1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

2. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

3. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

1. Комментируемая статья в совокупности с нормой п. 3 ст. 154 ГК закрепляет наиболее общие правила заключения гражданско-правового договора, которые получили развитие в последующих статьях настоящей главы ГК, а также в нормах Особенной части гражданского права.

Действующее законодательство не раскрывает собственно понятие «заключение договора». Исходя из существующего в данной сфере правового регулирования заключение договора можно определить как правомерные согласованные действия участников оборота, направленные на возникновение гражданско-правовых последствий в их имущественной или личной неимущественной сфере. Как видно из данного определения, заключение договора представляет собой определенный процесс, в связи с чем значительной части правовых норм, регулирующих данный процесс, присущ организационный (процессуальный) характер.

2. В п. 1 комментируемой статьи впервые в ГК встречается одно из центральных понятий договорного права — «существенные условия договора». Хотя закон не содержит соответствующего легального определения, содержание данного понятия можно вывести из п. 1 комментируемой статьи. Существенные условия договора можно определить как условия, относительно которых в силу норм объективного права и воли сторон необходимо и достаточно достижение выраженного в установленной форме соглашения сторон, для того чтобы соответствующий договор считался заключенным.

Закон выделяет три группы существенных условий договора. К первой относится условие о предмете договора. При отсутствии соглашения о предмете договоренность участников оборота лишена важного для права свойства определенности, в силу чего договор не может считаться заключенным. Ко второй группе относятся условия, которые согласно специальным нормам, содержащимся в законе или иных правовых актах, являются существенными или необходимыми (обязательными) для договоров данного вида (о понятии «иные правовые акты» см. комментарий к п. 6 ст. 3 ГК). Часто встречающееся в литературе противопоставление существенных условий договора необходимым, на наш взгляд, лишено какого-либо смысла, поскольку остается неясным критерий, по которому разграничиваются данные понятия. К третьей группе отнесены условия, которые должны быть согласованы исходя из заявления любой из сторон договора. Закон не содержит специальных требований к форме такого заявления, что несколько осложняет реализацию этого правила на практике. Представляется, что в данном случае следует руководствоваться общими требованиями, которые предъявляются к форме сделок (ст. ст. 158 — 163 ГК).

В комментируемой статье особо подчеркивается, что достижение соглашения о существенных условиях договора должно быть выражено в требуемой объективной форме. О форме договора см. комментарий к ст. 434 ГК.

3. В п. 2 комментируемой статьи закреплены отправные положения о порядке заключения гражданско-правового договора. Закон выделяет две основные стадии заключения договора — оферту и акцепт. При этом в комментируемой статье содержатся краткие легальные определения данных понятий. Под офертой понимается предложение заключить договор, а под акцептом — принятие предложения о заключении договора.

Более подробно порядок заключения договора регламентирован ст. ст. 435 — 443 ГК.

Реальный и консенсуальный договор

Известно, что классифицирующим признаком деления договоров на консенсуальные и реальные является момент времени, с которого соответствующий договор считается заключенным.

Консенсуальными признаются договоры, которые считаются заключенными с момента, когда стороны достигли между собой соглашения по всем его существенным условиям и облекли его при этом в требуемую законом форму (п. 1 ст. 432 и п. 1 ст. 433 ГК РФ). Запчасти sdlg для фронтального погрузчика lg936l: lg936l sdlg запчасти www.tehin.net.

Для заключения реального договора необходима также передача имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ). Другими словами, реальный договор считается заключенным, когда имеют место два факта: достигнуто соглашение между сторонами и в процессе заключения договора одна сторона передала другой стороне имущество.

Реальный договор считается заключенным в момент акцепта оферты, а не в момент получения акцепта оферентом, что свойственно консенсуальным договорам. Следовательно, реальный договор отличается от консенсуального не количеством юридических фактов, необходимых для признания его заключенным, а исключительно моментом, с которым связывается заключение (достижение) сторонами соглашения по существенным условиям (таким моментом и выступает передача имущества).

В то же время как консенсуальный, так и реальный договоры могут подлежать государственной регистрации, с актом которой законодатель лишь по общему правилу связывает момент завершения (перфекции) соответствующего юридического состава и приобретение вследствие этого соглашением значения юридического факта (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Однако данное обстоятельство вовсе не является основанием для вывода о том, что классификация договоров на реальные и консенсуальные носит не общий, а частный характер.

Если обратиться к анализу договоров, поименованных в ГК РФ, легко установить, что в консенсуальных договорах обязанности сторон выражены с применением слова "обязуется".

Это означает, что сами действия по передаче вещи, имущества, денег относятся к исполнению договора.

Напротив, в определениях реальных договоров содержится указание на то, что эти действия уже совершены, а термин "обязуется" не применяется.

