Идеальные ситуации в жизни, а тем более в современных правоотношениях, к сожалению, достаточно редки. Непредсказуемость государственной экономической политики, отсутствие стабильности рынка и участившиеся случаи банкротств, нередко являются причиной, когда договорные отношения, исполнить без неблагоприятных последствий затруднительно, а порой и невозможно.
Возможность прекращения арендных отношений в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, прямо вытекает из действующего законодательства с детальной конкретизацией в соглашении. Важным пунктом любого соглашения, признается установление срока его действия. Именно в пределах действия заключенного договора и допускается его досрочное расторжение.
Важно помнить, что установление правоотношений с арендой помещения, отнесено законодателем к двухсторонним сделкам. И самим режимом таких сделок, максимально гарантируется правовой механизм защиты, как арендодателя, так и съемщика, от возможности внезапной и невыгодной воли на окончание сделки.
Общие положения о расторжения договора
Общий принцип российского договорного права позволяет, сторонам соглашения о найме расторгнуть его досрочно, прежде всего, по соглашению обеих сторон. Арендодателю, решившемуся расторгнуть договор аренды недвижимости, следует сделать предложение съемщику о заключении соглашения. Если съемщик выразит на, то согласие – подписывается указанное соглашение с оформлением акта приема-передачи помещения. Быстро и при отсутствии конфликта.
При отсутствии же такого согласия и возникновении причин и условий для одностороннего расторжения аренды по воле арендодателя, гражданский закон содержит условие об обязанности утверждения такой инициативы исключительно судебным решением (ч.2 ст. 450 ГК РФ). Более того, арендодателю вменено в обязанность, доказывания вескости оснований для выдвинутого им требования о преждевременном прекращении договора.
Вышеназванными правилами зафиксированы общие, применимые основания возникновения права досрочного расторжения договорных отношений по аренде:
- основные нарушения договорных обязательств;
- наличие других фактов виновного поведения арендатора, установленных законом или соглашением.
Признак существенности нарушения – ущерб или материальные потери в значительном размере для арендодателя от действий нанимателя. Однако установление указанного признака и определение тяжести нарушенного обязательства принадлежит исключительно суду.
Для начала и в силу требований ч. 3 ст. 619 ГК РФ собственник обязан соблюсти необходимую процедуру – направить в адрес арендатора претензии, исправления допущенных нарушений с одновременным предложением преждевременного закачивания договора.
Факт выполнения нанимателя поставленных претензий, в рамках установленного или разумного периода, лишит арендодателя права обращения в судебную инстанцию. Важно установить в действиях арендатора помещения разновидность несоблюдения.
Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора
Крайне важным подспорьем в момент возникновения желания собственника расторгнуть арендные отношения должны послужить условия договора. Не секрет, что именно грамотно составленный и учитывающий нюансы сделки, немаловажно минимизирует материальные и эмоциональные расходы при его одностороннем расторжении.
- использование съемщиком помещения с существенными нарушениями достигнутых договорённостей и цели его использования, либо в случае неоднократных несоблюдении, приводящим к существенным ухудшениям его состояния;
- систематического нарушения арендатором сроков платежа арендной платы – два и более раза (от срока, зафиксированного сделкой по аренде);
- отказа арендатора произвести текущий или капитальный ремонт помещения, признанный договором обязательным для него и назначенный в определенный сделкой промежуток времени.
Как разорвать соглашения в одностороннем порядке
Важно отметить, что возможность применения названых условий допустимо лишь в тех моментах если стороны пришли к соглашению об аренде помещения на определенный отрезок времени. Заключая сделку об аренде недвижимости в рамках неопределенного срока, каждая из сторон признает за другой по определению правовую возможность отказа, от арендных отношений (при обязанности соблюдать 3-месячный период соответствующего предупреждения до даты фактического расторжения).
