Действующий Земельный кодекс РФ не содержит специального раздела об обороте или сделках с земельными участками. Однако, это не означает, что земельное законодательство не регулирует круг этих отношений.
В ЗК РФ содержится ряд норм, устанавливающих общие начала оборота земельных участков: устанавливаются определенные требования к оборотоспособности и соответственно обороту земель, установлены критерии изъятия из оборота и ограничения в обороте земельных участков.
Статья 260 ГК РФ повторяет общий принцип, действующий в отношении права собственности на имущество. Собственник распоряжается им по своему усмотрению постольку, поскольку оно не исключено из гражданского оборота или не ограничено в обороте.
Возможность иметь землю в частной собственности, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться ею, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц, закреплена в Конституции РФ (ст. 36) как одно из важных прав граждан и их объединений. Земля, как и другие природные ресурсы, могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст. 9 Конституции РФ).
Все формы собственности на землю - частная, государственная, муниципальная - признаются и защищаются равным образом.
ГК не содержит ограничений по кругу субъектов, которые вправе выступать собственниками земли, но дает возможность ограничить круг субъектов и оборотоспособность земельных участков на основании закона. Подзаконными актами основания для изъятия или ограничения в обороте земли, по смыслу статьи, вводиться не могут.
Статья 129 "Оборотоспособность объектов гражданских прав" ГК устанавливает, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. В соответствии со ст. 27 ЗК оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством.
В соответствии с п. 2 ст. 27 ЗК изъятые из оборота земельные участки могут принадлежать только публично-правовым субъектам и не могут предоставляться в частную собственность, а также не могут быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.
Для земельных участков, ограниченных в обороте, содержание ограничений устанавливается ЗК и иными федеральными законами (п. 3 ст. 27 ЗК). Ограничения в первую очередь связаны с формой собственности. По общему правилу участки, ограниченные в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Перечень земельных участков несельскохозяйственного назначения, изъятых из оборота, установлен в п. 4 ст. 27 ЗК. К ним, в частности, отнесены земли, занятые находящимися в федеральной собственности государственными природными заповедниками и национальными парками, зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности воинские формирования и органы, объектами организаций федеральной службы безопасности, объектами использования атомной энергии, исправительно-трудовыми и лечебно-трудовыми учреждениями, воинскими и гражданскими захоронениями, инженерными сооружениями, линиями связи и коммуникациями для охраны Государственной границы РФ.
Ограничиваются в обороте в соответствии с п. 5 ст. 27 ЗК земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не отнесенные к изъятым из оборота; занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия; предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не изъятые из оборота; предоставленные для нужд организаций транспорта; предоставленные для нужд связи; занятые объектами космической инфраструктуры; расположенные под объектами гидротехнических сооружений; предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств; загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли; земельные участки в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами; участки, занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда.
При этом в отношении земельных участков, расположенных в пределах лесного фонда, действует специальное правило, установленное в ст. 12 ЛК, согласно которому оборот участков лесного фонда, понимаемый как совершение сделок, направленных на переход права собственности на такие участки, не допускается. Участки лесного фонда в соответствии со ст. 19 ЛК могут находиться только в федеральной собственности с возможностью их передачи в собственность субъектов РФ. В гражданском обороте могут находиться лишь права пользования лесным фондом.
Обороту земельных участков сельскохозяйственного назначения посвящен Закон об обороте земель. В соответствии с п. 1 ст. 1 названного Закона под оборотом земельных участков понимается совершение сделок, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Названный Закон, помимо правил оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия их предоставления из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, изъятия их в государственную или муниципальную собственность, регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения.
2. Земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения подразделяются в законодательстве на отдельные категории. Общие правила об отнесении земель к определенным категориям и переводе их из одной категории в другую определены в ст. 8 ЗК. Категория земель указывается в актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов РФ и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков; договорах, предметом которых являются земельные участки; документах государственного земельного кадастра; документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; иных документах в случаях, установленных законом.
Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.
Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в отношении земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством РФ; земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов РФ; земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления; земель, находящихся в частной собственности, - органами исполнительной власти субъектов РФ - в отношении земель сельскохозяйственного назначения и органами местного самоуправления - в отношении земель иного целевого назначения.
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Министерство сельского хозяйства РФ
ФГБОУ ВПО “Бурятская государственная сельскохозяйственная
Академия им. В.Р. Филиппова”
Институт землеустройства, кадастров и мелиорации
Кафедра кадастра и права
Курсовая работа
« Правовое регулирование сделок с землей»
Улан-Удэ 2013
Введение
1. Правовое регулирование сделок с земельными участками
1.2 Общие положения о правовых последствиях недействительности сделок с земельными участками
1.4 Ограничение по совершению сделок с землей
2. Земельно-правовые сделки
2.3 Приватизация земли
2.4 Иные земельно-правовые сделки
2.5 Правовые основы регулирования оборота земельных участков и государственной регистрации сделок с землей
Заключение
Список используемой литературы
земля сделка регистрация собственность
Введение
Совершение сделок с земельными участками является одним из наиболее динамично развивающихся институтов земельного права, а стало быть вполне актуальный и спорный вопрос современного права. В условиях отсутствия множественности форм собственности на землю в СССР существовал исключительно административный порядок перехода земель от одного субъекта к другому. Каждый этап земельно-аграрной реформы расширял круг правомочий собственников земельных участков в части возможности свободно отчуждать свою собственность другому лицу путем совершения сделок.
Государственной Думой Российской Федерации 25 октября 2001 года под № 136-ФЗ был принят Земельный кодекс Российской Федерации, призванный урегулировать земельные отношения. Согласно данному Кодексу земля в РФ может находиться в собственности граждан и юридических лиц. В частности ст. 15 Земельного кодекса говорит о том, что «собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации».
Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
Статьи 16.17.18 объясняют, что земля может находиться в федеральной собственности, что предусмотрено Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю», в собственности субъектов РФ и в собственности муниципальных образований. В муниципальной собственности находятся земельные участки, признанные таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации; если право муниципальной собственности возникло при разграничении государственной собственности на землю, а также если земельные участки приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством.
Ст. 28. Земельного кодекса РФ определяет приобретение прав на земельные участки, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В данной статье говорится о том, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также в постоянное (бессрочное) пользование юридическим лицам (в случаях, предусмотренных п.1 ст.20 настоящего Кодекса), и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование (в случаях, предусмотренных п.1 ст.24 ЗК). Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности может осуществляться за плату или безвозмездно согласно Земельному кодексу РФ, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам в соответствии с настоящей статьей земельные участки предоставляются в собственность только за плату, размер которой устанавливается настоящим Кодексом.
Земельные участки, находящиеся в собственности юридических и физических лиц, могут становиться предметом сделок с ними.
В настоящее время одним из ключевых вопросов является соотношение норм гражданского и земельного права при правовом регулировании сделок с земельными участками. Соотношение норм гражданского и земельного права применительно к сделкам с землей определяется соотношением общих специальных норм. Нормы гражданского права действуют тогда, когда отсутствует специальная земельная норма, регулирующая данные правоотношения, либо земельно-правовая норма содержит отсылку к гражданской правовой норме.
Предметом исследования данной курсовой являются гражданско-правовые отношения, возникающие в связи с совершением сделок с земельными участками.
Объектом исследования становятся сделки, совершаемые с земельными участками. Нам необходимо будет определить, что современным законодательством называется «земельным участком», как оформляются сделки с земельными участками, какие сделки с земельными участками можно совершать в Российской Федерации, какие существуют ограничения в совершении сделок с земельным участками, какие виды сделок с земельными участками правомочны на территории Российской Федерации и их особенности. Будут рассмотрены такие виды сделок с земельным участками как купля-продажа, ипотека, мена, дарение, рента, а также односторонние сделки, связанные с принятием наследства, а также специфику и ограничения совершения тех или иных сделок с земельными участками в РФ.
1. Правовое регулирование сделок с землей
1.1 Общие положения о гражданско-правовых сделках
Сделки занимают особое место в системе гражданского права. Гражданские права и обязанности возникают, изменяются и прекращаются главным образом в результате сделок. Для большей части субъективных прав и обязанностей сделки служат средством и основанием приобретения (возникновения). Именно сделкам принадлежит в таких случаях значение факта, соединяющего поведение (волю) лица с авторитетом закона.
Невозможно переоценить значение сделки для граждан (физических лиц): сегодня трудно назвать такую потребность, для удовлетворения которой ему не нужно было бы совершать сделку хотя бы в качестве предварительного условия (а не только средства).
Общие требования к совершению гражданско-правовых сделок содержатся в главе 9 Гражданского кодекса РФ, а к совершению сделок с землей в главе 17 данного кодекса.
Что же принято называть земельным участком? Согласно принятомуЗемельному кодексу (ред. от 23.07.2013) ст. 11.1. Понятие земельного участка«Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки». Государственному кадастровому учету подлежат все земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.
Согласно ст.153. ч 2. Гражданского кодекса РФ под сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Любая сделка, в том числе и с землей, представляет собой набор определенных юридических признаков, свойств, позволяющих, во-первых, отграничить ее от явлений, сходных со сделкой, а во-вторых, правильно оценить правовой эффект (результат) сделки.
Основополагающий признак сделки - правомерность, под которой прежде всего понимается соответствие условий, на которых совершается сделка, требованиям закона и иных нормативных актов. Данный признак, во-первых, отличает сделку от действий, прямо нарушающих установленные законом и иными нормативными актами запреты; во-вторых, от действий, противоречащих закону и иным нормативным актам. Не могут считаться сделками действия по продаже наркотиков лицами, не имеющими соответствующего разрешения на их продажу. Равным образом не будет сделкой действие, совершенное с целью причинить вред другим лицам. Такое действие не будет влечь последствий, обычных для таких действий в любом другом случае.
Наряду с правомерностью важное значение имеет соответствие сделки основополагающим нравственным нормам. Закон обязывает суд при определенных условиях руководствоваться требованиями добросовестности, разумности и справедливости (п. 2 ст. 6 ГК РФ), а участников гражданских правоотношений - осуществлять свои права разумно и добросовестно (п. 3 ст. 10 ГК РФ), запрещая совершать сделки с целью, противной основам нравственности (ст. 169 ГК РФ).
Вместе с наличием у всех сделок общих признаков, это не исключает их подразделения на виды: односторонни, двусторонние и многосторонние; возмездные и безвозмездные; условные и безусловные; реальные и консенсуальные; каузальные и абстрактные. Не все виды сделок могут бытьприменимы для совершения сделок с земельными участками.
Односторонние, двусторонние и многосторонние сделки. Для совершения односторонних сделок достаточно волеизъявления одной стороны. Завещание земельного участка - односторонняя сделка, поскольку для ее возникновения достаточно изъявления воли завещателя. Принятие в наследство земли, выражающееся в согласии наследника принять завещанное имущество, так же является односторонней сделкой.
В односторонней сделке воля может быть изъявлена сразу несколькими лицами, например, доверенность на продажу земельного участка или дома, находящегося на земельном участке может быть выдана несколькими его сособственниками. Указанные лица выступают в данном случае как одна сторона.
