Современные условия развития бизнеса продиктованы таким образом, что порой легче снять помещение в аренду, чем иметь в собственности офисы, производственные цеха и иные промышленные площади.
Это обусловлено тем, что собственное помещение необходимо обслуживать, а ремонт и затраты на содержание обходятся в гораздо большую сумму, чем запланировано бюджетом. В связи с этим широко развит рынок по аренде промышленной и нежилой недвижимости , чем активно пользуются не только компании малого и среднего бизнеса, но и крупные предприятия.
Чтобы получить на руки акт приема-передачи помещения в аренду, заключают договор аренды . В нем описываются все основные параметры, на основании которых помещение передается в аренду, и, если стороны согласны, договор скрепляется подписью и печатью обеих сторон.
Акт приема-передачи выступает главным приложением к соглашению, самостоятельно он не имеет юридической ценности. В свою очередь, договор можно признать недействительным, если отсутствует акт приема-передачи, т.к. без акта он является лишь предварительным соглашением.
Основная цель наличия акта приема-передачи – подтверждение факта передачи имущества от собственника (арендатора) его арендатору (субарендатору) под ответственность последнего. Дополнительно стороны заинтересованы в подписании документа и по другим причинам:
- Указаны основные параметры передаваемого помещения и условия, на которых происходит передача и способ оплаты.
- Подписание документа подтверждает факт исполнения арендного соглашения со стороны арендодателя, который, в свою очередь, ожидает от арендатора исполнения обязательств.
- При подписании документа обговаривается текущее состояние помещения, в связи с чем любое нарушение в методах эксплуатации, порча имущества могут послужить причиной для взыскания неустойки с арендатора.
С другой стороны, акт может выступить подтверждением состояния помещений
в случае получения арендатором от арендодателя необоснованных претензий по эксплуатации. Данные меры предосторожности необходимы, чтобы обе стороны чувствовали себя комфортно, а имущество оставалось как можно дольше в надлежащем состоянии и с минимальным износом.
В аренду передаются помещения любого типа, кроме исключений, прописанных в нормативных документах РФ. Срок действия аренды, на которую составляется соглашение, не ограничен – от 1 дня до бессрочного использования (помните, что при сроке действия свыше 1 года договор вместе с актом подлежит государственной регистрации).
По истечении срока действия договора стороны могут как расторгнуть договор, так и заключить на новый срок. Условие по автоматической пролонгации может быть заранее включено в договор, что упростит процедуру переоформления договорных отношений в будущем.
При наличии данного условия, акт приема-передачи не переподписывается, а совместно с договором автоматически пролонгируется .
В случае расторжения договора стороны повторно заключают акт. Если он не будет заключен вовремя, к бывшему арендатору предъявляют необоснованные требования со стороны арендодателя в части ненадлежащего использования, которые арендатору сложно опровергнуть.
Как и любой официальный документ, акт приема-передачи должен отвечать требованиям :
- Формируется на бланке компании или в простой форме.
- Может быть составлен на основе готового шаблона на компьютере либо вручную.
- Подписывается представителями обеих сторон, при этом, если подписантом какой-либо стороны выступает не руководитель организации, рекомендуется запросить доверенность на право совершения операций с целью предотвращения возможного дальнейшего конфликта в части недостоверности сделки.
- Печать организации (относится к обеим сторонам) проставляется только в том случае, если это закреплено внутренними нормативными документами компании.
- Состав документа должен отвечать основным принципам делопроизводства.
Независимо от формы составления, в составе в обязательном порядке должны присутствовать элементы :
Все позиции необходимы для подтверждения законности сделки и дальнейшей идентификации объекта в случае возникновения разногласий.
В связи с тем, что для данного документа отсутствует унифицированная форма, компании прибегают либо к информации, полученной в интернете, либо составляют акты сами . В любом случае при подписании тщательно проверяйте наличие позиций.
Обращайте внимание на стоимость аренды, указанную в соглашении – в случае, если стоимость существенно увеличена или занижена по отношению к среднерыночным показателям на аналогичные предметы недвижимости, к вам, как к одной из сторон в сделке по передаче недвижимости в аренду, могут возникнуть вопросы со стороны контролирующих органов (в частности, ФНС) в части экономической и юридической связи с контрагентом.
Чтобы этого не возникло, следует подписывать документы только в случае полной уверенности в заключении сделки на рыночных условиях .
Фиксирование состояния помещения
В обязательном порядке фиксируются данные о внешнем виде помещений и инфраструктуре, которыми они снабжены. Основные блоки для описания :
- текущего состояния объекта недвижимости (пола, стен, потолка, входных конструкций, окон);
- текущего состояния объектов коммуникаций (наличие электричества, тепло – и водоснабжения, газовых установок, канализации);
- наличия дополнительных услуг (интернет, связь, пожарная сигнализация).