Используя данный формальный признак (наличие или отсутствие в определении слова "обязуется"), можно выделить из общей массы договоров следующие реальные договоры: ренты (ст. 583 ГК РФ), пожизненного содержания с иждивением (ст. 601), перевозки груза (ст. 785), займа (ст. 807), банковского вклада (ст. 834), доверительного управления имуществом (ст. 1012). Вместе с тем становится очевидным, что следующие виды договоров являются консенсуальными: купли-продажи (ст. 454), мены (ст. 567), аренды (ст. 606), найма жилого помещения (ст. 671), подряда (ст. 702), на выполнение научно-исследовательских работ, опытно-конструкторских и технологических работ (ст. 769), перевозки пассажира (ст. 786), кредитный (ст. 819), банковского счета (ст. 845), имущественного страхования (ст. 929), личного страхования (ст. 934), поручения (ст. 971), комиссии (ст. 990), агентский (ст. 1005), коммерческой концессии (ст.

Статья 432 ГК РФ. Основные положения о заключении договора (действующая редакция)

1027), простого товарищества (ст. 1041 ГК РФ).

Особого анализа требуют договоры дарения и хранения. Хотя оба договора являются реальными (п. 1 ст. 572 и соответственно п. 1 ст. 886 ГК РФ), у них имеются разновидности: договор обещания дарения (п. 2 ст. 572) и договор, предусматривающий обязанность принять вещь на хранение в определенный срок (п. 2 ст. 886 ГК РФ). Эти разновидности являются консенсуальными договорами.

Договор обещания дарения и договор, содержащий обязанность принять вещь на хранение в определенный срок, следовало бы считать предварительными договорами либо в крайнем случае особыми видами договоров, не меняющими реального характера договоров дарения и хранения.

Институт брака в международном частном праве. общие положения
Институт брака с его многогранностью, повсеместностью и значимостью в любом государстве мира без преувеличения можно назвать ключевым в науке семейного права. Брак — начало и ядро семьи, в укреплении которого заинтересовано общество, и которое не может рассматриваться как частное дело самих супруго …

Перечислите основные показатели, используемые тендерным комитетом для оценки оферт
Для оценки оферт тендерный комитет может использовать следующие показатели: 1. Показатели, используемые при оценке технической части оферты: — показатели качества продукции и услуг; — показатели, характеризующие временные параметры выполнения обязательств; — показатели, характеризующие организацию …

Виды гражданско-правовых норм в зависимости от субъекта правотворчества
Юридические нормы можно подразделить на виды по различным основаниям: По субъекту правотворчества, т.е. в зависимости от органа, издавшего те или иные юридические нормы, они подразделяются на законодательные нормы, обладающие высшей юридической силой, и подзаконные нормы, содержащиеся в подзаконных …

Формы современного государства

Любое государство, помимо его сущности и социального назначения, характеризуется также некоторыми внешними признаками. Совокупность его внешних характеристик, определяющих порядок формирования и осуществления государственной власти, административно-территориальное устройство, и составляет форму государства (или форму организации государственной власти).

Текущая редакция ст. 433 ГК РФ с комментариями и дополнениями на 2018 год

1. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
2. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

(Пункт в редакции, введенной в действие с 1 июня 2015 года Федеральным законом от 8 марта 2015 года N 42-ФЗ.

Комментарий к статье 433 ГК РФ

1. Комментируемая статья определяет момент заключения договора. С этого момента между сторонами устанавливаются обязательственные правоотношения. В большинстве случаев определение момента заключения договора является юридически и экономически значимым (например, если стороны для установления цены продажи товара оговорили, что будет использоваться цена, существовавшая на день заключения договора и т.п.).

Как установлено в п.1 комментируемой статьи, договор считается заключенным с момента, когда сторона, сделавшая предложение, узнает о его принятии. Из данного правила существует исключение: если по соглашению сторон договор должен быть облечен в определенную форму, он считается заключенным с момента придания ему условленной формы.

При составлении единого документа договор считается заключенным в момент и в месте его составления.

В случае обмена письмами, телеграммами, телефонограммами и т.п. момент и место заключения договора приурочиваются к моменту прибытия такого документа в место нахождения лица, направившего оферту.

2. Пункт 2 комментируемой статьи указывает на то, что если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента его передачи.

В соответствии со ст. 224 ГК РФ, передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

Глава 28. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА

Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ с комментариями).

Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты (ст. 563 ГК РФ).

К передаче вещи приравнивается передача коносамента или иного товарораспорядительного документа на нее.

3. Как следует из п.3, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. К таким договорам относятся сделки с землей и другим недвижимым имуществом в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и ФЗ от 21.07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов.

Государственной регистрации подлежат также все дополнительные соглашения к указанным выше.

4. Применимое законодательство:
— ЗК РФ;
— ФЗ от 21.07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
— постановление Правительства РФ от 18.02.98 N 219.

5. Судебная практика:
— постановление Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ от 01.07.96 N 6/8;
— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59;
— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165;
— постановление Президиума ВАС РФ от 05.02.2013 N 11241/12 по делу N А40-92733/11-82-729;
— постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 01.08.2012 по делу N А10-4892/2011.

Консультации и комментарии юристов по ст 433 ГК РФ

Если у вас остались вопросы по статье 433 ГК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.

Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

Реальный договор — договор, по которому права и обязанности сторон возникают после передачи вещи.

Разъяснение

Название "реальный договор" происходит от латинского слова res — вещь.

Для возникновения прав и обязанностей по реальному договору недостаточно согласования существенных условий договора. Дополнительно требуется передача вещи. В этом и состоит отличие реальных договоров от консенсуальных (права и обязанности по консенсуальному договору возникают в момент, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора в требуемой для этого форме).

Соответственно, только после передачи вещи по реальному договору каждая из сторон обязана его исполнить. Если стороны согласовали существенные условия реального договора, но не было передачи вещи, то нет и прав и обязанностей по договору. Другая сторона, к примеру, не вправе требовать исполнения такого договора, применять ответственность за нарушение условий договора.

Реальные договоры известны со времен римского права. Так, римское право относило к реальным договорам: займ, ссуда, хранение, залог, поклажу.

Особенность реального договора регулируется п. 2 ст. 433 гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ):

"Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества."

Примером реального договора является договор займа:

По договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества (ст. 807 ГК РФ).

Обычно, в ГК обязанность сторон по реальному договору формулируется как "передает".

Противоположностью реальным договорам являются консенсуальные договоры, по которым права и обязанности возникают в момент, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора в требуемой для этого форме.

Обычно, в ГК обязанность сторон по консенсуальному договору формулируется как "обязуется".

Пример

По договору купли продажи права и обязанности возникают у сторон тогда, когда они договорились о предмете купли-продажи. По договору займа одного только факта достижения договорного согласия недостаточно. Требуется также передача заимодавцем суммы займа заемщику. Без передачи денег, договор не приобретает юридической силы.

По договору купли продажи, если после подписания договора покупатель откажется принимать товар и платить цену за него, то его можно принудить к этому.

Существенные условия договора: комментарий к новой редакции ст.432 ГК РФ

Если заимодавец, подписав договор, откажется передавать деньги заемщику, то у заемщика никаких юридических мер воздействия на заимодавца нет.

Пример

ГК РФ предусматривает два близких по сути договора — товарный кредит и займ имуществом. Они близки друг к другу, так как и в том и другом случае, займодавец передает вещи, определенные родовыми признаками. Но товарный кредит является консенсуальным договором, а договор займа имуществом — реальным договором.

Так, по товарному кредиту: «Сторонами может быть заключен договор, предусматривающий обязанность одной стороны предоставить другой стороне вещи, определенные родовыми признаками (договор товарного кредита).» (ст. 822 ГК РФ) — консенсуальный договор.

По договору займа имуществом: "По договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества." (ст. 807 ГК РФ) — реальный договор.

В некоторых случаях отнести договор к консенсуальному или реальному непросто. Например, договор аренды одни суды относят к консенсуальному договору (Постановление ФАС Поволжского округа от 26.04.2013 по делу N А12-14106/2012, Постановление ФАС Уральского от 24.09.2013 N Ф09-8882/13, Постановление ФАС Северо-Кавказского от 09.04.2013 N А32-22492/2010, Постановление ФАС Волго-Вятского от 19.03.2013 N А82-4224/2012, Рекомендации Научно-консультативного совета при ФАС Волго-Вятского округа «О практике применения норм гражданского законодательства», принятые по итогам заседания, состоявшегося 2 июня 2011 г. на базе Арбитражного суда Республики Коми, и одобренные Президиумом ФАС Волго-Вятского округа от 22.06.2011 N 2 (вопрос 35)). Другие же суды относят договор аренды к реальному договору (Определение ВАС РФ от 12.01.2012 N ВАС-17220/11, Постановление ФАС Центрального от 25.08.2009 N А68-9704/08-692/15, Постановление ФАС Уральского от 14.09.2005 N Ф09-2954/05-С3).

Дополнительно

Договор — соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Консенсуальный договор — договор, по которому права и обязанности сторон возникают в момент, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора в требуемой для этого форме.

Материалы по теме «Норма права»

Заключение договора - достижение сторонами в надлежащей форме соглашения по всем существенным условиям договора в порядке, преду­смотренном законодательством.

Договор считается заключенным при соблюдении двух необходи­мых условий:

1. сторонами должно быть достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора;
2. достигнутое сторонами соглашение по своей форме должно соответствовать требованиям, предъявляемым к такого рода договорам (ст. 432 ГК).

Заключение договора, исходя из природы этой гражданско-право­вой категории (соглашение сторон), предполагает выражение воли ка­ждой из сторон (волеизъявление) и ее совпадение.

Традиционно различаются две ситуации заключения договора:

• ме­жду «присутствующими»;
• между «отсутствующими».

В обоих случаях можно выделить и аналогичные стадии заключения договора:

1. предло­жение (оферта);
2. ее принятие (акцепт).

Однако в первом случае, когда условия договора вырабатываются в ходе непосредственного контакта сторон, результатом которого является подписанный обеими сторона­ми текст договора, последовательность стадий не имеет юридического значения. Поэтому процесс заключения договора между «присутствую­щими» не требует детального правового регулирования.