В двусторонней сделке воля изъявляется двумя сторонами, каждая из которых может быть представлена как одним, так и несколькими субъектами. Не следует смешивать число сторон в двусторонней сделке с числом ее участников. Так, купля-продажа земельного участка останется двусторонней сделкой, несмотря на то, что в ее заключении участвовало несколько покупателей и несколько продавцов. В таких случаях принято говорить о множественности лиц в сделке.
Если в двусторонней сделке с множественностью лиц несколько субъектов на одной стороне выражают единую волю, то в многосторонней сделке каждый ее участник является самостоятельной стороной и выражает индивидуальную волю. Примером многосторонней сделки служит договор о совместной деятельности, который может выступать средством достижения общей хозяйственной цели, например, для ведения хозяйственной деятельности и строительства на определенном земельном участке несколькими предприятиями, физическими или юридическими лицами. Разновидность многосторонних сделок - учредительные договоры о создании хозяйственных образований (концернов, ассоциаций, хозяйственных товариществ и т.д.).
Всякая сделка, в которой имеется более одной стороны, именуется договором. Поэтому всякий договор есть сделка, но не всякая сделка-договор.
Сделки с землей могут быть в озмездными и безвозмездными. «Возмездной называется сделка, в которой обязанности одной стороны совершить определенные действия соответствует встречная обязанность другой стороны по предоставлению материального и другого блага» Гражданское право. Учебник. Под ред проф.Е.А.Суханова. М., Издательство БЕК, 1998 г. с. 336 . В безвозмездной сделке обязанность предоставления встречного удовлетворения другой стороной отсутствует. Поэтому возмездными могут быть только двусторонние сделки. Односторонние сделки всегда безвозмездны.
Возмездность сделок может предопределяться их природой или соглашением сторон. Как правило, возмездны сделки по передаче имущества в собственность, во временное пользование. В свою очередь, всегда безвозмездна сделка дарения.
Сделки с землей могут быть условными и безусловными. Существенныеособенностиимеет механизм возникновения прав и обязанностей из сделок, совершенных под условием. Условной называется сделка, стороны которой ставят возникновение или прекращение прав и обязанностей в зависимость от какого-то обстоятельства, которое может наступить или не наступить. Условие характеризуется неопределенностью его наступления. Сторонам в сделке не должно быть известно, наступит или не наступит в будущем обстоятельство, включенное в сделку в качестве условия. Включаемое в сделку условие не должно противоречить ни закону, ни моральным принципам общества. Поэтому недействительна сделка, если в качестве условия в нее включается, например, требование причинения вреда. Условие в сделке - элемент случайный, но он должен быть неразрывно связан с основным содержанием сделки и не может рассматриваться изолированно. Включение в сделку условия позволяет субъектам учесть различные обстоятельства, которые могут наступить в будущем (переезд, изменение места службы, улучшение жилищных условий и т.д.).
Сделка может быть совершена под отлагательным или отменительным условием. Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от наступления условия (ст. 61 ГК). Поэтому права и обязанности в сделке отлагательным условием возникают не с момента ее совершения, а с момента наступления условия. Возникновение прав и обязанностей как бы откладывается до наступления условия.
При отменительном условии права и обязанности сторон возникают с момента совершения сделки и прекращаются с наступлением условия. Например, один гражданин предоставляет в пользование другому земельный участок сроком на один год, если в течение этого срока не возвратится из научной командировки дочь. Права и обязанности в данном случае возникают у сторон в момент совершения сделки и прекращаются с момента возвращения дочери владельца земельного участка.
С наступлением отменительного условия сделки правоотношение прекращается безотносительно к тому, знали стороны о наступлении условия или не знали. Если наступление отменительного условия становится невозможным, сделка, в которую оно включено, превращается в безусловную. При наступлении обстоятельств, с которыми связано отменительное условие, до заключения сделки, о чем было известно сторонам, сделка не влечет за собой правовых последствий.
От условия в сделке следует отличать срок-обстоятельство, относительно которого известно, что оно наступит в будущем. Срок является отлагательным, если с его наступлением связывается возникновение прав и обязанностей, или отменительным, если с его наступлением права и обязанности прекращаются.
Сделки с землей считаются реальными. Консенсуальные сделки - это такие сделки, которые порождают гражданские права и обязанности с момента достижения их сторонами соглашения, например, сделки с куплей-продажей. Реальными называются сделки, в которых соглашения между ее сторонами недостаточно. Необходима передача имущества или совершение иного действия. Сделки с земельными участками всегда предполагают передачу земельного участка или в собственность или в пользование, при этом сторонами сделки совершается определенные действия.
Сделки с землей могут быть действительными и недействительными. Рассмотрев общие положения законности сделок, отметим и возможность признания сделки недействительной. В ч.2 ст. 166. определяется недействительность сделок по основаниям, установленным Гражданским Кодексом РФ, в силу признания их таковыми судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Недействительность сделки означает не наступление того результата, который имели в виду лица, совершавшие сделку, а наступление результата, предусмотренного законом. Недействительность сделки зависит от характера нарушений, допущенных при ее совершении. Если ни одна из сторон или заинтересованных лиц не предъявила иск о признании сделки недействительной, она может быть исполнена сторонами, что не противоречит закону. В данном случае участник отношений может прибегнуть к судебной форме защиты своего права. Например, несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет совершил сделку без согласия родителей. От их воли будет зависеть, обратятся ли они в суд и потребуют признания сделки недействительной со всеми вытекающими последствиями или примирятся с этой сделкой. Такой характер сделки дает основание считать ее относительно недействительной.
Оспоримыми являются сделки, в которых закон предоставляет возможность лицу самому решать, прибегать ли к судебной форме защиты своего права либо найти другие пути урегулирования отношений с лицами, связанными с ним. К оспоримым сделкам относятся сделки, совершенные несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 175), лицами, ограниченными судом в дееспособности (ст. 176), не способными понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177), сделки, совершенные под влиянием заблуждения (ст. 178), обмана, угрозы, насилия, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179), сделки юридического лица, выходящие за пределы его правоспособности (ст. 173), совершенные лицом вне пределов его полномочий (ст. 174).
Ничтожность сделки означает ее абсолютную недействительность. Она является результатом серьезных нарушений действующего законодательства. Ничтожными считаются сделки, совершение и исполнение которых грубо нарушает интересы общества, противоречит его принципам и системе ценностей, когда решение вопроса о ее действительности нельзя предоставить выбору лица.
Ничтожными являются сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам (ст. 168), сделки, противные основам правопорядка и нравственности (ст. 169), сделки с лицами до 14 лет (ст. 172), сделки с недееспособными (ст. 171), сделки, совершенные с нарушением формы, предписываемой законом под страхом недействительности (ст. ст. 162, 165), мнимые сделки (ст. 170), притворные сделки (ст. 170).
Требования о признании сделки недействительной может быть предъявлено только лицом, указанным в Кодексе. По оспоримым сделкам - это заинтересованные лица, и прежде всего стороны в сделке. Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом. Однако Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, в силу чего споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При удовлетворении иска в мотивировочной части решения суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной. В этом случае последствия недействительности ничтожной сделки применяются судом по требованию любого заинтересованного лица либо по собственной инициативе. В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения (п. 32 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8).
1.2 Общие положения о последствиях недействительности сделок с земельными участками
Общие положения о последствиях недействительности сделок рассмотрены в ст. 167 ч.2 ГК РФ. В ней сказано, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Для возвращения сторон недействительной сделки в то положение, в котором они находились до ее совершения, закон устанавливает обязанность каждой из сторон возместить другой стороне все полученное по сделке. Если же возвратить полученное в натуре невозможно, то возместить стоимость в деньгах. В случаях невозможности возвратить полученное в натуре (пользование имуществом, выполненная работа, оказанная услуга) размер возмещения может быть определен исходя из установившихся в данных условиях размеров оплаты за пользование имуществом, выполнение аналогичных работ и оказание услуг.
При возвращении имущества в натуре должно учитываться его состояние. Если имущество было повреждено, то должно быть компенсировано его ухудшение с учетом нормальной амортизации. Если же лицо, у которого было имущество, внесло в него улучшения, повысившие его стоимость, то соответствующая сумма должна быть передана стороной, к которой имущество возвращается.
Недействительность сделки вызывается во всех случаях ее несоответствием требованиям правовых норм. Нарушения формы сделки, несоблюдение требований, предъявляемых к участникам сделки, недопустимые пороки воли и волеизъявления рассматриваются в качестве самостоятельных оснований недействительности сделок. ГК устанавливает общие требования к сделкам и особенности совершения отдельных видов сделок.
Недействительность сделки может быть вызвана включением в нее условий, прямо запрещенных правовыми нормами либо противоречащих им. Она может наступить и в результате изменения условий сделки, формулируемых нормативным актом в императивной форме. Недействительность может быть вызвана как нарушениями общих требований ГК к содержанию сделок, так и требований, установленных отдельными законами и другими нормативными актами к отдельным видам сделок.
Закон, может устанавливать запрет на совершение определенных сделок с определенным видом имущества. Нормативные акты могут обусловливать совершение некоторых сделок в отношении определенных объектов включением в предмет сделки других объектов, связанных с основным. Так, в соответствии с пунктом 3 статьи 340 Кодекса ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Указанное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не.
Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, признается ничтожной ст. 169 ГК. Действия, предусмотренные данной статьей, образуют наиболее вредоносный состав недействительных сделок. Они относятся законом к категории ничтожных сделок с особо жесткими последствиями, наступающими в случае исполнения. На практике и в теории такие сделки именуются антисоциальными.
Основными признаками данной сделки являются, во-первых, цель: сделка свершается с целью, противной основам правопорядка или нравственности; во-вторых, умысел хотя бы у одной стороны, совершившей такую сделку. Отрицательные последствия совершения подобных сделок наступают для обеих сторон: при наличии умысла у обеих сторон такой сделки - в случае исполнения сделки обеими сторонами - в доход Российской Федерации взыскивается все полученное ими по сделке, а в случае исполнения сделки одной стороной с другой стороны взыскивается в доход Российской Федерации все полученное ею и все причитавшееся с нее первой стороне в возмещение полученного; при наличии умысла лишь у одной из сторон такой сделки все полученное ею по сделке должно быть возвращено другой стороне, а полученное последней либо причитавшееся ей в возмещение исполненного взыскивается в доход Российской Федерации.
Недействительными также признаны законом мнимые и притворные сделки (ст.170 Гк РФ). Мнимые сделки представляют собой действия, совершаемые для того, чтобы обмануть определенных лиц, не участвующих в этой сделке, создав у них ложное представление о намерениях участников сделки. Делается это с самыми различными целями: фиктивная аренда с целью регистрации юридического лица, фиктивная продажа земельного участка при угрозе банкротства либо конфискации имущества за совершенное преступление, фиктивная покупка земельного участка с целью добиться получения кредита и др. Мнимая сделка ничтожна. Она не порождает никаких правовых последствий. Стороны не намерены исполнять эту сделку, но они все же совершают некоторые фактические действия, создающие видимость ее исполнения: передача имущества, составление необходимых документов и т.п. К этим действиям применяются правила ст. 167.
