Чрезвычайная ситуация: управляющая компания отказывается от дома. Как заставить ук работать Управляющая компания не берет на обслуживание дом

21.01.19 72 247 68

И управлять многоквартирным домом самостоятельно

Я живу в Москве в пятиэтажном доме.

Владимир Рязанский

работал в «Жилищнике»

За последние четыре года я выстроил такие отношения с управляющей компанией, что любой вопрос в нашем доме решается по одному моему звонку.

Мы решили проблемы с начислениями и текущим ремонтом: никто больше не пытается взять с нас лишнее. А еще договорились присоединить участок к придомовой территории и собираемся за счет государства открыть там автомобильную парковку. Часть парковочных мест будем сдавать жильцам соседнего дома.

Вот как я этого добился.

Моя история

В начале 2014 года счета за отопление в нашем доме подскочили в четыре раза. Я пошел разбираться в МФЦ и выяснил, что наш общедомовой счетчик сломался и стал передавать данные некорректно. Тогда его просто сняли с учета, а оплату стали начислять по нормативу.

В течение полугода я добивался, чтобы счетчик починили и сделали поверку, - и добился. А потом мне предложили работать в ГБУ «Жилищник» - это государственное бюджетное учреждение, созданное на базе ДЕЗов и ЖСК в 2014 году.

Я согласился и два года работал начальником сектора по работе с населением. За это время в стране приняли много законов, защищающих права собственников. Например, сейчас управляющая компания обязана по первому запросу жильца выдать ему все отчеты о том, почему и за что были выставлены счета.

Получив этот опыт, я решил помогать людям разбираться в работе ЖКХ. Для этого в 2017 году я создал сайт «Собдома.рф» , где вместе с единомышленниками делаю инструменты для самоуправления в многоквартирном доме.

Мы бесплатно собираем подробную информацию о доме из открытых источников, предварительно рассчитываем имущественный паспорт дома, открываем сбор средств на нужды дома.

Я хочу, чтобы все собственники в многоквартирных домах смогли наладить нормальное общение между собой и УК. Чтобы слова «общее собрание собственников» перестали быть абстракцией из нарисованного протокола, а стали понятными и простыми. Чтобы каждый мог обеспечить прозрачность и работоспособность ЖКХ в своем доме.

Width="2300" height="1600" class=" outline-bordered" style="max-width: 1150.0px; height: auto" data-bordered="true"> Участок дома по адресу Москва, Каширское шоссе 72, к. 3 не находится в собственности жильцов. Оформить на него это право можно на сайте Росреестра - это стоит 2000 Р

По закону УК обязана обеспечивать безопасность, надежность, комфорт, чистоту и доступность общих пространств. Доплачивать за это ничего не нужно, эти услуги входят в вашу стандартную коммунальную плату. Например, УК должна:

убирать дворы и подъезды;
ремонтировать трубы;
менять лампочки;
следить за исправностью лифта;
косить газон во дворе;
травить тараканов;
вывозить мусор;
вносить предложения по капитальному ремонту;
заключать договоры с поставщиками услуг;
налаживать деятельность аварийно-диспетчерской службы.

Это всё обязательные услуги. Еще бывают дополнительные. Например, вы с другими собственниками устроили на крыше обсерваторию и хотите, чтобы УК за ней следила. Это нужно утвердить на собрании, отдельно указать в договоре и оплачивать как дополнительную услугу. Еще к таким дополнительным услугам относятся, например, охрана дома, видеонаблюдение, консьерж, домофон.

Если УК не соблюдает обязательства, прописанные в законе, ее могут оштрафовать на сумму до 200 000 Р . Такие штрафы органы ГЖН выписывают десятками, но толку от этого нет: часто УК дешевле заплатить штраф, чем что-то менять. За справедливость придется бороться.

Свежий пример: мы с соседями хотим установить во дворе шлагбаум. Наметили место, решили, как будем собирать деньги, подали документы на согласование - и получили отказ от муниципалитета из-за того, что мы не приложили правила пользования шлагбаумом, пока несуществующим.

Конечно, за такое никого не оштрафуют, но если бы мы были менее настойчивыми, то могли решить просто не ввязываться. Но нас таким не остановить.

Как регулируется деятельность УК

Обязанности УК регулируют различные нормативные документы:

Жилищный кодекс: ст. 154-157 , 161-165.
Гражданский кодекс: ст. 209-217 , 288-293 , 683-688.
Постановление правительства РФ № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами».
Постановление правительства РФ № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».

Но ваш главный документ - договор на управление многоквартирным домом. Он должен быть в открытом доступе как минимум на одном из указанных выше сайтов - «Реформа ЖКХ », ГИС ЖКХ или «Дома Москвы». Именно в нем перечисляются услуги по ремонту, эксплуатации и управлению домом, которые УК обязуется вам оказывать.

Бывает, что в договоре УК использует для собственной выгоды юридические хитрости или даже откровенно нарушает закон. Например, на каждом документе должна быть подпись представителя дома - члена или председателя совета. Вместо того чтобы попросить такую подпись, ее рисуют.

В бумажках, подписанных такими вымышленными персонажами, можно написать что угодно, и концов не найдешь. В нашем доме, например, нарисовали протокол о том, что дом не возражает против размещения на нем провайдерских конструкций сотовых операторов. Деньги за это клала в свой карман УК. Мою подпись подделали. Дело попало в прокуратуру, и после долгого разбирательства начальницу, которая была ответственна за эту историю, уволили. С новым руководством наше сотрудничество пока складывается более плодотворно.

Жильцы могут внести изменения в договор и переподписать его с УК. Для этого понадобится стандартная процедура - общее собрание жильцов и голосование.

Когда нужно сменить УК

Менять УК надо в том случае, если вас откровенно обманывают, воруют деньги, не реагируют на жалобы, подделывают подписи. С коммерческими УК обычно проще договориться, а вот государственные в силу своего размера часто просто не могут заботиться о каждом доме. Если вы чувствуете, что, несмотря на все попытки привлечь внимание УК, его недостаточно, - поищите другую компанию.

В ГИС ЖКХ тоже есть такая функция, но работает она пока что плохо. Откройте «Реестры» → «Реестры поставщиков информации» → «Организации, осуществляющие управление многоквартирными домами». Перейдите на вкладку «Поиск организации по адресам обслуживаемых домов».

Чтобы скорее найти коммерческие УК, которые управляют домами в шаговой доступности, откройте ГИС ЖКХ, «Реформу ЖКХ » или «Дома Москвы», вручную вбейте адреса соседних домов и посмотрите полный список УК.

В выбранные УК можно позвонить, а лучше сходить лично. Скорее всего, они не откажутся принять в управление еще один дом: ведь это их источник дохода, большую часть которого и так отняли государственные организации. А совсем счастливы коммерческие УК будут, если вам удастся самостоятельно скооперироваться с жильцами соседних домов и вы все вместе попроситесь под крыло.

Имейте в виду, что официально договариваться с новыми УК может не любой жилец, а только член или председатель совета дома.

Зато отдельно предупреждать прежнюю УК о том, что вы решили ее поменять, не нужно: договор с ней будет признан недействительным на основании решения общего собрания собственников.

Если вариантов нет совсем - можно создать свою УК. Это может сделать любой человек. В следующих статьях я планирую подробно рассказать о смене УК и создании своей.

