Регистрация договора аренды — в каких случаях не следует от не отказываться
Вы решили начать свой небольшой бизнес и ищете помещение под магазин , цех, студию, спортзал, салон красоты, парикмахерскую . Перед вами рынок недвижимости раскрывает множество предложений купли —продажи , аренды помещений .
Если у вас есть возможность купить – вперед , если ли же вы просто хотите себя попробовать в деле , то ваш вариант – аренда нежилого помещения . Но чтобы процедура прошла успешно следует ознакомиться с некоторыми особенностями сделки. К примеру, часто возникает вопросы:
- нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения
- в каких случаях регистрация будет необходима, а когда от нее можно отказаться
Отдельных правил по аренде нежилого помещения в законодательстве РФ нет , поэтому придерживаемся общих положений Гражданского кодекса , а именно главой 34 .
Сделка по аренде нежилого помещения – вид гражданско —правового договора , опираясь на который арендодатель берет на себя обязанность отдать на определенный срок во владение и пользование или во временное пользование съемщику нежилое помещение , принадлежащие ему за установленную плату (статья 606 ГК РФ ).
Разложим на атомы , ваши последующие действия
Сделка оформляется письменно . Если вы не будете соблюдать эту аксиому , то договор будет считаться недействительным .
Нотариальное заверение договора необязательно , поскольку нет прямой нормы права , которая бы указывала на обязательство заверять текст сделки у нотариуса . Это зависит от вашего желания и возможностей .
Обязательным моментом является наличие существенных критериев договора , а именно :
- наявность сторон , заключающих сделку
- предмет договора
- платеж за аренду .
Стороны желающие заключить договор :
- арендодатель
- съемщик .
Сдавать в аренду помещение имеет право его владелец или законный представитель собственника (ГК РФ ст . 608 ).
Детально описываем предмет сделки для того , чтобы четко установить недвижимость , которая будет передана нанимателю в виде объекта аренды :
- точный размер площади
- наименование (нежилое помещение или его часть )
- инвентарный номер
- юридический адрес , этажность
- назначение (цех , склад , офис , магазин и т .п .).
Зафиксируйте в договоре все условия использования арендуемой площади . Четко разделите , какие ремонтные работы будет выполнять каждая сторона .
Арендная плата и срок действия договора
Арендная плата — это обязательный пункт договора
Ссылаясь на Гражданский кодекс (статью 654 ), договор будет не заключенным , если вы не укажите в одном из пунктов договора фиксированный сумму арендной платы .
Дополнительным пунктом договора есть срок , на который заключается сделка . Он определяется сторонами .
Договор бывает срочным (подписывается на фиксированный срок – дни , недели , месяца , год , 10 лет ) и бессрочным (в статьях сделки вы не указываете конкретного срока аренды ).
Если после окончания срока сделки , ни одна сторона не заявила про отказ от договора , то он пролонгируется на неустановленный срок .
Заключая срочный договор , можно прописать , что по истечению заявленного срока , сделка автоматически продлевается на тот же срок .
Не подлежат непременной регистрации сделки на период до года , их не надо регистрировать в Росреестре .
Например , в статьях договора указываете срок аренды – 11 месяцев и 26 дней или 363 дня . Этого достаточно , чтобы не регистрировать ваш договор .
Если вы планируете и дальше арендовать эту же недвижимость , то пропишите во второстепенных условиях – «автоматическое продление договора на тот же срок ». И вы вновь не регистрируете договор .
Если вы подписываете другой вид договора , то нужна государственная фиксация договора аренды нежилого помещения .
Документы , необходимые для фиксации сделки аренды нежилого помещения
Каждый резидент/ не резидент , юридическое лицо может претендовать на совершение государственной регистрации договора аренды в Федеральной регистрационной службе .
Согласно законодательству , для регистрации указанной выше сделки , вы предоставляете в территориальный орган государственной регистрации , кадастра и картографии такие документы :
- Общее заявление от арендодателя и съемщика о фиксировании сделки . Предоставляются два экземпляра договор аренды . Один остается в Росреестре , а второй передается на руки собственнику помещения .
- Кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества , который принадлежит правообладателю . В вышеуказанном паспорте обязательно прорисуются метраж арендуемого помещения и детальная его опись .
- Физическим лицам — паспорт , как документ подтверждающий личность .
- Для ЮЛ – учредительные документы , подтверждение государственной регистрации , протокол о результатах выборов исполнительного органа /лица ЮЛ , приказ о вступлении в должность единоличного органа исполнения .
- Когда арендодатель а арендатор заключают сделку через представителей , нужно предоставить документы , которые подтвердят объем полномочий этих представителей . Это нужно для подтверждения законности операции . Согласно статьи 185 .1 ГК РФ , лицо представляющее сторону арендодателя должно иметь нотариально заверенную доверенность на проведение вышеуказанных действий .
- Ссылаясь на п . 3 ст . 35 Семейного кодекса также необходимо согласие одного из супругов заверенное нотариусом на заключение арендной сделки . Этот пункт не касается юридических лиц .
- Если недвижимость (нежилая площадь ) на праве хозяйственного ведения или оперативного управления относится к казенной или унитарной фирме , тогда обязательно подается согласие правообладателя на заключение сделки по аренде .
- Квитанция уплаты пошлины , установленной государством . Размер государственной пошлины установлена, для физического лица – 1 000 рублей , для юридического – 15 000 рублей .
- Если в регистрации сделки задействованы и ФЛ , и ЮЛ , то физлицо вносит 1 000 рублей , которую разделяют на численность сторон договора , юрлицо – 15 000 рублей также разделенных на численность сторон договора .
Мнение юриста-эксперта:
В связи с изменением в налоговое законодательство государственная пошлина в 2018 году для физических лиц составляет 2000 руб., для юридических лиц 22000 руб. Обратиться за регистрацией подписанного договора может любая сторона, представившая необходимый пакет документов и оплатившая государственную пошлину.
При условии , что все вышеперечисленные документы оформлены правильно и поданы уполномоченным лицом в течение 18 календарных дней , отметка о регистрации сделки будет занесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним .
Мнение юриста-эксперта:
Договор аренды недвижимости необходимо заключать в письменной форме. При долгосрочной передаче объекта, а именно больше года, в соответствии с законодательством о недвижимости и гражданским законодательством, он подлежит обязательной регистрации.
При регистрации права следует учитывать ряд следующих моментов.
Собственником нежилого помещения может являться ребенок. Такое возможно в случае наследства, да и просто желания родителя или родственника в дальнейшем передать свой бизнес. В любом случае временное пользование регистрируется как сделка. Стороной с позиции собственника будет выступать законный представитель, обязательно с разрешения опекунского органа. В таком случае в договоре аренды оговаривается момент получения оплаты. Средства могут быть зачислены на банковский счет ребенка, может быть предусмотрено распоряжение деньгами законным представителем. В любом случае распределение финансовой выгоды контролируется опекунским разрешением.
В случае передачи в аренду совместно нажитого имущества, второй супруг дает нотариальное согласие на заключение договора. Реквизиты согласия лучше отобразить в заключаемом договоре.
При заключении договора с юридическим лицом регистратор прав обратит внимание на пункты устава, в котором регламентируется согласование сделок. Для регистрации может понадобиться справка об одобрении крупной сделки или согласие собрания акционеров.
Все указанные документы подаются на государственную регистрацию вместе с договором аренды. Государственный регистратор наделен правом проведения правовой экспертизы, так что все поданные документы будут тщательно проверяться. Так же пройдет проверку передаваемый объект на предмет арестов и ограничений.
Государственная регистрация будет еще полезна в случае, если в результате мошеннических действий собственник или представитель по доверенности попытаются передать в аренду один и тот же объект нескольким арендаторам, взяв предоплату за несколько месяцев. Государственный регистратор увидит все ранее поданные заявления по этому объекту.
На экземпляре вашего договора проставят регистрационный штамп .
Арендатор вправе начать использовать арендуемое им нежилое помещение только опираясь на передаточный акт .
Согласно абзацу 1 статьи 655 Гражданского кодекса , обязательство арендодателя перед арендатором передать помещение в пользование считается выполненным
Я на этих договорах собаку съела) и как только не исхитряются нынче арендодатели (чаще они), сделать так, что бы не регистрировать договор свыше чем на 11 месяцев. Для меня, как для юриста, это кромешная тьма, особенно если у арендодателя проблемы с головой, потому что такие условия пишут, что ни один адекватный человек к ним заезжать не захочет, и да, были случаи, когда согласуешь более менее нормальные условия, а через 11 месяцев начинаешь по новой с их типового, то начальство там новое, то юрист, то бухгалтер.
Ответить
Договор при аренде нежилого помещения хоть и довольно щепетильная процедура, но очень важная. В случае каких либо конфликтов либо недопонимания между сторонами можно ссылаться на договор, а так же в случае судебных разбирательств это очень поможет разрешить вопрос быстрее.
Ответить
Регистрировать или не регистрировать, это на усмотрение сторон. Регистрация, даст определенные гарантии в том, что собственнику будет тяжелее расторгнуть договор, но все налоговое бремя собственник переложит на арендатора, это 100%. Не регистрировать, более простой и удобный способ, но собственник может расторгнуть такой договор в одностороннем порядке на раз и судиться здесь — пустая трата времени и денег. Так, что на усмотрение, кому как удобней.
Ответить
Согласно гражданскому законодательству, любой договор более одного года подлежит регистрации в регистрационной палате. В таком случае государственный орган подтверждает факт наличия долгосрочного договора. Условия договора, как в краткосрочном договоре, не подлежащем регистрации, так и в долгосрочном обязательны для исполнения обеими сторонами договора. При составлении любой формы договора нужно досконально полно указывать все условия пользования недвижимостью. Для предотвращения судебных споров, выселения или иных санкций лучше обратиться к грамотному специалисту, который пояснить нюансы каждого пункта договора и учтет все пожелания сторон.
Ответить
Передача в аренду нежилого помещения оформляется письменно составленным договором аренды нежилого помещения.
К договорам субаренды нежилых помещений применяются те же правила, что и к соглашениям об аренде, если иные правила не установлены правовыми актами.
Договор аренды заключается:
- На неопределенный срок;
- На определенный срок менее года;
- На определенный срок – на год и более.
По правилам, установленным Гражданским кодексом, государственная регистрация необходима для тех договоров аренды нежилых помещений, которые заключены между арендатором и арендодателем на срок не менее года.
Следовательно, в первых двух случаях государственная регистрация договора не нужна. В последнем же случае договор будет считаться заключенным и повлечет возникновение определенных правоотношений между сторонами соглашения лишь с момента регистрации.
В том случае, если обязательное условие о государственной регистрации не будет соблюдено, сделка будет считаться ничтожной, а сам договор аренды – недействительным.
Вместе с тем, если арендатор или арендодатель уклоняются от государственной регистрации соответствующего договора, другая сторона соглашения имеет право в судебном порядке потребовать обязать уклоняющуюся сторону зарегистрировать данный договор.
В правоприменительной практике иногда возникают вопросы, связанные с определением срока договора аренды нежилого помещения. Во избежание споров информационное письмо №66 Президиума ВАС определило, что договор аренды, заключенный с первого числа любого месяца текущего года до тридцатого (или тридцать первого) числа предыдущего месяца в следующем году, имеет срок действия равный одному году. Следовательно, такое соглашение подлежит обязательной государственной регистрации.
Много вопросов возникло и в связи с принятием в 2012 г. закона № 302-ФЗ, который отменил с 1.03.2013 года государственную регистрацию всех совершаемых сделок с объектами недвижимости. Однако в своем письме Комитет по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Государственной Думы пояснил, что положения данного закона не распространяются на договоры аренды жилых и нежилых помещений.
Таким образом, договоры аренды продолжают, как и раньше, регистрироваться, если они заключены на год или более.
Документы для регистрации
Государственная регистрация любых сделок с недвижимыми объектами, в том числе и аренды, производится территориальным регистрационным органом путем внесения соответствующей записи об аренде в Единый реестр, содержащий сведения обо всех правах на регистрируемую недвижимость и сделки с ней.
В регистрационный орган стороны регистрируемого договора аренды должны представить определенный перечень документов:
1. Заявление о регистрации соглашения;
2. Договор аренды нежилого помещения, составленный и оформленный с соблюдением всех обязательных требований законодательства. Договор передается в регистрирующий орган в двух (или более) оригинальных экземплярах. Чаще всего требуется предоставить подлинник договора аренды в трех экземплярах. Два экземпляра возвращаются после государственной регистрации сторонам договора аренды нежилого помещения (по одному каждой из сторон), а один подлинный экземпляр остается в органе регистрации для помещения в дело с правоустанавливающей документацией;
3. Кадастровый паспорт сдаваемого в аренду нежилого помещения, в котором указан размер арендуемой площади;
4. Для физических лиц, выступающих сторонами договора аренды – общегражданский паспорт или другое удостоверение личности.
Если одной (или обеими) стороной договора аренды нежилого помещения является индивидуальный предприниматель, он должен предъявить в регистрационном органе удостоверение личности и свидетельство, подтверждающее его регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя.
Для юридических лиц, являющихся арендатором и (или) арендодателем нежилого помещения нужно представить для регистрации:
- учредительные документы;
- документ о назначении директора или избрании единоличного исполнительного органа данной организации (например, протокол собрания акционеров);
- приказ о вступлении директора (единоличного исполнительного органа) в должность;
- свидетельство о государственной регистрации организации.
Если от имени арендатора или арендодателя при заключении договора аренды нежилого помещения или его регистрации выступает доверенное лицо, нужна нотариально заверенная доверенность для подтверждения полномочий этого лица.
5. Оформленное в соответствии с требованиями Семейного кодекса (ст. 35 п. 3) и заверенное у нотариуса согласие супруга (супруги) на сдачу в аренду нежилого помещения, являющегося общей собственностью супругов, либо заявление об отсутствии у лица брачных отношений (для физических лиц, выступающих стороной регистрируемого договора аренды);
6. Согласие собственника нежилого помещения, являющегося объектом муниципальной или государственной собственности на заключение данного договора аренды, если соглашение об аренде заключается казенным или унитарным предприятием, владеющим нежилым помещением на праве оперативного управления или хозяйственного ведения;
7. Квитанция, подтверждающая оплату пошлины в размере, установленном законодательством.