При этом правоприменительная практика не стоит на категоричной позиции, и допускает установление в тексте договора иного срока, устанавливающего время уведомления о досрочном прекращении договора найма. Законодательно также не предусмотрен запрет на возможность внесения в договор позиций, расширяющих права собственника на его досрочное окончание. Если возникает спор на указанный счет – его разрешит суд.
А вот исключить из договора условие о праве арендодателя помещения на односторонний отказ от дальнейшего выполнения договора закон не позволяет. Суд, опираясь на норму закона, данный отказ признает ничтожным.
Для уведомления предусмотрена обязательная письменная форма, в котором отражаются сведения:
- О наименовании;
- О реквизитах сторон и договора;
- Об основаниях, послуживших поводом для уведомления;
- О содержании требований.
Последствия расторжения аренды
Суд вынес решение по делу, которым удовлетворил требования собственника. После даты вступления его в законную силу, наступает прекращение договорных отношений. Однако на практике за окончанием договора, не всегда следует возврат предмета аренды. Порой арендодатель вынужден вновь обращаться в суд с иском для истребования имущества. По этой причине рекомендуется, изначально формулировать претензию, не только об одностороннем прекращение договора, но и заявить дополнительно претензию об истребовании имущества. Получив исполнительный лист, следует обратиться в службу судебных приставов для принудительного возращения предмета аренды.
Чем отличается одностороннее расторжение договора от отказа исполнять обязательство
Иной раз, осуществляя хозяйственную деятельность, с точки зрения получения наиболее благоприятного исхода или материальной выгоды, целесообразно не расторгнуть в одностороннем порядке договор, а отказаться от обязательств по нему. На первый взгляд под «расторжением договора» и «отказом от исполнения» можно усмотреть некоторое сходство. Но право определяет эти термины как самостоятельные институты.
Действующие правовые нормы не допускают возможность одностороннего отказа от сделки. В противном случае появилась бы возможность нарушить стабильность всей хозяйственной системы, что недопустимо. Однако при наличии особого соглашения между сторонами арендных правоотношений, отказ исполнить обязательства реален. Единственное условие для этого – обеспечение несогласия гарантией выплаты определенной денежной суммы. Важная оговорка – такое несогласие, применим только при исполнении предпринимательского договора.
Законодатель предписывает, что несогласие от исполнения договора аренды может быть реализован собственником если:
- Нарушены договорные условия;
- Обстоятельства несоблюдения прямо не связаны с нарушением договора. Например, у арендатора нет лицензии, позволяющей заниматься определенным родом деятельности и, соответственно, использовать предмет аренды по назначению;
- Имеет место немотивированный отказ от аренды со стороны арендатора.
Отказ нужно делать добросовестным и разумным. Если арендодатель не использовал возможность на отказ, и течение договорных отношений продолжилось - последующая реализация предоставленного права станет невозможным.
С того момента, как в нашей стране начало развиваться индивидуальное предпринимательство, аренда помещений стала насущной необходимостью. Но можно ли расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке? Особенности и нюансы договора аренды регулируются не только российским законодательством, но и теми условиями, которыми в нем прописаны, а стало быть – взаимной договоренностью сторон .
Особенности расторжения договора аренды
Безусловно, наиболее удобным вариантом является, когда договор аренды растрогается по взаимному согласию. В этом случае стороны просто составляют дополнительное соглашение к договору и расходятся без всяких претензий друг к другу. Арендатор передает арендодателю то имущество, которое он использовал в соответствии с договором, о чем составляется передаточный акт. Кроме того, в случае, если договор аренды был составлен на срок более одного года и подлежал регистрации в Росреестре, любые дополнительные соглашения к нему, в том числе и о расторжении, тоже подлежат такой регистрации.