Во втором случае, когда речь идет о заключении договора между «от­сутствующими», имеется в виду не пространственное удаление сторон друг от друга, а, разрыв во времени между волеизъявлениями сторон, который требует специального за­конодательного решения ряда вопросов, в частности:

1. может ли быть отозвано предложение сделавшей его стороной;
2. как оценить принци­пиальное согласие другой стороны заключить договор, но на несколь­ко отличающихся условиях;
3. с какого момента считать договор заклю­ченным - с момента направления уведомления о принятии предло­жения либо по получении такого уведомления стороной, сделавшей предложение;
4. может ли служить доказательством заключения догово­ра ответ о согласии с предложением, полученный (направленный) за пределами срока, указанного в самом предложении, и др.

Момент заключения договора

Согласно ст. 433 ГК РФ м оментом заключения договора является:

• момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта;
• момент передачи соответствующего имущества, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества (ст. 224);
• для третьих лиц - момент регистрации договора, подлежащего государственной регистрации, если иное не установлено законом (см. ниже прим.).

Момент заключения договора определяет время его вступления в силу, т.е. обязательность для сторон условий заключенного догово­ра. Исключение составляют лишь случаи, когда соглашением сторон предусмотрено, что условия заключенного ими договора применяют­ся и к их отношениям, возникшим до заключения договора (п. 1 и 2 ст. 425 ГК). С моментом заключения договора связаны и некоторые иные юридические последствия:

1. именно на этот момент устанавливается право- и дееспособность лиц, заключивших договор;
2. определяется соответствие заключенного договора требованиям зако­на (ст. 422 ГК);
3. иногда решается вопрос о месте его заключения, что имеет практическое значение во внешнеэкономическом обороте, так как данное обстоятельство предопределяет применимое право.

В тех случаях, когда акцепт выражается в форме совершения лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата денежной суммы), до­говор считается заключенным в момент совершения адресатом офер­ты соответствующих действий.

Примечание: Применительно к отдельным видам договоров законодательством предусмотрены специальные правила относительно момента их заклю­чения и вступления в силу, например,

• договор розничной купли-про­дажи считается заключенным в надлежащей форме с момента выдачи продавцом покупателю кассового или товарного чека или иного доку­мента, подтверждающего оплату товара, а такой же договор с исполь­зованием автоматов - с момента совершения покупателем действий, необходимых для получения товара (ст. 493 и 498 ГК);
• в случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, исполь­зующий энергию для бытового потребления, договор считается заклю­ченным с момента первого фактического подключения абонента в ус­тановленном порядке к присоединенной сети (п. 1 ст. 540 ГК);
• договор страхования , если в нем не предусмотрено иное, вступает в силу с мо­мента уплаты страховой премии или первого взноса (п. 1 ст. 957 ГК);
• договор участия в долевом строительстве считается заключенным с момента государственной регистрации (Ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве...").

Существенные условия договора, их состав

Согласно ст. 432 ГК РФ д оговор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными условиями договоров являются:

1. условия о предмете договора;
2. условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида;
3. все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Существенные условия договора необходимы и достаточны для его заключения. При отсутствии хотя бы одного из существенных условий договор не считается заключенным, и напротив, если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям, но не обсудили иные, договор заключен.

Условие о предмете договора

В первую очередь к числу существенных ГК относит условие о предмете договора. К примеру, предметом договора купли-продажи является товар, предметом договора подряда - работа и ее результат, предметом договора аренды нежилого помещения - помещение. Не согласовав условия о предмете, стороны не могут определить будущее договорное правоотношение.

Понятие предмета договора носит достаточно размытый характер и может провоцировать судебные споры о том, какие конкретно условия определяют предмет договора. Поэтому под согласованием предмета договора разумно понимать конкретизацию в договоре содержания основных обязательств сторон с достаточной степенью детализации, чтобы их воля могла быть воспринята судом.

Если предмет договора зафиксирован недостаточно четко или вовсе не согласован, суд признает договор незаключенным.

Иногда законом предъявляются особые требования к описанию предмета договора. Так, в соответствии со ст. 607 ГК в договоре аренды недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Условия договора, названные существенными в нормативных актах

В указанном случае речь идет о поименованных договорах, в отношении которых существует какое-либо специальное нормативное регулирование.

Закон в ряде случаев фиксирует существенные условия отдельных договоров достаточно недвусмысленно, например, оговаривая, что такие-то условия являются существенными (например, ряд условий договора страхования по ст.942 ГК), или предусматривая, что отсутствие в договоре определенного условия влечет признание договора незаключенным (например, условие о цене в договоре купли-продажи недвижимости по п.1 ст.555 ГК).

В одних правовых нормах четко определены существенные условия, относящиеся к конкретному виду договоров (например, в статьях 489, 942, 1016 ГК), в других - термин "существенные условия" не употребляется.