Особенности государственной регистрации договора аренды
Говоря о регистрации договоров аренды, нужно отметить некоторые особенности и правовые нюансы, которые могут возникнуть у сторон при регистрации.
Государственная регистрация возможна лишь в отношении того арендуемого помещения, на которое были соответствующим образом зарегистрированы ранее возникшие права арендатора. К примеру, невозможно зарегистрировать договор долгосрочной аренды нежилого помещения, которое расположено в здании, построенном, но не принятом в эксплуатацию, поскольку право на данное помещение так и не было зарегистрировано.
В последнее время распространена практика заключения предварительных соглашений между субъектами предпринимательской деятельности, в которых они в дальнейшем обязуются заключить основной договор аренды нежилого помещения. Такое предварительное соглашение не нуждается в регистрации.
Договор субаренды нежилого помещения напротив подлежит государственной регистрации, если он заключается на срок от года.
Законом не определен точный срок, в течение которого арендатор и арендодатель нежилого помещения должны зарегистрировать свой договор в регистрационном органе. Тем не менее, договор вступает в юридическую силу лишь с момента получения соответствующего документа, подтверждающего государственную регистрацию.
Для предотвращения конфликтных ситуаций между сторонами сделки рекомендуется сразу при заключении договора определить, кто из сторон и в какой срок обязан подать документы на регистрацию. Включение соответствующего пункта в договор пригодится и в случае уклонения арендатором или арендодателем от государственной регистрации.
Комментарии (23)
Андрей | 2016/07/31
Мало информации. Хотелось-бы узнать о регистрации в росреестре изменений к договору в электронном виде.
Руслан | 2017/11/29
Добрый день!
У меня вопрос, если в аренду сдаются не все помещения находящиеся в собственности, а только часть помещений, нужно ли их выделять отдельно и регистрировать их под отдельным кадастровым номером?
admin | 2017/12/09
Здравствуйте Руслан! Нет, этого делать не обязательно, если у каждого помещения есть свой хозяйственный или инвентарный номер.
Любовь | 2017/12/26
Можно ли собственнику нежилого помещения зарегистрировать договор аренды,если нахожусь в другом регионе,а помещение абсалютно в другом?
admin | 2018/01/03
Здравствуйте Любовь! Да, договор аренды жилого помещения может быть зарегистрирован в МФЦ по месту вашего нахождения. Кроме того, оформлением документов по месту нахождения недвижимости может заниматься ваш представитель на основании нотариальной доверенности.
Николай | 2018/03/06
Здравствуйте. Мы заключили договор аренды помещения под офис с физическим лицом, сейчас готовимся к регистрации в Росреестре. Гос пошлина составляет для юридического лица 22000 руб. А если заявление подает физ лицо -2000 руб. Мы не нарушим закон если проведет регистрацию физ лицо? Либо если в этой сделке участвуют физ лицо и юр. лицо регистрировать нужно юридическому лицу?
admin | 2018/03/20
Здравствуйте Николай! В случае заключения договора для регистрации юридического лица в органах ИФНС, договор аренды должен быть зарегистрирован непосредственно на данное юридическое лицо.
Татьяна | 2018/03/19
Добрый день! Подскажите пожалуйста. Собственники 2 ИП, сдают помещение под магазин Юр.лицу, нужно ли разрешение супругов на сдачу? Требуются ли эти документы для регистрации договора?
admin | 2018/03/27
Здравствуйте Татьяна! В случае ведения предпринимательской деятельности согласие супруга для сдачи недвижимости в аренду не требуется, если коммерческая недвижимость не является общим имуществом супругов.
Светлана | 2018/07/30
Спасибо за статью. Осталось не разрешимым следующее: договор субаренды заканчивается 15.01.2019 (заключен на 10 мес), если арендатор по договору субаренды просит доп. соглашение о продлении срока до декабря 2019, подлежит ли гос регистрации договор или только доп соглашение, либо всё вместе нужно регистрировать?
admin | 2018/08/03
Здравствуйте Светлана! В зависимости от использованных вами формулировок заключенное дополнительное соглашение может быть квалифицировано не как направленное на возобновление договора аренды на новый срок, а как изменение условия о сроке аренды, который в результате такого изменения становится более года. В этом случае договор аренды формально, в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ, требует государственной регистрации, без которой не может считаться заключенным.
Яна | 2018/09/19
Добрый день. Ситуация такая, арендодатель-физ. лицо, арендатор-юра. лицо, кто должен (может) зарегистрировать договор аренды, и кто оплачивает гос. пошлину?
admin | 2018/10/01
Здравствуйте Яна! Законодательство РФ и сложившаяся практика не содержат императивного условия о том, какая именно сторона обязана производить государственную регистрацию договора аренды. Предполагается, что данный вопрос разрешается соглашением сторон и предусматривается условиями договора. Тем не менее, в соответствии со ст. 165 Гражданского кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Степан | 2018/10/08
с потенциальным партнером, который является собственником юр.лица, хотим открыть алкогольный магазин. договор аренды я хочу завести на себя как на физ.лицо а юр.лицу передать в субаренду и соответственно провести госрегистрацию. возможна такая процедура и какие подводные камни могут возникнуть? собственник – также физ.лицо
войти в долю юр.лица – у него есть несколько собственных магазинов, поэтому лучше создать новое ооо. но до нового года можно не успеть. потому такая ситуация сложилась
admin | 2018/10/18
Здравствуйте Степан! Что касается договора аренды, то участие в договоре в качестве физического лица никак не может нарушить ваши законные права и интересы при условии юридически грамотно составленного договора. Вопрос вашего непосредственного участия в качестве стороны юридического лица также определяется достигнутым соглашением, однако участие в качестве учредителя и владельца доли в уставном капитале юридического лица в наибольшей степени защищает ваши интересы.
Геннадий | 2019/03/07
Здравствуйте! Интересует следующий вопрос: Если заключен договор аренды не жилого помещения, в котором физ.лицо арендодатель, а юр.лицо арендатор, договор заключен на 11 месяцев, в случае пролангации договора или составление доп. соглашения, требуется ли регистрация договора, так как получается что фактически арендатор снимает помещение больше года, и грозит ли что-либо физ.лицу- являющимся арендодателем?
admin | 2019/03/20
Здравствуйте Геннадий! Стороны договора вправе дополнительным соглашением изменить действующий договор аренды, включив в него условие, согласно которому по истечении срока аренды при отсутствии возражений сторон договор считается возобновленным на 11 месяцев. В этом случае по истечении срока аренды договор будет автоматически возобновлен без подписания каких-либо дополнительных соглашений. При таком возобновлении на новый срок договора аренды, заключенного на срок менее года, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59). Таким образом, при грамотном оформлении договорных отношений по аренде государственную регистрацию договора аренды можно будет не проводить.
Арендуя нежилое помещение, арендодатель и арендополучатель в обязательном порядке подписывают между собой договор аренды. Однако одного факта заключения соглашения недостаточно для того, чтобы договор вступил в силу. Его еще нужно зарегистрировать в Росреестре. В статье расскажем, что такое государственная регистрация договора аренды в 2018, рассмотрим размер госпошлины.
В 2017 году произошли некоторые изменения в порядке регистрации договора аренды, регламентируется этот процесс федеральным законом N218-ФЗ. На основании этого закона теперь создан Единый реестр недвижимости, а также единая учетно-регистрационная система. Процесс регистрации договора аренды в Россреестре не сложный, но заявителю нужно подготовить определенный пакет документов для обращения. Разберемся более подробно.
Для того, чтобы регистрация договора прошла успешно, необходимо его правильно составить. Разберем основные моменты, которые должны содержаться в арендном соглашении:
- дата документа и место заключения договора (например, г. Москва);
- если соглашение составляется с правом последующего выкупа объекта аренды, в таком случае оформляются те же документы, что и при купле-продаже;
- если имеется срок аренды, он должен быть прописан в договоре, если же такого пункта нет, договор признается бессрочным;
- либо в договоре, либо в акте передачи должны быть прописаны все недочеты передаваемого объекта, это нужно для того, чтобы ответственность за них в последствии не легла на арендатора;
- лучше в договоре прописать стоимость арендной плате, однако это не является существенным моментом. Читайте также статью: → « ».
Когда регистрация договора необходима
Нужна ли госрегистрация договора аренды зависит в первую очередь от срока аренды. По сроку, договора аренды можно разделить на:
- краткосрочный (в случае если договор заключается сроком до 1-го года);
- долгосрочный (в случае если договор заключается сроком более 1-го года);
- бессрочный (в случае если срок аренды в договоре не установлен).
На основании действующего ГК РФ, госрегистрация договора аренды обязательна для соглашений, заключаемых на срок более 1-го года. При этом действовать договор начинает с момента заверения его Росреестром. В других случаях, а именно при заключении бессрочного договора или договора сроком менее 1-го года, регистрация в Росреестре не требуется.
Срок регистрации в Росреестре займет не более 7 дней, после этого заявитель получает назад договор уже со специальной регистрационной надписью.
Документы, необходимые для регистрации
Для регистрации договора аренды в госорганы обращается только одна сторона, при этом не имеет значения арендодатель это или арендополучатель. Заявитель обязан предоставить следующий пакет документов:
- заявление на регистрацию (либо от арендатора, либо от арендодателя);
- два экземпляра арендного договора, подготовленного согласно действующего законодательства;
- кадастровый паспорт арендуемого объекта;
- удостоверение личности заявителя, либо учредительные документы, если заявителем является юрлицо, в том числе необходимо предоставить документ, который подтверждает полномочия представителя юрлица;
- согласие супруги/супруга арендодателя на предоставление в аренду помещения, согласие должно быть нотариально заверено;
- -если объект аренды является государственной либо муниципальной собственностью, необходимо согласие владельца;
- квитанция об оплате госпошлины;
- согласие залогодержателя объекта недвижимости на передачу его в аренду, в том случае если объект находится в залоге;
- если в аренду сдается не весь объект недвижимости, а какая то его часть, нужно предоставить техплан этой части.
Дополнительные документы, необходимые для регистрации
В основной пакет документов, необходимых для регистрации договора аренды не входит разрешение уполномоченного органа о проведении крупной сделки. Такой документ актуален для тех компаний-заявителей, у которых годовая арендная ставка составляет более 25-ти% бухгалтерского баланса. То есть те компании, сумма договора которых превышает 25% от стоимости имущества организации.
- для заявителей, годовая арендная ставка которых составляет более чем 25% от бухгалтерского баланса. Иными словами, если сумма сделки превышает 25% от стоимости всего имущества компании. При этом для таких компаний выделяют следующее:
- арендодатель, который сдает в аренду нежилое помещение не должен предоставлять решение о проведении крупной сделки, это возможно, так как в этом случае аренда его имущества не является отчуждением;
- арендатору для заключения договора аренды необходимо предоставить протокол заседания кворума о согласии на проведение крупной сделки. Такой протокол должен содержать 100% голосов, участвующих в заседании. При отсутствии хотя бы одной сотой части голосов, сделка не может быть одобрена.
Госпошлина за регистрацию договора аренды
Размер госпошлины в 2017 году составляет:
- 2000 рублей для физического лица;
- 22000 рублей для юрлица.
Если объектом аренды выступают земли сельскохозяйственного назначения, то в этом случае госпошлина составит 350 рублей, все остальные земли, не являющиеся объектом сельхозназначения, облагаются пошлиной в общем порядке. Читайте также статью: → « ».
В тех случаях, если в Росреестр обращаются сразу две стороны, сумма госпошлины не меняется, при этом оплачивают и арендодатель и арендополучатель. Пошлину можно разделить только в том случае, если заявитель представлен несколькими лицами, физическими или юридическими.
Оплачивается пошлина в Росреестр, при этом на официальной сайте Росрееста можно узнать реквизиты для оплаты, а также скачать заполненное платежное поручение.
Кто оплачивает пошлину за регистрацию
Обычно обязанность по регистрации договора аренды прописывают в самом документе и закрепляют за одной из сторон. Не имеет значение, кто конкретно обращается за регистрацией, чаще заявителем является арендатор. Но, когда арендное соглашение заключается, например, между юридическим лицом и физическим лицом, целесообразнее конечно выступить в роли заявителя тому, у кого госпошлина будет ниже. При уплате госпошлины действует только одно требование, оплачивает ее та сторона, которая является заявителем.
Льготы по уплате госпошлины за регистрацию договора аренды
Статьей 333.35 НК РФ предусмотрены некоторые льготы по уплате госпошлины за регистрацию договора аренды. Например, от уплаты госпошлины освобождаются казенные предприятия, но только в тех случаях, если они используют слова «Россия» и «Российская Федерация»
Льгота по уплате такого рода пошлины предоставляется только тем лица, которые признаются малоимущими. При этом, на основании ЖК РФ, малоимущими признаются те лица, которые состоят на учете по улучшению жилищных условий, а доход на 1-го члена семьи меньше либо равен прожиточному минимуму конкретного региона.
Ответы на распространенные вопросы
Вопрос №1. «Что делать если вторая сторона отказывается от госрегистрации договора аренды?»
Вы можете обратиться в суд, вторая сторона обязана будет принять требования законодательства, а также предоставить документы для регистрации.
Вопрос №2. «Можно ли договор аренды недвижимости заключить в электронном виде?
Вы можете заключить договор аренды недвижимости в электронном виде лишь в том случае, если он заключается на срок до 1-го года, либо одна из сторон договора является юрлицом.
Вопрос №3. «Если у стороны-заявителя нет возможности лично обратиться в Росеетр, что делать в этом случае?»
За Вас это может сделать доверенное лицо, но доверенность на него Вы должны заверить нотариально.
Договор аренды нежилого помещения может быть заключен сторонами:
а) на неопределенный срок;
б) на определенный договором срок менее года;
в) на определенный договором срок год и более.
Рассмотрим специфику правовой регламентации указанных сроков договора аренды нежилого помещения.
Неопределенный срок.
Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон договора аренды нежилого помещения вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Договор аренды нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации (несмотря на то, что фактический срок действия такого договора может превышать один год). Такая позиция следует из буквального толкования п. 2 ст. 651 ГК РФ (который предусматривает обязательность государственной регистрации только срочных договоров, заключенных на срок не менее года) и подтверждается арбитражной практикой (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 8 февраля 2002 г. по делу N А79-146-2001-СК2-170, Постановление ФАС Московского округа от 23 января 2001 г. по делу N КГ-А40/6418-00, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 13 мая 2004 г. по делу N А56-27225/03, от 25 января 2008 г. по делу N А26-394/2007).
Не подлежит государственной регистрации также договор аренды, возобновленный в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ на неопределенный срок после окончания основного срока при отсутствии возражений сторон (см. п. 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, далее — информационное письмо Президиума ВАС РФ N 59).
Определенный договором срок менее года.
Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации.
При продлении договора аренды, заключенного на срок менее года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды договор также не подлежит государственной регистрации. Аналогично не подлежит государственной регистрации договор аренды, заключенный на срок менее года, в котором стороны предусмотрели условие об автоматическом продлении (пролонгации) договора после окончания первоначального срока аренды на такой же срок при отсутствии возражений сторон (см. п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).
Определенный договором срок год и более.
Договор аренды нежилого помещения (части нежилых помещений), заключенный на срок год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53). При отсутствии государственной регистрации такой договор аренды нежилого помещения является незаключенным. Однако, если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор (см. п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).
Для целей применения п. 2 ст. 651 ГК РФ срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66). Соответственно, такой договор аренды подлежит государственной регистрации.
Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (п. 1 ст. 26 Закона N 122-ФЗ).
При государственной регистрации договора аренды нежилого помещения в территориальный орган федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) представляются:
А) заявление о государственной регистрации (которое, как правило, составляется непосредственно в территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии);
Б) договор аренды, составленный и оформленный в соответствии с действующим законодательством, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках (один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй — помещается в дело правоустанавливающих документов). Как правило, договор аренды представляется на государственную регистрацию в трех экземплярах-подлинниках: по одному экземпляру для каждой из сторон, один экземпляр — в регистрирующий орган (в дело правоустанавливающих документов);
В) кадастровый паспорт помещения с указанием размера арендуемой площади;
Г) документы, подтверждающие правовой статус арендодателя и арендатора:
— для физических лиц — документ, удостоверяющий личность (для российских граждан — паспорт гражданина РФ);
— для индивидуальных предпринимателей — документ, удостоверяющий личность, и свидетельство о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя;
— для юридических лиц — учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, документ об избрании единоличного исполнительного органа юридического лица (решение участника, протокол общего собрания участников (акционеров)) и приказ о вступлении единоличного исполнительного органа в должность;
Д) документы, подтверждающие полномочия лиц, представляющих интересы арендодателя или арендатора при заключении и государственной регистрации договора аренды (в случае если арендодатель или арендатор действуют через представителя);
Е) нотариально удостоверенное согласие супруги (супруга) на заключение договора аренды, оформленное в соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, или заявление об отсутствии брачных отношений (в случае если арендодателем или арендатором является физическое лицо, в т.ч. индивидуальный предприниматель);
Ж) согласие собственника объекта государственной или муниципальной собственности на заключение предприятием договора аренды нежилого помещения (в случае, если договор аренды нежилого помещения заключается унитарным или казенным предприятием, за которым имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления);
З) документ об уплате государственной пошлины.
Государственная регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна лишь при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав арендодателя на объект аренды (права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления). Так, например, невозможно осуществить государственную регистрацию долгосрочного договора аренды нежилого помещения, расположенного в здании, которое построено (и возможно, даже подключено к коммуникациям), однако не принято в эксплуатацию в соответствии с установленным порядком, в связи с чем документы о регистрации права собственности арендодателя на это здание не переданы в регистрирующий орган.
На практике между субъектами предпринимательской деятельности часто также заключаются предварительные договоры аренды, в соответствии с которыми стороны обязуются заключить в будущем основной договор аренды. Такие предварительные договоры аренды не подлежат государственной регистрации, независимо от того, на какой срок предполагается заключить основной договор аренды (п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).
Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, по истечении срока договора аренды арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Условия реализации арендатором данного преимущественного права следующие:
А) преимущественным правом может воспользоваться только добросовестный арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды. Соответственно, например, в случаях, когда арендатор несвоевременно уплачивал арендную плату, использовал объект аренды не по назначению или с нарушением условий договора, ненадлежащим образом выполнял свои обязанности по содержанию объекта аренды и т.д., преимущественное право у арендатора отсутствует;
Б) арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок. Такое уведомление должно быть сделано арендатором в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора;
В) арендатор вправе воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях, предлагаемых другим потенциальным арендаторам. Соответственно, это могут быть иные (в сравнении с первоначальным договором аренды) условия по размеру арендной платы, порядку и целям использования объекта аренды и т.д. Следует учитывать, что при заключении договора аренды на новый срок арендатор не вправе навязывать арендодателю условия первоначального договора аренды. Как разъяснено в п. п. 31, 32 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66, договор аренды, заключенный в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды; при заключении договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора. Такой вывод косвенно следует и из абз. 2 п. 1 ст. 621 ГК РФ, согласно которому при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Абзац 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ предусматривает правовые последствия нарушения арендодателем преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок: если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. При этом по смыслу указанной нормы не имеет значения, предполагал ли арендодатель заключить договор аренды с другим лицом непосредственно в момент истечения срока предыдущего договора аренды, или такое намерение появилось у арендодателя позднее (в течение года).