Однако так происходит далеко не всегда. Чаще всего, только одна сторона настаивает на расторжении договора, а другая пытается всячески этому воспрепятствовать. В этом случае необходимо руководствоваться теми правилами, которые предусмотрены законодательством, а также теми условиями, которые были прописан в самом договоре при его составлении. Общие основания для одностороннего досрочного расторжения договора аренды перечислены в статье 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2, а также в специальной статье 556, которая приводит основания, по которым договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке по иску одной из сторон. Впрочем, как говорится в той же статье 556, данный перечень оснований не является исчерпывающим, и если при составлении договора аренды стороны внесли в него какие-то иные условия, дающие основания для обращения в суд с требованием его расторжения, то его можно и расширить.
Если вы внимательно прочитаете вышеуказанные статьи, то наверняка заметите, что права арендатора законом защищаются в большей степени, нежели права арендодателя. Но с другой стороны, статья 02 Гражданского кодекса РФ требует, чтобы еще до обращения в суд стороны полностью исчерпали все возможности мирного урегулирования и разрешения спора об одностороннем расторжении договора аренды.
Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке – арендодателю
Если арендодатель по каким-то причинам решил в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды, он должен отправить об этом арендатору уведомление в срок, предусмотренный договором аренды или, в соответствии с законодательством, за месяц до срока предполагаемого расторжения. В таком уведомлении также должны быть перечислены условия, при исправлении которых договор аренды продолжает сохранять свою силу. Если в течение одного месяца арендодатель не получает от арендатора согласия расторгнуть договор или же исполнить то обязательство, неисполнение которого или его ненадлежащее исполнение явилось причиной для одностороннего расторжения договора, арендодатель вправе обратиться в суд с иском против арендатора. В суд обраться арендодатель имеет право и в том случае, если он вовсе не получает никакого ответа от арендатора. Для того чтобы отправка подобного предложения была документально зафиксирована, отправлять его рекомендуется заказным письмом с уведомлением.
Однако статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации п. 2 предусматривает и право арендодателя расторгнуть договор и во внесудебном порядке, в случае, если такое право было зафиксирован в самом договоре аренды. Этим правом арендодатель может воспользоваться, если арендатор не выполняет какие-то из существенных условий договора аренды или же выполняет их ненадлежащим образом.
Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке – арендатору
Если арендатор по каким-то причинам хочет расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, ему необходимо обратиться с этим предложением к арендодателю и подписать с ним соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи помещения. Если арендодатель не соглашается на расторжение договора, то арендатору нужно действовать следующим образом.
Направить в адрес арендодателя предложение о расторжении договора заказным письмом с уведомлением или же отнести такое предложение в приемную арендодателя и потребовать присвоить ему входящий номер, а также поставить штамп организации на копии предложения, которая должна остаться у арендатора.
В срок, указанный в предложении освободить арендованное помещение, о чем составить соответствующий акт, пусть даже арендодатель и отказывается его подписывать. Акт следует либо направить в адрес арендодателя заказным письмом, либо также отнести в приемную и потребовать его регистрации. Однако действовать так арендатор может только в том случае, если его право на расторжение договора в одностороннем порядке прописано в самом договоре аренды.
Если такое право арендатора в договоре не прописано, то следует посмотреть, что же говорит по этому поводу законодательство.
Статья 610, п.2 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что если договор аренды заключен на неопределенный срок, арендатор недвижимости имеет право расторгнуть его в одностороннем порядке, уведомив арендодателя за 3 месяца до такого расторжения. В случае, если договор аренды был заключен на определенный срок, такое право у арендатора присутствует только если оно было зафиксировано в самом договоре.
Если арендатор предпринял все усилия для того чтобы мирно договориться с арендодателем, выполнил все условия, необходимые для одностороннего прекращения договора аренды и освободил помещение, а арендодатель продолжает требовать с него арендную плату или не возвращает ту, что была уплачена вперед, то арендатор вправе обратиться в суд и потребовать одностороннего расторжения договора аренды таким способом.
