уровне. Один оценщик назначается каждой из Сторон в течение 10 рабочих дней с момента письменного уведомления о несогласии с предоставлением справедливой рыночной арендной платы.
Арендодателем по договору аренды может быть собственник имущества либо иной законный владелец, которого сам собственник или закон уполномочил сдавать это имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Таким образом, лицо, имеющее доверенность от имени собственника на право сдачи имущества в аренду, может быть арендодателем.
Два оцененных оценщика должны назначить третьего оценщика. Если оценщики не могут согласиться на третьего оценщика в течение 1 месяца после назначения второго оценщика, третий оценщик назначается местным органом, имеющим полномочия над оценщиками. Решение оценочной комиссии является окончательным и обязательным при официальном письменном выпуске.
При использовании этого альтернативного языка, если арендодатель не согласится с комитетом оценщиков установить справедливую рыночную арендную плату или если такой комитет не является финансово или практически осуществимым, почта может попытаться использовать одну из следующих позиций возврата.
Арендатором может быть любой дееспособный гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо.
Закон позволяет заключать договор аренды и в устной форме, однако в большинстве случаев используется письменная форма, поскольку она позволяет подробнее согласовать все условия договора и исключает многие разногласия сторон в процессе его исполнения.
Договор аренды заключается в письменной форме, если:
- срок договора составляет более одного года (п. 1 ст. 609 ГК РФ);
- одной из сторон договора является юридическое лицо (п. 1 ст. 609 ГК РФ);
- объектом договора является здание или сооружение (п. 1 ст. 651 ГК РФ);
- объектом договора является транспортное средство с экипажем (ст. 633 ГК РФ).
Нужно ли регистрировать договор аренды?
Договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации, если объектом аренды является недвижимое имущество или предприятие (п. 2 ст. 609 , ст. 658 ГК РФ).
Из этого правила есть исключения. Так, например, не подлежат государственной регистрации заключенные на срок менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ , п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ):
- договоры аренды и субаренды земельных участков;
- договоры аренды зданий или сооружений.
Относительно договоров аренды транспортного средства с экипажем и без экипажа закон также оговаривает, что они не подлежат государственной регистрации (ст. 633 , 643 ГК РФ).
В гражданском законодательстве не решен вопрос о том, нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения.
С одной стороны, все нежилые помещения являются частью зданий и сооружений, а с другой - они прямо не перечислены наряду с этими объектами.
Этот вопрос получил разъяснение только в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 . По мнению арбитров, к договорам аренды нежилых помещений применяются те же правила, что и к договорам аренды зданий и сооружений. Поэтому договор аренды нежилого помещения необходимо регистрировать, только если он заключен на год и более.
Также в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 разъяснено следующее: если договор аренды недвижимости заключен на срок 11 месяцев, но при этом условиями предусмотрено его автоматическое продление на такой же срок, то такой договор регистрировать не надо.
Что является предметом и объектом договора?
В договоре аренды следует различать предмет и объект договора.
Предмет договора - это обязательства сторон по передаче имущества и его использованию в соответствии с условиями договора, а также внесению платы за такое использование.
Для определения объекта договора аренды следует четко определить характеристики того имущества, которое сдается в аренду.
Объектами аренды могут быть (п. 1 ст. 607 ГК РФ):
- земельные участки и другие обособленные природные объекты;
- предприятия и другие имущественные комплексы;
- здания и сооружения;
- оборудование;
- транспортные средства;
- другие вещи.
Для того чтобы договор аренды был признан заключенным, в нем следует указать данные, позволяющие определить, какое именно имущество подлежит передаче арендатору.
Если такие данные в договоре отсутствуют, условие об объекте признается несогласованным, а договор - незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Таким образом, в договоре нужно максимально точно указать индивидуально-определенные признаки имущества, характеризующие его.
К таким данным об имуществе относятся (постановление ФАС Поволжского округа от 16.12.2009 по делу № А65-13380/2009):
- его местонахождение относительно других объектов;
- площадь, технические характеристики;
- иные индивидуализирующие объект признаки.
