Что значит отчуждаемый земельный участок. Что такое отчуждение земельного участка. О каких видах отчуждения земли можно говорить

Отчуждение земельного участка - это передача прав собственности на землю (причем она может быть как добровольная, так и принудительная) другим лицам. Кроме того, переход права владения землей может быть осуществлен и без изъявления желания на это владельцем.

В статье № 52 Земельного кодекса Российской Федерации в положениях указано, что процедура отчуждения земельного участка его владельцем на пользу другим лицам должно осуществляться в порядке, который определило российское гражданское законодательство.

Но стоит повторить, что право может быть передано без волеизъявления владельца.

Условия и порядок отчуждения земельного участка

Именно статья № 52, что была указана ранее, регулирует условия и порядок отчуждения земли.

Условия отчуждения:

Обычно передавать право собственности третьим лицам необходимо с помощью обоюдной сделки или же по решению суда.
Вторым условием считается - учет ограничения свойств объектов гражданских прав, заключающихся в возможности отчуждения земельного участка по определенному принципу (купли-продажа, дарение и т. д.). Одним словом оборотоспособсность земли.

Существует определенный порядок отчуждения:

1. Необходимо получить акт о праве собственности за участок земли. Там указывается:

Номер в кадастровом реестре.
Адрес.
Площадь земельного участка.
Целевое назначение земли.

2. Далее проводится экспертная оценка , для того чтобы определить цену участка. Обычно этим занимаются фирмы или предприниматели, которые имеют лицензию на проведение оценочных работ. Однако стоит знать, что для того чтобы оформить дарение земли, нужна нормативная денежная оценка.

4. Обязательным считается наличие документа, который подтверждает личность. Также при условии, если собственник находиться в браке, что ему необходимо согласие второго супруга в письменном виде, которое в свою очередь было заверено в нотариальной конторе.

После того как был оформлен договор на отчуждение, заказчик или покупатель получает на руки акт о праве собственности, который был оформлен на предыдущего собственника с нотариальной отметкой.

В статье 273 ГК упоминается, что переходит право собственности на земельный участок вместе с правом на собственность на объекты, которые находятся на этом земельном участке. Но важно отметить, что такая норма полностью не соответствует Земельному кодексу, в котором четко указано, что отчуждение недопустимо для зданий и строений, которые принадлежали одному владельцу, без единовременного отчуждения участка земли.

В Гражданском Кодексе Российской Федерации есть статья № 130, в которой гласит, что к недвижимым вещам можно отнести земельные участки, которые неразрывно связаны с землей. В результате перемещения которых, может быть нанесен непоправимый ущерб корректного использования самих зданий и сооружений.
В таком случае, это подразумевает неделимую связь земли и объекта и невозможность перемещения без диспропорционального ущерба.

По принципу отношений согласно гражданскому кодексу к объектам относятся вещи, а не их части и доли. Исходя из выше изложенного, можно сделать вывод, что часть (доля) земельного участка не может выступать в качестве самостоятельного отдельного объекта правоотношений.

Принудительное отчуждение земельного участка для государственных нужд

Как было упомянуто ранее, существует принудительное и добровольное отчуждение земельного участка. Как в первом, так и во втором случае земля может быть передана конкретному лицу безвозмездно или за плату.

Но по своей сути принудительное отчуждение - это осуществление передачи прав собственности против воли собственника и без его волеизъявления. Лучшим примером для данной процедуры можно считать:

Конфискация имущества, которая проводится по приговору суда.
Изъятие у владельца участка земли для государственных нужд.

Во втором случается можно сказать, что это изъятие необходимого участка для нужд города или государства, которое происходит согласно судебному постановлению.
Однако существует и такое принудительное отчуждение, когда собственник получает выкуп от участников перехода земельного участка.

Отчуждение строения (здания) без земельного участка

Ранее было упомянуто, что земля и недвижимость связаны неразрывной связью, что подразумевает невозможность проведения процедур со зданием и землей по отдельности. Однако если необходимо продать здание, расположенное как раз на таком неделимом участке земли. То продавать весь участок нет необходимости.

Достаточным считается проведение процедуры межевания и составления кадастрового плана, и записать право собственности на все заново образовавшиеся участки на продавца участка. После такой процедуры можно провести отчуждение части земли, на которой непосредственно стоит само необходимое здание, ведь эта земля просто нужно для использования и корректного функционирования самого строения.