Запомнить

Управляющая компания отвечает за то, чтобы в вашем доме все было в порядке. Если что-то работает плохо - вы имеете право жаловаться или даже сменить УК.
Управляющую компанию всегда выбирают жильцы общим собранием собственников. Никто не может назначить ее извне.
Управляющие компании обязаны размещать на специальных сайтах информацию об обслуживаемых домах, в том числе договор на управление.
Жильцы могут внести изменения в договор управления и переподписать его с УК. Для этого нужно общее собрание и голосование.
Ни у одной УК нет ресурсов на то, чтобы лично обходить дома и смотреть, всё ли везде в порядке. Если есть проблемы, звоните в диспетчерскую. Телефон должен быть в подъезде на видном месте.
Если УК обманывает, ворует деньги, не реагирует на жалобы, подделывает подписи - ее можно и нужно поменять.

Над материалом работали

Автор - Екатерина Качалина, выпускающий редактор - Марина Сафонова, фоторед - Максим Копосов, информационный дизайнер - Женя Софронов, иллюстратор - Егор Шатохин, ответсек - Анна Лесных, главред - Максим Ильяхов, корректор - Александр Салита, верстальщик - Евгения Изотова

Как быть, если ни одна управляющая компания не берёт на баланс жилой многоквартирный дом? На вопрос читателей отвечает юрист Борис Бальжиев.

Есть два варианта решения вашей проблемы. Первый - орган местного самоуправления (администрация города Улан-Удэ) проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации (п.4 ст.161 ЖК РФ). Для этого жильцам необходимо обратиться в комитет по управлению имуществом и землепользованию администрации Улан-Удэ с запросом, в нём описать суть проблемы. В запросе необходимо подтвердить, что заявители являются собственниками, для этого нужно приложить к нему копии свидетельств о регистрации права собственности. Администрация должна дать вам письменный ответ в течение 30 дней.

Второй вариант - самостоятельно создать Товарищество собственников недвижимости (ТСН), советует юрист. Для этого нужно собрать инициативную группу жильцов, провести собрание, избрать правление ТСН и утвердить устав. Далее необходимо составить и подписать протокол общего собрания и зарегистрировать юридическое лицо.

Что такое ТСН?

Товарищество собственников недвижимости предполагает объединение владельцев помещений с целью решения актуальных задач - как правило, вопросов, связанных с содержанием общедомового имущества.

ТСН будет являться юридическим лицом, а значит ему потребуется сформировать собственное правление, выбрать председателя и комиссию. Кроме того, нужно будет проводить собрания членов товарищества.

Зачастую у собственников не хватает времени или опыта по управлению домом. В таком случае они вправе передать часть полномочий «управляшке» или нанять управляющего.

Как начать работу товарищества?

Если вы решили создать товарищество собственников недвижимости, для начала вам потребуется разработать структуру деятельности и финансовый план. Обязанности можно распределить между всеми членами сразу, а не возлагать их только на председателя.

ТСН может создать резервный фонд для покрытия непредвиденных расходов, для оплаты услуг внешних поставщиков, устранения аварии или срочного ремонта. Пополняется фонд от взносов жильцов или из доходов от арены объектов общедомового имущества и т.д.

Создав ТСН, жильцы будут самостоятельно управлять домом и решать ключевые вопросы. Это подразумевает наличие свободного времени у жильцов и, конечно же, желание заниматься проблемами дома.

Нередки случаи, когда владельцы квартир и работники управляющей организации не могут найти общий язык. И те и другие недовольны друг другом по нескольким причинам. Собственники жилых помещений часто считают, что УК не выполняет взятые на себя обязательства. Но и в их адрес поступают заявления от сотрудников управляющей организации о ненадлежащем выполнении условий договора. Возможен ли отказ УК от МКД? Что делать жильцам, если управляющая компания отказывается от дома?

По каким причинам управляющая компания может отказаться от дома

В обязанности управляющей организации входит обслуживание МКД. Надлежащее содержание жилья владельцы квартир сами обеспечить не смогли бы. Поэтому необходимо заключать договор на обслуживание с организациями, создаваемыми специально для этого.

Управляющая организация оказывает собственникам необходимые услуги на регулярной основе, за что они должны платить согласно утвержденным тарифам. Бывает, что УК приходится выдвигать требование о расторжении договора. Одной из причин этого является нарушение ее прав жильцами.

Управляющая компания может проявить инициативуи расторгнуть договор с собственниками на основании различных причин. Ниже будут рассмотрены основные из них. Начать следует с лицензирования, которое является очень важным процессом.

Отсутствие лицензии

Лицензию на право осуществления деятельности должны получать все управляющие организации. Это требование законодательства. Наличие лицензии – обязательное условие, необходимое для функционирования УК. Нередко недавно созданные организации не могут с первого раза получить разрешение на осуществление деятельности, поскольку не имеют опыта в данной отрасли. Проходить процедуру лицензирования можно в течение нескольких лет. В связи с этим некоторые управляющие компании доводят до сведения жильцов, что они не получили лицензию и нужно расторгнуть заключенный ранее договор, так как в противном случае их деятельность будет признана незаконной.

Однако честных организаций не так много. Судебная практика свидетельствует о том, что зачастую работники УК продолжают оказывать собственникам услуги, даже если компания не проходит успешно процедуру лицензирования.

Банкротство

Обанкротиться компания может, если потратит все уплаченные собственниками средства (либо предоставленные государством дотации) на проведение мероприятий по благоустройству дома. Возможен такой исход и в случае присвоения работниками УО денег себе. Объявить банкротство можно, если отсутствуют необходимые для оказания услуг жильцам средства. В таком случае организация сама заявляет о необходимости расторгнуть договор с МКД.

«Проблемные» дома

Бывают ситуации, когда управление многоквартирным домом оказывается неэффективным, поскольку собственники не оплачивают вовремя предоставляемые им услуги по содержанию жилья. При этом компания не может принимать принципиальные решения по благоустройству и содержанию МКД, поэтому становится инициатором расторжения договора о содержании многоквартирного дома. Для этого ей нужно знать, как можно расторгнуть его в одностороннем порядке.

Бывает, что работники управляющей организации не могут удовлетворить все требования собственников, поскольку они неадекватны, не обоснованы либо просто нет возможности их выполнить. Тогда во избежание конфликта и лишних проблем руководство управляющей компании принимает решение о прекращении сотрудничества с жильцами. Подобная ситуация возможна и в случае несоблюдения собственниками условий договора в части их обязательств в отношении УК. К примеру, основанием для расторжения договора может стать отказ жильцов оплачивать предоставляемые им ресурсы и услуги по содержанию жилья. Если управляющая организация не может в срок собрать оплату, то она вынуждена прекратить отношения с владельцами квартир.

Отказаться от выполнения условий договора в одностороннем порядке управляющая компания может лишь в нескольких случаях. В каждом из них нужно учитывать специфику договора управления по совокупности норм жилищного и гражданского законодательства.

Расторжение договора управления многоквартирным домом

В каком порядке управляющая компания отказывается от дома

Если управляющая компания отказывается от обслуживания дома, собственники обязательно должны быть уведомлены о предполагающемся расторжении договора. Чтобы сообщить об этом, УК должна организовать собрание жильцов, сообщив о времени и месте его проведения. На собрании представителям управляющей организации необходимо сообщить о своем решении и озвучить причины, которые поспособствовали его принятию. В обязательном порядке компания должна предложить жильцам варианты достижения консенсуса (процедуры медиации).