Обратим внимание, что п. 1 ст. 621 ГК РФ имеет диспозитивный характер. Соответственно, стороны в договоре аренды вправе исключить преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации договор аренды недвижимого имущества заключенный на срок более года. Соответственно договор аренды заключенный на 11 месяцев по общему правилу государственной регистрации не подлежит.
Однако в случае, если договор аренды содержит условие об автоматической пролонгации срока аренды, необходимо учитывать следующее.
Действующим законодательством и сложившейся практикой не запрещена автоматическая пролонгация договора аренды, заключенного на срок менее года, на аналогичный (менее года) или неопределенный срок. При этом считается, что после истечения первоначального срока аренды начинает действовать новый договор с идентичными условиями. Срок аренды в таком случае не суммируется и, соответственно, Договор не будет подлежать государственной регистрации (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 ) .
Однако в случае, если в договоре аренды, указана конкретная дата , до которой осуществляется автоматическая пролонгация договора после истечения первых 11 месяцев аренды, и этот период, в течение которого осуществляется пролонгация, составляет более года, то такой договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации на основании ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ .
При этом если договор аренды, содержащий подобное условие не зарегистрирован, то для организации-Арендатора существует следующие риски:
1. Гражданско-правовые риски Арендатора, связанные с интересами третьих лиц в отношении арендованного имущества.
В соответствии с п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» и п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 « Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» , в случае исполнения сторонами обязательств по договору аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, такой договор не признается недействительным или незаключенным, однако права сторон по данному договору не могут быть противопоставлены третьим лицам.
Так, в случае возникновения у третьих лиц прав (интересов) в отношении недвижимого имущества, занимаемого организацией на основании договора аренды, не прошедшего государственную регистрацию, организация окажется в заведомо невыгодных условиях по сравнению с указанными третьими лицами. В частности, такая организация не будет иметь преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ) . А также в случае перехода права собственности на указанное имущество в отношении данной организации как арендатора не будет применяться положения п. 1 ст. 617 ГК РФ , не допускающие изменение или расторжение договора аренды в указанном случае.
2. Налоговые риски, связанные с признанием расходов на аренду в целях налогообложения прибыли Арендатора.
В соответствии с позицией контролирующих органов, договор аренды, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации, соответственно, в случае если договор аренды не был зарегистрирован расходы по арендной плате не учитываются при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль как не соответствующие условиям п. 1 ст. 252 НК РФ (Письмо Минфина России от 23.11.2015 № 03-07-11/67890, от 25.01.2013 № 03-03-06/2/6, от 05.03.2011 № 03-03-06/4/18, Письмо УФНС РФ по г. Москве от 23.11.2009 № 16-15/122370 ) .
В то же время существует иная позиция, согласно которой арендные платежи по незарегистрированному договору аренды могут быть учтены в целях исчисления налоговой базы по налогу на прибыль, при условии, что договором аренды предусмотрено распространение его действия на период с момента передачи объекта аренды арендатору на основании передаточного акта (Письмо Минфина РФ от 05.03.2011 № 03-03-06/4/18, Письмо УФНС РФ по г. Москве от 23.11.2009 № 16-15/122370)
Так, в Письме Минфина РФ от 05.03.2011 № 03-03-06/4/18 разъяснено, что в случае если условиями заключаемого договора аренды определено, что организация-арендатор получила в пользование арендованное здание до заключения договора аренды и, соответственно, до его государственной регистрации, то, по мнению Департамента, арендные платежи по такому договору могут учитываться в составе расходов для целей налогообложения прибыли организаций начиная с момента получения здания в пользование при условии, что документы поданы на государственную регистрацию.
Таким образом, в случае, если договор аренды на основании которого организация-Арендатор занимает помещение, не зарегистрирован и не подан на государственную регистрацию в установленном порядке, организация-Арендатор не вправе учитывать арендную плату в расходах, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль.
Во избежание указанных рисков, следует зарегистрировать договор аренды недвижимого имущества, содержащий условие о конкретном периоде, в течение которого осуществляется автоматическая пролонгация аренды (если он составляет более года), учитывая, что действующим законодательством не установлено ограничений в отношении срока, в течение которого необходимо зарегистрировать договор аренды (в пределах срока аренды), что подтверждается существующей арбитражной практикой (Постановление ФАС Поволжского округа от 18.03.2014 по делу N А55-13175/2013 ).