Все недостатки помещений фиксируются в документе во избежание спорных ситуаций при дальнейшей эксплуатации. В случае выявления новых недостатков, при наличии акта на руках, арендодатель вправе потребовать с арендатора возмещения всех расходов.
Порядок формирования
Как правило, формированием акта занимается сторона, которая и составляет договор аренды, а именно – арендатор . В связи с тем, что все экземпляры документов должны быть идентичны, рекомендуется ознакомиться с ними заранее, обговаривать все интересующие моменты и, в случае несогласия, составлять протокол разногласий.
Только так можно установить договорные отношения на максимально комфортных условиях для обеих сторон .
Условия составления
В случае, если договор составляется менее чем на 1 год , и договор, и акт составляются в двух экземплярах – по одному для каждой стороны.
При подписании договора на срок более 1 года рекомендуется составлять не менее трех экземпляров – по одному для каждой стороны, один – для регистрирующего органа.
Период хранения
Акт хранится вместе с договором в отдельной папке . Срок хранения определяется внутренней документацией организации, а также законодательством РФ.
По истечении обязательного срока хранения документации договор аренды и все приложения подлежат утилизации.
Последствия отсутствия
Под отсутствием понимается не утеря документа, а изначальное игнорирование правила составления . Последствия отсутствия, в большей степени, касаются арендодателя, т.к. наибольший урон будет нанесен именно ему. При отсутствии документа:
- арендодатель не получает установленную арендную плату, в то время как должен понести затраты на обслуживание (в том числе коммунальные платежи);
- в случае причинения ущерба имуществу, арендатор отказывается выплачивать компенсацию;
- арендатор отказывается от выполнения условий договора аренды;
- проверки различных ведомств (ФНС, ЦБ РФ и пр.) выявляют отсутствие договоров и приложений к ним, что является причиной подозрения компании в наличии в бизнесе схем по работе с контрагентами или связанными лицами.
В ходе камеральной проверки ФНС акты могут изыматься на весь период проверки. В случае отсутствия документов в наличии ФНС может назначить выплату штрафов, которые не все предприятия могут себе позволить.
Данные факторы наносят урон доходности арендодателя, в связи с чем крайне важно не игнорировать и не забывать подписывать акты передачи имущества, а в случае подписания хранить их тщательным образом.
При работе с крупными кредиторами компании, по желанию, могут запросить подтверждение реальности нахождения бизнеса на указанных площадях, в связи с чем наличие действующего договора аренды и акта приема-передачи будут регламентом надежности и реальности.
Советы юриста относительно акта приема-передачи представлены ниже.
Нежилую недвижимость, так же как и жилую, можно сдавать или брать в аренду, причем порядок схож даже с передачей строительных площадок подрядчикам с использованием , составляемых по образцу. Чаще всего собственниками сдаются помещения, которые используются в качестве:
- Офисов;
- Торговых площадок (точек или павильонов);
- Складских помещений;
- Гаражей.
Однако любые сделки с недвижимостью являются сложными и ответственными мероприятиями, и аренда нежилого помещения - не исключение. Обе стороны формируемого договора должны быть уверены в защите собственных юридических прав на законном основании. Именно по этой причине в процессе оформления договора аренды нежилой недвижимости в обязательном порядке составляется ещё один документ - акт приема-передачи.
Но в чём его необходимость? Каким законодательным актом регламентируется составление и порядок оформления акта приема-передачи? Нужно ли его регистрировать? Подробнее обо всём этом мы расскажем в данной статье.
Передача помещения
Процесс передачи нежилого помещения по договору аренды отличается строгой планомерностью и выверенной структурой. Заинтересованным сторонам настоящего соглашения необходимо следовать представленному ниже алгоритму действий:
- Арендующий требует у арендодателя предоставления правоустанавливающей документации на помещение, которое приобретает на временное пользование;
- В свою очередь, предоставитель нежилого недвижимого имущества уполномочен узнать о компетенции лица, которому предоставляет в аренду свою собственность;
- Оговаривается возможность проведения арендатором ремонтных работ и иных модификаций в рассматриваемом здании и иные условия договора;
- Определяются сроки действия договорённости. Если такого пункта в соглашении нет, договор объявляется бессрочным;
- При взаимном согласии заключается договор аренды, одновременно с которым составляется акт приема-передачи нежилого помещения;
- В определённых случаях полученная в итоге документация регистрируется;
- По окончании вышеперечисленных процедур, рассматриваемое нежилое помещение становится объектом временного пользования арендатора.