Договор аренды можно прекратить досрочно в добровольном порядке или через суд. В первом случае стороны приходят к согласию, во втором – расторжение происходит путем отказа, по инициативе одной стороны. Каждый вариант имеет свои нюансы и сложности. Часто такие правоотношения заканчиваются неприязненно.
Права на односторонний отказ
У арендатора .
Согласно действующему законодательству арендодатель дает арендатору на некоторое время в пользование и (или) владение свое имущество за определенную плату.
Судебным решением односторонний отказ от договора аренды арендатором будет одобрен в определенных случаях:
- Имущество не предоставлено;
- Арендодатель создает препятствия для использования имущества;
- Наличие недостатков в имуществе, препятствующих его использованию по назначению (о них нет речи в договоре, не были известны, не видимы в ходе осмотра или проверки во время заключения сделки);
- Арендуемое имущество оказывается в непригодном для использования по назначению состоянии по обстоятельствам, не зависящим от арендатора;
- Арендодателем не осуществляется ремонт имущества, предусмотренный договором, нарушаются сроки его проведения.
У арендодателя .
Имеется полное право на отказ от договора аренды, если арендатором его имущества:
- Нарушаются договорные условия;
- Имущество используется не по оговоренному в договоре назначению;
- Значительно ухудшается арендуемое имущество;
- Более 2-х раз нарушаются сроки оплаты за аренду;
- Не осуществляется капитальный ремонт арендованного имущества в оговоренные сроки.
Важно знать! У арендодателя есть право на односторонний отказ от исполнения договора аренды в суде лишь после отправления своему арендатору специального предупреждения в письменной форме о необходимости выполнения обязательства с определением конкретного срока в разумных пределах. При разрешении вопроса без суда такое требование направлять не нужно.
Отличия расторжения и отказа
Правило, регулируемое Гражданским кодексом, о возможности отказаться одной стороне от выполнения условий договора при согласии другой или в силу закона относится и к отношениям по аренде недвижимости, автомобиля и иного имущества. Права на отказ от исполнения договора аренды и на требование его расторгнуть различаются. Одностороннее расторжение может быть прописано в самом договоре, т.е. по изначальному согласию обеих сторон.
В Гражданском кодексе не регламентируется право на одностороннее расторжение договора аренды вне суда. Желающий это сделать вправе лишь потребовать его осуществления.
Таким образом, расторжение в одностороннем порядке и отказ от выполнения обязательств – понятия не равнозначные. Такая ситуация зачастую вызывает на практике вопрос: нужно ли включать в арендный договор условия одностороннего отказа?
Где изложены условия
Судебная практика свидетельствует о возможности включения в арендный договор условий о досрочном расторжении, отказе от его выполнения.
Обосновывается это простым образом. Законодательство не связывает прав на одностороннее расторжение аренды с наличием каких-либо оснований для него. Каждый может отказаться от выполнения договора при согласии второй стороны или наличии на это указания в российском законе. Следовательно, когда в договоре четко прописано это право, достаточно отправить второй стороне письменное сообщение о желании расторжения. В судебные органы для этого не обязательно обращаться.
Сроки и основания
Моментом окончания арендного договора при расторжении его по инициативе арендодателя является получение арендатором письменного отказа, если:
- В арендном договоре не установлен другой срок;
- В информационном письме не указана конкретная дата окончания отношений.
Основания, допускающие отказ арендодателя от договора аренды, могут быть изначально прописаны при заключении сделки. Однако, зачастую встречается отсутствие таковых. При желании прекратить договор в результате его нарушения арендатором, делать это следует только после устранения им выявленных проступков. Иначе суд может признать такие действия как злоупотребление правом и легко отказать в расторжении.
Другими словами, если в договоре четко прописана возможность отказа от его выполнения без каких-либо конкретных оснований, желательно указать при информировании об отказе на произошедшие проступки.