Также нелишним будет указать адрес, технические характеристики имущества, вид разрешенного использования (для земли).
Как показывает анализ судебной практики, составные части вещи не могут быть объектом аренды. Например:
отдельный конструктивный элемент здания (крыша, стена и т. п.) (п. 1 от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»);
часть кабельной линии (постановление ФАС ПО от 17.07.2007 по делу № А55-12242/06-33).
Как указать срок договора?
Условие о сроке аренды указывает на период времени, в течение которого арендатор имеет право пользоваться арендуемой вещью и обязан уплачивать за это арендную плату. В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ срок аренды устанавливается сторонами в договоре.
Срок договора может быть определен:
- календарной датой;
- истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами;
- указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Следует различать срок непосредственно аренды и срок действия договора. Зачастую данные сроки не совпадают. Так, например, сдаваемое в аренду имущество может быть передано арендатору (п. 2 ст. 425 , п. 3 ст. 433 ГК РФ):
- до того, как подписан договор аренды;
- до осуществления государственной регистрации договора, когда такая регистрация необходима.
В указанных случаях при наличии договоренности сторон их права и обязанности (в том числе обязанность вносить арендную плату) могут распространяться и на период, предшествующий подписанию или государственной регистрации договора.
На практике распространены два вида споров о внесении арендной платы: если имущество используется до заключения договора или после окончания срока его действия, либо имущество не используется, но договор еще действует.
Если имущество используется в период, предшествующий государственной регистрации договора, то необходимо определить, была ли договоренность об использовании имущества в этот срок. Такая договоренность может прямо следовать из условий договора или вытекать из других условий. Если договоренность имеет место, то арендная плата вносится за весь срок использования имущества (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.06.2011 № Ф02-2137/11 по делу № А33-13835/2010).
Если договор прекратил свое действие, но арендатор не вернул имущество, то он также обязан вносить арендную плату за все время просрочки (п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66). Это связано с тем, что прекращение договора аренды не влечет прекращение обязанности арендатора по внесению арендной платы, если имущество не возвращено арендодателю.
В ситуации, при которой договор аренды еще действует, но имущество возвращено, арендатор также обязан уплачивать арендные платежи до прекращения срока действия договора аренды (п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).
Обращаем внимание, что согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендуемым имуществом, а арендодатель не возражает против этого, договор считается автоматически возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Договор признается заключенным на определенный срок только в том случае, если условие о сроке включено в его текст. Если такого условия в договоре нет, он считается заключенным на неопределенный срок. Такой договор имеет некоторые особенности порядка его расторжения.
Так, например, если срок договора не определен, на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ любая из сторон может в любое время отказаться от договора, но обязана предупредить об этом вторую сторону не менее чем за один месяц. Если в аренду передана недвижимость, срок предупреждения составляет три месяца. Соблюдение этих сроков сторонами обязательно в случае, если договором они не предусмотрели иные сроки предупреждения.
Для некоторых видов аренды (например, договор проката (ст. 627 ГК РФ)) и видов арендуемого имущества (например, лесных участков (п. 3 ст. 72 Лесного кодекса РФ), водных объектов (ст. 14 Водного кодекса РФ)), закон может устанавливать максимальные сроки действия договора аренды. В этих случаях действие договора прекращается при истечении максимального срока. Если стороны согласовали в договоре срок, превышающий максимальный, договор также действует только до истечения максимального срока (п. 3 ст. 610 ГК РФ).
Как установить арендную плату?
Следует иметь в виду, что на основании пункта 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендная плата не может полностью состоять из коммунальных платежей, поскольку в этом случае арендатор не извлекает никакой выгоды от сдачи имущества в аренду, что противоречит возмездному характеру договора аренды.
Итак, мы рассмотрели общие для сторон вопросы, которые важно осветить в договоре аренды.
В следующем номере рассмотрим практические моменты исполнения договора с точки зрения арендодателя.
Вся представленная информация есть в системе ИТС ПРОФ в Справочнике по договорным отношениям Раздела «Юридическая поддержка».
