Договор аренды Понятие и элементы договора аренды. Виды договора аренды Договор аренды (имущественного найма) - это соглашение, в силу которого одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Результатом этого договора , как явствует из его определения, является передача имущества не в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление), а во временное владение и пользование.

Договор аренды - консенсуальный, возмездный, двухсторонний

Сторонами по договору аренды являются арендодатель и арендатор. Ими могут быть физические, юридические лица, государство. Согласно ст. 579 ГК право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть такжелица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду. Данное положение, в основном, относится к предприятиям, за которыми имущество закрепляется на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Так, унитарное предприятие может быть арендодателем недвижимого имущества, которое закреплено за ним на праве хозяйственного ведения, только с согласия собственника (п. 3 ст. 276 ГК). Казенное предприятие и учреждение вправе сдавать закрепленное за ними на праве оперативного управления имущество только с согласия собственника этого имущества.

Предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи. Они могут постепенно изнашиваться, но сохраняют свою форму в течение всего срока аренды. Имущество, обладающее родовыми признаками, не может быть предметом договора аренды. Примерный перечень объектов, которые могут быть предметом договора аренды дан в статье 578 ГК.

Предмет договора аренды является его существенным условием . В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При их отсутствии условие о предмете договора считается несогласованным сторонами и соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 578 ГК).

Не могут быть предметом аренды результаты творческой интеллектуальной деятельности: изобретения, полезные модели, селекционные достижения, топологии интегральных микросхем, другие объекты интеллектуальной собственности. Сторона, обладающая исключительным правом на использование результата интеллектуальной деятельности, предоставляет другой стороне разрешение использовать объект интеллектуальной деятельности на основе лицензионного договора (ст. 985ГК).

Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 13.06.1990г. № 148 «О видах (группах) предприятий (объединений), организаций и видах имущества, не подлежащих сдаче в аренду или выкупу» Собрание постановлений Правительства Белорусской ССР. 1991. №17. Ст. 196; № 19-20. Ст. 230: №23. Ст. 295; Собрание постановлений Правительства Республики Беларусь. 1991. № 31. Ст. 379; 1992. №10. Ст. 179; № 18. Ст. 323; № 26. Ст. 489; Собрание указов Президента и постановлений Кабинета Министров Республики Беларусь. 1995. №31. Ст. 177. определяет перечень объектов, сдача в аренду которых не допускается или ограничивается,

Закон Республики Беларусь от 5 мая 1998 г. «Об объектах, находящихся только в собственности государства» определяет, что передача в аренду объектов, указанных в данном нормативном акте, осуществляется в соответствий с действующим законодательством без предоставления арендатору права на выкуп арендованного имущества.

Цена не является существенным условием договора аренды. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случаях, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п.1 ст. 585 ГК).

Однако, для договора аренды здания или сооружения цена является существенным условием.

Срок также не является существенным условием договори аренды. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за 3 месяца. Правда, законодательством или договором может быть установлен иной срок предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 581ГК).

Договор аренды, заключенный на определенный срок, не прекращается автоматически по истечении установленного договором срока. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях (п. 2 ст. 592 ГК).

Возражения арендодателя о возобновлении договора на новый срок должны быть сообщены арендатору в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре он не указан, этот срок устанавливается по правилам ст. 295 ГК.

В соответствии с п. 3, ст. 581 ГК, законодательством могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Так, ст. 29 Водного кодекса Ведомости Национального собрания Республики Беларусь. 1998. №33. Ст. 473. определяет, что водные объекты могут предоставляться в краткосрочное пользование на срок до 5 лет и в долгосрочное пользование - на срок от 5 до 25 лет.

Статья 13 Кодекса о недрах Ведомости Национального собрания Республики Беларусь. 1998. №8-9, ст.103. дифференцирует предельные сроки в зависимости от целей использования недр. Так, на срок до 5 лет недра могут предоставляться в пользование для геологического изучения, на срок до 20 лет - для добычи полезных ископаемых, до 25 лет - для совмещения указанных видов пользования.