Полезно знать! В судебной практике бывают случаи, когда желание арендатора на отказ от продолжения сдачи в аренду имущества не признается доказанным. Происходит это в случае одновременного:
- Наличия указания на прекращение отношений аренды;
- Отсутствия ссылок на идентифицирующие правоотношения документы (договор об аренде, приложения, акты и прочее).
Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем или арендатором возможно в определенных законодательством или договором случаях. Как и в любом контракте, его участники имеют права и обязательства друг перед другом. Все важные нюансы деятельности обеих сторон определяются условиями договора. В случаях, когда определенные моменты не урегулированы соглашением сторон, порядок действий определяется законодательством страны.
В зависимости от того, каким способом происходит расторжение договорных обязательств, определяется порядок действий. Также он будет зависеть и от того, кем является сторона, желающая расторгнуть договор: арендодателем или арендатором.
Арендодатель
Если обстоятельства вынуждают расторгнуть контракт арендодателя, то он обязан своевременно уведомить об этом арендатора. Сроки могут быть установлены договором или законодательством. В России установлен срок 1 месяц, чтобы арендодатель уведомил об этом своих арендаторов, если иное не установлено договором.
Арендодатель может расторгнуть договор на основании:
- Неисполнения арендатором существенных обязанностей.
- Исполнение обязанностей ненадлежащим образом.
- Иные предусмотренные договором обстоятельства для расторжения.
Если есть определенные обстоятельства, при которых контракт может быть сохранен и будет продолжать действовать, то они обязательно должны быть указаны в этом уведомлении.
Оно обязательно составляется в письменном виде и вручается второму участнику лично или письмом с уведомлением. Это даст конкретную дату получения информации, с которой начинается отсчет времени, предоставленного для ответа.
Срок для предоставления ответа установлен в количестве 1 месяца с момента получения уведомления. Если ответ не поступил и арендуемая собственность не была передана обратно собственнику, то арендодатель должен обратиться в суд. Доказательством попытки мирного урегулирования будет отправленное уведомление.
Арендатор
Если решение принято арендатором о разрыве договора, он должен известить об этом в письменном виде арендодателя. Их соглашением может быть установлен определенный срок, за который он обязан уведомить арендодателя.
Если обе стороны договора согласны расторгнуть соглашение, то подписывается акт передачи имущества и составляется соглашение о расторжении.
Если второй участник не соглашается на разрыв партнерских отношений, необходимо направить ему уведомление по почте. Также это можно сделать лично, передав ему документ в руки. В этом случае нужно принести его в двух экземплярах. Один остается у арендодателя, на другом он должен поставить номер входящего уведомления и дату с подписью и печатью организации, подтверждающие получение.
После уведомления необходимо передать имущество арендодателю в установленный срок, который указан в уведомлении. Акт по приемке нужно также отправить письмом по почте либо принести лично арендодателю.
Такой порядок предусмотрен только в том случае, когда самим договором предусмотрен порядок расторжения в одностороннем порядке.
Но если соглашением не предусмотрено односторонний разрыв контракта, то необходимо действовать на основании законодательства.
В статье 610 ГК говорится о том, что расторгнуть односторонне можно соглашение об аренде, которое заключено на неопределенный срок. Если же срок установлен, то расторгнуть его можно только в порядке, предусмотренном контрактом. Если контракт заключен на неопределенный срок, уведомить арендодателя необходимо за 3 месяца.
Если арендатором были предприняты все меры по мирному прекращению партнерских отношений, но другой участник сделки продолжает требовать оплату или не возвращает излишне уплаченные денежные средства, то можно обратиться в судебную инстанцию. Арендатор обязан освободить объект аренды в срок. Этот срок он сам указывает в уведомлении.
Документы
Гражданский кодекс в ст. 622 обязывает участников соглашения об аренде для прекращения партнерских отношений собрать необходимый пакет документов:
- соглашение о расторжении;
- акт приемки.