Например, прямо установлены существенные условия, требуемые в силу закона, для договора о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа (ст. 489 ГК), договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ст. 558 ГК), договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества (ст. 587 ГК), договора страхования (ст. 942 ГК), договора доверительного управления имуществом (ст. 1016 ГК).

В то же время прямо не названа существенным условием, но является таковым цена в договоре продажи недвижимости. Как установлено ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным, при этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются. Существенный характер условия договора продажи недвижимости о цене определяет последствие несоблюдения требования о согласовании цены - договор не считается заключенным.

Условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение

К существенным относятся условия, по которым согласно заявлению одной из сторон должно быть достигнуто согласие, что означает, что любые условия, которые одна из сторон фиксирует в своей оферте (например, направляемом проекте договора), приравниваются к существенным и должны быть согласованы для того, чтобы договор был признан заключенным.

Подробнее

Нельзя не согласиться с А. Карапетяном, который пишет:

"Иногда встречается такое мнение, что для признания выдвинутых одной из сторон условий существенными необходима прямая оговорка в оферте о том, что такие условия или некоторые из них являются существенными. В рамках этой ошибочной интерпретации при отсутствии в оферте такой специальной оговорки согласие другой стороны с теми условиями оферты, которые характеризуют предмет договора или являются объективно существенными в силу указания в законе, достаточно для признания договора заключенным, и договор будет считаться вступившим в силу в части согласованных условий без учета тех объективно несущественных условий оферты, по которым у стороны остались разногласия. Такая точка зрения является в корне неверной, так как не учитывает системное толкование закона и тот факт, что в силу ст.443 ГК «ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом»; «такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой», а в силу п.1 ст.438 ГК «акцепт должен быть полным и безоговорочным». В этих условиях системное толкование п.1 ст.438, 443 ГК и п.1 ст.432 ГК не оставляет сомнений в том, что сам факт включения оферентом тех или иных условий в оферту означает, что для него согласование таких условий является принципиальным и лишь частичное согласие другой стороны не влечет заключение договора. Иное толкование не только противоречило бы ст.443 ГК и п.1 ст.438 ГК, но и по существу было бы крайне неудачным, дестабилизируя отношения сторон и подрывая основной принцип договорного права – автономию воли. Ведь такое ошибочное толкование означало бы, что оференту может быть навязано содержание договора, не соответствующее тому, на что он сам выразил волю. Нет никаких гарантий, что оферент согласился бы делать оферту или изложил бы ее условия именно в имеющейся редакции, если бы он знал, что акцептант акцептует оферту лишь в части и суд признает договор заключенным лишь в этой части. Все условия договора тесно переплетены между собой. Поэтому следует презюмировать, что сам факт включения в оферту тех или иных условий означает, что их согласование принципиально для оферента.

С какого момента договор признается заключенным?

Договор признается заключенным в момент, когда акцепт получен лицом, направившим оферту. В ст. 433 ГК РФ также уточняется, что договор считается заключенным с момента передачи имущества или государственной регистрации, если они необходимы для его заключения. О нюансах, которые возникают в юридической практике в отношении момента признания договора заключенным, пойдет речь в настоящей статье.

Общий порядок заключения договора: оферта и акцепт

При применении общего правила о том, что договор признается заключенным с момента, в который лицу, направившему предложение о его заключении (оферту), вернулось согласие второй стороны (акцепт), необходимо учитывать разъяснения, содержащиеся в п. 57 совместного постановления Пленумов ВС и ВАС РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением ч. 1 ГК РФ» от 01.07.1996 № 6/8 (в ред. от 24.03.2016), а именно:

1. Когда в предложении о заключении соглашения был прописан срок для его принятия, указанный срок должен быть соблюден.
2. Если в таком предложении срок указан не был, но он содержится в законах или подзаконных актах, следует соблюсти срок, закрепленный в этих актах.
3. Если ни в оферте, ни в других актах срок для ее акцепта указан не был, предполагается получение акцепта в нормальное время, которое для этого необходимо.
4. Если в оферте наряду со сроком акцепта отмечен период для ее рассмотрения и акцепт отправлен в пределах указанного периода, но пришел с опозданием, договор будет признан заключенным сторонами. Единственное исключение, когда оферент сразу же сообщил о том, что получил акцепт по истечении установленного срока.

О подписании документа о намерении заключить соглашение или, наоборот, направлении письма с отказом от заключения вы подробнее узнаете из следующих статей: Образец соглашения о намерениях заключить договор , Образец письма с отказом от заключения договора .

О том, какой перечень документов требуется для заключения соглашения, вы подробнее узнаете, ознакомившись со статьей Перечень необходимых для заключения договора документов . Порядок его заключения раскрыт в материале Порядок заключения договора по ГК РФ . О составлении протокола разногласий к договору рассказывается в статье Образец протокола разногласий к договору .

Заключение договора и вступление договора в силу — в чем разница?

В ст. 425 ГК РФ закреплено общее правило, согласно которому соглашение сторон вступает в силу с момента его заключения и тогда же становится обязательным.