Сроки аренды земельных участков не должны превышать 99 лет, а аренда земельных участков для сельскохозяйственного использования не может быть менее пяти лет (ст. 45 Кодекса Республики Беларусь о земле Ведомости Национального собрания Республики Беларусь. 1999. №15. Ст. 316.).

Если в договоре аренды, для которого установлен предельный срок, срок его действия не определен, то он действует до истечения предельного срока, при условии, что до этого момента ни одна из сторон не заявит о своем отказе от договора. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законодательством предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Форма договора аренды определяется в соответствии со ст. 580 ГК. Договор аренды на срок более одного года,а еслихотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо - независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации, если иное не установлено законодательными актами (п. 2 ст. 580ГК).

Так в соответствии с постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.09.2000г. №1452 «Об утверждении временного положения о порядке государственной регистрации договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений» «Рэспублiка». 2000. 4 октября., договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, заключенные на срок не менее одного года подлежат государственной регистрации.

Особые требования предъявляются к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору. Такой договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 580 ГК).

Гражданский кодекс выделяет следующие виды договора аренды: прокат, аренду транспортных средств с экипажем и без экипажа, аренду зданий и сооружений, аренду предприятий, лизинг.

Основными законодательными актами , регулирующими арендные отношения являются: Закон Республики Беларусь от 12.12.1990 г. «Об аренде» Ведомости Верховного Совета Белорусской ССР. 1991. №1(3). Ст. 1; Ведомости Верховного Совета Республики Беларусь. 1992. №19. Ст. 302; 1993. №26. Ст. 325; 1994. №6. Ст. 72; 1995. №33. Ст. 431; 1996. №23. Ст. 417; Ведомости Национального собрания Республики Беларусь. 1997. №28. Ст. 483; 1999. №5-6. Ст.93. ; Указ Президента Республики Беларусь от 4.01.1996 г. №9 «Об упорядочении использования зданий, сооружений и иных помещений, находящихся в государственной собственности» Сборник действующих нормативных актов Президента Республики Беларусь. 1994-1997. Минск. 1998. С.299-302; Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 1999. №33. 1/291. ; Указ Президента Республики Беларусь № 30 от 13.01.1998 г. «О некоторых вопросах заключения договоров аренды государственной собственности» Сборник Указов Президента и постановлений Правительства Республики Беларусь. 1998. №2. Ст. 36. 1999. №16. Ст. 449.; постановление Пленума Верховного суда Республики Беларусь от 18.03.1994г. №2 «О практике применения судами законодательства, регулирующего арендные отношения» Судовы веснiк. 1994. №2. С. 22-24. и т.д.

Права и обязанности сторон по договору аренды Обязанности арендодателя :

1. Первоочередной обязанностью арендодателя является обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 582 ГК). Имущество считается соответствующим договору и своему назначению, если оно удовлетворяет требованиям, указанным в договоре. Если в договоре эти требования не изложены, имущество должно иметь обычное для такого имущества качество и быть в исправном состоянии.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, арендатор вправе потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов, а также возмещения убытков, а в случае, когда без принадлежностей и документов арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Статья 583 ГК подробно регламентирует ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Так, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, независимо от того, знал о наличии этих недостатков или нет сам арендодатель во время заключения договора, т.е. независимо от его вины. Однако, арендодатель не отвечает за недостатки имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору (например, он пользовался этим имуществом до заключения договора аренды), либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (явные недостатки).

Арендодатель несет ответственность лишь за те недостатки в имуществе, которые имелись в арендованном имуществе в момент заключения договора аренды.

При обнаружении недостатков в арендованном имуществе арендатор вправе по своему выбору:

v потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

v непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

v потребовать досрочного расторжения договора.

2. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п.), поскольку такое обременение имущества может повлечь серьезные препятствия для использования арендатором арендованного имущества. Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 584 ГК).

3. Арендодатель должен предоставить арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, - в разумный срок. В случае невыполнения этой обязанности арендатор вправе истребовать от него это имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, - в разумный срок и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 582 ГК).