Если вопрос решается через суд, то потребуется еще уведомление второй стороны о прекращении договора.
Акт приема-передачи важно составить по всем правилам. В нем должна отражаться следующая информация в полном объеме:
- сроки возврата арендуемого имущества;
- место прекращения действия их соглашения;
- описание объекта (внешнее, техническое, иное).
Чем больше будет записано характеристик в данный документ, тем меньше вероятности, что потом возникнут претензии по его состоянию после расторжения сделки.
Если процесс аннулирования контракта будет проходить в суде, то нужно будет составить соглашение о досрочном прекращении обязательств. Он нужен в качестве доказательства, если:
- Контракт предусматривает пролонгацию.
- Один из участников сделки отказывается от выполнения своих обязательств.
К одним из самых неприятных последствий незаконного расторжения сделки относится компенсация второй стороне понесенных убытков и иных расходов в связи с данным расторжением.
Особенности
Особые нюансы, связанные с прекращением действия этого типа договоров, связаны в первую очередь с тем, каким образом производится прекращение контрактных отношений. Расторжение может быть следующим:
- по соглашению сторон;
- односторонним;
- в судебном порядке.
При обоюдном решении участников сделки составляется соглашение о расторжении. После подписания этого документа никаких претензий друг к другу у участников процесса быть не должно. Арендатор должен передать арендуемое имущество арендодателю, о чем должен быть подписан соответствующий передаточный акт.
Если соглашение об аренде было составлено на период свыше года и зарегистрировано в Росреестре, то соглашение о расторжении аналогично должно быть зарегистрировано в этом органе.
Зачастую расторгнуть сделку пытается только один участник сделки, а другой ему мешает. Поэтому, чтобы иметь все основания для одностороннего прекращения сделки, важно изучить, при каких обстоятельствах это возможно.
Сам контракт может предусматривать различные обстоятельства, при наступлении которых участники получают право на односторонний разрыв договорных отношений.
Для того чтобы расторжение было принято в судебном порядке, нужно представить судье доказательства, что все досудебные мирные пути решения конфликта были исчерпаны, но участники сделки не смогли договориться между собой. Только в этом случае судом будет принято дело к рассмотрению.
При подписании любого контракта, связанного с арендой, важно предусматривать как можно больше возможностей для одностороннего прекращения действия этого документа, чтобы не быть принужденным против воли выполнять свои обязательства.
Расторжение его должно пройти в соответствии с законодательством. Причем с порядком расторжения договора лучше ознакомится еще до его заключения, чтобы потом не обнаружить для себя никаких неприятных сюрпризов.
Цель данной статьи – обратить ваше внимание на основные аспекты расторжения договора в целом и на особенности расторжения договора аренды и найма в частности.
Общие положения по расторжению договоров описаны в гл. 29 ГК РФ .
Основания для прекращения договоров аренды (найма)
Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:
- Соглашение сторон
- Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
- Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
- Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон
Порядок расторжения договора аренды или найма жилья
В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.
То есть если договор заключен в простой письменной форме, то для расторжения достаточно соглашения, подписанного сторонами. Но если договор был зарегистрирован в соответствии с требованиями законодательства, то его расторжение необходимо зарегистрировать в том же порядке.
Расторжение договора по решению суда
В случае, если вы на законном основании требуете от вашего нанимателя/арендатора расторгнуть договор, а он отказывается от данного требования или не предоставляет ответа в оговоренный срок, то вы имеете право обратиться для расторжения договора в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ ).
А что будет после расторжения договора?
Действительно, а что же будет после расторжения договора аренды, для чего это нужно?
При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ ). То есть после расторжения договора вы уже не должны предоставлять свою квартиру нанимателю/арендатору, соответственно, он должен освободить помещение. У него, в свою очередь, тоже больше нет никаких обязательств: ни по внесению арендной платы, ни по содержанию арендованного имущества.