Отсюда можно сделать вывод, что чтобы заняться отчуждением строения (здания) можно:

Продать здание вместе с отчуждённым земельным участком.
Или заняться продажей с отдельной частью земельного участка, на которой расположено само здание, чтобы это способствовало его дальнейшему эксплуатированию.

Важно помнить, что если происходят сделки, благодаря которым право собственности не переходит, то это нельзя назвать отчуждением. К таким сделкам можно отнести договор аренды или договор доверительного управления. Соглашение о передаче прав собственности необходимо оформлять исключительно в письменном виде.

Собственники земельных участков довольно часто проводят с ними различные манипуляции. Одна из самых распространенных процедур – отчуждение земельного участка.

Оно может производиться по собственной инициативе собственника, либо по принуждению. Отчуждение участков требуется не только при купле-продаже, но и в случае предоставления территории в аренду.

Процедура отчуждения должна быть выполнена в соответствие со всеми нормами законодательства. Только в этом случае она имеет законную силу и не может быть оспорена.

Что это такое

Процесс отчуждения – это переход в собственность земельного участка, находящегося в частной собственности от одного владельца к другому. Проще говоря, это передача права владения.

ВНИМАНИЕ! Земля – это вид недвижимого имущества, которым каждый собственник может распоряжаться по своему усмотрению.

Её можно дарить, продавать, завещать, сдавать в аренду. Те виды сделок, при которых право владения не передается, не считаются отчуждением. Например, сдача в аренду. Отчуждение производится по нескольким причинам:

Сделки, осуществляемые по инициативе и добровольному согласию собственника (дарение, завещание, продажа, обмен).
Отчуждение в принудительном порядке по решению суда.
В соответствие с административными актами.

При проведении процедуры необходимо помнить, что есть территория, которая по законодательству не подлежит отчуждению. Это территория заповедных зон, заказников, национальных парков, и т.д.

Закон

Отчуждение земли производится согласно требованиям и нормам, указанным в законодательстве.

ВНИМАНИЕ! Регулируется данная процедура 44 и 52 статьями Земельного кодекса, а также 27 главой Гражданского кодекса.

Если в ходе осуществления отчуждения будет нарушен хотя бы один пункт, процедура может быть легко признана недействительной и оспорена в судебном порядке:

сделка осуществляется по инициативе и желанию собственника, на основании договора купли-продажи, дарения, действующего завещания. Согласно этим бумагам право владения земельным участком переходит от одного человека к другому;
в случае принудительного отчуждения, выполняемого по решению суда, мнение и желание его владельца не учитывается. В этом случае собственник даже не имеет права претендовать на получение материальной компенсации. Исключение составляет отчуждение земли или права владения на возмездной основе;
при проведении процедуры необходимо строго выполнять все предписания закона. В противном случае есть риск лишиться права обладания землей.

Разновидности

Существует несколько видов отчуждений:

Выполненное по инициативе и желанию собственника.
Принудительное.
Безвозмездное – передача прав собственности без возможности получения вознаграждения.
Возмездное – предполагает получение вознаграждения.

Предполагается, что собственник изъявляет желание передать право владения землей сторонним лицам. Такой вид отчуждения возможен в следующих ситуациях:

заключение соглашения о купле – продаже; Согласно действующему законодательству продажа земель возможна с возведенными на ней постройками, или без них. Если в договоре указано о продаже строений, то продажа земли подразумевается автоматически.
отказа от собственности по инициативе владельца; Владелец недвижимого объекта может обратиться в регистрационную палату с уведомлением об отказе от права владения землей. В таком случае правительство составляет акт об изъятии недвижимого объекта у его владельца с целью передачи другому нуждающемуся лицу.
соглашение об обмене; Собственник земли может обменять ее на все, что угодно. Это не обязательно другой вид недвижимости. Это может быть автомобиль, или другая ценная и значимая вещь.
договор дарения, или дарственная; Договор дарения обязательно должен быть юридически грамотно оформлен и заверен нотариусом. Тот, кто получает землю в дар, имеет право от нее отказаться. На основании договора дарения объект отчуждения передается на безвозмездной основе.
соглашение регулярной, пожизненной ренты ; Такое соглашение предполагает предоставление участка в обмен на регулярное получение денежных средств. Регулярная рента предполагает поступление выплат до тех пор, пока не будет погашена указанная в соглашении сумма. Пожизненная рента – поступление выплат на протяжении всей жизни арендатора.
составление завещания. В завещании собственник указывает того, кто после его смерти на безвозмездной основе получит право владения землей.Новым владельцем недвижимости может стать, как физическое, так и юридическое лицо.