Также должна быть предпринята попытка разрешить все споры с жильцами. Если же собственники не заинтересованы в этом и отказываются выполнять требования управляющей организации, то единственный выход – прекращение сотрудничества с ними.

Секретарь должен составить протокол проведенного собрания, на котором расписываются его участники.
УО обращается в местную администрацию с заявлением, где указывает, почему было решено прекратить сотрудничество с жильцами.
Затем проводится приемка дома и общедомового помещения собственниками, для чего они вместе с управляющей компанией составляют акт.
После Госжилнадзору, местной жилищной и налоговой инспекции представители УК должны представить все необходимые документы, поскольку они в той или иной мере осуществляли контроль за финансовой и хозяйственной деятельностью компании. Поэтому есть необходимость в оповещении их о прекращении предоставления услуг по содержанию жилых помещений в многоквартирном доме.
После того как заявление подано, УО может начинать ликвидацию своей конторы. Собственники же должны в течение месяца определиться, кто будет управлять их домом. За это время сотрудниками управляющей организации должны быть доделаны все незавершенные работы. После этого жильцы принимают у компании помещения и передают их в управление другой УК.

Внимание!

Если в течение 30 дней жильцы не определились, кому они доверят управление домом, выбор компании будет сделан администрацией. Через месяц после подачи заявления о прекращении сотрудничества с владельцами жилых помещений отношения с ними разрываются.

Одностороннее расторжение договора возможно только в том случае, если управляющая организация не может больше оказывать собственникам услуги по обслуживанию жилых помещений по следующим причинам:

компания является банкротом или не прошла процедуру лицензирования;
владельцы квартир не выполняют условия договора (к примеру, не оплачивают услуги).

Сотрудники УК при осуществлении ею деятельности ведут различные документы, которые после прекращения сотрудничества передают собственникам. Это планы, отчеты о выполненных работах, документы финансового характера, а также бухгалтерские, договоры с компаниями, предоставляющими ресурсы.

Управляющая организация должна сообщить жильцам, сколько денег осталось в их распоряжении, для чего понадобится сделать выписку по счету дома. В органы, осуществляющие контроль за деятельностью компании, она направляет заявление соответствующего образца.

После расторжения договора необходимо провести все заключительные мероприятия. Собственники должны выбрать того, кто будет в дальнейшем управлять их домом. Один из вариантов – опять провести выборы с участием сотрудников других организаций, в ходе которых определиться с управляющей компанией. Если в течение 30 дней решение не будет принято, можно обратиться за помощью в администрацию, чтобы она назначила нового управляющего.

Таким образом, жильцы на общем собрании должны согласовать между собой способ, посредством которого они будут выбирать новую управляющую организацию. Если жители не смогут договориться либо вообще организовать собрание, решение будет приниматься администрацией. Это значит, что мнение владельцев жилья учитываться не будет и они не смогут заключить договор с хорошим управленцем. У жильцов есть право выбрать новую управляющую организацию, если они не удовлетворены результатами работы своей компании.

Также и УК может стать инициатором прекращения отношений с собственниками жилых помещений, если они не выполняют взятых на себя обязательств.

Как УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК расширить свои полномочия по договору управления МКД

Как юридически должен быть оформлен отказ управляющей компании от МКД

Заключать договор с новостройками следует в особом порядке. Строительная организация может не ждать проведения администрацией открытого конкурса среди управляющих компаний и заключить договор самостоятельно с одной из них по своему усмотрению. Данное право прописано в ч. 14 ст. 161 Жилищного кодекса. Такой договор заключается на срок не более 3 месяцев. После проведения открытого конкурса жильцы должны заключить с отобранной УО договор, по которому она будет управлять МКД, в обязательном порядке.

Часто такая схема не выполняется. Если застройщик заключает договор на управление МКД самостоятельно, администрация отчитывается об успешной реализации способа управления, не организовывая при этом открытого конкурса. Такие действия являются нарушением требований Жилищного кодекса РФ. Попытки пресечь их предпринимают жилищные инспекции, а также Федеральная антимонопольная служба, однако в судебной практике имеют место противоречия.

Расторгнуть договор управления проблематично, если на сторону владельцев жилых помещений МКД встает много лиц.

Если инициатором прекращения сотрудничества является УО, то возможны следующие варианты расторжения договора.

1. По взаимному согласию

В п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса указано, что договор может быть расторгнут с согласия обеих сторон. Для этого необходимо заключить соглашение, форма которого такая же, как и у договора. Подписывать его тоже нужно с теми же лицами, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Подписать соглашение можно на общем собрании жильцов, которое созывает управляющая организация. Это право предусмотрено ч. 7 ст. 45 Жилищного кодекса. Если на собрании будет достигнута договоренность, то УК заключает с собственниками помещений МКД соглашение. Подписать его должны более половины всех жильцов. Сделать это можно по упрощенной процедуре, если собственники наделят соответствующими полномочиями председателя совета дома (позволят ему от своего имени заключить договор, изменения и соглашения к нему).

Если предпринимательскую деятельность осуществляет только одна из сторон договора, то она может отказаться от выполнения своих обязательств в одностороннем порядке (согласно п.2 ст. 310 Гражданского кодекса).

2. С привлечением арбитра

Управляющая компания может потребовать расторгнуть договор, обратившись в суд, в следующих случаях:

если жильцами существенно были нарушены условия договора (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ);
если существенно изменились обстоятельства (п. 2–4 ст. 450 ГК РФ);
в других случаях, прописанных в договоре (подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В данной ситуации необходимо попробовать урегулировать конфликт до суда. Сторона, желающая прекратить сотрудничество, должна уведомить оппонента, указав при этом, как скоро должен быть направлен ответ. Эта информация может содержаться и в договоре управления. В случае ее отсутствия срок получения ответа составляет 30 дней.

Сторона, инициировавшая прекращение отношений, может подать заявление в судебный орган, только если не получит ответа в течение оговоренного периода времени либо в случае отказа.

В суде потребуется доказать, что был соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Для этого придется предоставить переписку, имеющиеся претензии и уведомления и т.д. На такой порядок ссылаются суды высшей инстанции. Судебный орган будет рассматривать требование расторгнуть или изменить договор в том случае, если истец докажет, что предпринял все необходимые меры для разрешения конфликта с ответчиком, которые предусмотрены п. 2 ст. 452. Это прописано в п. 60 постановления Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 г.

2.1. Существенное нарушение условий договора

Одним из существенных нарушений условий договора является неуплата за обслуживание МКД.

Если в результате невыполнения одной из сторон обязательств по договору другой стороне наносится значительный ущерб, то есть она не получает в полной мере того, что было прописано в договоре, то такое нарушение признается существенным.

Управляющая организация может обслуживать МКД только после того, как пройдет процедуру лицензирования. Данное требование содержит ч. 1 ст. 192 Жилищного кодекса. Предприниматели осуществляют обслуживание жилых помещений в целях получения прибыли, что отражено в п. 1 ст. 2 ГК РФ. Следовательно, заключая с собственниками договор управления, УК должна составить его таким образом, чтобы при выполнении жильцами всех его условий деятельность как минимум была безубыточной.

Однако если компания терпит убытки, это не значит, что она имеет право требовать расторгнуть договор с собственниками. Основанием для этого могут являться конкретные действия (или их отсутствие) жильцов, повлекшие убытки. К примеру, это может быть неуплата в течение длительного времени (либо систематическая).