Считаться расторгнутым договор будет с момента заключения соглашения о его расторжении или после государственной регистрации такого соглашения (если сам договор был зарегистрирован) (п. 3 ст. 453 ГК РФ ).
Обращаем внимание, что при найме жилого помещения (по договору, заключенному на срок не менее одного года) регистрации подлежит не сам договор, а обременение права собственности, возникающее на основании такого договора. Соответственно прекращение найма жилого помещения также должно быть зарегистрировано (п. 6 ст. 26.1 Федерального закона от 21 июня 1997г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ).
Если расторгнуть договор вас вынудило существенное нарушение условий договора другой стороны, то вы в праве потребовать возмещения убытков, причиненных вам таким расторжением (п. 4 ст. 454 ГК РФ ).
Особенности расторжения договора аренды
Как мы и обещали, теперь перейдем к особенностям прекращения конкретных видов договоров. Начнем с договора аренды.
Как и любой гражданско-правовой договор, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон на любых условиях, которые они друг с другом согласуют.
Что же касается расторжения договора по требованию сторон, то основания для такого расторжения закреплены в ст. 619 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя) и ст. 620 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендатора).
Прежде, чем перейти к подробному рассмотрению данных статей, заметим: в обеих говорится о том, что стороны могут предусмотреть и другие основания для расторжения договора по требованию каждой из них.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ , по требованию арендодателя договор аренды жилья может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Основания, по которым досрочного расторжения договора в суде может потребовать арендатор , закреплены в ст. 620 ГК РФ . К ним относят случаи, когда:
- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Уведомление о расторжении договора аренды.
В случае возникновения необходимости расторжения договора по одному из вышеперечисленных оснований следует подготовить и направить соответствующее уведомление о расторжении договора аренды.
Данное уведомление должно быть составлено в письменной форме. Передавать его следует нанимателю лично или же по почте с уведомлением о вручении.
Как и все документы, письмо о расторжении договора аренды должна отражать следующую информацию:
Наименование документа;
Реквизиты стороны, направляющей уведомление, и получателя уведомления;
Реквизиты договора, к которому относится данное уведомление;
Основания, по которым направляется данное уведомление;
Содержание требования, выражаемого в уведомлении.
Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды можно
Особенности расторжения договора найма жилого помещения
В отличие от договора аренды, договор найма может быть расторгнут только в порядке, предусмотренным законодательством. Сами стороны не могут включить в договор основания для расторжения, отличные от тех, которые содержатся в ГК РФ.
Наниматель может расторгнуть договор в любое время с согласия постоянно проживающих с ним граждан, письменно уведомив об этом наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ ).
Передавать такое уведомление следует лично или по почте с уведомлением о вручении. Список реквизитов уведомления в целом аналогичен уведомлению, применяемом при расторжении договора аренды. Основное отличие состоит в том, что в уведомлении договора найма нанимателю не нужно обосновывать причину уведомления, т.к. для него право на расторжение договора закреплено в законе.
Также наниматель может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в случае, если снимаемое помещение перестало быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ ).
Для наймодателя же возможности расторжения договора довольно жестко ограничены. В соответствии с п.2 ст. 687 ГК РФ , договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.
А по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
Также у наймодателя есть право обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и интересы соседей. Но прежде, чем обращаться в суд, в данном случае наймодателю необходимо предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.
Подведем итоги
Для расторжения договора аренды сторонам предоставлено больше свободы, чем для расторжения договора найма. Объясняется это тем, что по договору аренды квартира сдается юридическому лицу, а по договору найма – физическому лицу. И в данном случае законодатель руководствовался тем, чтобы не допустить неправомерного выселения граждан из снимаемых квартир.
Еще раз напоминаем: прежде чем заключать договор, оцените, на каких условиях он сможет быть в случаях необходимости расторгнут, чтобы не оказаться беспомощным перед ушлым жильцом или просто остаться без оплаты с простаивающей квартирой.