Принудительное отчуждение – это изъятие недвижимого объекта в пользу муниципалитета, государства, либо при обращении в органы судебного исполнения без согласия собственника. Возможно в следующих ситуациях:

Изъятие земли. Решение об изъятии выносится не раньше, чем за 12 месяцев до факта отчуждения. В некоторых случаях разрешено предоставление другого участка, либо предложена компенсация за постройки, возведенные на ней.
Конфискация земли. Участок подлежит конфискации в том случае, если на него наложены штрафные санкции, в счет выплаты которых изымается земельный участок.
При ненадлежащей эксплуатации земельного фонда. При данном нарушении на собственника накладываются штрафные санкции. Если они не позволяют изменить ситуацию, приходится прибегнуть к крайним мерам.
Реквизиция участка. Отчуждаемый земельный участок изымается на определенный, установленный законодательством период, при этом погашаются долги.

Критерии проведения

Основные критерии, которые стоит соблюдать при отчуждении, прописаны в 52 главе Земельного кодекса Российской Федерации. Основные критерии проведения:

все соглашения, на основании которых осуществляется отчуждение – это желание собственника, принятое без стороннего давления;
процедура может быть проведена относительно тех участков, которые прошли межевание, и поставлены на учет в Росреестре;
сделка будет признана законной и состоявшейся, если в ней принимает участие собственник, или его официальный представитель;
на территорию, которая не считается частной собственностью, может претендовать государство, муниципалитет;
отчуждаться не могут участки, которые относятся к заповедной зоне, на которой размещены линии электропередач, охраняемые объекты;
граждане, которые не осуществляют официально зарегистрированной фермерской деятельности, не имеют право отчуждать землю, предназначенную для этих целей;
правом обладания отчуждаемой территории обладают только лица, имеющие гражданство Российской Федерации, либо юридические лица, компании и организации, в которых доля иностранного владения не превышает 50%.

Принудительное отчуждение проводится только при условии наличия соответствующего документа о решении суда.

Порядок отчуждения

Этапы процедуры отчуждения и их последовательность прописаны в главе 52 Земельного кодекса Российской федерации:

Оформление и выдача документов, отражающих право обладания территорией. В них указывается полная информация относительно земли: площадь, регион расположения, категория.
Результат проведения процедуры оценивания.
Независимая экспертная оценка. С ее помощью устанавливается реальная стоимость.
Оформление в Кадастре документации, в которой указаны коммуникации, которые имеются на участке.
Документ об отсутствии сооружений на отчуждаемой земле. Оформляется в БТИ.
Представление собственником комплекта бумаг – паспорта, свидетельство о создании семейного союза, юридически оформленное согласие супруга или супруги.

После этого владелец регистрирует право владения и становится полноправным собственником. Если отчуждаются постройки, то территория, на которой они расположены, автоматически переходит в частную собственность, за исключением некоторых ситуаций:

отчуждение определенной доли сооружения, которая не выделяется вместе с землей;
передача объекта, который размещался на участке, изъятом из оборота.

Передача земли без строений, которые на ней размещены, невозможно.

Этапы

Представители государственной власти формируют решение об отчуждении.
Решение направляется в Росреестр.
Документ публикуется в средствах массовой информации, а также на официальном интернет портале.
Владелец земли оповещается о принятии решения относительно отчуждения.
Проведение оценочной экспертизы для определения стоимости.
Между владельцем и государством составляется соглашение о передаче прав обладания.
Оплата стоимости земли, либо предоставление аналогичного участка земли.
Регистрация прав собственности.

Доля земельного участка

Часть земли может являться предметом обязательственных, но не вещественных прав. Нельзя отчуждать другому лицу только часть цельного участка.

Такая процедура возможно только в том случае, если согласно закону определить его границы. В процессе межевания доля выделяется в отдельный, самостоятельный участок.

ВАЖНО! Определенная часть земли может быть предметом соглашения ссуды, ипотеки, аренды. Необходимо оформление кадастрового паспорта, в котором указывается номер и размер.

При составлении соглашения об аренде к нему прикладывается план объекта с указанием размера доли, которая предается в собственность . При оформлении процедуры отчуждения должны быть соблюдены все правила и требования закона. Всю документацию лучше проверить у опытного грамотного юриста.