Если собственники оплачивают предоставляемые компанией услуги не в полном размере или не вовремя, то это может повлечь за собой неспособность ее в дальнейшем осуществлять обслуживание жилых помещений МКД, оплачивать работы и услуги, предоставляемые подрядчиками, рассчитываться с компаниями, поставляющими энергоресурсы. В такой ситуации УК может требовать расторгнуть договор управления в одностороннем порядке.

Подобные дела нечасто рассматриваются в судах, поскольку истцу не всегда удается собрать все необходимые доказательства.

2.2. Существенное изменение обстоятельств

Если при измененных обстоятельствах УК и собственники не стали бы заключать договор или условия его были бы пересмотрены, то считается, что изменение обстоятельств было существенным.

Часто встречающаяся подобная ситуация – признание состояния многоквартирного дома аварийным. В таком случае, подавая заявление в суд, нужно представить доказательства того, что:

дом признан аварийным, его необходимо снести либо он подлежит реконструкции;
состояние дома ухудшилось до аварийного не вследствие деятельности управляющей организации.

Существует определенный порядок, в соответствии с которым можно признать, что дом находится в аварийном состоянии и его нужно снести. Он этот прописан в постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47.

В пакет документов нужно включить заключение экспертов о том, что явилось причиной ухудшения состояния дома до аварийного. Это подтверждение того, что вины управляющей компании в происходящем нет.

На сегодняшний день судебные органы чаще встают на сторону жильцов. При этом суд обязывает их организовывать общее собрание для разработки и утверждения уточненного перечня необходимых работ, а также расчета их стоимости с учетом изменившихся обстоятельств. Это решение позволяет начать конструктивный диалог с владельцами жилых помещений и разработать новые положения договора управления.

Особенности раскрытия информации о выполнении договоров управления МКД

Мнение эксперта

Пример из судебной практики

Олеся Лещенко ,

исполнительный директор Ассоциации управляющих организаций «Комфортный дом»

Несущая стена здания оказалась повреждена, и УК подала в суд заявление с требованием расторгнуть договор управления (См. постановление ФАС Поволжского округа от 04.07.2013 г. по делу № А12-21194/2012).

Согласно информации, предоставленной управляющей компанией, в течение всего срока действия договора жильцы не принимали участия в решении вопросов, связанных с проведением капремонта, хотя в соответствии с законом должны были это делать. Следовательно, свои обязательства собственники не выполняли.

Истец сообщал о том, что продолжать обслуживать дом, находящийся в аварийном состоянии, без участия жильцов в принятии необходимых решений невозможно.

Однако суд встал на сторону ответчика. Хотя дом и является аварийным, УО должна продолжать обслуживать его. Существенных изменений обстоятельств, которые позволили бы прекратить сотрудничество, выявлено не было. Постановление суда было следующим: вследствие того, что состояние дома является аварийным, собственники обязаны принять дополнительные меры по его сохранению, однако оснований для автоматического прекращения договора в этом нет, поскольку владельцы все еще проживают в МКД и им необходимо оказывать услуги по содержанию жилых помещений.

2.3. Иные основания, предусмотренные договором

Других ситуаций, в которых УК имеет право требовать расторгнуть договор в одностороннем порядке, Жилищный и Гражданский кодексы не предусматривают. В ЖК указано, что порядок, в соответствии с которым в договор вносятся изменения, а также порядок его расторжения не являются его существенными условиями.

При заключении договора желательно указать в нем не только то, в каком порядке его можно дополнять, изменять, расторгать, но и последствия досрочного прекращения сотрудничества.

Как правило, управляющие организации этого не делают, о чем свидетельствуют результаты изучения договоров управления. В основном они содержат лишь нормы, определенные Жилищным и Гражданским кодексами. Тем не менее, если в договоре подробно расписать все нюансы процедуры его расторжения, можно избежать возникновения споров во время судебного разбирательства.

Описание того, как стороны должны уведомлять друг друга о решении внести изменения в договор управления или расторгнуть его.

К примеру, какой формы должны быть уведомления: в виде объявления на доске либо в виде индивидуальных писем, получение которых должно быть подтверждено гражданами. Необходимо также определить, сколько времени у второй стороны есть на ответ.

Перечисление видов нарушений, которые считаются существенными.

Такими нарушениями могут являться: неуплата в течение определенного времени (или в определенном размере); ненадлежащее выполнение УК обязательств перед компаниями, предоставляющими ресурсы, подрядчиками и другими специализированными организациями в течение определенного периода; бездействие жильцов в отношении вопросов капитального ремонта (их отказ принимать решения в случае необходимости и реализовывать их в течение определенного времени).

Жилищный кодекс не дает УК право одностороннего расторжения договора, если она не имеет на это объективных причин либо не уведомляет об этом заранее собственников жилых помещений МКД (письмо Минстроя России от 24.02.2015 г. № 12258‑АЧ/04).

Если все предписанные процедуры не будут соблюдены, то органы Госжилнадзора могут признать, что компания управляет многоквартирным домом ненадлежащим образом, то есть текущий ремонт не проводится, обслуживание жилья находится на низком уровне, отсутствуют гарантии того, что собственникам будут оказаны необходимые услуги в полной мере и качественно, не выполняется даже минимум тех работ и услуг, которые позволили бы обеспечить надлежащее состояние общего имущества МКД, а технические документы не сохраняются и не передаются.

Если управляющая организация бездействует, это значит, что она нарушает требования лицензии (п. 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 г. № 1110). В связи с этим соблюдение всех формальных процедур является обязательным.

Перечислим ниже наиболее часто встречавшиеся основания для расторжения договора управления с владельцами жилых помещений, которое инициировали УО. В данных случаях после рассмотрения дела суд вставал на сторону истца:

долги жильцов по оплате ЖКУ;
неоплата в срок собственниками услуг по содержанию жилых помещений и общего имущества МКД;
препятствие жильцов работникам УК осуществлять мероприятия по сохранению общего имущества МКД;
требование жильцов от управляющей организации предоставлять услуги, не указанные в договоре управления;
невыполнение собственниками взятых на себя по договору обязательств и их некорректное поведение.

Таким образом, управляющая компания может инициировать расторжение договора управления по разным основаниям, установленным на законодательном уровне. Для того чтобы без ущерба для обеих сторон расторгнуть договор, необходимо при его заключении как можно более детально прописать порядок проведения этой процедуры.

Существенные условия договора управления многоквартирным домом

Какие документы следует подготовить управляющей компании, если она отказывается от дома

Прекращение правоотношений с жильцами влечет за собой необходимость оформления множества документов. Потребуется составить следующие документы и отправить их владельцам жилых помещений и сотрудникам различных органов.

Обращение к собственникам. В нем нужно указать, на каких основаниях компания отказывается с ними сотрудничать, ссылаясь при этом на законы, а также обозначить, когда УО сложит свои полномочия.
Акт-обращение в жилищную инспекцию , в котором надо описать основания прекращения правоотношений с собственниками.
Обращение в местную администрацию . В нем необходимо обосновать расторжение договора с собственниками.
Документы, содержащие данные о последних месяцах деятельности УК . Предоставить их нужно собственникам.
Выписки о состоянии лицевых счетов МКД . Их тоже следует передать жильцам.
Отчет о том, каковы были последние траты УО.
Протоколы общих собраний жильцов и избрания УК, договоры, заключенные с подрядными организациями. Передать эти документы нужно собственникам.
Описание того, в каком состоянии находится общее имущество МКД при расторжении договора. Предоставляется владельцам жилых помещений.