Притворная сделка совершается с целью прикрыть другую сделку. Договор купли-продажи земли может использоваться для прикрытия сделки дарения и наоборот, поскольку они отличаются друг от друга легко маскируемым признаком возмездности. Как и в случае с мнимой сделкой, стороны преследуют цель ввести в заблуждение третьих лиц относительно своих намерений и не собираются исполнять совершенную сделку. Однако здесь стороны все же желают создать правовые последствия. Притворная сделка считается ничтожной. Что же касается прикрываемой сделки, то закон допускает возможность признания ее действительной. В этом случае при оценке действий сторон должны применяться требования, относящиеся к той сделке, которую стороны имели в виду. При этом прикрываемая сделка может оказаться законной (дарение совершено под видом купли-продажи с целью избежать огласки сведений, относящихся к личной тайне), либо недействительной (купля-продажа совершена под видом дарения, чтобы обойти правила о преимущественном праве покупки доли другими участниками общей собственности, учредителями (участниками) хозяйственного общества).
Недействительными признаются сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным, вследствие психического расстройства. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина (ст.171 ГК РФ).
Ничтожна сделка с земельным участком, совершенная несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним)(ст.172 ГК РФ). Несовершеннолетних в возрасте до 14 лет (малолетних) ГК относит к недееспособным. Это доказывается тем, что к сделкам, совершаемым ими, применяются правила абз. 2 и 3 п. 1 ст. 171. В интересах малолетнего, как и в отношении недееспособных, родители (усыновители, опекун) могут требовать признания судом такой сделки действительной, если она совершена к выгоде малолетнего.
В соответствии со ст.175 ГК РФ недействительными будут сделки с землей, совершенные несовершеннолетними в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии со статьей 26 настоящего Кодекса. Такая сделка может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя. Правила данной статьи не распространяются на случаи, когда несовершеннолетний объявлен полностью дееспособным (эмансипация) либо когда закон допускает вступление в брак до 18 лет (п. 2 ст. 21). Вступив в брак, лицо становится полностью дееспособным. Полная дееспособность устанавливается и на основании эмансипации (ст. 27). Несовершеннолетний, достигший шестнадцати лет, если он работает по трудовому договору или с согласия законных представителей, занимается предпринимательской деятельностью, может быть объявлен полностью дееспособным. Эмансипация несовершеннолетнего производится в установленном законом порядке (ст. 27).
Ограничение в дееспособности гражданина производится судом вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами, если своими действиями он ставит свою семью в тяжелое материальное положение. Данное ограничение выражается в том, что над гражданином устанавливается попечительство. После этого самостоятельно совершать он может только мелкие бытовые сделки. Совершать сделки с земельными участками, как и с другой недвижимостью, а также получать заработок, пенсию и иные доходы и распоряжаться ими он может лишь с согласия попечителя.
Однако в силу того, что в остальном этот субъект вполне отдает отчет совершаемым действиям и способен руководить ими, сделка, им совершенная, не может считаться недействительной, даже если она и выходит за пределы мелкой бытовой. Попечитель вправе оспорить эту сделку, если сочтет, что она не отвечает интересам членов семьи и самого подопечного. Закон дает право суду на принятие такого решения, но не обязывает его к этому только потому, что попечитель настаивает на недействительности сделки. Однако для отказа в иске должны быть веские основания.
Необходимым условием действительности сделки является соответствие волеизъявления воле лица, совершающего сделку. Отсюда нельзя считать действительными сделки, совершенные гражданином в состоянии, когда он не сознавал окружающей его обстановки, не отдавал отчета в совершаемых действиях и не мог руководить ими (ст.177 ГК РФ). Причина таких состояний может быть самой разной: от заболевания и алкогольного (наркотического) опьянения до состояния сильного душевного волнения, вызванного какими-либо событиями либо действиями. Эта статья охватывает все те возможные ситуации, которые не подпадают под эти две типичные, повторяющиеся, но в которых лицо, совершающее сделку, может оказаться вследствие собственной неосторожности, самонадеянности, в результате несчастного случая либо даже вследствие виновных действий других лиц. Оно может оказаться в таком состоянии, переоценив возможности своего организма и особенности его реакции на различные виды лекарственных средств, после полученной травмы, в результате психического (гипноз) либо физического (отравление) воздействия другого лица.
Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ). Под заблуждением принято понимать неправильное, ошибочное, не соответствующее действительности представление лица об элементах совершаемой им сделки. Внешнее выражение воли в таких случаях не соответствует ее подлинному содержанию. Однако заблуждение может относиться к различным обстоятельствам. Например, участник может иметь неправильное представлением о действительных мотивах продажи земельного участка (не желание переехать в другую местность, а плохие отношения с соседями, антиобщественное поведение соседей, технические недостатки, создающие неудобства для пользования данным земельным участком т.д.). Перечень оснований для признания сделки недействительной носит исчерпывающий характер. Основным последствием признания недействительной сделки, совершенной под влиянием заблуждения, является двусторонняя реституция: каждая из сторон обязана возвратить другой в натуре все полученное по сделке, либо, если возвращение в натуре невозможно, - возместить его стоимость в деньгах.
Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст.179). Тяжелая болезнь, банкротство, увольнение с работы и т.п. причины заставляют быть менее разборчивым в выборе покупателей, продавцов, кредиторов и т.д. Вместе с тем само по себе стечение тяжелых обстоятельств не является основанием для признания сделки недействительной. Обязательным признаком такой сделки должны быть крайне невыгодные условия сделки. Такие сделки, например, совершали вынужденные переселенцы и беженцы, продававшие принадлежавшие им квартиры (дома) за цену, едва покрывавшую расходы на переезд к новому месту жительства. Вторым обязательным условием такой сделки является недобросовестное поведение другой стороны: зная о стечении тяжелых обстоятельств, она умышленно совершает сделку на крайне невыгодных для этой стороны условиях. Кабальные сделки могут совершаться как в отношении граждан, так и в отношении юридических лиц. Характер сделок, предопределяет и их последствия. Поскольку имеется сторона, действовавшая противоправно, и сторона потерпевшая, то важное значение приобретают меры штрафного характера, меры ответственности, применяемые к нарушителю за совершение таких действий.
Недействительной может и часть сделки с земельным участком, что при этом не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Гражданский кодекс Российской Федерации установил специальные сроки исковой давности для признания недействительными сделок и применения последствий их недействительности. Для ничтожных сделок срок, в течение которого может быть предъявлен иск о применении последствий их недействительности (10 лет с начала ее исполнения), значительно превышает общий срок исковой давности. Учитывая возможности доказывания таких исков по одним объективным показаниям, такое намерение представляется вполне реальным.
Для оспоримых сделок избран другой подход. Иск о признании их недействительными нужно предъявлять в иные сроки. Срок исковой давности здесь втрое короче общего срока. В течение одного года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, служащих основанием для признания сделки недействительной, он должен решить вопрос о судебной защите своего права. Причина такого решения заключается в согласовании принципов обеспечения восстановления нарушенных гражданских прав и судебной защиты с принципом свободы договора, предоставляющего самим сторонам возможность не придавать значения допущенным нарушениям. Возможность признания оспоримой сделки недействительной не должна в течение длительного времени быть угрозой для совершения новых сделок, связанных с данной сделкой. Год - достаточный срок для того, чтобы потерпевший мог предъявить иск о защите своего права.
Земельное законодательство не содержит детального регулирования всех возможных сделок с землей. Подробно урегулированы ипотека (ФЗ «Об ипотеке»), а также купля- продажа и аренда земель (Земельным кодексом РФ). В отношении иных сделок применяются нормы гражданского права, а при нарушении земельных отношений нормы административного и уголовного права.
1.3 Форма совершения сделок с землей
Воля участников сделки, отражающая их намерение совершить сделку, должна получить определенное внешнее выражение и закрепление. Это необходимо, чтобы содержание сделки было ясно ее участникам, условия сделки были зафиксированы, и можно было без затруднений разрешать споры между сторонами сделки, если они возникнут.
Способ, посредством которого выражается воля сторон при совершении сделки, называется формой сделки. Существует несколько таких способов.
Сделка может быть совершена устно, путем словесного выражения воли. При таком выражении воли участник сделки на словах формулирует свою готовность совершить сделку и условия ее совершения.
Сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной, и при отсутствии словесного выражения воли, если она совершается путем конклюдентных действий, т.е. когда из поведения лица (или лиц) явствует его воля совершить сделку.
Сделка может быть совершена и путем молчания, только если это предусмотрено в законе или в соглашении сторон. Так, арендодатель после истечения срока действия договора аренды земельного участка может не возражать против дальнейшего пользования арендатором имущества. В этом случае договор считается возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК). Молчание арендодателя рассматривается в законе как форма его согласия совершить сделку.
Единственной сделкой с земельными участками, заключение которой Гражданский Кодекс РФ допускает в устной форме, является аренда на срок до одного года.
Все остальные сделки с землей совершаются в письменной форме. Письменной следует признать сделку, совершенную путем составления документа, в котором письменно изложено содержание сделки, указано наименование, есть подпись сторон (личная, должностного лица, доверенного лица, рукоприкладчика). В Гражданском кодексе дан исчерпывающий перечень случаев, когда разрешается подписание сделки не самим гражданином, являющимся стороной сделки, а по его просьбе другим лицом. Такое лицо именуется рукоприкладчиком. Подпись рукоприкладчика должна быть засвидетельствована нотариусом, либо другим должностным лицом, имеющим право совершать нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку гражданин не мог подписать ее собственноручно (п. 3 ст. 160 ГК РФ).
Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК).
В письменной форме сделки (договоре), предусматриваются следующее условия:
1. стороны сделки;
2. вид сделки;
3. предмет сделки (план, описание земельного участка, его правовой режим, в том числе обременения, регистрационный номер, сведения о недвижимом имуществе, расположенном на земельном участке);
4. указание на отсутствие запрета на совершение сделок в отношении данного земельного участка и прочно связанного с ним недвижимого имущества:
5. указание на отсутствие или наличие обременений земельного участка правам третьих лиц (залог, аренда, сервитуты др.);
6. дата передачи прав на земельный участок;
7. цена сделки;
8. обязательства сторон.
К договору в обязательном порядке прилагается план участка с указанием границ обременений (ограничений). Отсутствие плана влечет признание сделки недействительной.
Сделки, совершаемые в письменной форме, могут быт простыми и нотариальными, то есть удостоверенными нотариусом по желанию сторон. Нотариальное удостоверение письменной сделки осуществляется путем совершения на документе, соответствующим требованиям ст. 160 ГК, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершить такое нотариальное действие (п. 1 ст. 163 ГК).
С введением в действие федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред от 29.06.2004 N 58-ФЗ) от все сделки с землей подлежат обязательной регистрации. В ст.2 ч.1 данного закона говорится, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Детальный порядок государственной регистрации и основания отказа в ней установлены федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация осуществляется территориальными органами Министерства Юстиции (в г.Магнитогорске - Отделом по Магнитогорскому городскому округу ГУ ФРС по Челябинской области). Данные о совершении сделок с земельными участками вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - Единый государственный реестр прав). Права и обязанности, возникающие в результате заключения сделок с земельными участками, начинаются только с момента государственной регистрации этой сделки.
Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.
Кроме того п. 4 ст. 18, о требованиях к документам, предоставляемым на государственную регистрацию, отмечает: кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. Все требования к кадастру земельного участка содержатся в федеральном законе «О государственном земельном кадастре» (от 01 января 2013 г).
Уточненные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании сведений, представленных органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, при наличии согласия в письменной форме правообладателя (правообладателей) земельного участка или на основании заявления правообладателя.
При наличии спора между органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, и правообладателем уточненные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в Единый государственный реестр прав на основании вступившего в законную силу судебного акта.
1.4 Ограничения по совершению сделок с землей
В связи с тем, что земля, как объект недвижимого имущества имеет свои исключительные особенности, сделки с землей тоже имеют свои особенности и ограничения. Эти специфические особенности сделок с землей могут иметь как общий дл всех их вдов, так и частный характер, применительно к конкретным видам сделок.
В соответствии со ст. 27 Земельного кодекса РФ к общим ограничениям по совершению сделок с землей можно отнести:
1. Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:
1) государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 настоящего Кодекса);
2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, пограничные войска, другие войска, воинские формирования и органы;
3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
4) объектами организаций федеральной службы безопасности;
5) объектами организаций федеральных органов государственной охраны;
6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;
9) воинскими и гражданскими захоронениями;
10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.
2. Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:
1) в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 настоящей статьи;
2) в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
3) занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;
4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в пункте 4 настоящей статьи;
6) не указанные в пункте 4 настоящей статьи в границах закрытых административно-территориальных образований;
7) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;
8) предоставленные для нужд связи;
9) занятые объектами космической инфраструктуры;
10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
11) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.
3. Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
4. Пункт 6 настоящей статьи не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.
Также к ограничениям относятся:
Неизменность целевого назначения земельного в процессе совершения сделки;
Учет природоохранных требований, предъявляемых к использованию земель сельскохозяйственного назначения.
Частные особенности будут подробнее рассмотрены применительно к отдельным видам сделок с землей.
1.5 Государственная регистрация земельно-правовых сделок
Действия по совершению земельно-правовых сделок осуществляются под контролем государства.
Договоры о совершении сделок, приложения к договору и иные документы регистрируются в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
2. Земельно-правовые сделки
2.1 Понятие земельно-правовой сделки
Земельно-правовые сделки - действия граждан и юридических лиц по установлению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей по поводу земли как природного объекта и недвижимого имущества.
Объектами земельно-правовых сделок выступают права граждан и юридических лиц на индивидуально-обособленные земельные участки, находящиеся в их собственности либо принадлежащие им на других титулах. Объектами сделок могут быть также права на земельные участки, закрепленные за государственными или муниципальными органами.
В зависимости от объема передаваемых гражданских прав и обязанностей на земельные участки земельно-правовые сделки можно разделить на две группы:
Сделки, связанные с передачей всех правомочий собственности и отчуждением земельного участка;
Сделки, в результате которых передается часть правомочий собственности.
К первой группе относятся такие виды сделок, как купля-продажа права частной собственности на земельный участок, мена, дарение, различные формы приобретения права частной собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, изъятие путем выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Часть правомочий собственности передается в результате сделок аренды, пользования (временного, постоянного, ограниченного), пожизненного наследуемого владения, ренты, залога, передачи в доверительное управление.
К земельно-правовым сделкам не относятся действия, связанные с принудительным изменением либо прекращением прав на земельные участки. В эту категорию не попадают принудительное прекращение прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками ввиду ненадлежащего использования земельного участка, изъятия земельного участка, находящегося в частной собственности, используемого с различного рода нарушениями, реквизиция, конфискация и национализация.
2.2 Купля-продажа права собственности на земельный участок
Это - возмездная сделка, в которой одна сторона передает право собственности на земельный участок другой стороне в обмен на де нежную компенсацию. Порядок купли-продажи распространяется также на право аренды. Продажа или передача права собственности на государственные или муниципальные земли гражданам и юридическим лицам осуществляется в соответствии с особыми правилами, в порядке приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (ст. 28 ЗК).
Купля-продажа права частной собственности на земельный участок оформляется договором продажи недвижимости, по общему правилу, не подлежащим нотариальному заверению (ст. 550 ГК). Объектом купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет.
Он составляется между продавцом и покупателем в письменном виде в соответствии с установленной типовой формой.
В договоре, помимо данных об участниках сделки, указываются кадастровый номер земельного участка, его площадь, целевое назначение, местоположение, нормативная цена и стоимость земельного участка, обременения (ограничения).
По особой процедуре продается земля крестьянских хозяйств и сельскохозяйственных организаций (сельскохозяйственных угодий). Преимущественным правом покупки таких земельных участков пользуются субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, местный орган самоуправления, которые должны быть извещены в письменной форме продавцом (заказным письмом с уведомлением о вручении) о намерении продать земельный участок. Продавец может продать свой земельный участок третьему лицу, только если высший орган исполнительной власти субъекта РФ или местный орган самоуправления не уведомил продавца о намерении приобрести такой участок в течение месяца.
2.3 Приватизация земли
Приватизация земель - сделка, в результате которой происходят отчуждение государственной или муниципальной собственности и ее передача в частную собственность граждан и юридических лиц. В результате приватизации меняется форма собственности - государственной или муниципальной на частную.
Объектами приватизации могут быть только те земельные участки, которые не изъяты из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК, другими законами и подзаконными актами.
К настоящему моменту сложилось несколько способов приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. В зависимости от условий приватизации и целевого использования приобретаемых земельных участков применяются следующие процедуры:
...Подобные документы
Объекты прав, подлежащие государственной регистрации, территория и дата, участники, оплата за предоставленную информацию, правовая ответственность. Система органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на землю и сделок с землей. Документы.
курсовая работа , добавлен 16.10.2002
История развития уголовного законодательства об ответственности за регистрацию незаконных сделок с землей. Изменения в технике законодательного регулирования земельных правоотношений в XIX-начале XX вв. Преступления в сфере экономической деятельности.
курсовая работа , добавлен 27.09.2016
Понятие государственной регистрации: объекты, территория и дата, участники, оплата за предоставляемую информацию и юридическая ответственность. Система органов, необходимые документы и последовательность регистрации. Нотариальное удостоверение сделок.
курсовая работа , добавлен 29.11.2010
Сделки с земельными участками. Купля-продажа земельных участков. Ипотека (залог) земельных участков. Аренда земельных участков. Переход права собственности на земельный участок по наследству. Дарение и мена земельных участков. Рента земельных участков.
курсовая работа , добавлен 05.12.2007
Особенности заключения договора купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах. Государственная регистрация сделок с землей. Правовые коллизии купли-продажи земельных участков и пути их решения.
дипломная работа , добавлен 25.03.2013
Государственный земельный контроль, проблемы регистрации земельных участков, садовых домов, гаражей и сделок с ними; общий и упрощенный порядок оформления права собственности; нормативно-правовое регулирование, рациональное использование и охрана земель.
реферат , добавлен 12.09.2011
Виды сделок и правовое регулирование по законодательству РФ. Понятие и правовые последствия недействительности сделок. Проблемы законодательного регулирования института сделок в гражданском праве РФ и пути их решения. Выбор письменной формы сделки.
дипломная работа , добавлен 17.11.2014
Законодательное регулирование сделок с земельными участками: история и современность. Понятие земельных участков и правовое регулирование их оборота. Правовое регулирование купли-продажи и мены земельных участков. Дарение и аренда земельных участков.
дипломная работа , добавлен 13.07.2014
Ознакомление с общими правовыми положениями о сделке. Определение сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению. Процедура государственной регистрации сделок. Последствия несоблюдения нотариальной формы и требования о регистрации.
контрольная работа , добавлен 26.05.2015
Основные положения государственной регистрации собственности и сделок с объектами недвижимости, порядок и нормативно-правовое обоснование ее реализации. Практическая регистрация права собственности на примере сделки купли-продажи жилого помещения.
12 00 00 ИЛМ^ОИ ^УК,УК, 12 00 00 ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ 12 00 00 LAW SCIENCES
12 00 01 ТЕОРИЯ И ИСТОРИЯ ПРАВА И ГОСУДАРСТВА; ИСТОРИЯ
УЧЕНИЙ О ПРАВЕ И ГОСУДАРСТВЕ 12 00 01 THEORY AND HISTORY OF STATE AND LAW; HISTORY OF TENETS RELATED TO STATE AND LAW
УДК 347.2/.1 ББК 67.407.1-32
СТАНОВЛЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ИНСТИТУТА ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ СДЕЛОК О ПРАВЕ ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ
ПАЙДОИШ ВА ИНКИШОФИ ПАДИДАИ ТАНЗИМИ ГРАЖДАНИЮ
хукукИИ ахдхо БО ХУКУКИ
ИСТИФОДАИ КИТЪАИ ЗАМИН
FORMATION AND DEVELOPMENT OF THE INSTITUTE OF CIVIL-LEGAL REGULATION OF TRANSACTIONS CONCERNED WITH THE RIGHT FOR LAND PLOT USE
Сохибов Мухаммаджон Махмадалиевич,
ассистент кафедры гражданского права Таджикского национального университета (Таджикистан, Душанбе)
Сохибов Му^аммадцон Махмадалиевич,
ассистенти кафедраи ^уцуци граждании факултети ^уцуцшиносии ДМТ (Тоцикистон, Душанбе)
Sohibov Muhammadjon Mahmadalievich,
аssistant of the department of civil law under the Tajik National University (Tajikistan, Dushanbe) Е-MAIL: [email protected]
Ключевые слова: гражданско-правовое регулирование, сделка, земельное законодательство, гражданское законодательство, право пользования, земельный участок, землепользователь
Кратко рассматривается история возникновения и развития гражданско-правового регулирования сделок с правом пользования земельным участком в рамках мусульманской, советской и современной правовых систем. Дан анализ современного состояния законодательства по развитию гражданско-правового регулирования сделок с правом пользования земельными участками путём обращения к истории развития гражданского и земельного законодательства Таджикистана в этой области. История возникновения и
развития гражданско-правового регулирования сделок с правом пользования земельными участками в Таджикском государстве рассмотрена согласно трем важнейшим этапам: досоветский период (c IX века до начала XX века); советский период (с 1924 по 1990 г.); период с начала 1990-х г. по настоящее время (период независимости). Дана периодизация развития законодательства в области регулирования гражданско-правовых сделок с правом пользования земельным участком в РТ в период независимости.
Калидвожа^о: танзими гражданию ууцуцй, ауд, цонунгузории замин, цонунгузории гражданй, ууцуци истифодаи цитъаи замин, цитъаи замин, заминистифодабаранда.