Наш сайт "сайт" является некоммерческим проектом и существует только благодаря энтузиазму автора. К сожалению, финансовая ситуация в стране и значительно "подросший" доллар, вынуждает обратиться за помощью. Любая помощь проекту - это добрый шаг с вашей стороны, вы становитесь хотя бы немного, но соавтором проекта и непосредственным образом влияете на его дальнейшее развитие.

Согласно терминологии Земельного Кодекса РФ, отчуждение земельного участка добровольно или по решению суда представляет собой отстранение от прав собственности по рассматриваемому земельному участку. Отчуждение владельцем третьим лицам производится в правомочном порядке, определенным законодательством ГК РФ, а также с учетом требований ст.27 Земельного Кодекса в контексте по отстранению от оборотной способности земельных угодий. Форма отчуждения без согласия владельца с целью получения государственными и муниципальными органами может производиться при равномерной компенсации стоимостной части земли и только при наличии соответствующего решения судебного органа.

Отчуждение земельного участка в принудительной форме подразумевает конфликтные ситуации, которые могут решаться, как в переговорном, так и в судебном порядке. Специалисты рекомендуют для защиты прав владельцев обращаться к юристам по жилищным вопросам.

предоставление пакета документов на земельный участок и дом;
заключение договора купли-продажи;
обращение в регистрационную палату для занесения сведений о смене собственника.

В случае принудительного отчуждения собственник получает извещение, дальнейшая судьба участка решается в соответствии с законодательством в судебном порядке.

Добровольное отчуждение

Отчуждение земли и объектов капитального строительства в добровольной форме предполагает реализацию владельцем своего правомочия на возможность распоряжения недвижимым имуществом. Основанием для передачи прав другим лицам выступает заключенная и законодательно оформленная сделка купли-продажи, завещание и др.

Принудительное отчуждение

Принудительная передача собственных прав на земельный участок осуществляется в тех случаях, когда объект изымается без какого-либо согласия и волеизъявления его владельца. В качестве основного примера можно выделить конфискацию имущества в соответствии с исполнением судебного приговора либо изъятие у владельца участка земли согласно установленным целям муниципальных и государственных органов. Не редко возникают случаи незаконного изымания земель государственными органами, в этом случае правовая поддержка юриста будет просто незаменима.

1. Приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом .

2. Приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий осуществляется одновременно с отчуждением следующих земельных участков:

находящихся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды;

занимаемых объектами недвижимости, указанными в пункте 1 настоящей статьи, входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых для использования указанных объектов.

3. Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

(см. текст в предыдущей редакции)

По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, - на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон.

(см. текст в предыдущей редакции)

Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка.

Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

4. При приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством.

Собственники указанных в настоящем пункте объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке.

Размер доли в праве собственности на земельный участок определяется пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения или сооружения.

5. Земельный участок отчуждается в соответствии с пунктами 1 - настоящей статьи в границах, которые определяются на основании предоставляемого покупателем кадастрового паспорта земельного участка, если иное не установлено федеральным законом.

(см. текст в предыдущей редакции)

Указанный кадастровый паспорт земельного участка прилагается к акту инвентаризации имущественного комплекса унитарного предприятия, а также к договору купли-продажи земельного участка.

(см. текст в предыдущей редакции)

6. Одновременно с принятием решения об отчуждении земельного участка при необходимости принимается решение об установлении публичных сервитутов.

При отчуждении земельных участков право собственности не переходит на объекты инженерной инфраструктуры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не используемые исключительно для обеспечения объектов недвижимости, расположенных на указанных земельных участках.

Исключения из данного правила возможны при установлении на земельный участок публичного сервитута, обеспечивающего возможность использования улучшений и принадлежностей в полном объеме.

7. Предоставление земельных участков собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, строений, сооружений в аренду или в собственность осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством.

(см. текст в предыдущей редакции)

8. Отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат земельные участки в составе земель:

лесного фонда и водного фонда, особо охраняемых природных территорий и объектов;

Время чтения: 6 минут

Согласно законодательству РФ, земельные участки могут находиться в собственности, пожизненном наследуемом владении, бессрочном пользовании и так далее. Собственник земли волен продать, подарить надел или заключить любую другую сделку, которая касается прав на его имущество. Стоит получить представление о том, в каких случаях это можно сделать и как правильно оформить отчуждение земельного участка.