В случае отсутствия у собственников вопросов либо претензий после предоставления им всех документов, а также если они согласны прекратить отношения с управляющей компанией договор можно считать расторгнутым.

Предусмотрен следующий порядок расторжения договора управления, инициатором которого является УО, недовольная сотрудничеством с жильцами и имеющая достаточные основания для прекращения с ними правоотношений, позволяющий не ущемить жильцов в правах.

Управляющей организации необходимо составить акт с указанием причин, вынудивших ее инициировать расторжение договора. Основания должны быть достаточными и отвечать требованиям законодательства.
Затем следует подготовить все необходимые документы и отчеты для передачи жильцам. Это нужно, чтобы они были осведомлены, что было проделано управляющей организацией за последние месяцы работы.
Следующий этап – уведомление собственников о снятии полномочий с управляющей организации через 30 дней. Сделать это лучше заблаговременно, чтобы у жильцов было время организовать общее собрание и провести конкурс для выбора нового управляющего.
Далее УК должна оповестить о решении расторгнуть договор жилищную инспекцию и местную администрацию. Для этого потребуется составить акты с объяснением причин такого решения и направить их в соответствующие органы.
До того как полномочия с УО будут сняты, она должна продолжать обслуживать МКД, предоставляя жилищно-коммунальные услуги и проводя необходимые работы.
Если собственники не подадут заявление в суд, то через месяц договор считается расторгнутым.

Потеря лицензии – самая распространенная причина отказа от управления домом

Процедура лицензирования управляющих компаний далеко не совершенна, этому есть явные свидетельства. УО должна на официальном сайте в Интернете разместить информацию о МКД, лицензию на обслуживание которых она имеет. Данная страница в Сети нужна, чтобы компании раскрывали на ней информацию в соответствии с требованиями специального стандарта. Он определен федеральным органом исполнительной власти, задача которого – реализовывать государственную политику в коммунальной отрасли (ч. 1 ст. 198 ЖК РФ).

При заключении, прекращении либо расторжении договора управления с собственниками количество обслуживаемых лицензиатом МКД изменяется. Поэтому он обязан внести эти изменения на официальный сайт, чтобы раскрыть информацию, в течение 3 рабочих дней с момента, когда был заключен, прекращен или расторгнут договор. Данные сведения требуется подать и в Госжилнадзор (ч. 1 ст. 198 ЖК РФ).

Важно!

Министерство юстиции РФ в апреле 2016 г. зарегистрировало в Минстрое России от 25.12.2015 г. № 938/пр «Об утверждении Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации» (далее - Порядок). В нем указывается, какие документы УК должна предоставить сотрудникам Госжилинспекции. Помимо них потребуются все решения владельцев жилья, участвовавших в собрании (согласно ч. 1.1 ст. 46 Жилищного кодекса). До вступления Порядка в силу при подаче заявления о включении в реестр лицензий были нужны копии протоколов общих собраний жильцов и копии договоров управления, отвечающих требованиям ЖК РФ (письмо Минстроя России от 05.08.2015 г. № 24430-АЧ/04).

Однако жилищная инспекция при наличии сомнений в действительности протокола в каждом конкретном случае могла самостоятельно определять содержание пакета документов, поскольку отсутствовали их утвержденный список и порядок. В настоящее время повод для сомнений тоже есть.

Госжилинспекция отказывает многим УО в предоставлении лицензии через несколько месяцев после того, как они подают заявление, несмотря на то, что ими собран полный пакет документов: договоры управления, неоспоренные протоколы общих собраний жильцов, договоры с ресурсоснабжающими компаниями.

Отказать ГЖИ может по следующим причинам: протоколы собраний собственников не соответствуют предъявляемым к ним требованиям (это может говорить о том, что решения, принятые на собрании, недействительны); в решениях жильцов отсутствуют какие-либо сведения, что тоже может свидетельствовать об их недействительности, и т.д.

Если УО была не согласна с решением жилищной инспекции, она подавала заявление в суд. В таких тяжбах выигрывала, как правило, ГЖИ.

Один спор был решен в пользу Жилинспекции, поскольку суд общей юрисдикции признал решение общего собрания жильцов дома, лицензию на обслуживание которого хотела получить УК, недействительным. Другое дело тоже выиграла ГЖИ, так как в ходе рассмотрения его выяснилось, что претендующая на получение лицензии организация не проходила регистрацию на сайте www.reformaсайт и, соответственно, не размещала на нем сведения о МКД, которые указала в заявлении. Помимо этого, в представленных сотрудникам жилищной инспекции документах не было информации о заключении договоров управления многоквартирными домами. В информацию о лицензиате не были включены МКД на том основании, что протокол о принятии решения заключить с УК-заявителем договор управления был признан недействительным. Остальные причины являются абсурдными.

УК обязана приступить к осуществлению работ по содержанию многоквартирного дома сразу после выбора ее на общем собрании собственников и заключения с ними договора управления. Согласно законодательству управляющая компания не имеет права принимать участие в организации и проведении общего собрания жильцов. Жильцы лишь обязаны оповестить ее о результатах собрания, представив протокол, содержащий принятое решение. Этот документ будет действительным, пока собственники не установят иное.

Если УО соблюдет формальности, собрав все необходимые документы и представив их сотрудникам жилищной инспекции, она не сможет препятствовать успешному прохождению компанией процедуры лицензирования. Стоит отметить, что обязанности по управлению МКД управляющая компания должна выполнять до тех пор, пока администрация не проведет конкурс для выбора нового управленца либо пока жильцы сами не заключат договор с другой организацией. На это указывают в суде.

В случае, если данные о МКД исключают из реестра лицензий либо действие лицензии прекращается/аннулируется (согласно ст. 199 Жилищного кодекса), управляющая компания обязана продолжать осуществление деятельности по обслуживанию жилых помещений (эта обязанность прописана в 2. 3 ст. 200 Жилищного кодекса). Это необходимо, чтобы обеспечить непрерывное обслуживание МКД и оказание собственникам жилищно-коммунальных услуг. Данная норма позволяет соблюсти права граждан и обеспечить безопасную эксплуатацию МКД.

Отчет управляющей компании перед собственниками: содержание и порядок предоставления

Внимание!

В судебном порядке управляющие организации обязывают осуществлять управление многоквартирным домом, даже если договор управления был расторгнут в установленном порядке (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31.05.2016 г. № Ф04-1459/2016 по делу № А03-18027/2015).

Если жилищная инспекция отказывает выдать УК лицензию, то она должна мотивировать свое решение. Минстрой постановил, что если жильцы захотят расторгнуть договор управления с компанией, проходящей процедуру лицензирования, то им необходимо уведомить об этом государственный орган в письменном виде, предоставив еще и копию протокола общего собрания. Дополнительно могут потребовать приложить документы, подтверждающие, что собрание было проведено в соответствии с действующим законодательством. К ним относятся:

уведомления собственников о том, что будет проводиться общее собрание, где путем очного голосования определится способ управления МКД, а также будут проведены выборы УО, разработаны и утверждены пункты договора управления;
реестр отправки заказных писем, в которых владельцам жилых помещений сообщается о том, что организовывается общее собрание в форме совместного присутствия;
ведомость, подтверждающая, что собственники получили оповещения о проведении общего собрания, о чем они свидетельствуют своими подписями;
протоколы общего собрания с описанием принятых на нем решений;
копия протокола общего собрания в форме совместного присутствия, на котором жильцы выбирали способ управления МКД, управляющую компанию, а также разработали и утвердили условия договора управления;
подтверждение того, что собственники уведомлены о результатах общего собрания, которое проводилось в форме совместного присутствия.