Однако нередки ситуации, когда договор был заключен, но не вступил в силу. Так, стороны могут указать, что момент вступления договора в силу определяется не только его подписанием сторонами, но и исполнением определенного условия, например выдачей доверенности определенного образца. В этом случае невыдача доверенности даже при фактически подписанном договоре будет означать, что он не вступил в силу (постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.09.2016 № Ф05-12770/2016 по делу № А40-152138/2015).

Если истец обращается в суд с иском о понуждении к заключению договора, суду следует также определить срок начала действия спорного договора. Указанный срок может быть определен датой вступления в силу соответствующего судебного акта (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25.05.2016 № Ф09-2461/16 по делу № А34-3060/2015).

Если в соответствии с законом также необходима передача имущества, договор признается заключенным в момент такой передачи.

ВАЖНО! Передача имущества или денежных средств одной стороной без фактического получения указанных вещей или денег другой стороной не создает договорных отношений, что подтвердил Конституционный суд РФ в определении «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Магомедова Б. М.» от 26.05.2016 № 1016-О. Так, суд указал, что зачисление банком денежных средств на ссудный счет клиента не считается достижением соглашения по всем необходимым условиям, так как реально деньги заемщиком получены не были.

Никаких обязательств по незаключенному договору не возникает. При этом взыскать деньги, полученные контрагентом, в данном случае можно только как неосновательное обогащение (постановление 9-го арбитражного апелляционного суда от 05.10.2016 № 09АП-39441/2016-ГК по делу № А40-20704/15).

Подробнее о проблемах, возникающих в случаях, когда момент подписания документа сторонами и момент заключения соглашения происходят не одновременно, можно прочитать в статье Дата заключения договора и дата подписания не совпадают .

С какого момента считается заключенным и когда вступает в силу договор, подлежащий государственной регистрации

Определению момента заключения договоров, подлежащих государственной регистрации, посвящен заключительный пункт ст. 433 ГК РФ, где момент заключения связывается с моментом регистрации. Редакция пункта в 2015 году претерпела изменения. Так, уточнено, что данное правило касается взаимоотношений сторон сделки с третьими лицами.

Важно отметить, что согласно п. 61 постановления Пленума ВС РФ «О применении судами некоторых положений ГК РФ» от 23.06.2015 № 25 если сторона фактически совершала действия, необходимые для исполнения сделки, подлежащей обязательной госрегистрации, до момента таковой, то в последующем она не вправе ссылаться на пропуск срока исковой давности по требованию второй стороны о регистрации сделки.

Реальным признается договор, считающийся заключенным с момента передачи имущества

Как было отмечено выше, если в соответствии с законом сделка требует передачи имущества для ее заключения, она будет считаться заключенной с момента такой передачи. Такой договор именуется реальным.

Противоположен ему консенсуальный договор, для заключения которого достаточно просто достичь согласия сторон по всем условиям, считающимся существенными для данного вида сделок. Если возник спор относительно того, признавать ли незаключенным консенсуальное соглашение, важно определить, были ли согласованы его существенные условия.

К примеру, по спорам о поставке судебная практика подтверждает, что договор будет считаться заключенным, если количество поставляемого товара записано в накладных, но только в тех случаях, когда в его условиях предусмотрена возможность согласования поставляемого товара в накладных (постановление ФАС Московского округа от 15.07.2010 № КА-А40/7383-10 по делу № А40-122533/09-12-821).

ВАЖНО! В тех случаях, когда это касается не поименованных в ГК РФ видов консенсуальных договоров, следует выяснять, какие условия нужны и обязательны для данного вида соглашений (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.12.2016 № Ф04-26967/2015 по делу № А81-369/2015).

Итак, говоря о заключении договора в широком смысле слова, мы имеем в виду как технический момент выражения обеими сторонами согласия на его условия, так и момент вступления соглашения сторон в силу, предполагающий возникновение у сторон обязательств по нему. При этом момент вступления договора в силу далеко не всегда совпадает с моментом получения оферентом акцепта либо подписанием обеими сторонами единого документа.

Момент вступления в силу может быть поставлен в зависимость от исполнения определенного условия, передачи вещи (реальные договоры), регистрации договора в уполномоченных государственных органах и т. д. Знание этих нюансов позволит избежать ситуации, когда обязательства по формально заключенному договору так и не возникнут.

В форме договора на сегодня заключаются практически все сделки. Причем сторонами могут выступать как юридические, так и физические лица.

Договор купли-продажи – это документ, к которому предъявляются жесткие требования в процессе оформления и не соблюдение их может привести к тому, что он будет признан недействительным.

Подтверждение того, что сделка купли-продажи осуществилась

Договор купли-продажи недвижимости считается исполненным с момента поступления оплаты.

Несмотря на то, что квитанция либо расписка об оплате вправе подтвердить сделку, это часто игнорируется.

Частой ошибкой, которую допускают при оформлении договора купли-продажи, считается его неверное составление. Именно это приводит к тому, что в дальнейшем могут возникнуть проблемы.