Передача земельного участка

Основные положения регулирования оборота земель устанавливаются Гражданским кодексом РФ , а особенности – Земельным кодексом РФ . Существует несколько форм собственности:

государственная – земли, которые не находятся в собственности у граждан или муниципалитета;
муниципальная – наделы, отданные муниципальным образованиям при разграничении государственной собственности и законодательно признанные такими;
частная – участки сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов.

В отношении некоторых земель государственной и муниципальной собственности установлены ограничения оборота – участки, перечисленные в ст. 27 Земельного кодекса РФ, нельзя передавать в собственность и приватизировать.

Территории, находящиеся в частной собственности, как и другое имущество, подлежат передаче по наследству, дарению, продаже, или передаются другим способом. Это называется отчуждение земли:

в возмездной либо безвозмездной форме;
добровольное или принудительное.

От того, какой объем прав передается при заключении сделок, последние можно разделить на 2 группы:

купля-продажа, мена, дарение, выкуп участка. Предполагается передача всех прав на владение, пользование и распоряжение, в соответствии со ст. 207 Гражданского кодекса РФ;
аренда, передача по доверенности или доверительное управление. Осуществляется лишь временная передача права пользования, поэтому отчуждением такие сделки не являются.

Более полно правовые аспекты отчуждения раскрыты в статье .

Любое распоряжение имуществом возможно, лишь если участки прошли процедуру регистрации права собственности и поставлены на кадастровый учет в соответствии с Законом РФ от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» .

Только наличие информации о земельном участке с отображением основных характеристик в Росреестре является подтверждением законных прав на обладание им. Соблюдение этого условия делает возможным полноценное владение и распоряжение наделом в соответствии с гражданским законодательством, определяющим что такое отчуждение земельного участка.

Для граждан доказательством права собственности и подтверждением регистрации в Реестре является .

Все условия сделки оговариваются в договоре, который составляется в 3 экземплярах: для продавца, покупателя и органа государственной регистрации.

Если надел принадлежит несовершеннолетнему гражданину или находится в общедолевой собственности, предусматривается нотариальное удостоверение.

Факт перехода собственности при отчуждении земли удостоверяется государственной регистрацией в соответствии с Законом РФ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Каким образом может происходить отчуждение

Согласно Земельному кодексу РФ, гражданам могут быть предоставлены участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Основанием для отвода, в соответствии со ст. 39.1 ЗК РФ, служит:

решение органа исполнительной власти,

договор безвозмездного использования;

договор купли-продажи (проведение торгов, аукционов, конкурсов).

Нюансы передачи гражданам федеральных и муниципальных земельных наделов обсуждаются в материале .

Собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться наделом по своему усмотрению, в том числе отчуждать землю. Передача прав на нее классифицируется следующим образом:

добровольная передача: купля-продажа, мена, дарение;

отказ собственника от законного права ();

принудительное изъятие земельного участка на основании решения суда о прекращении права собственности.

Любое отчуждение должно происходить в соответствии с законом, иначе завладение землей будет считаться самовольным захватом либо неправомерной передачей участка.

Занятие надела без правовых оснований является административным правонарушением, за которое предусмотрена ответственность по ст. 7.1 КоАП РФ .

Добровольное отчуждение имущества

Отчуждение земельных участков по воле собственника регулируют нормы гражданского законодательства о сделках и договорах. Как правило, в этой двухсторонней сделке присутствует передающая и принимающая сторона.

Право собственности переходит после заключения договора и регистрации изменений в Россреестре, иногда при согласии третьих лиц. Например:

отчуждение земельного участка, находящегося в долевой собственности, требует согласия всех владельцев;

отчуждение земель сельскохозяйственного назначения возможно только при отказе от преимущественного права покупки муниципальных органов;

отчуждение надела, приобретенного в период брака, происходит при наличии нотариально удостоверенного согласия второго супруга.

Участниками сделки могут быть физические и юридические лица, государство и муниципальные органы.

Принудительное отчуждение земельного участка

Способы отчуждения частной собственности условно разделяются на 2 группы:

экспроприация, в основе которой лежат общеполезные цели;

– санкция за правонарушение.

Конфискация земельного надела, находящегося в частной собственности, возможна только по решению суда в случаях, когда участок используется не по назначению либо не используется совсем. В некоторых случаях предполагается принудительное изъятие участков без компенсации стоимости недвижимости:

по обязательствам собственника;

истребование имущества из чужого незаконного владения.