Если жилищная инспекция отказывает управляющей организации в предоставлении лицензии, при этом не мотивируя свой отказ, ее решение можно успешно обжаловать. Из практики следует, что если решение общего собрания может быть оспорено, то это не является основанием для ГЖИ отказать во включении сведений в реестр лицензий.

Проведя анализ, можно заключить следующее. Органы, осуществляющие процедуру лицензирования управляющих компаний, сильно коррумпированы. Некоторые владельцы жилых помещений могут перестать вносить платежи за предоставляемые им ЖКУ, ссылаясь на то, что в реестр лицензий сведения не внесены. Из-за этого долг управляющей организации будет расти. Также, если в реестре лицензий нет информации о каком-либо МКД, то это может расцениваться как административное правонарушение. Могут возбудить дело.

Даже в случае успешного обжалования отказа жилищной инспекции (это может занять более 6 месяцев) УО будет вынуждена участвовать во множестве судебных процессов и потратит на это много времени и сил. В таких ситуациях руководство может принять решение дать взятку. Стоит отметить, что если решение общего собрания не было обжаловано и УК подала все необходимые документы, то отказ в предоставлении Жилинспекцией лицензии можно обжаловать. При этом вероятность выиграть дело достаточно большая. В случае оспаривания ГЖИ собрания собственников его нужно доказывать, даже если причина оспаривания – отсутствие кворума. Основное доказательство – судебный акт, свидетельствующий о том, что собрание действительно было проведено. Данный документ легко составить, подключив к этому собственников, лояльно относящихся к управляющей компании.

Как отстоять свое право на управление, если управляющая компания вынужденно отказывается от дома по причине лишения лицензии

Если управляющая организация недобросовестная, то ее можно отстранить от управления многоквартирными домами (но не всеми), лишив лицензии.

Если в ходе проверки домов возникли претензии к управляющей компании, то она отстраняется от управления теми из них, в которых были обнаружены нарушения. Для этого информацию об этих домах исключают из реестра лицензий субъекта РФ.

В каждом регионе нашей страны с реестром работают органы Госжилнадзора. Если УО не устраняет выявленные в ходе проверки нарушения, то Жилинспекция исключает дом из реестра лицензий. Процедуру исключения можно начинать после двух не выполненных управляющей компанией предписаний. Чтобы исключить многоквартирный дом из реестра лицензий, необходимо выполнить условия, прописанные в ч. 5 ст. 198 Жилищного кодекса:

компании предписали устранить нарушение одного и того же лицензионного требования в отношении одного и того же дома;
компания не выполнила предписание ГЖИ, и подтверждение этому – вступившее в силу постановление суда.

Жилинспекция сообщает в местную администрацию о наличии оснований, позволяющих исключить данные о многоквартирном доме из реестра лицензий. До сведения жильцов эту информацию доводит орган местного самоуправления. Собственники вправе организовать общее собрание, на котором решить, может ли УК продолжать обслуживать их дом, несмотря на выявленные нарушения и наличие предписаний от ГЖИ об их устранении. В случае принятия такого решения жильцы должны отправить в Жилинспекцию копию протокола общего собрания.

Срок отправки – не более 3 рабочих дней с момента его оформления. Если копия протокола не будет получена сотрудниками ГЖИ, она исключит данные о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта РФ.

Воздействие на управляющие компании путем исключения домов из реестра лицензий является эффективным. Об этом свидетельствует практика. После того как сведения о МКД уберут из реестра, лицензиат не перестает осуществлять деятельность по обслуживанию этого дома. Прекращает управление он тогда, когда жильцы заключают договор с другой управляющей организацией либо реализовывают другой способ управления МКД. Данные положения прописаны в ч. 3 ст. 200 Жилищного кодекса.

Решение о том, заключать ли договор с новой УО или реализовать другой способ управления, принимается на общем собрании собственников. Его организацией должен заниматься орган местного самоуправления. Если собрание не было проведено, администрация объявляет открытый конкурс, цель которого – отобрать управляющую организацию. Данная норма содержится в ч. 4 и 5 ст. 200 Жилищного кодекса.

Возможно назначение органом местного самоуправления временной управляющей компании. В законодательстве это право прямо не прописывается. Но такой вариант предусматривает Минстрой России в письме от 24.04.2015 г. № 12258‑АЧ/04.

Пример

Федеральное ведомство разобрало вариант, когда управляющая компания прекратила управление домом. Оно уточняет, что такая ситуация является чрезвычайной, так как ставит под угрозу здоровье граждан, может повлечь за собой материальный ущерб, стать причиной ухудшения жилищных условий. Министерство считает, что такие выводы можно сделать на основании положений Федерального закона от 21.12.1994 г. № 68‑ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (далее - Федеральный закон № 68‑ФЗ). При возникновении чрезвычайной ситуации администрация имеет право установить местный уровень реагирования.

Этот порядок прописан в п. 3 ст. 4.1 Федерального закона № 68‑ФЗ. Комиссия муниципального образования по чрезвычайным ситуациям может назначить управляющую компанию, являющуюся собственностью муниципалитета, ответственной за обслуживание общего имущества многоквартирного дома. Осуществлять управление такая организация будет, пока не проведут открытый конкурс по отбору УК и не вступит в силу договор управления, заключенный с выбранной компанией.

Возможно заключение с владельцами жилых помещений временного договора по содержанию общего имущества. При этом временная управляющая компания должна выполнять работы и оказывать услуги, обозначенные в извещении о проведении конкурса на право управления многоквартирным домом. Плата за обслуживание МКД с жильцов должна взиматься в размере, который устанавливает орган местного самоуправления.

Распространенная ситуация когда ЖКХ не хочет или неудовлетворительно выполняет свои обязанности, а в их обязанности входит:

Подержание внешнего вида жилого дома а надлежащем порядке, деятельность по обеспечению безопасного проживания жильцов в доме;
Также на регулярной основе должен проводиться осмотр многоквартирного дома, а именно осмотр перед началом отопительного сезона, также осмотры проводятся в случае если возникли неполадки в системах отопления, подачи воды, водоотведения или в сетях подачи электроэнергии. В общем полный контроль за внутридомовыми сетями по которым жильцы получают коммунальные ресурсы;
Обязательное соблюдение правил пожарной безопасности;
В обязанности ЖКХ входит регулярная уборка подъездов и территорий возле дома, если конечно территория является имуществом дома;
Также управляющая компания обязана вывозить мусор;
Контролировать процесс эксплуатации общедомовых счетчиков;

Согласно жилищному кодексу РФ собственник жилья имеет право самостоятельно ухаживать за своим имуществом, также он имеет полное право передать управление имуществом организации специализирующейся на данном виде деятельности, то есть заключить договор с управляющей компанией, также собственник может ничего не делать со своим имуществом, но в этом случае оно просто начнет разваливаться и в конце концов придет в негодность, а такого ни один здравомыслящий владелец не допустит, также главная задача собственника содержать свое имущество в надлежащем порядке.