Договор купли-продажи считается заключенным, если будут выполнены такие рекомендации, как:

• для оформления процесса покупки недвижимости у физического лица одного договора будет недостаточным. Следует также просить предоставить расписку о том, что он получил полную оплату за продаваемую недвижимость;
• при любой сделке, которая подразумевает под собой подписание подобного соглашения, необходимо всегда брать с собой свидетелей, которые подтвердят, что договор купли-продажи выполнен в полном объеме.

Если говорить о составлении договора купли-продажи между юридическими лицами , то здесь мало когда возникали трудности. Это связано с тем, что этими вопросами занимаются исключительно юристы, поэтому вероятность ошибок низка.

Регистрация договора купли-продажи

Часто при заключении договора допускается ошибка - отказ от регистрации в государственных органах.

Практически все участники такой сделки оформляют договор только у нотариуса, считая, что больше ничего не нужно.

Если говорить о действующем законодательстве, то этого недостаточно.

Договор купли-продажи считается заключенным с того момента, когда он прошел процедуру заверения в государственном органе регистрации.

Вместе с ним необходимо предоставить такую документацию, как:

1. 1. Выписку из домовой книги.
2. 2. Если продавец не один имеет права собственности, необходимо согласие остальных владельцев.
3. 3. Если владелец один, - необходима соответствующая справка из БТИ.

Помимо этого нужно оплатить государственную пошлину в размере 2000 рублей. Договор купли-продажи считается заключенным с момента передачи квитанции об оплате государственной пошлины и получения заверенного договора на руки.

Стоит отметить, что договор выдается новому владельцу на 11 день с момента оплаты госпошлины.

Отсутствие регистрации у договора может сыграть ключевую роль в суде?

На практике встречались случаи, когда отсутствие регистрации приводило к тому, что этот документ в суде был аннулирован либо его не считали нужным приобщать к материалам дела.

Несмотря на то, что договор был составлен и заверен у нотариуса, этого суду может оказаться недостаточным, так как он отсутствует в реестре.

Именно поэтому, несмотря на то, что договор купли-продажи считается заключенным с момента подписания его обеими сторонами, необходимо обратиться в «Росреестр».

Когда договор считается выполненным в полном объеме

Договор купли-продажи считается исполненным с момента, когда продавец передал всю документацию по недвижимости и ключи. До тех пор пока этого не произошло, договор еще действует.

Частые ошибки и заблуждения

На сегодня существует множество заблуждений, которые отражаются на неверном юридическом представлении о процессе формирования и подписания договора купли-продажи в целом.

Расторгнуть договор купли-продажи практически невозможно, если на это нет веских оснований:

• договор был оформлен вследствие физического насилия;
• продавец находился в состоянии алкогольного либо наркотического опьянения;
• если продавец не является законным владельцем квартиры и продал недвижимости мошенническим путем.

Еще одной причиной для расторжения может быть неоплата по договору. Но проблема в том, что без свидетелей доказать отказ в оплате практически невозможно. Иногда мошенники действуют совместно с нотариусом, который может сообщить, что оплата была произведена, а по факту ее не было.

Для того чтобы все проходило в рамках действующего законодательства и в дальнейшем не было подобных неразберих, достаточно внимательно относиться к этому процессу и всегда брать с собой свидетелей.

Важным моментом является тот факт, что свидетелями не могут выступать:

• ближние родственники;
• совершеннолетние дети;
• жена либо супруг (за исключением того, если покупатель либо продавец находится в гражданском браке).

Условия, при которых договор считается заключенным

Договор купли-продажи считается заключенным с того момента, как:

• стороны полностью выполнили свои обязательства по условиям договора;
• все оплаты были выполнены в полном объеме;
• продавец передал покупателю все документы по недвижимости;
• когда у сторон отсутствуют претензии;
• договор занесен в государственный реестр.

После того, как эти пункты полностью выполнены, договор полностью считается заключенным и его расторжение в дальнейшем невозможно.

Почему важно знать, с какого момента договор считается заключенным?

Процесс заключения сделки регулирует гл. 28 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ). Непосредственно проблеме определения момента, с которого договор считается заключенным, посвящена ст. 433 ГК РФ, содержащая общие сведения об этом. Нормы, устанавливающие специальные правила для отдельных видов договоров, можно найти в соответствующих разделах кодекса.

Рассматриваемый вопрос считается юридически и экономически значимым, потому что с ним связаны многие обстоятельства. В частности, именно с момента заключения договора:

• возникают обязательства сторон;
• происходит переход рисков, которые сопровождают конкретную сделку;
• определяется применяемое к соглашению законодательство (в том числе его императивные предписания).

Кроме того, к моменту заключения договора могут быть привязаны некоторые условия сделки (например, установление цены товара в зависимости от дня подписания соглашения).

Когда договор считается заключенным?

Общими правилами определения момента заключения соглашения являются следующие:

1. При проведении процедуры направления оферты заключенным договор признается в момент получения акцепта (п. 1 ст. 433 ГК РФ).
2. Некоторые соглашения заключаются в день передачи имущества, если это прямо установлено законом (п. 2 ст. 433 ГК РФ).
3. Если сторонами или законом определена специальная форма сделки, то заключенной она будет считаться после соблюдения сторонами необходимых именно для нее условий (ст. 434 ГК РФ).
4. В том случае, когда законом предусмотрены для соглашения определенные условия, датой заключения будет день их выполнения (например, договор энергоснабжения для граждан начинает действовать со дня фактического подключения к сети, согласно ст. 540 ГК РФ).
5. Если условия сделки установлены решением суда, то она является заключенной со дня вступления судебного акта в силу (см. постановление Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 № 4408/11).

Консенсуальным признается договор, считающийся заключенным с момента подписания или передачи вещи?

В силу п. 1 ст. 433 ГК РФ консенсуальный договор считается заключенным с момента, когда сторона, сделавшая предложение, узнает о его принятии. Причем датой заключения в этом случае является не дата отправки ответа (акцепта), а именно дата его получения.

Не знаете свои права?

В связи с этим при определении дня заключения договора выявляются некоторые нюансы:

1. Если какая-либо из сторон передумала заключать договор, то необходимо об этом сообщить раньше, чем адресат получит оферту или акцепт (ст. 435, 439 ГК РФ).
2. Если сторона соглашения получила предложение о подписании сделки, данная оферта вступает в силу и уже не может быть отозвана (ст. 436 ГК РФ).
3. Полученный оферентом акцепт не может быть отменен (п. 1 ст. 433 ГК РФ).
4. Запоздавший акцепт не имеет силы и не влечет последствий (ст. 442 ГК РФ).

Реальный договор считается заключенным с момента его подписания или передачи вещи?

В силу п. 2 ст. 433 ГК РФ для реальной сделки недостаточно просто достигнуть единства мнений по ее условиям — необходимо также передать соответствующей стороне предмет соглашения. День передачи и признается в этом случае моментом заключения реального договора. К подобным сделкам можно отнести, например, договор займа или хранения. Порядок передачи предмета сделки определяется ст. 224 (передача вещи), 556 (передача недвижимости) и 563 ГК РФ (передача предприятия).

Согласно указанным статьям, эта процедура предполагает:

1. Для обычного имущества:
   • непосредственное его вручение приобретающему лицу;
   • сдачу вещи в организацию связи;
   • передачу предмета перевозчику;
   • вручение получателю товарораспорядительных документов, в том числе коносамента.
2. Для недвижимости — подписание сторонами передаточного акта или иного документа (например, в основном договоре может быть оговорка, что он одновременно является бумагой о передаче).
3. Для предприятия — подписание контрагентами передаточного акта, в котором обязательно указываются состав имущества (в том числе утраченного), сведения об уведомлении кредиторов в связи с отчуждением и выявленные недостатки.

Если вещь была вручена еще до заключения договора, она признается переданной только в день подписания соглашения. То есть моментом заключения займового договора, например, в случае когда имущество, которое намереваются дать взаймы, уже находится у другой стороны, будет считаться день достижения соглашения и оформления займа.

Спорные ситуации

На первый взгляд разбираемый вопрос кажется достаточно понятным и бесспорным. Однако на практике нередко случаются недоразумения при определении момента заключения договора, следствием которых становятся споры сторон и судебные процессы:

1. При использовании оферты и акцепта для заключения консенсуального договора преддоговорная стадия зачастую очень затягивается. В таких обстоятельствах сторонам не всегда бывает ясно, когда именно наступил момент достижения полного согласия по условиям сделки.
2. Момент заключения договора часто путают с началом действия его условий. Так, стороны могут договориться о ретроспективном характере условий соглашения или обозначить срок начала его действия какой-либо датой, периодом, наступлением события. Однако даты заключения договора все это не изменяет.
3. Также интересный нюанс присутствует при вступлении в сделку, которая требует государственной регистрации. Для участников сделки договор считается заключенным с момента регистрации перехода прав по сделке или самого договора.
4. Еще одна спорная ситуация может сложиться, если стороны подписывают договор в разные дни и указывают при этом фактические даты ниже подписи. Тогда число, указанное на первой странице в шапке документа, будет считаться техническим (т. е. днем составления соглашения) и не будет обладать юридическим значением. Моментом же заключения сделки станет дата, указанная в нижней части документа.

Итак, по моменту заключения договоры можно разделить на 2 большие группы:

• консенсуальные, для которых достаточно прийти к согласию условий сделки и получить акцепт;
• реальные, когда моментом заключения признается дата передачи имущества по сделке.

Однако упомянутые правила носят общий характер и применимы не ко всем видам договоров. В частности, момент заключения может быть связан также с датой государственной регистрации соглашения, спецификой отношений и другими факторами.

Следует отметить, что с увеличением количества электронных сделок (например, с бездокументарными ценными бумагами) наиболее актуальным стало определение именно момента заключения договора, а не даты его составления или подписания. В нашем материале мы использовали эти понятия как условно идентичные, но с учетом скорости проведения подобных операций целесообразно фиксировать не только день, но также и точное время (часы, минуты) достижения договоренности.