При экспроприации возможно изъятие земельных наделов для нужд государства или муниципалитета в национальных интересах, для общественной пользы или безопасности. Владельцу выплачивается компенсация.

На каких условиях можно отчуждать объект

В зависимости от способа передачи права собственности устанавливается определенный порядок. Для добровольного отчуждения земельного участка существуют следующий алгоритм:

Определение стоимости надела по согласованию сторон или на основании заключения экспертной организации.

Подписание договора купли-продажи.

Регистрация права собственности в Росреестре.

Порядок купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения устанавливает ст. 8 Закона РФ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» . Владелец обязан письменно и под расписку уведомить муниципальное образование о намерении продать надел, указать стоимость и другие условия сделки. Муниципалитет имеет преимущественное право покупки по цене, объявленной продавцом.

Земли сельскохозяйственного назначения не могут отчуждаться, если органы местного самоуправления не отказались от их приобретения и в 30-дневный срок продавец не получил извещения о намерении купить надел.

Главным условием совершения сделок с землей является ее . Ограничения на передачу ЗК РФ устанавливает для:

государственных заповедников и национальных парков;

участков, входящих в состав ;

особо охраняемых природных территорий;

наделов, расположенных рядом с водными объектами государственной или муниципальной собственности.

Если эти ограничения не распространяются на отчуждаемый земельный участок, передача права собственности возможна на общих условиях.

В каком порядке выполняется отчуждение

Единственная сделка с земельными участками, которая заключается в устной форме, – аренда до 1 года. Поэтому первый этап отчуждения – заключение письменного договора с указанием:

сторон и предмета договора с точными характеристиками;

отсутствия запрета на и : залога, аренды, сервитутов;

цены договора и способа оплаты;

других обязательств сторон.

Следующий этап – регистрация перехода права собственности. Фактически отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется только после регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Частичное отчуждение надела

Нередки случаи, когда земельный участок имеет несколько собственников и один из них решает продать, подарить или обменять свою долю. Общий принцип права собственности не запрещает им распоряжаться своей частью имущества. Но для этого необходимо известить остальных владельцев о намерении произвести долевое отчуждение земельного участка, находящегося в частной собственности.

Продавец доли обязан направить уведомление в письменной форме, в соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ.

Поскольку совладельцы имеют преимущественное право покупки, третьи лица смогут выкупить часть участка лишь если никто из них в течение 1 месяца не откликнется на это предложение.

Если участок можно делить, раздел выполняется по соглашению сторон или по решению суда (ст. 252 Гражданского кодекса РФ). Общая долевая собственность в этом случае прекращается, а каждый совладелец может оформить регистрацию права собственности на отдельный участок. После этого распоряжение недвижимостью происходит в общем порядке.

Отчуждение доли сельхозназначения выполняется в соответствии со ст. 12 Закона РФ от 24.07.2002 № 101-ФЗ и нормами гражданского законодательства. Без выделения надела и с учетом преимущественного права приобретения совладельцами участник долевой собственности вправе:

продать, подарить или завещать свою ;

отказаться от права собственности;

внести участок в уставной капитал сельскохозяйственной организации;

передать надел в доверительное управление.

Распоряжение земельным участком сельскохозяйственного назначения, который находится в долевой собственности более чем 5 человек, происходит на основании решения владельцев, принятого на общем собрании.

Изъятие земельного участка

Понятие реквизиции имущества установлено в ст. 51 ЗК РФ. В случае чрезвычайных обстоятельств и в целях защиты жизненно важных интересов граждан надел может быть изъят. Собственнику такого участка возмещаются убытки и выдается документ о реквизиции.

Если после прекращения обстоятельств вернуть надел невозможно, владельцу предоставляется равноценный участок или выплачивается рыночная стоимость реквизированной земли.

Реквизиция может применяться не только для собственников, но и при постоянном пользовании, наследуемом владении или безвозмездном срочном пользовании.

Правовые аспекты изъятия земельных участков рассматриваются в статье .

Заключение

Любое отчуждение земельного участка влечет утрату права собственности на него лишь после государственной регистрации. Порядок и условия процедуры зависят от формы сделки. Участки можно передавать добровольно, принудительно, на возмездной и безвозмездной основе. При несоблюдении закона договора могут признать недействительными, что влечет за собой отказ в переходе права собственности. Поэтому прежде чем распорядиться недвижимостью, желательно изучить правовые аспекты отчуждения земельных участков.

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.