Как правило жильцы всегда заключают договор с управляющей компанией, ведь самостоятельное управление это не просто и времени на это не всегда хватает, лучше передать управление организации которая все сделает профессионально, ведь каждый должен заниматься своим делом.

Но что же делать если УК (управляющая компания) не добросовестно выполняет свои задачи?

Возьмем для начала абсолютно нормальную ситуацию, к примеру у вас перегорела лампочка в подъезде, в таком случае вы должны позвонить в диспетчерскую службу вашей управляющей компании и сообщить о данной проблеме, в течении нормативного срока, вам должны заменить данную лампочку, конечно нормативы везде разные, но в любом случае если вы позвонили утром, то в течении дня проблема должна быть устранена и такой алгоритм действий должен повторяться при любой проблеме, вы звоните в УК и сообщаете о проблеме, они предпринимают действия и устраняют проблему.

Теперь рассмотрим ненормальную ситуацию, когда вы обращаетесь в УК с проблемой, а она не решается не в течении 1 дня, ни в течении недели, в данном случае на лицо полное бездействие УК в отношении содержания дома.

Но ведь вы как жилец регулярно оплачиваете коммунальные услуги, вносите деньги на ремонт дома, а ведь стоимость услуг ЖКХ не падает, а наоборот растет с каждым годом, но вы ничего в замен не получаете и видите как ваше имущество постепенно приходит в негодность, окна разбиты, в подъезде грязно, освещение через этаж, при жалобах в диспетчерскую службу УК

реакции ноль.

В данном случае вам нужно действовать, ответственность по содержанию дома целиком и полностью возложена на управляющую компанию. Ведь УК согласно поручению собственников жилья, на протяжению согласованного срока, за определенную плату обязуется выполнять комплекс работ по надлежащему содержанию, ремонту имущества дома и также предоставлять услуги по коммунальному обслуживанию дома.

Выбирается управляющая компания на общем собрании собственников помещений, далее данная организация должна заключить договор управления с каждым собственником помещения в данном доме. Данный договор заключается не на всегда, в любое время его можно расторгнуть, расторгается он в случае если УК не выполняет свои обязательства должным образом.

В случае если УК ненадлежащим образом выполняет свои обязанности, то на управляющую компанию необходимо написать жалобу, пишется она ни имя руководителя управляющей компании, можете вручить ее уполномоченному сотруднику УК, или отправить почтой, заказным письмом с уведомлением. Обязательно пишите жалобу в двух экземплярах, если вручаете ее в руки, то на вашем экземпляре должны поставить входящий номер, дату приема жалобы и роспись лица принявшего жалобу. Если отправляете заказным письмом, то также пишите жалобу в двух экземплярах, один оставляем у себя, а второй отправляем в конверте, уведомление которое вы получите будет подтверждением того, что жалобу вы отправляли и УК ее получила. Уведомление или второй экземпляр жалобы пригодится вам, если вы будет подавать в суд или жаловаться в вышестоящую инстанцию на УК и копия жалобы будет подтверждением тому, что вы пытались урегулировать проблему мирным путем и в досудебном порядке. Обязательно заверяйте жалобу в присутствии двух соседей, то есть подписывайте ее в присутствии соседей или членов совета дома. Если реакции на жалобу не поступило в течении 10 дней, то вы имеете полное право требовать перерасчета за невыполненную жилищную или коммунальную услугу.

Также на общем собрании собственники жилья имеют полное право принять решение общего собрания не производить оплату УК за услугу которая ей не была оказана или оказана не в полном объеме.

Если ваша жалоба не сработала и никакой реакции со стороны УК не поступило, то переходите к пункту 2, пишете аналогичную жалобу в Госжилинспекцию, это надзирающий орган который следит за тем как выполняет свои обязанности УК. В жалобе укажите требования провести проверку вашей УК и привлечь ее к административной ответственности, за то что она не соблюдает правила содержания жилых помещений. Жалоба в данном органе рассматривается в течении 30 дней и после чего выносится предписание об устранении проблемы. Если УК не выполнила своих обязательств, то на нее наложат административный штраф.

Также у вас есть право обратиться и Роспотребнадзор, сославшись на Закона О защите Прав Потребителей, а именно на главу 3 данного закона, которая дает представление о том как отстоять свои права при некачественно предоставленной услуге.

Если не подействовала жалоба в Госжилинспекцию и Роспотребнадзор, то жильцы вправе провести собрание и на основании пункта 8.2 статьи 162 ЖК РФ в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если УК не выполняет условия данного договора, также жильцы вправе выбрать другую УК или изменить способ управления многоквартирным домом, на свое усмотрение. К примеру жильцы могут выбрать компанию по управлению домом из списка компаний которые имеют хорошую репутацию на рынке данных услуг и заключить договор с ней.

Также вам никто не запрещает обратиться в прокуратуру или суд с иском, все зависит от того на сколько серьезная ситуация у вас возникла и на сколько серьезные нарушения были допущены со стороны УК и на сколько серьезно нарушены ваши права, был ли причинен ущерб вашему имуществу неправомерными действиями или бездействиями УК, в суде справедливость будет восстановлена.

Обычно УК берется за голову после получения жалобы, иногда после проверки Госжилинспекции, но самые упертые УК доводят дело до суда, но это случается крайне редко и на такой риск УК скорее всего не пойдет.

Я надеюсь, что ваша УК одумается уже после получения первой жалобы в свой адрес и конечно же начнет выполнять свои обязанности в соответствии с законом, а если нет, то идите до конца, пишите жалобы, подавайте иски в суд и ищите правду, всегда отстаивайте ваши права. А я желаю вам удачи!

Жильцы дома вправе защищать свои права в случае недобросовестного исполнения управляющей компанией установленных законом и договором обязанностей или при превышении ею своих полномочий. Причинами недовольства жильцов МКД чаще всего становятся такие действия УК:

Как заставить управляющую компанию работать и выполнять свои обязанности?

Когда жильцов дома что-то не устраивает, они начинают задумываться о том, кто должен обеспечивать их комфортное проживание. К сожалению, до этого момента многие не задумываются о том, кто управляет их домом и с кем заключены договора на его обслуживание.

В первую очередь собственнику необходимо изучить , который должен быть на руках у каждого собственника жилого помещения в многоквартирном доме. Если у вас такого договора нет, это неправильно.

Придите лично в свою УК и потребуйте выдать вам документ. Не ждите, пока управленцы принесут вам договора, они меньше всего заинтересованы в наличии у вас этого документа.

После получения документа внимательно изучите его. В нём должны оговариваться .

УК обязана предоставлять жильцам коммунальные услуги надлежащего качества и в полном объёме, производить ремонт и содержать общедомовое имущество, устранять неполадки в случае их возникновения инженерно-технического оборудования.

Минимальный перечень предоставляемых услуг регламентируется законом и согласуется с собственниками. Процедура согласования должна проводиться ежегодно.

Кроме того, перечень услуг должен быть перечислен в договоре. Несоблюдение УК условий договора и является основанием для предъявления претензий.

Борьба с невыполнением управляющей компанией своих обязанностей должным образом состоит из 2 основных этапов, которые мы рассмотрим далее.

Оформление жалобы в УК

Вначале необходимо отправить жалобу в саму управляющую компанию. Документ на имя руководителя управляющей компании составляется от лица группы собственников или от одного лица в 3-х экземплярах. В заявлении подробно описывается суть претензии и требование.