Дар мацола ицмолан таърихи пайдоиш ва рушди танзими гражданию ууцуции аудуо бо ууцуци истифодаи цитъаи замин дар чауорчубаи низомуои ууцуции мусулмонй, шуравй ва муосир мавриди баррасй царор гирифтааст. Холати муосири цонунгузорй оид ба рушди танзими гражданию ууцуции аудуо бо ууцуци истифодаи цитъаи замин бо роуи муроциат ба таърихи инкишофи цонунгузории гражданй ва цонунгузории замини Тоцикистон дар ин соуа таулил шудааст. Се маруилаи мууимтарини таърихи пайдои-шу рушди танзими гражданию ууцуции аудуо бо ууцуци истифодаи цитъаи замин дар давлати Тоцикистон баррасй гардидааст: давраи тошуравй (аз асри IX то ибтидои асри ХХ); давраи шуравй (аз соли 1924 то 1990); давраи аз ибтидои соли 1990 то имруз (давраи соуибистицлолй). Даврабандии рушди цонунгузорй дар соуаи танзими аудуо бо ууцуци истифодаи цитъаи замин дар ЦТ дар давраи истицлол пешниуод гардидааст.
Key words: civil-legal regulation, transaction, land legislation, civil legislation, right for land use, land plot, land user
The article is a brief analysis of the history of civil-legal regulations of transactions entitling to the right of using a land plot; the issues of their rise and development are dwelt on in the frames of Moslemic, Soviet and modern law systems. The author canvasses the contemporary legislation state concerned with the development of civil-legal regulation of transactions in question invoking the history of civil and land legislation of Tajikistan in reference to this sphere. The history under discussion is presented with three most important stages: pre-Soviet period (the IX-th - the beginning of the XX-th cc.), the Soviet span (1924-1990), the time since 90-ies up to nowadays (independence period). The author gives periodization of legislation development in the realm of regulation of civil-legal transactions entitling to the right of land plot use in TR in the period of independence.
Земля по причине её природных качеств, свойств, функций и роли в жизни общества является особым объектом экономического оборота и правовых отношений. На протяжении всего периода исторического развития неоднократно претерпевали изменение системы, виды и формы землепользования, соответственно изменялось и правовое регулирование сделок с правом пользования земельными участками.
По мнению М.В. Чередникова, любой правовой институт - это явление историческое, динамичное, развивающееся вместе с развитием правовой системы в целом. И именно поэтому одним из методов исследования того или иного правового института является исторический метод. С его помощью изучается становление и развитие самого института,
его содержания и понятийного аппарата. Это позволяет лучше понять и точнее оценить его современное содержание и соответствие современным потребностям экономического и правового развития . Исторический экскурс, предваряющий характеристику правоотношений сделок с правом пользования земельным участком, должен послужить основой для осмысления причин и целей возникновения данного ограниченного вещного права, особенностей его законодательного регулирования и практики правоосуществления на разных этапах развития права.
Метод историко-логического анализа требует, чтобы, с одной стороны, была определена история становления и развития правовых явлений, таких как сделки с правом пользования земельным участком, а с другой стороны, такой исторический анализ должен быть сделан логически. Во время логического исторического анализа реалий правовых явлений определяются эпохи, этапы и закономерности исторического процесса. Историко-логический анализ доказывает, что история реалий правовых феноменов не состоит из случайных событий. Наоборот, она имеет свои законы, является постоянной, развивается поэтапно. Историко-логический анализ имеет существенное значение для нынешнего положения и будущих сделок с правом пользования земельным участком.
По мнению Р.Ш. Сотиволдиева, историко-логический метод развивался во время конкретизации исторических общенаучных методов и его использования для исследования исторических реалий правовых феноменов. Необходимость использования данного метода исходит из научной потребности в анализе общих закономерностей появления и становления реалий правовых явлений. Такой теоретический анализ станет возможным в процессе использования историко-логического метода. Термин «историко-логический метод» не означает, что данный метод может быть использован только для исторического исследования права. Слово «правовой» также означает и юриспруденцию .
Анализируя современное состояние законодательства по вопросу развития гражданско-правового регулирования сделок с правом пользования земельными участками, нельзя не обратиться к истории развития гражданского и земельного законодательства Таджикистана в этой области. Изучение специфики гражданских и земельных отношений на различных исторических этапах развития нашего государства, источников права, выявление их позитивных и негативных сторон позволит наиболее грамотно построить рекомендации по дальнейшему совершенствованию действующих правовых норм в указанной сфере.
В данной статье вкратце рассматривается история возникновения и развития гражданско-правового регулирования сделок с правом пользования земельным участком в рамках мусульманской, советской и современной правовых систем. Становление и развитие института гражданско-правового регулирования сделок о праве пользования земельным участком в Таджикском государстве целесообразно рассматривать согласно трем важнейшим этапам:
Досоветский период ^ IX и до начала XX века);
Советский период (с 1924 по 1990 гг.);
Период с начала 1990-х г. по настоящее время (период независимости).
ДОСОВЕТСКИЙ ПЕРИОД (С IX ВЕКА ДО НАЧАЛА XX ВЕКА) Истории гражданского и
земельного законодательства известны такие периоды, в которые земельные участки иногда пускались в гражданский оборот, а зачастую изымались из оборота. Иными
словами, отношения, складывающиеся по поводу гражданских сделок, имеют исторические основы.
Правовая система государства Саманидов предлагает различные формы сделок. Сделки составляли основу экономических отношений и обязанностей Саманидов. Под правовым регулированием оказывались различные формы сделок, в том числе сделки дарения, аренды, гарантии, рисков и другие. Сделки как основа появления экономических отношений имели такие характеристики; а) согласие сторон; б) наличие объекта договора; в) реальная сделка по вещи; г) наличие качеств оборота товара в сделках .
Так, анализ практики правления таджиков, особенно государства Саманидов, свидетельствует о существовании различных видов сделок с земельными участками в зависимости от форм землевладения. В то время в основном заключались три вида сделок с земельными участками. Так как одним из видов землевладения признавалось «частное землевладение» , в этой связи по этим категориям земель заключались сделки купли-продажи и дарения. Из-за государственной принадлежности значительной части форм землевладения самой распространённой сделкой считалась аренда земельных участков. В Средней Азии не существовало централизованного землевладения. Крупные землевладельцы, разделив земли на участки, по договору сдавали их в аренду крестьянам (дехканам, земледельцам). Арендатор в качестве вознаграждения получал 1/7 или 1/6 долю урожая. Землевладелец имел право давать арендатору семена и средства для вспашки земли, например быка для вспахивания полей.
В зависимости от условий аренды земельного участка, если у арендатора были свои быки, средства сельскохозяйственного производства и семена, то он получал 1/3, 1/4, 1/5 долю урожая . Хотя в стране существовали различные формы собственности на землю, однако земельные участки как собственность в основном принадлежали государству, крупным и средним землевладельцам. А пользование земельными участками осуществлялось крестьянами на различных правовых основаниях. Доходы от пользования земельным участком, по существу, шли в пользу собственников земель. Данные правоотношения регулировались, как правило, нормами мусульманского права, зиждущимися на правилах ислама и хадисах.
Следует отметить, что в условиях экономического строя стран Востока мусульманин в лице шаха, султана, эмира считался единственным и абсолютным владельцем воды и земли. Государство на основе национальных или исламских традиций передавало землю её пользователям - знати и крестьянам. Несомненно, до Октябрьской революции 1917 года экономическая сфера и средства сельского хозяйства страны не отвечали жизненным требованиям.
Право собственности на землю в соответствии с нормами мусульманского права основывалось на трёх формах: праве государственной собственности; праве частной собственности; праве вакуфной собственности. Право частной собственности, согласно нормам мусульманского права, имело различные источники возникновения: открытие права наследования, то есть права на наследственные дедовские, отцовские земли; приобретённые за деньги владения, то есть имущество, приобретённое по договору купли-продажи земли; неполивные земли (имущество), то есть имущество, возникшее в результате освоения залежных земель .
В некоторых случаях государственные земли передавались дехканам (крестьянам) в бессрочное пользование. На такой основе пользования дехкане платили государству налоги с собранного урожая с учётом размера выделенного государством для них земельного участка (танапа). Данное право, по нормам мусульманского права (шариат), принадлежало только государству и купцам. Однако следует отметить, что в некоторых случаях землепользователь, вопреки требованиям тогдашнего права землепользования, передавал землю, находящуюся в его хозяйственном пользовании, другому субъекту для пользования. Возникшее право не было правом собственности, а лишь закреплённым за ним правом пользования земельным участком.
Верно отмечает Дж.С. Муртазокулов, что многочисленные гражданские сделки, возникшие на основе норм мусульманского права о земле, несомненно, подтверждают наличие шариатского права частной собственности. Право частной собственности на землю существовало в самых разнообразных видах. В некоторых случаях государство в лице шаха или султана передавало отдельным лицам землю, освобождённую от налога, для осуществления различной деятельности с правом частной собственности (хурри холис). То есть это была собственность, освобождённая от всех видов налога, и частная собственность, облагаемая налогами харадж - поземельной податью (денежной податью) и ушр - податью с части произведенного урожая (обычно в размере 1/10 или 1/7 доли урожая). Таким образом, благодаря собственникам - государству в лице эмира, хана, султана и феодалам, баям, другим высокопоставленным должностным лицам, а также средним и мелким дехканам - земля участвовала в дехканском хозяйстве как объект собственности .
Касательно специфики правовых отношений в области землепользования также необходимо отметить, что к числу земель с правом частной собственности относились и государственные земли, которые передавались высокопоставленным должностным лицам собственником - государством в лице эмира, султана либо хана в качестве достойной награды, некоторые из них полностью включали земли местного населения. Если они были из числа земель системы права владения хурри холис и полностью не распределённых, то изымались из хозяйственного ведения компетентного органа и передавались в распоряжение награждённым лицам, которые в свою очередь управляли этими землями в соответствии с установленными правилами и условиями.
В Средней Азии в дореволюционный период были особенно развиты институты аренды и субаренды, на которых наживались крупные земельные собственники. Иногда состоятельные посредники арендовали у крупных землевладельцев большие участки земли, а затем в виде мелких наделов передавали их малоземельным и безземельным крестьянам на выгодных для себя условиях. В зависимости от условий аренды в то время была признана следующая классификация групп арендаторов:
1. нисфикоры - испольщики, арендовавшие земли на условиях передачи половины урожая собственнику земли, а половины - себе;
2. чоряккоры-арендаторы на условиях получения 1/4 урожая;
3. коранда - издольщики, бравшие землю в аренду за 1/5 урожая;
4. бывшие рабы, которые были пожизненно закреплены за определённым наделом земли, но никаких самостоятельных прав при этом не имели, подобно правовому положению колонов в Древнем Риме .
Государственные земли находились в бессрочном наследственном пользовании у дехкан и, как правило, облагались податями по урожаю (харадж) и по размеру земли, засеянной сельскохозяйственными культурами (танап). В различных местах они назывались по-разному: амлак, подшолык, мамлака, мамлака-подшолык . К государственным также относились маватные («мертвые») земли, подлежащие освоению, но фактически не находившиеся во владении и пользовании отдельного лица или общины. Ни одно частное лицо (за исключением правителя страны) не имело права заключать гражданско-правовые договоры, связанные с уступкой права собственности на амлаковые (государственные) земли. Государственные земли обрабатывались общим трудом крестьян на бесплатной основе. Обрабатывавший такие земли, по существу, являлся не более чем арендатором, с той лишь разницей, что эта аренда была бессрочной, передающейся по наследству от поколения к поколению. Иногда имевшие место факты продажи этих земель обрабатывающими, по существу, были не договором купли-продажи земли, а переуступкой принадлежащего им права пользования упомянутыми землями.
По мнению М.Н. Ростиславова, государственные земли могли принадлежать феодалам на правах частной собственности. Эти земли именовались мулки-хурри-халис (освобождённые от всяких государственных и других повинностей), мулки-хараджи (обложенные государственным денежным налогом) и мулки-ушри (отправлявшие хараджную повинность хлебом) и в гражданском обороте выступали как товар. На самом деле, согласно нормам шариата, только собственники упомянутых выше земель могли вступать в различные виды дозволенных гражданско-правовых сделок по поводу своих земель. В то же время лица, фактически пользовавшиеся амлаковыми землями, не могли во всем объёме совершать юридические действия в отношении используемых ими земель, так как эти земли принадлежали государству в лице его верховного властелина, который один имел право на совершение всех вышеуказанных юридических действий. Хотя переход земли и воды по праву купли-продажи от одного владельца к другому противоречил принципу ислама, но фактически он имел место.
В условиях среднеазиатских ханств было обычным явлением, когда ханы и эмиры по своему усмотрению распоряжались государственными землями. М.Ю. Юлдашев справедливо указывает, что каждый хан присваивал себе столько земли, сколько мог, причём особенно щедро наделялись землей родственники хана, его чиновники, на которых он опирался в своей политике . В результате постепенно государственные (амлаковые) земли переходили в частновладельческую (мулковую) собственность.
В отдельных исторических, юридических и экономических работах, опубликованных в дореволюционный и в послереволюционный периоды, без достаточных на то оснований утверждается тезис, что шариат якобы не знает права частной поземельной собственности . В действительности шариату известен институт частной собственности, и это очень убедительно доказывается существованием в нем таких гражданско-правовых сделок, как купля и продажа, дарение, завещание, наследование, мена, возделывание, иджора (аренда), а также наличием институтов вакфа, шифаата, закота, гасба (незаконное владение), гуддуда (санкции) и т.д. . Отмеченные выше гражданско-правовые сделки, совершаемые по поводу того или иного имущества, в частности по отношению к земле, по шариату могли иметь место именно потому, что только её собственнику
принадлежали такие существенные права, как право на владение, пользование и распоряжение.
Согласно шариату, всё, что передавалось путём продажи, дарения, мены, наследования и завещания, могло выступать в роли объекта частной собственности, в том числе земля, кроме вещей, которые получены незаконным путём . Нужно отметить, что в шариате есть нормы, которые непосредственно или опосредованно связаны с правовым регулированием земельных отношений, и без них, на наш взгляд, кажется невозможным корректно рассмотреть сложные общественные отношения, которые появились по причине существования права на частную собственность.
Пользуясь правом собственности на землю, землевладелец имел возможность реализовать такие правовые операции, в результате которых право на собственность передавалось от одного человека к другому. В других случаях земли передавались в аренду или в целях обеспечения обязанностей землевладельца давались под залог на неопределенный срок. В институте купли-продажи (васика) есть две нормы, которые непосредственно связаны с вопросами правового регулирования продажи указанных земельных участков. Согласно одной норме, если в договоре что-то не указано, то оно касалось даже деревьев, которые растут на данном участке. Значит, деревья превращались в собственность основного объекта. Но договор не касался пшеницы, растущей на земельном участке .
СОВЕТСКИЙ ПЕРИОД (С 1924 по 1990 гг.). Кардинальные преобразования экономической и идеологической основы Таджикистана, имевшие место после революции 1917 года, обусловили существенное изменение норм гражданского и земельного законодательства, в частности изменения не обошли стороной и сделки с правом землепользования.
В связи с тем, что долгое время Таджикистан находился в составе Советского Союза, в течение данного периода участок земли в целом не мог быть объектом гражданских сделок, за исключением аренды земельного участка. Таким образом, необходимо отметить, что различные правовые формы собственности на землю в дореволюционном Таджикистане до 1917 года осуществлялась согласно нормам мусульманского права. Основную часть государственного земельного фонда составляли государственные земли - так называемые эмирские, ханские, султанские или амлаковые земли. Остальная часть государственного земельного фонда относилась к частным землям - национальным и вакуфным. Использование всех этих земель обеспечивалось непосильным дехканским трудом.
Нельзя не подчеркнуть, что преобразования, произошедшие в области землевладения и землепользования в России в постреволюционные годы, отразились и на странах Средней Азии, в частности и на Таджикистане. Все принятые после Октябрьской революции Советским правительством нормативные правовые акты по разрешению вопросов землевладения и землепользования были приняты с учётом национальных особенностей каждой из республик.
Советское правительство путём отмены всяких прав на частную собственность, в том числе права частной собственности на землю, издало один из первых нормативно-правовых актов революционного периода - Декрет «О земле», который был принят на второй день после победы Октябрьской революции - 26 октября 1917 года. Согласно данному нормативно-правовому акту, все земли государства подвергались национализации; иными словами, право частой собственности на землю навсегда отменялось, все
земли страны стали государственными. Декрет провозгласил равноправие субъектов и свободный выбор форм землепользования.
Другим нормативно-правовым актом того времени был Декрет «О национализации земли». Данный правовой акт, развивая основную концепцию содержания Декрета «О земле», объявил землю всенародным достоянием. Послереволюционное законодательство, начиная с Декрета «О земле» 1917 г., объявило конфискацию всех помещичьих земель, отмену частной собственности на землю и передачу ее во всенародное достояние. Далее Положением о социалистическом землеустройстве, Гражданским кодексом РСФСР 1922 г. (ст. 53) и Земельным кодексом РСФСР 1922 г. (ст. 2) вся земля была отнесена к исключительной собственности государства. Землю нельзя было ни продать, ни купить, ни сдать в залог, ни распорядиться ею каким-либо другим способом. Аренда земли в первые годы после революции была весьма ограничена, а затем и полностью отменена. Провозглашалось право пользования землей, принадлежавшее всем гражданам Российского государства, желающим обрабатывать ее трудом, до той поры, пока они были в силах обрабатывать её своим трудом. Земледельцы при утрате (по тем или иным причинам) возможности лично обрабатывать землю теряли право пользования ею.
Таким образом, земля была практически исключена из гражданского оборота. Единственным урегулированным в Гражданском кодексе вещным правом на землю было право застройки. Впоследствии это право было отменено Указом Президиума Верховного Совета РСФСР от 1 февраля 1949 года в связи с установлением Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 года права личной собственности на жилые дома. Вещное право застройки было заменено «бессрочным пользованием».
Не содержалось никаких упоминаний об ограниченных вещных правах на землю в Земельном кодексе (ЗК) РСФСР 1922 г., в Основах земельного законодательства (033) Союза ССР и союзных республик 1968 г., Земельном кодексе РСФСР 1970 г., а также в Основах гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1961 г. и Гражданском кодексе 1964 г. Существование исключительной государственной собственности на землю предопределяло положение, что всякое фактическое использование земли было возможно только с разрешения государства и только на правах пользования . Землепользование являлось самостоятельным основанием для владения землей и базировалось на соответствующих принципах, непосредственно вытекавших из правовых норм данного института и определявших его сущность .
Все предписания Земельного кодекса России были отражены при формировании социалистических земельных отношений в Бухарской Народной Советской Республике (БНСР), некоторые из них были закреплены в Конституции, принятой 24 октября 1924 года. Земельный кодекс БНСР подробно систематизировал требования социалистического землепользования, а также закреплял свободный выбор форм землепользования, равноправие субъектов землепользования, нормы о законодательном обеспечении интересов землепользователей, а также об эффективном и рациональном использовании земель, способствующем прогрессивному развитию отдельных сельскохозяйственных производств в соответствии с размерами земельных участков. В Земельном кодексе БНСР с учётом объективных обстоятельств и особенностей местностей были предусмотрены нормы, в соответствии с которыми землепользователь мог продать своё право земле- и водопользования.
Данный нормативный правовой акт устанавливал порядок разрешения споров по использованию вод и земель земельной комиссией с учётом особенностей отношений, складывавшихся в области землепользования и водопользования. Судебное разбирательство споров по земельным и водным правоотношениям в порядке исключения имело место в случаях, если отношения были взаимосвязаны. В декларации предусматривалось, что все заключённые сделки, связанные с земле - и водопользованием, признаются недействительными.
Земельный кодекс Бухарской НСР, принятый в октябре 1923 года, дополняя основные моменты Декрета «О земле», объявил все земли, независимо от того, в чьём пользовании они находились, государственной собственностью. Он установил порядок демократизации землевладения, а также предоставил каждому гражданину равное право на землю в размере не больше 30 танапов (ст. ст. 1,17 и 25) и на куплю-продажу в таком же размере. Здесь следует подчеркнуть, что касательно особенностей права собственности на землю в Бухарской НСР в литературе высказывались две точки зрения. Некоторые авторы считают, что Конституция 1921 года Бухарской НСР (подразумевается ст. 6) признавала и защищала право частного землевладения . Трактовку, что «Земельный кодекс разрешал кулю-продажу... поливных земель...» можно считать продолжением данной точки зрения. Однако Р.С. Гимпелевич и О.У. Усмонов, не соглашаясь с этим мнением, утверждают, что Конституция никогда не отменяла действия Декрета «О национализации земли», и в ней, как и в последующем Земельном кодексе, речь шла не о купле-продаже самих земель, т.е. не о праве собственности, а о купле-продаже права пользования земельными участками .
Все дозволенные правовые вопросы в Бухарской НСР, связанные с землёй, говорили об управлении государством всеми формами своей собственности, и с данной точки зрения решение об использовании земель не свидетельствовало об осуществлении прав владельца и его нельзя признать способом отмены права собственности на землю. Также в ст. 24 Земельного кодекс Бухарской НСР определялся порядок продажи права пользования орошаемыми землями. По мнению Ф.Т. Тахирова, последняя точка зрения верна, так как она отражает сложность земельных отношений в Бухарской НСР и полностью соответствует тому смыслу, который изложен законодателем в Земельном кодексе. Действительно, анализ ст. 25 Земельного кодекса Бухарской НСР показывает, что подлежало допуску в гражданский оборот право пользования земельным участком, а не сама земля .
Например, после принятия упомянутой Декларации, некоторые статьи Земельного Кодекса Бухарской НСР, в частности ст. 25, допускающая куплю-продажу права пользования земельным участком в пределах установленной нормы землепользования, утратили значение . Декларация отменила ст. 6 Конституции Бухарской НСР1921 года, хотя в ней открыто это не излагалось. Согласно данной статье, бывшие землевладельцы имели право распоряжаться движимым и недвижимым имуществом. Действующие в Бухарской НСР и Восточной Бухаре (которые позднее составили основную часть территории Таджикской АССР) законы предоставили возможность свергнутым революцией эксплуататорским классам в определённой мере распоряжаться землями, всё ещё находившимися в их пользовании.
ПЕРИОД С НАЧАЛА 1990-х гг. ПО НАСТОЯЩЕЕ ВРЕМЯ (ПЕРИОД НЕЗАВИСИМОСТИ)
Развитие законодательства Республики Таджикистан в годы независимости можно разделить на следующие этапы:
1991-1994 годы;
1995-2000 годы;
С 2000 года по настоящее время .
В данные этапы также входит разработка гражданского и земельного права. Но развитие законодательства в области гражданско-правовых сделок с правом пользования земельным участком с учетом их особенностей требует другой периодизации. Становление и развитие законодательства в области регулирования гражданско-правовых сделок с правом пользования земельным участком происходило в стране в особых исторических условиях и под влиянием объективных и субъективных причин, а также внутренних и внешних факторов.
С учетом развития общественных отношений развитие законодательства в области регулирования гражданско-правовых сделок с правом пользования земельным участком в нашем государстве условно можно разделить на следующие этапы:
Первый этап - с 1990 по 1995 гг.
Второй этап - с 1996 по 2009 гг.
Третий этап - с 2009 по настоящее время. В данной периодизации законодательства большое значение имеет Гражданский кодекс Республики Таджикистан. Нужно отметить, что ГК РТ вместе с другими имущественными отношениями также регулирует гражданско-правовые сделки с правом пользования земельным участком.
Правовое регулирование аренды земельного участка в гражданском законодательстве обсуждается шире. Правовые основы аренды земельного участка, в том числе земель сельскохозяйственного назначения, предусмотрены ГК РТ от 11 декабря 1999 г., № 884, часть 2, глава 33 и частью шестой вопроса о договорах аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения. Данный Кодекс является основным актом регулирования арендных отношений и аренды земельного участка. Общие положения об аренде регулируются статьями 624-698, и договор об аренде земель сельскохозяйственного назначения - статьями 686-692.
Для регулирования отношений, связанных с землёй, имеют большое значение следующие положения ГК РТ:
1) земля признается собственностью и недвижимым имуществом;
2) вещное право дается лицам, которые не являются собственниками земельного участка;
3) определение правил регулирования права на ограниченное пользование чужими земельными участками, т.е. сервитута;
4) обширное регулирование сделок с правом пользования земельным участком (на примерах договора о купле-продаже, дарении, обмене, аренде, залоге и наследовании) и других.
Нужно отметить, что, согласно ст. 13 Конституции Республики Таджикистан и ст. 2 Земельного кодекса РТ, «земля является исключительной собственностью государства, и государство гарантирует эффективное её использование в интересах народа». Нужно отметить, что, согласно пункту 7 части 1 статьи 12 ЗК РТ, «право пользования земельным
участком» - право на бессрочное использование, использование на срок или пожизненное наследственное использование земельного участка с правом его отмены - является особым объектом гражданского права. Оно может быть предметом купли-продажи, дарения, обмена, аренды, залога и других сделок, а также наследования и в общем порядке приобретения права передается другому лицу.
Из анализа положений этих статей законодательства можно сделать вывод, что в Республике Таджикистан земельный участок выведен из свободного гражданского оборота и не подлежит купле-продаже или дарению. В этой связи нужно отметить, что «право использования земельного участка с учетом права его отмены» является особым объектом гражданского права. Оно может быть предметом гражданских договоров, может быть использовано бессрочно, может быть заложено, и, самое главное, - право пользования земельным участком может передаваться по наследству другому лицу.
Из анализа положений действующего законодательства следует, что право бессрочного или пожизненного наследственного пользования земельным участком входит в ограниченное вещное право, которое признается особой формой права на собственность. Значит, субъекты гражданских отношений по отношению к данным формам собственности имеют не право на собственность, а ограниченное вещное право.
Право бессрочного пользования земельным участком. Как отмечено выше, согласно ст. 241 ГК РТ, право использования земли входит в «ограниченное вещное право». Право пользования землей - это законная возможность использовать землю с целью использования её полезных свойств в зависимости от целей её назначения.
Согласно положениям ст. 11 ЗК РТ, пользование земельным участком, срок которого не определен заранее, признается законом бессрочным. Значит, во время предоставления земли землепользователю срок ее использования не определяется или определить его просто невозможно. Нужно отметить, что право бессрочного пользования земельным участком, т.е. постоянного использования земельного участка, предоставляется только реальным и юридическим лицам РТ. Потому что, согласно требованиям ст.25 ЗК РТ, земельные участки предоставляются иностранным гражданам и юридическим лицам в форме использования на определенный срок, то есть сроком до 50 лет. В данную категорию землепользователей входят также лица без гражданства, т.е. апатриды. Согласно закону, у них тот же правовой статус, что и у иностранных граждан.
Право пожизненного наследственного использования земли. Наследование - это переход имущественного права, и в случаях, предусмотренных законом, это переход к другому лицу (наследнику) личных неимущественных прав, связанных с имуществом лица, передающего собственность, на основе условий универсальных прав наследования. То есть, на основе наследования субъект гражданских отношений может использовать землю, которая считается исключительной собственностью государства, пожизненно и передать ее по наследству. Нужно сказать, что земля передается в пожизненное пользование только реальным лицам - гражданам РТ. Пожизненное пользование земельным участком дается в следующих целях:
Для организации фермерского хозяйства;
Для организации традиционных народных ремесел;
Для организации личного вспомогательного хозяйства (как приусадебные земельные участки).
Изучив положения законодательства, можно сделать вывод, что ограниченное вещное право в форме «права наследственного пожизненного использования» предоставляется только гражданам или коллективу граждан РТ. Также нужно отметить, что земельные участки с правом наследственного пожизненного использования во время наследования заново проходят государственную регистрацию, в результате которой наследник обретает ограниченное вещное право. Во время перехода приусадебного земельного участка гражданина юридическому лицу этот земельный участок предоставляется на бессрочной основе. То есть ограниченное вещное право сохраняется, но система ограниченного вещного права - «право наследственного пожизненного пользования» - превращается в «право бессрочного пользования». Земельное законодательство регулирует отношения, связанные с пользованием и защитой земли, а также имущественных отношений в сфере землепользования, которые появляются с приобретением права на отмену права пользования земельным участком (ст. 1 ЗК РТ).
Список использованной литературы:
1. Гафуров Б.Г. Таджики. Древнейшая, древняя и средневековая история. Кн.2. - Душанбе,
2. Гимпелевич Р.С. О роли земельного права в укреплении союза рабочего класса и крестьянства в Таджикской ССР. 4-е изд. - Сталинабад, 1956. - 215 с.
3. Усмонов О. У. Становление советского гражданского права в Таджикистане. - Душанбе,
4. Джалилов И. Возникновение и развитие советского земельного права в Узбекистане -Ташкент, 1970. - 325 с.
5. Законодательство Республики Таджикистан в годы независимости: развитие и проблемы / Развитие законодательства Республики Таджикистан в период независимости: материалы научно-практической конференции, посвященной 20-летию Дня независимости Республики Таджикистан, 26-29 августа 2011 г. /под ред. М.З. Рахимова (на тадж. яз.). -Душанбе: Эр-граф, 2011. - 250 с.
6. Комментарии к мусульманскому праву. - Ташкент, 1893. - 298 с.
7. Муртазокулов Дж.С. Гражданско-правовые проблемы дехканского хозяйства. - Душанбе, 2002. - 250 с.
8. Новицкий И.Б. Римское право: учебник. -М., 1994. - 400 с.
9. Осипов H. T. Теоретические проблемы советского земельного права. - Л., 1972. - 250 с.
10. Очерки истории колхозного строительства в Таджикистане (1917-1965). - Душанбе, 1968. -326с.
11. Ростиславов М.Н. Очерк видов земельной собственности и поземельный вопрос в Туркестанском крае. - СПб., 1879. - 32 с.
12. Соболев Л.Н. Географические и статистические сведения о Зеравшанском округе с приложением списка населенных пунктов. - Ташкент, 1970. - 150 с.
13. Сотиволдиев Р.Ш. Теория и история государства (на тадж. яз.). - Душанбе: Империал-Групп, 2014. - 720 с.
14. Сохибов М.М. Земельное право Республики Таджикистан (на тадж. яз.) - Душанбе: Андалеб-Р, 2015. - 396 с.
15. Социалистическое переустройство сельского хозяйства в Узбекистане (1917-1926): сборник документов. -Ташкент: Изд-во АН УзССР, 1962 - 154 с.
16. Сафаров И.Д. Правовая система государства Саманидов. - Душанбе, 1999. - 200 с.
17. Тахиров Ф.Т. Развитие права в Таджикистане. - Душанбе: Ирфон, 1994. - 200 с.
18. Холиков А.Г. История государства и права Таджикистана (на тадж. яз.). - Душанбе: ЭР-граф, 2014. - 380 с.
19. Чередникова М.В. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в системе вещных прав: дис...канд. юрид. наук / 12.00.03. Чередникова Мария Викторовна. -Екатеринбург, 2005. - 192 с.
20. Юлдашев М.Ю. Феодальное землевладение в Хиве XIX в. //Известия АН УзССР. - 1959. - № 3. -230 с.
Reference Literature:
1. Gafurov B.G. Tajiks. The Ancientest, Ancient and Mediaeval History. Book 2. - Dushanbe, 1989. -400 pp.
2. Gimpelevich R.S. On the Role of Land Law in Consolidation of Alliance of Working-Class and Peasantry in the Tajik SSR. The 4-th edition. - Stalinabad, 1956. - 215 pp.
3. Usmonov O.U. Conformation of Civil Law in Tajikistan. 1999. - 300 pp.
4. Djalilov I. Rise and Development of Soviet Land Law in Yzbekistan. - Tashkent, 1970. - 325 pp.
5. Legislation of Tajikistan Republic in the Years of Independence: Development and Problems// Legislation Development of Tajikistan Republic in the Period of Independence: materials of scientific-practical conference delicated to the 20-th anniversary of Independence Day of Tajikistan Republic under the editorship of M.Z. Rakhimov (in Tajik). - Dushanbe: Er-graph, 2011. -250 pp.
6. Commentaries to Moslemic Law. - Tashkent, 1893. - 298 pp.
7. Murtazokulov Dj. Civil-Legal Problems of Dekhans* Farming.- Dushanbe, 2002. 250 pp.
9. Osipov N.T. Theoretical Problems of Soviet Land Law. - L., 1972.-250 pp.
10. Essays of the History of Collective-Farm Building in Tajikistan (1917-1965). - Dushanbe, 1968. - 326pp.
11. Rostislavov M.N. The Essay on Land Property Types and Land Issue in Turkestan Region. - SPb., 1879. - 32pp.
12. Sobolev L.N. Geographical and Statistical Data Concerned with Zeravshan Circuit with the Supplement of the List of Populated Units. - Tashkent, 1970. - 150 pp.
13. Sotivoldiyev R.Sh. Theory andHistory of State (in Tajik). - Dushanbe: Imperial-Group, 2014. - 720pp.
14. Sokhibov M.M. Land Law of Tajikistan Republic (in Talik). - Dushanbe: Andaleb-R, 2015.- 396pp.
15. Socialist Reconstruction of Agriculture in Uzbekistan (1917-1926): collection of documents. -Tashkent: Publishing-house of Uzbek SSR Academy of Sciences, 1962. - 154 pp.
16. Safarov I.D. Law System of Samanids" State. - Dushanbe, 1999. - 200 pp.
17. Tahirov F. T. Development of Law in Tajikistan. - Dushanbe: Cognition, 1994. - 200 pp.
18. Kholikov A.G. The History of Law and State in Tajikistan (in Tajik). - Dushanbe: Er-Graph, 2014. - 380 pp.
19. Cherednikova M.N. The Right Entitling to Permanent (Perpetual) Land Plot Use in the System of those Ones Permitting Material Things Posession (candidate dissertation in jurispru-dence)//12.00.03. Cherednikova Maria Victorovna. - Yekaterinburg, 2005. - 192 pp.
20. Yuldashev M. Yu. Feudal Land Possession in Khiva in the XIX-th Century//Tidings of the Uzbek SSR Academy of Sciences. - 1959, №3. - 230pp.
Земельная реформы, проводимая в нашей стране, вовлекает земельные участки в рыночный оборот. В РБ в отношении ЗУ разрешается купля-продажа; дарение; залог; обмен; аренда; наследование. ЗУ могут быть объектами рентных отношений. Рента обременяет землю или иную недвижимость, переданную под ее выплату.
Сделками по ст.154 ГК считаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Воля на совершение сделки должна быть явно выраженной и совпадать с ее внешним волеизъявлением.
К сделкам с землей применимы нормы гражданского законодательства, т.е. сделка считается действительной при условиях: законности ее содержания, дееспособности участников сделки, соблюдения требуемой законом формы сделки, соответствия сделки действительной воле участников.
Вместе с тем сделки с землей имеют ряд особенностей, обусловленных спецификой объекта - земельного участка, а также особыми требованиями к сделкам с недвижимостью. Поэтому существуют специальные правила заключения сделок с ЗУ:
1. Сделки должны быть заключены в письменной форме, нотариально заверены и зарегистрированы специально уполномоченным органом. Госрегистрация обязательна и публична (орган обязан предоставить любому лицу информацию о регистрации прав на конкретный объект недвижимости). Отказ в регистрации может быть обжалован в суде.
2. В процессе совершения сделки не меняется целевое назначение участка. Об этом делается специальная запись в договоре (что продавцу разъяснено содержание ст.93 КЗ).
3. Предметом договора выступает земельный участок, иногда часть участка (она предварительно выделяется в самостоятельный участок).
4. Договоры об отчуждении земельных участков подлежат обязательному нотариальному удостоверению по месту нахождения участка.
5. Объектом сделки может быть только участок установленных размеров. Так, гражданин может быть собственником неограниченного числа жилых помещений, сдавать их по найму, а размеры земельного участка не должны превышать установленных законом норм.
6. К новому субъекту переходит совокупность правомочий прежнего хозяина со всеми обременениями и ограничениями, имевшимися на данный участок.
7. Согласно ст.93 КЗ жилые дома, дачи и садовые домики могут отчуждаться только вместе с земельными участками, если они находятся в частной собственности кроме случаев продажи строений под снос. Распоряжение имуществом, находящемся в совместном пользовании, осуществляется только с согласия всех участников, независимо от того, кто совершал сделку.
8. При совершении сделок с землей обязателен учет природоохранных требований.
Купля-продажа земельных участков
Общие положения о купле-продаже земли содержатся в §1 гл.30 ГК РБ, нормы, регулирующие куплю-продажу недвижимости - в §7 гл.30 ГК. Договор купли-продажи - одна из форм, регулирующих земельное обращение. Продавец по договору обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель - принять его и оплатить.
Предметом купли-продажи может быть только ЗУ, принадлежащий гражданину на правах частной собственности. Он характеризуется местоположением, размером и целевым назначением. Участок может быть застроенным или свободным от построек. Если на земельном участке имеется незавершенный объект недвижимости, то такой объект отчуждается вместе с земельным участком.
В договоре должны быть указаны данные, четко определяющие недвижимое имущество, его расположение (ст. 525 ГК), т.е. размер ЗУ, его расположение, состав угодий, кадастровую оценку. Такие данные отражаются в регистрационных документах и в плане ЗУ. Если план участка отсутствует, он может быть изготовлен за счет средств продавца или покупателя по договоренности. При отсутствии в договоре данных, позволяющих бесспорно идентифицировать ЗУ, договор считается незаключенным.
Договор продажи недвижимости должен предусматривать указание цены этой недвижимости. При отсутствии согласованной цены договор считается незаключенным. Цена ЗУ устанавливается участниками сделки. При этом продавец обязан внести земельный налог за все время пользования участком. Закон запрещает отчуждение земли или ее аренду до полного внесения платы за землю.
Земля может сама по себе быть объектом сделки, такая сделка - прямая. Но сделка может быть и косвенной, опосредованной, если объектом договора будут объекты недвижимости, расположенные на земле. При покупке недвижимости на чужой земле покупатель автоматически приобретает право пользования той частью участка, которая необходима для ее использования (ст. 523 ГК). Продажа недвижимости, находящейся на ЗУ, не принадлежащем продавцу на правах собственности, допускается без согласия собственника участка. При продаже только ЗУ, за продавцом сохраняется право пользования той частью участка, которая необходима для эксплуатации оставшейся у него недвижимости на условиях, определенных договором купли-продажи (ст. 524ГК). Если вам необходима юридическая помощь по ДТП , предлагаем воспользоваться услугами юридической компании «Каскад». Данная компания давно уже себя зарекомендовала в направлениях правовой помощи по гражданским, уголовным делам, а также в оказании помощи юридическим лицам.
При наличии спора о границах с соседними земельными участками совершение сделок по купле-продаже земли не допускается.
Сделки могут заключаться на определенный срок, но обычно - без указания срока.
Основным признаком договора купли-продажи является переход к покупателю прав на ЗУ. Если предметом договора является земля, покупатель должен иметь право на получение земли в частную собственность.
Отчуждение земельных участков разрешается только при сохранении целевого использования земель.
Одним из видов договоров о купле-продаже является договор о продаже ЗУ одним физическим лицом другому. Форма такого договора определяется тремя факторами: потребностями гражданского оборота, необходимостью контроля со стороны государства за законностью совершения сделок, особенностями объекта сделки. Типовой договор должен содержать следующие сведения: данные о сторонах сделки; предмете сделки; указание на правоустанавливающие документы продавца; отсутствие или наличие обременений, лежащих на земельном участке (залог, аренда, особый режим использования, сервитуты); цену сделки (отдельно на участок и строения); отсутствие иных договоров по отчуждению данного участка (он никому не продан, не обменян, нет спора между наследниками). К договору прилагается план ЗУ, без которого нотариальное удостоверение договора не может быть осуществлено.
Договор купли-продажи ЗУ подлежит нотариальному удостоверению и госрегистрации, а переход права собственности на ЗУ - госрегистрации, т.е. внесение записи в земельно-кадастровую книгу. С момента регистрации право собственности продавца прекращается и начинается право собственности покупателя. Правоудостоверяющий документ - госакт - выдается местным органом власти, а справка о регистрации - землеустроительной службой.
Сделки с землей за несовершеннолетних проводят их родители или опекуны. Общая собственность продается только с согласия всех членов. При наличии споров договор купли не осуществляется до урегулирования спорных моментов. Важно помнить, что правом собственности обладают граждане РБ, постоянно живущие на ее территории или приравненные к ним. Если покупатель не имеет такого права, то ЗУ выкупается местными органами.
Договор мены и обмен ЗУ
По договору мены стороны обменивают одно имущество на другое. К этому договору применимы все правила о купле-продаже. Общие положения о договоре мены закреплены в гл.31 ГК, они применимы и для земельных участков. Основные особенности договора мены земельных участков следующие: 1) предметом договора может быть ЗУ или его часть, 2) мена допускается только в отношении ЗУ в частной собственности, 3) участниками договора могут быть только граждане РБ, но не юридические лица, 4) граждане, получающие ЗУ, должны обладать правом частной собственности на землю, 5) площадь полученного участка не должна превышать установленного размера, 6) ЗУ могут обмениваться только на ЗУ. Договор мены ЗУ должен быть зарегистрирован в том же порядке, чтои договор о купле-продаже ЗУ.
Предметом мены может быть как ЗУ, так и строение на нем, что отражается в договоре. При договоре мены обязательно указывается, что передается не только строение, но и земельный участок.
Согласно ст. 92 КЗ граждане РБ по согласию между собой могут осуществлять обмен ЗУ или их частями. Предметом обмена, в отличие от мены, может быть ЗУ в пожизненном наследуемом владении. Так, например, в Типовом уставе садоводческого товарищества 1989 г. закреплено право на обмен садовых участков. Те из членов товариществ, которые не оформили права собственности на участки, могут производить их обмен. Обмен допускается при сохранении целевого назначения обмениваемых участков, а их площадь ограничена установленными нормами. Исключен обмен недвижимости, на которую наложен арест.
Условия для оборота земельных участков определены в Конституции РФ, установлены гарантии собственности прав граждан на землю, принцип равной защиты всех ее форм.
Сделки с земельными участками регулируются преимущественно нормами гражданского законодательства. Основные положения гражданского законодательства определяют принципы и источники, правила возникновения гражданских прав и обязанностей, их осуществление и защиту.
Некоторые вопросы сделок с землей, договорных отношений и гражданского оборота регулируются нормами Земельного кодекса РФ, иными федеральными законами, законами субъектов РФ, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ. Вопросы, касающиеся заключения, исполнения и прекращения сделок, могут определяться актами министерств и ведомств.
Большое значение для правового регулирования земельных отношений имеет Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. Земельное законодательство представляет собой систему нормативных актов рФ, субъектов РФ, регулирующих земельные отношения. Земельное законодательство состоит из Земельного кодекса РФ, иных федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ. Основные нормы земельного права содержатся в Земельном кодексе РФ, который основывается на нормах Конституции РФ. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов РФ, должны соответствовать ЗК РФ.
Земельные отношения могут регулироваться также указами Президента РФ, которые не должны противоречить ЗК РФ, федеральным законам. Правительство РФ принимает решения, регулирующие земельные отношения, в пределах полномочий, определенных ЗК РФ, федеральными законами, а также указами Президента РФ, регулирующими земельные отношения. На основании и во исполнение ЗК РФ, федеральных законов, иных нормативных правовых актов РФ, законов субъектов РФ органы исполнительной власти субъектов РФ в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.
На основании и во исполнение ЗК РФ, федеральных законов, иных нормативных правовых актов РФ, законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ органы местного самоуправления в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.
Регулирование земельных отношений соприкасается с регулированием использования природных ресурсов, строений, сооружений и иной недвижимости. ЗК РФ определяет условия взаимодействия его норм и норм иных правовых актов. К отношениям по использованию и охране недр, вод, лесов, животного мира и иных природных ресурсов, охране окружающей среды, охране особо охраняемых природныхтерриторий и объектов, охране атмосферного воздуха и охране объектов культурного наследия народов применяется специальное законодательство. К земельным отношениям нормы иных отраслей законодательства применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством.
Имущественные отношения с земельными участками, по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