Регистрация
Акт приема-передачи нежилого недвижимого имущества должен быть зарегистрирован в ЕГРП в тех случаях, когда срок аренды по договору превышает 1 календарный год. Правом подачи документации обладают обе стороны соглашения.
Заинтересованной стороне необходимо подготовить следующий список документов для регистрации нежилого помещения:
- Акт приема-передачи;
- Договор аренды фигурирующего в документации здания;
- Дополнительные соглашения, присовокупляемые к основной договорённости (если таковые имеются);
- Банковский реквизит, свидетельствующий об уплате государственной пошлины;
- Удостоверение личности (если заявитель - физическое лицо);
- Реквизиты компании или корпорации (если - юридическое).
Государственная пошлина за регистрацию документов рассматриваемого типа на период 2018 года составляет:
- 2 000 рублей - для физического лица или частного предпринимателя;
- 22 000 рублей — для юридического лица.
Операция по регистрации данного акта в отношении нежилого помещения завершается через 10 дней после подачи пакета документов в уполномоченный орган. Когда действие договора подходит к концу, стороны уполномочены продлить его действие, или же отказаться от дальнейшего сотрудничества друг с другом. Однако в любом случае оформляется повторный акт приема-передачи нежилого помещения, в котором фиксируются все изменения, которому данный объект подвергся за период эксплуатации.
Не существует таких сделок с недвижимостью, где можно было бы обойтись без процедуры заключения договора на передачу нежилого помещения от одного лица к другому под ответственность последнего. Такая передача имущества заключается не только посредством заключения договора, в котором излагаются все необходимые пункты, обговоренные двумя лицами, но и прилагается специальный акт приёма-передачи нежилых помещений в аренду.
Данный акт – является обязательным приложением к договору. Отсутствие данного акта, делает недействительным сам договор аренды, что делает невозможным привлечь арендатора к ответственности, при возникновениях невыполнений обязательств предусмотренных в договоре или уклонения оплаты за арендуемое им помещение или порчи доверенного ему помещения.
Зачем нужен акт
В первую очередь акт приёма-передачи нежилого помещения необходим для уточнения всех размеров площадей, их точного адреса регистрации, включенных в арендную сумму коммуникаций, их техническое состояние на момент заключения договора и прочих деталей.
Именно эти факты являются доказательством того что помещение передается в аренду не совсем в хорошем состоянии и это в дальнейшем может помочь арендующей стороне избежать всевозможных затрат на ремонт помещения или устранять какие–либо повреждения после возврата помещения от арендатора.
Требования к актам приема-передачи недвижимости:
К составлению подобных актов, предъявляются самые обыкновенные требования. Их не так уж много. И соблюдать их при составлении документа не составит особых усилий. Акт приёма-передачи нежилого помещения составляется по специальной форме, необходимой к заполнению. Затем он подтверждается подписями обеих сторон с полной расшифровкой и нанесением специального печатного знака, если это юридическая организация.
Бланк:
- Указать наименование документа.
- Указать дату составления акта.
- Далее нужно указать документ, а именно договор, к которому прилагается данный акт: имена для физических лиц, наименования для юридических сторон, составляющих этот акт.
- Далее указывается полная информация от обеих сторон договора (ф. и. о.; ИНН, ОГРН) которые составляли данный акт.
- Потом необходимо детальное описание сдаваемого в аренду помещения, которое передается в эксплуатацию в соответствии с договором (Фактический адрес, площадь помещения, этаж, количество комнат, планировка, описать все внутренние строения, если таковые имеются).
- В следующей графе описываем состояние помещения (Необходимо указать состояние стен, оконных, дверных проёмов, перегородок, качество имеющегося ремонта, наличие или отсутствие коммуникаций, их техническое состояние и прочее).
- Здесь указываются все выявленные недостатки при осмотре помещения.
- В конце документа обе стороны ставят свои подписи с полной расшифровкой. А если это юридические организации, то печатный знак ставится тоже.
Заполненный образец:
Приложение N 3
к Договору аренды недвижимости
(нежилого помещения)
АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ
НЕДВИЖИМОСТИ (НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ)
ул. Славянская, дом 4, корп. 8, офис 181.
Мы, ниже подписавшиеся, представитель собственника Индивидуальный предприниматель Царёв Владимир Леонидович, действующий на основании Свидетельства ОГРН 201593482345678 от 28.04.2008 г. и представитель Арендатора индивидуальный предприниматель Андреев Дмитрий Геннадьевич, действующий на основании Свидетельства ОГРН 1104295943332829 от 11.01.2012 г. составили настоящий акт о нижеследующем:
Собственник передает, а Арендатор принимает нежилое помещение, находящееся по адресу Московская область, г. Химки, ул. Славянская, дом 4, корп. 8, офис 181 общей площадью 25 (двадцать пять) кв. м. на правах аренды.
На момент приема-передачи помещение находилось в следующем техническом состоянии:
Стены, перегородки несущие стенки из бетона, гипсокартонные перегородки без повреждений.
Потолочные перекрытия - натяжные французские потолки в идеальном состоянии.
Полы паркетные полы в удовлетворительном состоянии.
Окна ПВХ окна фирмы «Карбон газ» в идеальном состоянии.
Двери (наружные и внутренние) филенчатые двери в удовлетворительном виде.
Внутренние коммуникации: водопроводные и канализационные трубы из ПВХ в отличном состоянии.
Оценка общего состояния помещения: Помещение находится в удовлетворительном состоянии, ремонт не требуется.
Данный акт составлен в двух экземплярах, каждый из которых имеет одну и туже юридическую силу.
ПЕРЕДАЛ: ПРИНЯЛ:
Царёв Владимир Леонидович _____ _ Андреев Дмитрий Геннадьевич _____
(подпись, печать) (подпись, печать)
Представитель собственника
Настоятельно рекомендуется при заключении договоров и актов приёма–передачи недвижимости (нежилого помещения), внимательно ознакомиться с обоими документами, прежде чем ставить свою подпись в нём либо печатный знак вашей юридической организации.
Во избежание проявления, какого-либо мошенничества или несогласованности с той или иной стороны. Ключи от нежилого помещения передавать в руки арендующего лица следует только после заключения и подписания обоих этих важных документов.
Возникновение права собственности в нашей стране на заре 90-х годов прошлого столетия привело к тому, что новоявленные собственники имущества получили право распоряжаться им по своему усмотрению. Наличие права собственности на недвижимость породило новый вид правоотношений - арендные. В настоящий момент, в аренду могут сдаваться как жилые, так и нежилые помещения.
Зачем нужен акт
В соответствии с , одна сторона получает во временное пользование нежилые помещения, находящиеся в собственности другого лица. Так как договор носит предварительный характер, то документом, подтверждающим фактическую передачу в аренду помещения, является акт приема передачи нежилого помещения (нежилых помещений). Данный документ удостоверяет то, что одна сторона (арендодатель) передала, а другая сторона (арендатор) приняла в аренду нежилое помещение, оговоренное в договоре аренды.
В акте приема передачи, указываются индивидуальные признаки сдаваемых в аренду площадей, такие как: кадастровый, условные номера, адрес расположения, площадь, техническое состояние, наличие коммунальных и иных услуг (вода, отопление, свет, телефон, интернет, охрана, и т.д.). При необходимости, к акту приема-передачи нежилого помещения, может быть приложен кадастровый паспорт на указанные площади или выписки, схемы и чертежи из данных документов.
Акт как составная часть сделки с недвижимостью
Составление акта приема-передачи нежилого помещения, является обязательным условием действия договора аренды. Если сторонами по договору аренды не будет подписан данный акт, то основной договор аренды нежилого помещения, по своей сути, так и останется предварительным документом, который не порождает факта пользования. Отсутствие рассматриваемого подписанного сторонами акта, делает недействительным отношения сторон по договору аренды, то есть, в частности, не подлежат оплате арендные платежи, не возникает ответственность по техническому содержанию арендуемых площадей и прочие последствия.
Аналогичные условия действуют и при заключении долгосрочного договора аренды. В соответствии с нашим законодательством, если в договоре аренды нежилого помещения срок аренды указывается более одного года, то он подлежит государственной регистрации. К регистрируемому договору аренды в обязательном порядке приобщается акт.
Мы предлагает для бесплатного использования образец такого акта. Выражаем надежду, что данный документ поможет вам оформить свои взаимоотношения. Также на нашем сайте «Договоры Всем» вы можете найти образцы других документов, которые могут быть вам полезны.
Акт приема-передачи нежилого помещения
г. Москва «___» _________ 201_ года
Настоящий акт удостоверяет, что Закрытое акционерное общество «_______________» в лице Директора по …, действующего на основании доверенности от … г., передает, а Открытое акционерное общество «__________________» в лице Генерального директора …, действующего на основании Устава, принимает с «… » ___________ 201_ года нежилое помещение площадью __ (______________) кв. м. (далее - Помещения) на цокольном этаже здания, расположенного по адресу: … предоставленные в аренду Открытому акционерному обществу «_______________» по договору аренды нежилых помещений от «…» ___________ 201_ года между Открытым акционерным обществом «____________________» и Закрытым акционерным обществом «____________________» (далее - Договор).