Документ подаётся непосредственно в УК или направляется заказным письмом с уведомлением. На своём экземпляре потребуйте постановки даты регистрации документа и подписи принявшего его лица.

Справка! Ответ на ваше заявление должен последовать не позже 30 дней после его принятия.

Если по истечении этого срока проблема не решена, или УК не реагирует на ваши претензии, предпринимайте следующий шаг.

Обращение в вышестоящие органы

После общения по поводу претензии непосредственно с УК, на её бездействие вы можете жаловаться в Жилинспекцию или прокуратуру . В этом обращении вы должны описать ситуацию с УК и потребовать оценить правомерность её действий.

Из видео вы узнаете что делать, если деятельность УК вас не устраивает и каким способом можно заставить управляющую компанию работать нормально:

Как бороться с УК и где найти на них управу?

Как показывает практика, существует множество однотипных проблемных ситуаций, возникающих при общении собственников жилья и управляющих компаний. Опишем самые распространенные из них.

Завышение тарифов за коммунальные услуги

Нарушения в этом случае могут быть связаны с завышением или невыполнением отдельных обязательных условий. То есть с жильцов взимается необоснованно высокая плата, а зачастую они оплачивают услуги, которые вообще управленцами не выполняются.

Многие жильцы сталкиваются с проблемой неработающих лифтов, мусоропроводов, неосвещённых или грязных подъездов, разбитых стёкол или неработающих на лестничных клетках батарей. При этом, за не предоставляющиеся на самом деле услуги, УК продолжает начислять немалые суммы.

Нередки также случаи, когда УК вносит коррективы в тарифы на оплату тепла, электроэнергии, водоснабжения и канализации. Завышает цифры потребляемых услуг. Разница естественно оседает на счетах компании.

Обратите внимание! Все описанные случаи являются административными нарушениями, и вы можете сообщить об этих фактах в соответствующие органы.

Предварительно, самостоятельно или с помощью специалистов, изучите нормативы ценообразования, проверьте правильность расчётов оплаты, осмотрите приборы учёта в доме, оцените их состояние и правильность установки, сделайте замеры напора воды, температуры горячего водоснабжения. Если тарифы на услуги не соответствуют закону, действуйте.

Начать следует с подачи коллективной или индивидуальной жалобы непосредственно руководству УК . Подав заявление, получите на своём экземпляре подпись лица, принявшего его и ждите ответа в течение следующих двух недель.

Не исключается возможность, что коммунальщики вообще могут проигнорировать ваше обращение. В этом случае, а также если вы получили ответ, но результатом неудовлетворенны, обращайтесь в Жилинспекцию, Роспотребнадзор или Прокуратуру. В заявлении опишите проблему и процесс вашего обращения в УК.

Бездействие УК

Капитальный ремонт здания, устранение неполадок работы технического оборудования дома – всё это входит в обязанности управляющей компании, обслуживающей дом. Однако зачастую руководство ссылается на отсутствие средств для устранение этих проблем.

В случае возникновения таких ситуаций, начните с запроса списка проделанной работы за последнее время и сумм, которые были затрачены . Оцените соотношение фактически проделанной и фиктивной работы.

В случае выявления необоснованно потраченных сумм, потребуйте, чтобы УК устранила нарушения, выполнила работы, о которых отчиталась на бумаге.

Часто жильцы дома видят, что оборудование дома находится в аварийном состоянии. В этих случаях также следует обращаться в УК с требованием устранить проблемы. К заявлению приложите фотографии оборудования или частей здания, находящихся в аварийном состоянии или требующих ремонта.

В заявлении следует потребовать технического обследование состояния и скорейшего устранения неполадок. Если компания продолжит игнорировать ваши требования, обращайтесь в вышестоящие инстанции.

Справка! Практика показывает, что самым эффективным способом в этом случае является жалоба сразу в несколько органов.

К своим обращениям приложите ту жалобу, с которой вы обращались в УК и документы, подтверждающие факты необоснованной траты средств.

Самым крайним случаем является подача иска в суд. Для этого обращения лучше воспользоваться услугами профессиональных юристов. Иногда обращается в суд прокуратура, если выявлены факты нарушений. Только учтите, что прокурор может инициировать обращение в судебные органы только по коллективным жалобам . Индивидуальные иски подаются гражданами лично.

Аварийная ситуация

Устранение аварий технического оборудования внутри отдельной квартиры – дело самого собственника жилья. В случае её возникновения он может обратиться за помощью в УК, и та займётся устранением. Но за соответствующую плату.

Но в случае возникновения неполадок в общедомовом оборудовании, собственник сообщает соответствующим службам, в обязанности которых входит своевременное устранение аварий. УК должна среагировать и выехать на объект не позже чем через 30 минут после поступления информации.

А вот последствия аварии общедомового оборудования в отдельной квартире управленцы должны устранить абсолютно бесплатно и в кратчайшие сроки. Именно в этих случаях чаще всего жильцы сталкиваются с отказом или затягиванием действий по устранению со стороны управленцев.

Чаще всего происходит затопление квартир по вине коммунальщиков, вовремя не устранивших неполадки в работе оборудования. Если вашу квартиру затопило из-за прорыва общедомовых труб или протечки крыши, вызовите специалистов и зафиксируйте ущерб, причинённый вашему имуществу.

Составьте и предайте его в УК вместе с заявлением , содержащим требование возмещения убытков.

Если УК отказывается возмещать убытки или не делает этого в течение 30 дней, подавайте исковое заявление в суд. В иске укажите сумму ущерба, приложите экспертное заключение и заявление, которое вы подавали в УК.

Важно! При подаче иска в суд воспользуйтесь услугами адвоката. УК в случае принятия решения в вашу пользу обязана будет возместить ваши затраты на его услуги.

Заключение договоров аренды без ведома жильцов

Управляющие компании без ведома жильцов могут заключить договора с посторонними лицами на аренду общедомового имущества.

С точки зрения закона эти действия являются нарушением , так как заключать подобные договора и получать прибыль от сделок может исключительно ТСЖ, то есть непосредственно собственники жилых помещений.

Если вы заметили, что на общедомовой территории (подвалах, чердаках, технических помещениях) появились посторонние люди или организации, а также на фасаде или крыше установлены посторонние предметы (рекламные щиты, антенны) значит, ваша управляющая компания решила заработать средства на вашем имуществе без вашего участия.

В этом случае незамедлительно обращайтесь в Роспотребнадзор или прокуратуру. Опишите ситуацию и потребуйте провести проверку по данному факту, поскольку только собственники могут принимать решение и заключать договора на аренду общедомового имущества.

Действия УК в этом случае являются прямым нарушением статьи 290 Гражданского кодекса. УК может заключать договора с согласия жильцов и совместно с ними и тратить полученные средства на нужды многоквартирного дома.

Статья 290 ГК РФ. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Мошенничество в работе УК

Наряду с проблемами предоставления коммунальных услуг и их оплатой, некоторые компании зарабатывают баснословные суммы, используя мошеннические схемы .

Мошенничество со стороны управляющей компании может осуществляться такими способами:

Таким образом, управляющая компания – организация, которая должна работать на обеспечение комфорта собственников жилья. Если её действия каким-то образом не соответствуют этому назначению, вы вправе требовать защиты своих интересов.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .