Земельный участок как объект права и, соответственно, как объект для совершения сделок (от сделки приобретения до сделок по отчуждению зе­мельного участка) возникает только после того, как определены его границы.

До определения границ земельного участка как объекта права не существует. Соответ­ственно, возникновение участка как объекта права включает в себя следующие стадии:

образование участка, включающее определение его границ;

кадастровый учет участка;

регистрация права на участок.

Описание границ земельного участка проводится путем осу­ществления кадастровых работ по определению гра­ниц земельного участка на местности (работы по межеванию земельных участков, в ходе которых определяются и согласовываются границы земельных участков с закреплением их на местности межевыми знаками и определе­нием координат).

Удостоверение границ и индивидуализация земельных участков, которая в настоящее время должна про­водиться в рамках подготовки земельного участка как объекта недвижимости к кадастровому учету, который регулируется Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государствен­ном кадастре недвижимости»

По определению Закона, к государственному кадастрово­ му учету относятся действия, подтверждающие существование индивидуально-определенного объекта недвижимости, в том числе зе­ мельного участка, или прекращение такого существования.

В результате кадастрового учета каждому земельному участку присваивается свой кадастровый номер, что облегчает получение объективной (официальной) информации об участке и находящихся на нем объектах недви­жимости.

Результатом кадастрового учета участка явля­ется выдача заинтересованному лицу кадастрового паспорта объекта недвижимости. Отсутствие указанных документов, в свою очередь, свидетельствует о том, что земельный участок не сформирован в качестве объекта земельных отношений и гражданского оборота.

Земельные участки характеризуются размером, местом распо­ложения, целевым назначением, качественными показателями, кадастровой оценкой, объемом прав. Все это находит свое отра­жение при государственной регистрации прав на землю.

Основные признаки земельного участка:

Земельный участок обладает количественными (площадь, протяженность) и качественными (местоположение, бонитет, уровень обустройства) характеристиками, которые можно подвергнуть оценке и учету. Земельный участок является сложным структурированным объектом недвижимости. В нем выделяются «территориаль­ные границы», «поверхностный (почвенный) слой». На земельном участке могут быть расположены здания, строения и сооружения, а также иные объекты.

Ценность земельного участка напря­мую зависит от ценности расположенного на нем объекта не­движимости или возможности его расположить. Такими объ­ектами могут быть не только здания и сооружения, но и леса, водные объекты и т. д.

Образование земельного участка

В новой главе 1.1 ЗК РФ предусмотрены четыре способа обра­зования земельных участков, к которым относятся:

• объединение;

  перераспределение;

Раздел земельных участков - способ образования, при котором из одного участка образуются несколько, при этом разделенный уча­сток прекращает существование в качестве объекта права.

Исключение составляют случаи раздела земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дач­ному объединению граждан, в результате которого образуются участки, предназначенные для граждан, а также участки (участок), относящиеся к имуществу общего пользования. После раз­дела прежний участок в указанном случае сохраняется в изме­ненных размерах. Кроме того, в Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса" Россий­ской Федерации» включена норма о том, что до 1 января 2015 г. возможен раздел земельного участка, предоставленного из пу­бличной собственности гражданину или юридическому лицу, при этом прежний участок сохраняется в измененных границах.

Образующиеся при раз­деле садовые, огородные или дачные земельные участки не мо­гут быть меньше минимального размера земельного участка, установленного нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации. Не подлежат разделу земельные участ­ки с расположенным на них прудом или обводненным карьером в случае, если в результате такого раздела требуется раздел пру­да, обводненного карьера

Выдел земельного участка предусмотрен только в виде выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. После выдела прежний участок сохраняется в измененных границах. Участник общей долевой собственности, по требованию которого произведен выдел, приобретая право собственности на вновь образованный участок, одновременно утрачивает право общей долевой собственности на измененный участок. Остальные участники общей долевой собственности сохраняют свое право с учетом изменившегося размера долей. Следует отметить, что выдел участка из общей долевой собствен­ности не всегда возможен.

Земельный участок, на котором находятся здания, строения, сооружения, принадлежащие нескольким собственникам, всег­да признается неделимым в соответствии со статьями 22 ЗК РФ, статьями 128,133, 244, 261, 607 ГК РФ, рассматриваемыми в нор­мативном единстве.

Невозможно выделить участок из участка под мно­гоквартирным домом, поскольку доля в праве собственности на него, принадлежащая каждому собственнику в доме, не су­ществует отдельно от права этого собственника на помещение в доме.

При объединении смежных участков в один их существование прекращается. Здесь действуют правила перехода прав, анало­гичные тем, что предусмотрены при разделе. Если у объединяе­мых земельных участков один собственник, он же становится соб­ственником образованного участка. Если объединяемые участки в общей долевой собственности, вновь образованный участок также поступает в их общую долевую собственность. Если же несколько собственников объединяют свои участки, то новый участок становится общей собственностью. Закон предусматривает возможность объединения разных участков, обремененных правами постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного владения или безвозмездного срочного пользования, только если все они предоставлены на этих правах одному лицу. Наличие об­ременения в виде залога не препятствует объединению участков, при этом залог будет распространен на весь образованный вновь участок, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Перераспределением является образование нескольких смеж­ных участков из прежних смежных участков. Б основном закон допускает перераспределение лишь частных земельных участков по соглашению их собственников. Перераспределение участков, находящихся в публичной собственности, возможно лишь в гра­ницах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также при образовании участков для раз­мещения объектов, предусмотренных частью 1 статьи 49 ЗК РФ, то есть тех объектов, для размещения которых могут быть изъ­яты земельные участки для государственных и муниципальных нужд.

При осуществлении указанных способов образования новых участков должны соблюдаться следующие правила.

Границы участков не должны пересекать границ муниципаль­ных образований и населенных пунктов. Образование новых участков не должно приводить к невозможности разрешенного использования самих участков или расположенных на них объ­ектов недвижимости, а также к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности разме­щения объектов недвижимости и другим, препятствующим ис­пользованию и охране земель, недостаткам. Например, нельзя разделить земельный участок сельскохозяйственного назначе­ния на два участка, один из которых предполагается сохранить в статусе земель сельскохозяйственного назначения, а другой выделить для строительства дома. Дома не могут возводить­ся на землях сельскохозяйственного назначения, следователь­но, участок не может быть разделен, так как требуется перевод из одной категории в другую.

На вновь образуемых участках сохраняют действие сервитуты, установленные на прежних участках (в прежних границах). Так­же сохраняют свое действие в прежних границах имеющиеся обременения (ограничения), при этом в отношении тех из них, что установлены по договорам, действуют правила договоров. Вторичные права на участки (постоянного (бессрочного) поль­зования, пожизненного наследуемого владения или безвозмезд­ного срочного пользования) переходят на вновь образованные участки, при этом принятие дополнительных решений о пред­ставлении участков на этих правах не требуется. Обременение в виде аренды также переходит на вновь образованные участки, если иное не предусмотрено договором аренды.

При образовании участков должны соблюдаться требования градостроительных регламентов как в отношении сохране­ния разрешенного использования участков и объектов на них, так и в отношении установленных такими регламентами пре­дельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков. Если в отношении конкретных земельных участ­ков градостроительные регламенты не распространяются или не действуют в силу статьи 36 ГСК РФ, предельные размеры образуемых участков определяются в соответствии с земельным законодательством и соответствующими специальными закона­ми. Нарушение этих правил влечет отказ в кадастровом учете образуемых земельных участков и, соответственно, невозмож­ность регистрации прав на них.

Образованные вновь участки имеют то же разрешенное исполь­зование и целевое назначение, что и прежние. Для образования участков (кроме образования их из публичных земель, предо­ставленных унитарным предприятиям и публичным учрежде­ниям) необходимо письменное согласие всех правообладателей прежних участков (кроме владельцев сервитута).

Потребность в оценке развивается очень быстро. Этому способствует и расширение залогово-кредитных отношений, и совершенствование земельного налогообложения.

Россия располагает огромными земельными ресурсами, однако отсутствие комплексной стоимостной оценки этой важнейшей части национального богатства, несовершенство земельного законодательства, бесплатность и обезличенность земли привели к их неэффективному использованию.

Указанные выше обстоятельства предопределяют актуальность и значимость изучения и анализа методики оценки рыночной стоимости земельных участков, что и предопределило практическую значимость темы дипломной работы.

Вопросам рыночной стоимости земельных участков в современной научной литературе уделено немало внимания. Так, в частности в работах таких авторов как: В. М. Джухи, В. Д. Киреева, Л.И. Кошкина, С. В. Грибовского, О.Е.Медведевой, П.В. Касьянова, М.М. Соловьева и другие., детально исследованы экономические и правовые основы оценки рыночной стоимости земельных участков, рассмотрены основные методы оценки и их эффективность. Однако особенности оценки региональной земельных участков в трудах указанных авторов недостаточно исследованы, что и предопределяет актуальность исследуемой проблематики.

Как средство производства земля имеет особенности, оказывающие непосредственное влияние на оценку недвижимости:

Земля не является результатом предшествующего труда;

Пространственно ограничена;

Незаменима другими средствами производства;

Обладает постоянством местоположения;

Неизнашиваема при правильном использовании;

Территориально разнокачественна;

Характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка;

Обладает плодородием и в сельском хозяйстве наиболее эффективно используются все ее полезные качества;

Практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного операционного базиса, поэтому неразрывно связана с объектами, на ней расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так называемыми улучшениями.

Следует различать термины «земля» и «земельный участок», которые используются в разном значении. Термин «земля», как правило, употребляется в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности. Термин «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать данный участок согласно целевому назначению .

Выделяют следующие улучшения, проводимые для создания участка:

Внешние: устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей;

Внутренние: планировка, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи.

В Земельном кодексе РФ (ред. от 28.12.2013) содержится следующее определение земельного участка: «Земельный участок – часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю. Правовой статус земельного участка включает: целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки» .

Оценка земли применима не только к пустующим, незастроенным землям. Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и построек и существует необходимость в определении стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем улучшений, что вызвано следующими причинами:

Различие в налогообложении земли и строений (налог на имущество и земельный налог);

Требуется отдельная оценка земельного участка от улучшений при применении затратного метода определения стоимости недвижимости;

Принятие решений о сносе имеющихся улучшений в целях лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Главный элемент земельных отношений - земельная собственность.

В России большинство земель не продается, а сдается в аренду, поэтому часто оценщики определяют не стоимость земельного участка, а стоимость прав его аренды.

Стоимость прав аренды - это сумма, которую готов заплатить потенциальный покупатель за право владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от этого владения. Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.

Таким образом, земельный участок – это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Оценка земельного участка обладает рядом особенностей.
Первая особенность связана с разнообразием видов земель, различностью в их правовом регулировании. Земельным кодексом РФ земли России подразделены на семь видов в соответствии с их основным назначением.

Общая площадь территории Российской Федерации - 1,7 млрд. га, из них:

Земли сельскохозяйственных предприятий - 667,7 млрд. га;

Земли населенных пунктов (сел, поселков, городов) - 38,6 млрд. га;

Земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны - 17,6 млрд. га;

Земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения - 27,3 млрд. га;

Земли лесного фонда - 838,0 млрд. га;

Земли водного фонда - 19,4 млрд. га;

Земли запаса - 100,6 млрд. га.

Приведенная классификация земель основана на критерии их основного назначения. Право перевода из одного вида в другой принадлежит законодательным органам субъектов Российской Федерации. Этот момент принципиальной важности необходимо принимать во внимание в процессе оценки стоимости земельных участков, учитывая их особенности.

Первая из них заключается в том, что наряду с основным назначением земельных участков им присущи и другие, сопутствующие функции. А потому природные ресурсы, земельные площади имеют многообразные полезные свойства. Рынок расширяет возможности их более точного учета, что отражается в рыночной оценке стоимости. Владелец должен иметь представления и знания о комплексной оценке своего земельного капитала.

Вторая - их ограниченность в пространстве. Местоположение земель является одним из главных факторов, предопределяющих полезность, ценность, рыночную стоимость участков.

Третья особенность обусловлена не перемещаемостью земельного капитала. Однако возможны изменения в экономической, социальной и культурной инфраструктуре региона, изменения экологической обстановки. Спрогнозировать эти изменения очень важно при проведении оценки стоимости земельного участка. Оценка исходит не из прошлых выгод, а из предстоящих, будущих.

Четвертая особенность вытекает из сезонности функционирования земли. Осенью предложений больше, а спрос меньше по сравнению с весной, летом.

Пятая - обусловлена национальным фактором в многонациональном государстве, в Конституции которого записано: "Земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории" (ст.9, п.1). Этот пункт определяет приоритетность граждан коренной национальности в приобретении земельных участков.

Шестая особенность связана с политическими и идеологическими противоречиями и борьбой вокруг частной собственности на землю и ее гражданским оборотом.

С учетом отмеченных особенностей в России формируется рынок земельного капитала с его тремя сегментами, расширяется гражданский оборот земельных участков в городской и особенно сельской местности:

Арендный сегмент в городах;

Купля-продажа в пригородах;

Земельные паи (доли) в реорганизуемых колхозах и совхозах.

Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили право частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками различного целевого назначения .

Необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности, без которого невозможны становление права собственности и демократизация экономической жизни.

В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в ближайшей перспективе характер изменений всей экономики. Земля является природной основой рынка недвижимости.

В понятие недвижимого имущества входят физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Процесс оценки недвижимости предполагает четкое определение собственно объекта оценки, его идентификацию, установление оцениваемых прав, обоснование выбора информационной базы при проведении расчетов и сведение к минимуму различных допущений и предположений в отношении используемых в расчетах данных.

В Гражданском кодексе Российской Федерации (далее - ГК РФ; ст. 130) дается четкое определение термина «недвижимая вещь»: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства» .

Важное значение имеют установленные ст. 130 ГК РФ три критерия отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу:

Природные свойства – земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты («недвижимость по природе»);

Физические свойства – прочная связь с землей (невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению) - леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;

Объекты, указанные в законе, – воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты («недвижимость по закону»), Недвижимостью признается и особый объект гражданских прав - предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ).

Таким образом, любой объект недвижимой собственности состоит из физических элементов (земельного участка, строений и других объектов) и юридических прав на них, которые должны быть узаконены, а именно:

Границы земельного участка должны быть определены (отмечены межевыми знаками или иным образом на местности);

Установлены права собственности на другие вещные права на земельный участок и расположенные на нем здания, сооружения и другие объекты недвижимости;

Данные об объектах недвижимости должны быть зарегистрированы в государственном кадастре недвижимости.

Следовательно, необходимо различать понятия недвижимости как совокупности физических объектов (земли и всего, что с ней неразрывно связано) и недвижимой собственности, включающей кроме материальных объектов интересы, преимущества и права, связанные с собственностью на эти объекты. Собственность представляет собой совокупность частных прав, включающих владение, распоряжение и пользование.

В Международных стандартах оценки (МСО) дается следующее определение недвижимому имуществу: «Недвижимое имущество представляет собой интерес в недвижимости. Этот интерес обычно оформляется в виде официального документа, такого как документ о передаче правового титула или договор аренды. Поэтому имущество юридическое понятие, отличное от понятия недвижимости, которое относится к физическому активу. Недвижимое имущество охватывает все права, интересы и выгоды, связанные с собственностью на недвижимость. В противоположность этому недвижимость охватывает сам земельный участок, все вещи, естественным образом существующие на земельном участке, на все вещи, присоединенные к земельному участку, такие как строения и улучшения на нем».

Права на недвижимое имущество признаются для целей оценки только при условии государственной регистрации их возникновения, перехода и прекращения. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, специально установленных в законодательстве.

Для целей государственной регистрации описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества, установление характеристик, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества, осуществляются посредством кадастрового и технического учета (инвентаризации) .

В Федеральном законе от 24 июля 2007 г. № 221ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» установлены следующие объекты государственного кадастрового учета: земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства.

В отличие от земли как природного ресурса объектом имущественных, гражданских отношений является земельный участок. Земельным участком как объектом земельных отношений является часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Государственный кадастровый учет заключается в описании и индивидуализации в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый из них получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. ЗК РФ также установлено, что объектом купли-продажи, аренды могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 30, 32, 37) .

Порядок установления границ участков определяется Федеральным законом от 18 июня 2001 г. № 78 (ред. от 18.07.2011) «О землеустройстве». Органом уполномоченным издавать нормативные акты по ведению государственного земельного кадастра и землеустройству, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, таким образом, юридическое значение кадастрового учета заключается в формировании объекта гражданских правоотношений - земельного участка. Границы участка как природного объекта условно субъективны, поэтому без кадастрового учета нет объекта имущественных отношений .

Итак, под объектом недвижимой собственности понимается совокупность физических объектов и юридических прав на них. Неотъемлемыми частями единого объекта недвижимости, кроме земельного участка, могут быть:

Здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;

Обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

Инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;

Стационарные сооружения благоустройства территории участка;

Элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

Другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

В рыночной экономике земля как невосполнимый природный ресурс имеет особый юридический статус и одновременно выполняет следующие функции:

Земля – это часть природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами и климатом. В качестве природного объекта, существующего независимо от воли людей, земля выполняет важнейшую экологическую функцию;

Земля – пространственный базис, являющийся объектом хозяйствования, и, следовательно, отражает экономические отношения;

Социальная роль земли состоит в том, что она служит местом обитания и условием жизни людей;

Земля как территория государства или субъекта федерации обусловливает политическую функцию.

Земельный участок - часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в Государственном кадастре недвижимости и документах государственной регистрации прав на землю.

При оценке земельного участка необходимо учитывать все улучшения, которые позволяют его эффективно использовать .

Улучшения - все изменения неосвоенного земельного участка, являющиеся результатом деятельности по его преобразованию для последующего использования.

Улучшения делятся на внешние и внутренние. К внешним улучшениям в населенных пунктах относят устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей. Внутренние улучшения - здания, сооружения, внутренний ландшафт, водопровод, канализация, дорожки и другие объекты, имеющиеся на территории участка.

В Земельном кодексе Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому принципу все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка (ст. 1 ЗК РФ). При переходе права собственности на здание или сооружение к собственнику здания переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон (ст. 273 ГК РФ) .

Таким образом, намечен переход к единому объекту недвижимости, включающему земельный участок и все улучшения.

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости.

Таким образом, специфика и уникальность земли как объекта оценкиопределяется следующим:

Невозможно свободное воспроизводство земельного участка в отличие от других объектов недвижимости. Земля является ограниченным природным ресурсом, что обусловливает ее недостаточное предложение на рынке;

Каждый земельный участок неподвижен, то есть имеет фиксированное местоположение;

Возможно многоцелевое использование земли;

Земельный фонд является основой жизни и деятельности человека, он обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фонда. Поэтому во всех развитых странах государство законодательно регулирует использование земли одновременно как природного и хозяйственного объекта. В статье 1 ЗК РФ установлен приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды перед использованием земли в качестве недвижимого имущества. Владение, пользование и распоряжение землей осуществляется свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде;

В отличие от других объектов недвижимости срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Кроме того, в условиях ограниченности предложения земельных участков под застройку стоимость земли в отличие от стоимости зданий или сооружений со временем увеличивается. Данная особенность учитывается при расчете коэффициента капитализации для земельного участка;

Использование и охрана земли в Российской Федерации осуществляется с учетом того, что земля является основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях.

Действующий Гражданский кодекс РФ достаточно последовательно исходит из того, что земельные участки являются объектами гражданских прав (см. ст. 130, 132, 216, 261 и т.д.), но не содержит при этом легального определения земельного участка.

Законодательно определение земельного участка закреплено в Земельном кодексе РФ. До 1 марта 2015 года Земельный кодекс РФ в ст. 11.1 определял земельный участок как часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. С 1 марта 2015 г. земельный участок в п. 3 ст. 6 ЗК РФ определяется как недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить её в качестве индивидуально определенной вещи.

Как можно заметить, в новой редакции законодатель не упоминает границы земельного участка в качестве обязательного индивидуализирующего признака земельного участка. Законодатель не указывает также, какие именно характеристики земельного участка позволяют определить его в качестве индивидуально определенной вещи.

Буквальное толкование положений ст. 1, 7 ФЗ от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»53 позволяет сделать вывод о том, что к числу характеристик, позволяющих определить земельный участок в качестве индивидуально определенной вещи, относятся кадастровый номер земельного участка, описание местоположения границ земельного участка, а также площадь земельного участка.

С тем, что границы земельного участка являются одним из его необходимых индивидуализирующих признаков, соглашаются многие исследователи54. Устанавливаемые посредством межевания границы земельного участка позволяют определить территориальную и пространственную сферу осуществления прав и исполнения обязанностей лиц, использующих земельные участки на законных основаниях55.

Законодатель справедливо относит к числу обязательных индивидуализирующих признаков земельного участка его площадь. В соответствии с п. 8 ст. 38 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» площадью земельного участка является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость. Определение площади земельного участка имеет фискальную цель – взимание земельного налога.

Как представляется, законодателю следовало признать обязательным индивидуализирующим признаком земельного участка и его местоположение (адрес). Границы земельного участка устанавливаются путем определения координат характерных точек таких границ, т.е. точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части(п. 7 ст. 37 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). Однако для лиц, обладающих земельными участками, особый интерес представляют не точные координаты границ земельного участка, а местоположение (адрес) участка. Как справедливо отмечает О.И. Крассов, «ограниченность земли в пространстве как юридически значимая ее характеристика определяет исключительную важность местоположения земельного участка. Именно это обстоятельство обуславливает привлекательность как объекта права собственности, его рыночную стоимость»56.

53 СЗ РФ. 2007. № 31. Ст. 4017.

54 См., например: Бурлаченко О. В. Земельный участок в системе недвижимого имущества: дис. … канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2006. С. 33; Минаева А. А. Земельный участок как объект земельных правоотношений: дис. ... канд. юрид. наук. М., 2007. С. 36, 54.

55 См.: Крассов О. И. Юридическое понятие «земельный участок» // Экологическое право. 2004. № 2. С. 14.

56 Крассов О. И. Земельный участок – основа понятийного аппарата // Экологическое право. 2011. № 4. С. 10.

Не относится к числу обязательных индивидуализирующих признаков земельного участка его кадастровый номер. В соответствии с п. 1 ст. 1 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый номер земельного участка представляет собой неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории РФ государственный учетный номер. Приведенное определение, а также положения п. 3 ст. 17 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», п. 3 ст. 12 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» позволили А.А. Минаевой сделать справедливый вывод о том, что «кадастровый номер скорее следует признать не индивидуализирующим, а идентифицирующим признаком земельного участка. Кадастровый номер представляет собой технический инструмент, отражающий состоявшийся государственный кадастровый учет земельного участка и присваиваемый по его результатам для использования в различной правовой документации в целях удобства»57. Кроме этого, как будет показано ниже, не все земельные участки обладают кадастровыми номерами.

В юридической литературе58 принято считать, что после завершения работ по межеванию земельного участка, но до постановки земельного участка на кадастровый учет можно лишь говорить об «условном» существовании земельного участка, поскольку «он уже индивидуализирован, но данной индивидуализации еще не придано юридического значения. Такой «земельный участок» существует только для целей процедуры кадастрового учета, но не для совершения каких-либо юридически значимых действий». Так, например, согласно п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут выступать только прошедшие государственный кадастровый учетземельные участки.

С одной стороны, следует согласиться с тем, что земельный участок приобретает статус индивидуально определенной вещи с момента постановки такого участка на кадастровый учет, с другой – как представляется, исследователи, указывая на то, что индивидуализация земельного участка путем его кадастрового учета обязательна, не учитывают следующее обстоятельство.

В России кадастровый учет земельных участков не всегда был обязательным, в связи с чем в настоящее время существуют земельные участки, которые не прошли не только кадастровый учет, но и часто межевание. В силу закона такие земельные участки признаются ранее учтенными. Особое место в числе таких земельных участков по России занимают лесные участки, сельскохозяйственные угодья бывших колхозов и совхозов, земли общего пользования садоводческих, дачных и иных некоммерческих объединений граждан59.

Обладатели перечисленных земельных участков не стремятся ставить земельные участки на кадастровый учет, ведь для этого, как правило, необходимо провести требующее значительных финансовых затрат межевание участка. Данная проблема была рассмотрена на совещании, которое провел председатель Правительства РФ Владимир Путин 17 апреля 2012 г. Как отметила министр экономического развития России Эльвира Набиуллина, «сейчас в земельном кадастре 60 миллионов земельных участков, из них 30 миллионов – с неточными границами. Приведение в соответствие, выстраивание точных границ может потребовать 30 миллиардов рублей. Объем же неучтенных участков неизвестен. Мы не можем оценить затраты, но это десятки миллиардов рублей – не меньше»60. Приведенные факты свидетельствуют о том, что установление на законодательном уровне обязанности по постановке ранее учтенных участков на кадастровый учет связано с немалыми финансовыми затратами как для обладателей ранее учтенных земельных участков, так и для бюджетов всех уровней. В связи с чем законодатель, как представляется, и отказался в новом определении земельного участка от упоминания кадастрового учета. В Концепции развития гражданского законодательства61 и в разработанном на ее основе проекте ФЗ № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую ГК РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ» индивидуализация земельного участка путем его кадастрового учета являлась обязательной.

Учитывая существующее в настоящее время значительное количество ранее учтенных земельных участков, законодатель закрепил в нормах действующего законодательства переходные положения, представляющие собой исключения из общего правила и позволяющие некоторым видам ранее учтенных земельных участков участвовать в гражданском обороте без межевания и постановки на кадастровый учет. Для этого обладателям ранее учтенных земельных участков необходимо зарегистрировать либо переоформить принадлежащие им права на участки62. Речь идет о следующих видах ранее учтенных земельных участков:

57 Минаева А. А. Указ.соч. С. 37–38.

58 См.: Бурлаченко О. В. Указ.соч. С. 48.

59 См.: Волков Г. А. Проблемы совершенствования земельного законодательства // Экологическое право. 2012. № 1. С. 25–28.

60 См.:Субсидии на оформление земельных участков в собственность обсудили на правительственном уровне[Электронный ресурс] // Ктостроит.Ру. Единый строительный портал Северо-Запада. Электронное периодическое издание. СПб., 2010. URL: http://ktostroit.ru/news/market/168987/ (дата обращения: 01.10.2014).

61 См.: Вестник ВАС РФ. 2009. № 4. С. 102–185.

1) земельных участках, предоставленных гражданам на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования до введения в действие ЗК РФ для ведения огородничества, садоводства, дачного и личного подсобного хозяйства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства; 2) земельных участках, образованных из земельного участка, предоставленного до вступления в силу Закона о введении в действие ЗК РФ некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, членам этой некоммерческой организации;3) земельных участках, образованных в результате раздела земельного участка, предоставленного до вступления в силу Закона о введении в действие ЗК РФ некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества и относящегося к имуществу общего пользования;4) лесных участках63. Исходя из действующего законодательства и правоприменительной практики64, к числу обязательных индивидуализирующих признаков перечисленных видов ранее учтенных земельных участков, как правило, относятся их местоположение (адрес), площадь и разрешенное использование.

Что касается иных ранее учтенных земельных участков, сведения о которых отсутствуют в государственном кадастре недвижимости, то данные сведения вносятся в кадастр при обращении заинтересованного лица с соответствующим заявлением в орган кадастрового учета с приложением документа, устанавливающего или подтверждающего его право на ранее учтенный земельный участок (п. 7 ст. 45 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). Документы должны содержать описание ранее учтенного земельного участка, вносимое в государственный кадастр недвижимости с учетом предусмотренного ст. 7 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» состава сведений. На основании данных документов также может быть осуществлена государственная регистрация прав на ранее учтенный земельный участок65.

Учитывая изложенное, можно сделать вывод о том, что индивидуализация земельного участка путем его межевания и кадастрового учета является обязательной для вновь образуемых земельных участков и земельных участков, сведения о которых подлежат уточнению в государственном кадастре недвижимости (см. ст. 25, 38 ст. ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). Исключение составляют ранее учтенные земельные участки.

В юридической науке можно встретить высказывание о том, что к числу признаков земельного участка как объекта гражданских прав следует относить его целевое назначение и разрешенное использование66. Так, Н.Н. Мисник считает, что границы и площадь – это фактические характеристики земельного участка, а целевое назначение и разрешенное использование – это юридические характеристики, которые позволяют отличить земельный участок «от земли-территории и земли – природного объекта и природного ресурса»67. С такой позицией можно согласиться по следующим причинам.

Во-первых, как показывает анализ норм действующего законодательства, не должно быть земельных участков, существующих вне той или иной категории земель (см., например, пп. 8 п. 1 ст. 1, ст. 7, 8, 11.2 ЗК РФ; п. 1 ст. 14 ФЗ от 21.12.2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую»68). Иными словами, у каждого земельного участка, как минимум, есть основное целевое назначение, определяемое категорией земель, к которой он отнесен. Разрешенное использование свойственно земельным участкам из состава тех категорий земель, где производится зонирование. В свою очередь земельное законодательство предусматривает зонирование лишь для некоторых категорий земель69, соответственно, разрешенное использование может быть не у всех земельных участков. Целевое назначение земельного участка и его разрешенное использование подлежат определению до постановки земельного участка на кадастровый учет (п. 2 ст. 7 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

62 Следует отметить, что законодатель не устанавливает обязанности по регистрации прав на ранее учтенные земельные участки. Права на такие участки, возникшие до момента вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», являются действительными при отсутствии их государственной регистрации. Однако государственная регистрация права на ранее учтенный земельный участок требуется при регистрации перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной сделки с данным участком после введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (см. подробнее: п. 1, 7 ст. 45 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»; ст. 6, абз. 3 п. 3 ст. 12 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» //СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594).

63 См.: ст. 25.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; п. 2.7–2.9 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ; п. 6 ст. 47 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»; п. 1 ст. 4.1 ФЗ от 04.12.2006 г. № 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса РФ» // СЗ РФ. 2006. № 50. Ст. 5279.

64 См., например: Определение Верховного Суда РФ от 26.09.2012 г. № 18-КГ12-31; Апелляционное определение Московского городского суда от 10.07.2014 г. по делу № 33-27634 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ.правовая система.

65 См.: Письмо Минэкономразвития РФ от 18.02.2010 г. № 2321-ИМ/Д23 «Об основаниях внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных земельных участках» [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ.правовая система.

66 4 марта 2014 г. в Государственную Думу Федерального Собрания РФ Правительством РФ был внесен проект ФЗ «О внесении изменений в ЗК РФ и отдельные законодательные акты РФ в части перехода от деления земель на категории к территориальному зонированию» (см. подробнее: проект ФЗ № 465407-6 «О внесении изменений в ЗК РФ и отдельные законодательные акты РФ в части перехода от деления земель на категории к территориальному зонированию» [Электронный ресурс] // М.: официальный сайт Государственной Думы Федерального собрания РФ. – Электрон.дан. – М., 2014. – URL: http://asozd2.duma.gov.ru (дата обращения: 01.10.2014)). Законопроектом предлагается

«упразднить» деление земель на категории. Определять правовой режим земельных участков на основании видов разрешенного использования в соответствии с документами территориального планирования. Данный законопроект получил обоснованную критику в юридической литературе (см. подробнее: Б у р о в В. А. О правовой природе целевого назначения земель // Аграрное и земельное право. 2011. № 6. С. 33–34; Серов О. О. Изменение вида разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственного назначения: особенности правового регулирования и тенденции развития законодательства // Юрист. 2013. № 3. С. 38).

67 См.: Мисник Н. Н. Целевое назначение и разрешенное использование – юридические признаки земельного участка // Юрист. 2012. № 15. С.22.

Во-вторых, целевое назначение и разрешенное использование устанавливают пределы осуществления прав на земельные участки. «Эти пределы устанавливаются путем указания на круг разрешенных действий, входящих в состав правомочия пользования субъекта права. Здесь уже исчезает характерная в целом для гражданского права дозволительность и появляется предписание определенного поведения»70. Так, например, в соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся таковыми, обязаны использовать земельные участкив соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием. Помимо этого, «если большинство иных вещей можно использовать не в соответствии с их обычным назначением, то земельный участок нельзя не только описать, но и использовать, не соблюдая его юридические признаки, без риска возникновения негативных последствий, установленных законом»71. В частности, к числу оснований принудительного прекращения права собственности (см. ст. 284 ГК РФ) и иных прав на землю относится использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением (см. пп. 1 п. 2 ст. 45, пп. 1 п. 2 ст. 46, пп. 2 п. 1 ст. 47 ЗК РФ).

Итак, учитывая изложенное, земельному участку как объекту гражданских прав представляется необходимым дать следующее определение: земельный участок – это часть земной поверхности, границы, площадь, местоположение, целевое назначение и (или) разрешенное использование которой определены в установленном порядке. Следует иметь в виду, что приведенное определение неприменимо к ранее учтенным земельным участкам.

68 СЗ РФ. 2004. № 52 (часть 1). Ст. 5276.

69 В сферу действия процедуры зонирования попадают земли населенных пунктов (целиком), земли специального назначения (целиком), земли сельскохозяйственного назначения, не относящиеся к сельскохозяйственным угодьям, а также земли особо охраняемых территорий и объектов, за исключением земель особо охраняемых природных территорий, не относящихся к землям лечебно-оздоровительных местностей и курортов (см. подробнее:Бандорин Л. Е. Разрешенное использование земельных участков: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2011. С. 18).

70 Мисник Н. Н. Указ.соч. С. 22.

71 Там же.

Список литературы

1. Бандорин Л.Е. Разрешенное использование земельных участков: автореф. дис. ... канд. юрид. Наук / Л.Е. Бандорин. – Москва, 2011. – 25 с.

2. Бурлаченко О.В. Земельный участок в системе недвижимого имущества:дис. … канд. юрид. наук:

12.00.03 / О.В. Бурлаченко. – Екатеринбург, 2006. – 228с.

3. Буров В.А. О правовой природе целевого назначения земель // Аграрное и земельное право. – 2011. – № 6.

4. Волков Г.А. Проблемы совершенствования земельного законодательства // Экологическое право. – 2012. –

№ 1. – С. 25–28.

5. Крассов О.И. Юридическое понятие «земельный участок» // Экологическое право. – 2004. – № 2. – С. 12- 17.

6. Крассов О. И. Земельный участок – основа понятийного аппарата земельного прав // Экологическое право.

– 2011. – № 4. – С. 4-11.

7. Минаева А. А. Земельный участок как объект земельных правоотношений:дис. … канд. юрид. наук / А. А. Минаева. – М., 2007. – 235 с.

8. Мисник Н.Н. Целевое назначение и разрешенное использование - юридические признаки земельного участка // Юрист. – 2012. – № 15. – С. 20-22.

9. Серов О.О. Изменение вида разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственного назначения: особенности правового регулирования и тенденции развития законодательства // Юрист. – 2013. – № 3. – С. 34-38.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

хорошую работу на сайт">

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

• Введение
• 1. Понятие земельного участка
• 2. Признаки земельного участка
• Заключение
• Список использованной литературы

Введение

Состояние экономики нашего государства находится в прямой зависимости от того, насколько рационально используются национальные природные ресурсы, в том числе и земля. Одним из условий повышения эффективности ее использования является создание продуманного, гибкого и надежного оборота земельных участков, позволяющего обеспечить перераспределение их под контролем государства как в хозяйственных, так и в иных целях.

Оборот земельных участков придает стабильность предпринимательской деятельности, позволяет изыскивать экономические резервы и в целом обеспечивает земельным отношениям необходимую динамичность, адекватную условиям рыночной экономики. В числе определяющих элементов оборота земель следует назвать гражданско-правовые сделки. Нормы, регулирующие отношения при заключении, исполнении и прекращении сделок, в том числе договоров, содержатся преимущественно в гражданском законодательстве. Однако земля - особый, специфический объект правоотношений, и значительная их часть регулируется также нормами земельного законодательства. Безусловно, земля обладает особой ценностью не только потому, что способна обеспечить экономический эффект, но и в силу тех своих качеств и естественных свойств, которые лежат за пределами сугубо меркантильного, стоимостного подхода. В связи с этим имеются значительные особенности оборота земельных участков, предопределяемые спецификой земли как основы жизни и деятельности людей, средства производства, важнейшей составной части природы и т.п.

1. Понятие земельного участка

Гражданский кодекс РФ не дает определения земли как объекта гражданских правоотношений. В одних случаях она отнесена к категории "вещь" (например, это следует из ст. 128 ГК РФ Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994г. № 51-ФЗ//СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 330.), в других о ней говорится (п. 1 ст. 130 ГК РФ) в значении, явно не связанном с оборотом. Иногда для этого используется понятие "земельный участок" (гл. 17 ГК РФ). Как видим, и здесь нет единства терминологии.

Понятие земельного участка дано в ст. 6 ЗК РФ Земельный кодекс РФ от 25.10.2001г. № 136-ФЗ (ред. от 13.05.2009г.)//СЗ РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147. - земельный участок есть часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Но это не единственное определение земельного участка. Определение земельного участка содержится также в ст. 1 ФЗ "О государственном земельном кадастре" ФЗ "О государственном земельном кадастре" от 02.01.2000г. № 28-ФЗ (ред. от 04.12.2008г.)// СЗ РФ. -2000. - № 2. - Ст. 149. , где ключевым термином является "часть поверхности". В Инструкции по организации и осуществлению государственного контроля за использованием и охраной земель органами Минприроды России, утвержденной Приказом Минприроды РФ от 25 мая 1994 г. № 160 дано более развернутое определение. Земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, определенное правовое положение, качественную оценку, стоимость, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

В ст. 1 ЗК РФ земля также определяется в разных значениях (как "основа жизнедеятельности народов", как "важнейший компонент окружающей среды", как "средство производства в сельском и лесном хозяйстве", как объект недвижимости и т.д.).

В связи с этим в юридической литературе обоснованно подвергается критике низкий уровень законодательной техники ЗК РФ, что проявляется и в терминологических неясностях и неточностях. Так, Н.А. Сыродоев отмечает, что ст. 1 ЗК РФ, посвященная принципам земельного законодательства, содержит массу "не только ненормативных, но и весьма спорных положений, привносящих лишь путаницу и засоряющих закон" Сыродоев Н.А. Новый Земельный кодекс Российской Федерации // Правоведение. - 2002. - № 1. - С. 7. . В частности, отмечается, что представления о земле, изложенные в ст. 1, не согласовываются с определением земельного участка как части поверхности.

Видимо, эта критика правильна, но следует учитывать, что земля и земельный участок при безусловной органичной связи представляют собой разные явления; вот и законодатель дает описание земли с учетом различных задач правового регулирования. В отношениях по поводу земли могут использоваться оба понятия: и "земля", и "земельный участок". Но каждый раз следует уточнять: применительно к каким ситуациям используется то или иное слово.

Однако совершенно ясно, что следует различать землю как объект природы и природный ресурс, как основу существования индивида, групп людей, этноса в целом Новикова Н.И. "Родовые угодья": перспективы правового плюрализма (представления представителей коренных народов и законодателей) // Государство и право. - 2000. - № 6. - С. 102. , как средство производства и т.д., а также как объект гражданских отношений.

2. Признаки земельного участка

Если обобщить имеющиеся законодательные и доктринальные определения земельного участка, то можно было бы назвать следующие восемь его общих признаков.

1. Земельный участок всегда есть некоторая часть поверхности земли. Это позволяет определять земельный участок через территорию, измеряемую в квадратных метрах, хотя наличие определенной площади само по себе не отражает сущности данного участка.

2. Всякий земельный участок связан с землей как планетарным явлением. В этом смысле земельный участок и земля в целом сходны. Если же масса земельного вещества (независимо от содержания) отделена от своей естественной среды и основы (при осуществлении мероприятий по планировке, рекультивации и пр.), то она перестает быть объектом, определяемым ГК РФ как "земля" и "земельный участок". Например, в случае продажи земли автомашинами для выравнивания земельного участка, в магазинах - для комнатного цветоводства и т.п. речь идет не о земле как объекте гражданского оборота в значении ст. 261 ГК РФ Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994г. № 51-ФЗ//СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 330. или ст. 6 ЗК РФ Земельный кодекс РФ от 25.10.2001г. № 136-ФЗ (ред. от 13.05.2009г.)//СЗ РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147. .

Указание на связь всякого земельного участка с землей в целом позволяет, как представляется, обеспечить определенное взаимодействие и различных пластов правового регулирования отношений по поводу земли. Даже в тех случаях, когда имеется в виду земельный участок как объект оборота, нельзя упускать из виду его зависимость и предопределенность как элемента земли в целом. Этим же объясняется и существование специальных правил земельного законодательства, "сопровождающих" гражданский оборот и учитывающих различное значение земли.

3. Каждый участок обладает и качественными характеристиками, но в одних случаях они (например, данные бонитировки, наличие гумусного слоя и т.п.) важны и приобретают юридическое значение, а в других случаях - нет. Например, в случае предоставления земельного участка для строительства качественное состояние земли не определяется как существенное условие соответствующего договора и, наоборот, для ведения сельскохозяйственных работ плодородие земли оговаривается и закрепляется как обязательное условие.

Однако только качественные или только количественные показатели сами по себе не определяют и не выражают существо земельного участка. Нельзя преувеличивать значение отдельных показателей земельного участка, например почвенного слоя. Конечно, вопрос о почве, ее количестве и качестве, необычайно важен как для России, так и для населения Земли в целом. Однако понятие "качество" для разных участков земли является различным (например, ценность участка может заключаться в его удобной горизонтальной планировке, для строителей - в отсутствии подземных вод и надежности грунта и т.п.). Следовательно, критерий качества необходим, но он может выражаться в различных свойствах земельного участка.

Кстати, на земельном участке может вообще не быть плодородного слоя в связи со скальными выходами, либо по иным причинам. Это означает, что плодородный слой есть только факультативный признак земельного участка.

4. Земля - всегда физически сложный, структурированный объект действительности, сложным является она и в качестве объекта сделок. Так, даже в ГК РФ выделяются: "территориальные границы", "поверхностный (почвенный) слой", "замкнутые водоемы", "лес и растения" (п. 2 ст. 261 ГК РФ), "воздушное пространство" (п. 3 ст. 261 ГК РФ). На земле могут быть расположены сооружения (например, дороги), строения, здания, а также иные объекты (например, предприятия).

При этом одни из этих объектов являются самостоятельными, другие лишь составляют часть земельного участка (камни, отдельно стоящие деревья и т.п.).

Здания и сооружения, конечно же, самостоятельные объекты (ст. 130 ГК РФ), земельный участок является таковым как с ними, так и без них.

Наличие на участке различных вещественных компонентов требует также ответа на вопрос о возможности применения нормы ст. 135 ГК РФ ("Главная вещь и принадлежность"). Большинство таких сопряженных объектов должно быть определено как именно принадлежности земельного участка. К ним относятся: поверхностный слой, включая плодородный; минералы, расположенные как на поверхности, так и в глубине участка (в пределах, разрешенных для использования); водоемы; растения и т.д.

Что же касается зданий и сооружений, то этот вопрос в литературе является спорным.

5. В составе земельного участка необходимо выделять вертикальный и горизонтальный срезы, позволяющие установить пространственные масштабы данного земельного участка. Имеется в виду, конечно же, не его физическое понимание, а те пределы пространства, на которое распространяется правовой режим земельного участка. Именно в таком смысле и надо понимать права и обязанности собственников земельного участка, определенные в ст. 261 ГК РФ Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994г. № 51-ФЗ//СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 330. . Совершенно очевидно, что, например, воздушное пространство над участком не находится на праве собственности соответствующего лица, не является частью земельного участка, хотя правовой режим последнего и распространяется (в части использования) на это пространство (п. 3 ст. 261 ГК РФ).

Пространство земельного участка в горизонтальной сфере есть площадь участка, измеряемая в квадратных метрах, включающая в себя и площадь дна внутренних водоемов, земли, занятые насаждениями, растениями.

Вертикальный срез земельного участка не имеет четкой границы. Однако она неизбежно существует и определяется отдельно для каждого земельного участка, с учетом его особенностей, прав землепользователя и назначения этого вида прав.

В соответствии со ст. 19 ФЗ "О недрах" владельцы земельного участка имеют право без применения взрывных работ осуществлять добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, строить подземные сооружения для своих нужд на глубину до 5 м, а также строить колодцы и скважины.

При этом граница воздействия владельца участка должна быть определяема не только специальными законами, но и нормой п. 3 ст. 261 ГК РФ, предусматривающей, что осуществление прав в отношении участка не должно нарушать и прав других лиц.

То же самое касается и воздушного пространства над участком. Ни у собственника, ни тем более у арендатора нет абсолютного права на воздушное пространство над участком - закон говорит исключительно о возможности использования (п. 3 ст. 261 ГК РФ).

6. Земельный участок подлежит идентификации. Всякий объект правоотношений должен быть выделен свойственным ему образом. Теоретически возможно существование объектов с родовыми признаками (например, 100 тонн картофеля), но в отличие от прочих объектов земельный участок требует установления индивидуально-определенных признаков.

Любое предоставление земельного участка, даже ранее включенного в оборот, производится в соответствии с правилами ФЗ "О государственном земельном кадастре" ФЗ "О государственном земельном кадастре" от 02.01.2000г. № 28-ФЗ (ред. от 04.12.2008г.)// СЗ РФ. -2000. - № 2. - Ст. 149. . Согласно п. 3 ст. 14 этого Закона моментом возникновения земельного участка как объекта государственного кадастрового учета является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель. Кадастровые книги и выступают технической основой для индивидуализации земельного участка как объекта недвижимости.

Таким образом, кадастровый учет земельного участка является обязательным для его оборота. Учету подлежат все земельные участки (п. 1 ст. 7), но действительным является и тот, который производился до вступления в силу данного федерального Закона (п. 2 ст. 7).

Законом определен также состав сведений, включаемых в кадастр (ст. 12), и состав его документов (ст. 13).

7. Земельный участок обладает свойством делимости. В соответствии с ч. 2 п. 2 ст. 6 ЗК РФ он может быть делимым и неделимым. При этом делимым признается тот, который может быть разбит на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный участок. При этом его использование может осуществляться без перевода в состав земель иной категории. Исключение составляют случаи, установленные федеральными законами.

8. Земельный участок является объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994г. № 51-ФЗ//СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 330.). Хотя в литературе есть и иные, радикальные точки зрения.

Это означает также, что на земельные участки распространяются соответствующие правила о недвижимости, в том числе о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней (ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Указанные выше признаки земельного участка являются универсальными, общими для каждого участка и в совокупности придают ему не только уникальность, но и возможность оборота.

земельный гражданский кадастр сделка

Заключение

Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает, что объектами земельных отношений являются:

1) земля как природный объект и природный ресурс;

2) земельные участки;

3) части земельных участков.

Федеральным законом от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" земельный участок определяется как "часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами". Это означает, что понятие "земельный участок" является юридически определенной категорией. Основным актом земельного законодательства Российской Федерации, в котором определяется и устанавливается порядок и направления использования земельных участков, является Земельный кодекс РФ. Земельный кодекс РФ определяет земельный участок как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Список использованной литературы

1. Конституция РФ (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993г.) // РГ. - 1993. - № 237.

2. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994г. № 51-ФЗ//СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 330.

3. Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996г. № 14-ФЗ (ред. от 06.12.2009г.)//СЗ РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.

4. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001г. № 136-ФЗ (ред. от 13.05.2009г.)//СЗ РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.

5. ФЗ "О государственном земельном кадастре" от 02.01.2000г. № 28-ФЗ (ред. от 04.12.2008г.)// СЗ РФ. -2000. - № 2. - Ст. 149.

6. Новикова Н.И. "Родовые угодья": перспективы правового плюрализма (представления представителей коренных народов и законодателей) // Государство и право. - 2000. - № 6. - 140 с.

7. Сыродоев Н.А. Новый Земельный кодекс Российской Федерации // Правоведение. - 2002. - № 1. - 90 с.

Размещено на Allbest.ru

Подобные документы

История и понятие оборота земельных участков. Анализ российского права, регулирующего общественные отношения по поводу земли как объекта природы, природного ресурса, земельного участка, его части. Возникновение, осуществление и прекращение прав на землю.

дипломная работа , добавлен 19.07.2010


Нормы, регулирующие отношения при заключении, исполнении и прекращении гражданско-правовых сделок по обороту земель. Кадастровый учет для недвижимого имущества, объектов незавершенного строительства и земельных участков. Раздел земель при наследовании.

курсовая работа , добавлен 23.04.2012


Формы владения и пользования землёй юридических лиц и граждан, не являющиеся собственниками земельных участков. Сущность вещных и обязательственных прав. Аренда земельного участка, безвозмездное пользование, сервитут. Порядок заключения договоров аренды.

курсовая работа , добавлен 10.04.2015


Изучение особенностей купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения. Понятие, основные виды и форма сделок. Оборотоспособность земельных участков. Расторжение, изменение и недействительность договора купли-продажи земельного участка.

курсовая работа , добавлен 16.11.2014


Нормативно-правовое регулирование договора купли-продажи земельных участков. Понятие и содержание договоров купли-продажи земельных участков. Практики рассмотрения споров о признании договоров аренды, купли-продажи земельного участка недействительными.

реферат , добавлен 27.11.2014


Анализ правого регулирования земельных отношений между владельцами земельных участков и государством. Особенности образования земельного участка в соответствии с действующим законодательством. Межевание земельного участка и подготовка межевого плана.

реферат , добавлен 24.02.2016


Понятие земельного участка как объекта земельных отношений. Понятие "использование земельных участков для строительства". Роль территориального планирования и градостроительного зондирования в правовом регулировании предоставления земельных участков.

курсовая работа , добавлен 05.12.2016


Понятие земли как объекта гражданского права и его правовой режим. Рассмотрение условий и особенностей содержания договора аренды земельного участка. Изучение заключения и исполнения договоров аренды участков из земель сельскохозяйственного назначения.

курсовая работа , добавлен 06.08.2014


Характеристика понятия, оснований возникновения и прекращения вещных прав на землю. Особенности соотношения норм гражданского и земельного права в регулировании земельных отношений. Понятие государственной и муниципальной собственности на землю в РФ.

дипломная работа , добавлен 04.06.2010


Правовые основы, процедуры и особенности предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности: форма и срок изъятия, принятие решения, регистрация в земельном кадастре.

Среди объектов недвижимого имущества выделяется земля как особый объект земельных правоотношений. Легального определения к термину «земля» в законодательстве отсутствует, что приводит к затруднению в определении предмета земельного права.

Однако, понятие земли можно встретить терминах и определениях Государственного стандарта, согласно которому земля представляет собой элемент природной среды, имеющий территориальный базис и являющийся важным средством производства и экономики государства.

Нередко термин «земля» отождествляют с термином «почва», которая определяется как плодородный слой земли. В сельском хозяйстве почва имеет важное значение, так как благодаря этому слою земли происходит выращивание сельскохозяйственной продукции.

В этой статье:

Понятие земельного участка

Понятие земельного участка содержится в земельном законодательства РФ, согласно которому понимается часть поверхности земли, границы которой определяются в соответствии с законом. Земельный участок выступает объектом земельных правоотношений, поэтому его точное определение позволяет использовать участниками правоотношений в своих целях.

В Российской Федерации с появлением частной собственности происходит активное вовлечение земельных участков в гражданско-правовой оборот. Граждане все чаще совершают сделки с земельными участками с целью удовлетворения личных потребностей с учетом его свойств. Земельный участок по гражданскому законодательству является недвижимостью, поэтому совершая сделки, на их участников возлагаются дополнительные обязанности по использованию и охране.

Признаки земельного участка

Чтобы использовать земельный участок в качестве объекта земельных отношений, необходимо определить его признаки, к которым можно отнести следующее:

1. Земельный участок это некая территория, расположенная на поверхности земли и имеющая измерения по площади.
2. Земельный участок имеет качественные характеристики, а именно обладает плодородными свойствами, что дает возможность в определении его целевого назначения.
3. Земельный участок имеет средства идентификации, согласно которым можно отграничить от иных объектов земли.
4. Как специфический объект земельных правоотношений, подлежит государственному кадастровому учету.
5. Земельный участок имеет строго целевое назначение и подлежит охране со стороны землепользователя.

Соотношение объектов земля и земельный участок

Выделение разных объектов «земли» и «земельного участка» в правоотношениях между участниками имеет своей целью правовую регламентацию порядка использования и охраны. Так, например, когда речь идет об использовании, то в договорах и иных документах встречается термин «земельный участок», который активно вошел в гражданский оборот.

Когда речь идет о правовой охране, то тогда упоминается термин «земля». Данные термины имеют тесную взаимосвязь между собой и являются практически идентичными понятиями. Покупая земельный участок, гражданин исходит из того, что он может выращивать сельхоз продукцию и извлекать иные полезные свойства, благодаря плодородному слою почвы.

В зависимости от целевого использования в законодательстве выделяются различные категории земель. Например, земли населенных пунктов предназначены для проживания граждан, а земли сельскохозяйственного назначения имеют строгое целевое использование – выращивание сельхоз продукции.

Говоря о термине «земля» в законодательстве предусмотрен ряд мероприятий по ее правовой охране.