4. Арендодатель обязан за свой счет производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором (п. 1 ст. 587 ГК). ГК не содержит правил, согласно которым можно раскрыть содержание этого термина. Под капитальным ремонтом понимают воспроизводство основных частей (конструктивныхэлементов) арендованного имущества. Без выполнения капитального ремонта становится невозможным использование имущества.

Правило п. 1 ст. 587 ГК является диспозитивным. Договором аренды обязанность производить капитальный ремонт может быть возложена на арендатора. В ряде случаев законодательство возлагает обязанность производить капитальныйремонт на арендатора. Так, на арендатора транспортного средства без экипажа возлагает такую обязанность ст. 615ГК, а на арендатора предприятия - ст. 632 ГК.

Срок проведения капитального ремонта должен быть определен в договоре аренды, но если он не определен договоромили вызван неотложной необходимостью, он должен быть произведен в разумный срок.

В договоре может быть предусмотрена обязанность арендодателя предоставить арендатору на время ремонта другое имущество и обязанность арендатора ограничить или приостановить пользование арендованным имуществом.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

v произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызываемый необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

v потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;

v потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Капитальный ремонт, выполненный арендатором по своему желанию, если ремонт не был предусмотрен договором и не вызывался неотложной необходимостью, не влечет обязанности арендодателя возместить его стоимость.

5. По прекращении договора аренды арендодатель обязан принять от арендатора сданное в аренду имущество и оплатить арендатору стоимость неотделимых без вреда для имущества улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором за счет собственных средств и с согласия арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законодательством (п. 3 ст. 594 ГК).

Отделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 1 ст. 594 ГК).

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя (п. 4 ст. 594 ГК).

Обязанности арендатора .

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия договором не определены - в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 586 ГК). Примером использования имущества не по назначению может быть применение легкового автомобиля для грузовых перевозок.

2. Важнейшая обязанность арендатора - своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату)

Порядок, условия, сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. При отсутствии этих условий, считается, что они таковы, как обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Формы арендной платы установлены п. 2 ст. 585 ГК.Приэтом арендная плата устанавливается за все арендное имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

v определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

v установленной доли полученных в результате использования арендного имущества продукции, плодов или доходов;

v предоставления арендатором определенных услуг;

v передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

v возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Перечень этих форм арендной платы не является исчерпывающим. Стороны могут предусмотреть в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы илииные формы оплаты аренды, например, в виде части прибыли от использования арендного имущества.

Стороны в договоре аренды вправе решить вопрос о возможности изменения размера арендной платы по своему усмотрению. Они могут принять решение о том, что арендная плата не может изменяться, что она может изменяться по одностороннему требованию одной из сторон или иное решение. Но если они по этому вопросу в договоре аренды ничего не предусмотрели, то в соответствии с п. 3 ст. 585 ГК размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законодательством могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 585 ГК).

По соглашению сторон арендная плата может быть пересмотрена в любое время.

Если законодательством не предусмотрено иное, по требованию арендатора размер арендной платы может быть уменьшен на том основании, что в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшилось (п. 4 ст. 585 ГК). Существенным признается такое ухудшение условий пользования имуществом или состояния имущества, при которых арендатор в значительной степени лишается того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора аренды (п. 2 ст. 420 ГК).

Сроки выплаты арендной платы определяются договором аренды по усмотрению сторон.Они могут быть длительными (один раз в год) и довольно короткими (раз в квартал, каждый месяц и т.п.).

Часть 5 ст. 585 ГК предусматривает санкции в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы. Арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом он не может требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд. В случае неэффективности попыток получения арендной платы арендодатель вправе потребовать расторжения договора.

3. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды.

Поддержание имущества в исправном состоянии означает регулярное техническое обслуживание, систематический осмотр, охрану от возможных повреждений и порчи, устранение повреждений и т.д.

Текущий ремонт в отличие от капитального ремонта не имеет целью воспроизводство основных частей арендного имущества и их замену. Перечень работ, относящихся к текущему ремонту, и сроки его проведения обычно определяются соответствующими правилами эксплуатации.

4. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том же состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ч. 1 ст. 593ГК).

В случае нарушения арендатором обязанности возвратить арендованное имущество либо просрочки его возврата арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, но если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (ч. 2, ст. 593ГК). Когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором аренды предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (ч. 3 ст. 593 ГК).

Права арендатора

Арендатор имеет право с согласия арендодателя передавать арендованное имущество:

v в субаренду;

v передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);

v в безвозмездное пользование

v передавать арендные права в залог;

v вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Однако, во всех перечисленных случаях ответственным перед арендодателем остается арендатор. Полная передача всех прав и обязанностей арендатора другому лицу имеет место только в случае перенайма.

Из перечисленных случаев передачи прав арендатора чаще других на практике встречается субаренда.

При субаренде сам арендатор выступает в качестве арендодателя, а субарендатор - в качестве арендатора.

Договор субаренды порождает вторичные отношения аренды, производные и зависимые от первичного договора аренды, поэтому договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (ч. 2, п. 2, ст. 586ГК). Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК и иными актами законодательства, является ничтожным, ничтожным является и заключенный в соответствии с ним договор субаренды.

Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение аренды влечет прекращение заключенного вместе с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение сним договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 589 ГК).

2. Арендатор имеет право выкупить арендованное имущество. Это право может быть реализовано на основании договора или закона. Причем выкуп имущества возможен как по истечении срока договора, так и до окончания срока его действия, при условии внесения всей обусловленной договором выкупной цены.

3. В соответствии со статьей 592 ГК, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды, арендатор имеет преимущественное право на возобновление арендных отношений на новый срок. Данное право может быть реализовано при наличии трех условий:

· надлежащее исполнение арендатором своих обязанностей по ранее заключенному договору (т.е. арендатор использовал имущество по назначению, своевременно вносил арендную плату и т.д.);

· готовность арендатора заключить договор на условиях, равных предлагаемым другим претендентам (это может касаться повышения размера арендной платы, обязанности арендатора производить капитальный ремонт и т.д.);

· арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании продолжить арендные отношения в срок, предусмотренный в договоре, а если этот срок не определен в течении разумного срока.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок не означает, что договор должен возобновляться на тех же условиях, на которых он был заключен. Они могут быть по соглашению сторон изменены, но не должны быть худшими по сравнению с теми условиями, на которых арендодатель готов был сдать имущество в аренду иному претенденту.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения убытков. Такого права арендатор не имеет, если договор аренды с новым арендатором былзаключен на иных условиях, чем те, на которых он отказался заключить договор.

Прекращение договора аренды Договор аренды прекращается с истечение срока договора либо по истечении предусмотренного п. 2 ст. 581 ГК срока предупреждения. Он прекращается в связи с гибелью предмета аренды и по другим основаниям прекращения обязательств.Переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения и расторжения договора (п. 1 ст. 588ГК). В таких случаях первоначальный арендодатель подлежит замене новым собственником имущества.Статья 588 ГК гарантирует защиту прав наследников арендатора. В случае смерти арендатора недвижимого имущества его права переходят к наследнику, если законодательством или договором не предусмотрено иное. Но не получит таких прав гражданин, который отстраняется от наследования как по завещанию, так и по закону по правилам ст. 1038 ГК (недостойный наследник). При наличии нескольких наследников вопрос о том, кому их них переходят права арендатора, решается по согласию между ними, а в случае спора - через суд.Арендодатель не вправе отказать наследнику недвижимого имущества во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (например, если арендатор, арендовавший какой-то объект недвижимости, являлся специалистом-реставратором и в качестве арендной платы обязался выполнить определенную работу, которую не способен выполнить его наследник).В случае ликвидации юридического лица (арендодателя или арендатора) договор аренды прекращается по общим правилам ст. 389 ГК.2. Договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке досрочно как по требованию арендодателя, так и по требованию арендатора.В соответствии со ст. 590 ГК по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор: · пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;· существенно ухудшает имущество;· более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;· не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.Этот перечень оснований расторжения договора аренды по требованию арендодателя не является исчерпывающим и может быть дополнен договором.Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости им исполнения обязательства в разумный срок.При невыполнении этого требования суд вправе отказать в принятии иска к рассмотрению (п. 2 ст. 422 ГК). Если арендатор, получив такое предупреждение, в разумный срок устранит допущенные им нарушения, требование арендодателя расторгнуть договор не может быть удовлетворено.Статья 591 ГК содержит перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора. К ним относятся:v арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;v переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;v арендодатель не производит являющейся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;v имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.В отличие от ст. 590 ГК ст. 591 ГК не обязывает арендатора при досрочном расторжении договора отправлять арендодателю уведомление о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Он, однако, должен в соответствии с п. 2 ст. 422 ГК предложить арендодателю расторгнуть договор. Он может предъявить иск в суд о расторжении договора лишь после получения отказа арендодателя расторгнуть договор либо неполучения ответа в указанный в предложении или установленный законодательством либо договором срок, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.Договор проката По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.Договор проката - один из видов договора аренды.Договор бытового проката - консенсуальный, возмездный, двухсторонний, публичный. Кроме параграфа 2, главы 34 ГК, действуют и специальные акты законодательства, регулирующие отношения, порождаемые договором поката. Это, в частности, «Правила предоставления гражданам во временное владение и пользование (напрокат) предметов культурно-бытового назначения и хозяйственного обихода», утвержденные Белбытсоюзом от 22.04.1993г11 База НПА «Эталон». .Когда арендатором выступает физическое лицо, договорные отношения проката подпадают под действие Закона Республики Беларусь от 19 ноября 1993 г. «О защите прав потребителей»22 Ведомости Верховного Совета Республики Беларусь. 1993. №35. Ст. 447. . Пункт 2 постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 28 марта 1996 г. № 3 «О практике рассмотрения дел о защите прав потребителей»33 Судовы веснiк. 1996. №2. С. 7-11. прямо предусматривает, что названный закон регулирует отношения, вытекающие в числе других договоров и из договора бытового проката.Субъекты договора: в качестве арендодателя выступает специальный субъект, для которого сдача имущества в аренду является постоянной предпринимательской деятельности, то есть это юридической лицо или частный предприниматель без образования юридического лица (например, ателье или пункт проката), причем данный вид деятельности должен быть отражен в учредительных документах. Арендатором, как правило, является гражданин-потребитель, использующий полученное в аренду имущество для потребительских целей. Однако не исключается, что в качестве арендатора может выступать индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, если это прямо предусмотрено договором или вытекает из существа обязательства.Предметом договора проката может быть только движимое имущество, притом только индивидуально-определенная вещь, передаваемая во временное владение и пользование с условием возврата. Как правило, предметом этого договора являются стиральные машины, холодильники и морозильные камеры, телевизоры, радиоаппаратура, электронно-счетные приборы и другая аппаратура, работающая на сухих элементах питания, электронно-вычислительные аппараты, одежда, спортивный инвентарь, музыкальные приборы, легковые автомобили и т.п. Предмет договора проката используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.Арендная плата по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (п. 1 ст. 601 ГК).Срок договора проката не должен превышать одного года. В случае заключения договора проката на срок более длительный, его срок будет считаться равным одному году.

Правила о возобновлении договора проката на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды к договору проката не применяются (п. 2 ст. 598 ГК). По просьбе арендатора договор проката может быть продлен, но не более чем на оставшийся до истечения года срок.

Форма договора проката - письменная (п. 2 ст. 597 ГК). Договор оформляется обязательством-квитанцией установленного образца, которое подписывается сторонами и является письменной формой договора.

Основной обязанностью арендодателя по договору проката является обязанность передать арендатору предмет проката. Предметы проката должны быть в исправном состоянии. Арендодатель обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом (ст. 599 ГК). Аппаратура, работающая на сухих элементах питания (батарейках), выдается укомплектованной этими элементами питания. Если во время проката аппаратуры элементы питания выходят из строя, арендатор заменяет их за свой счет.

Предметы сложно-бытовой техники должны иметь в соответствующих узлах, деталях, агрегатах пломбы, за сохранность которых отвечает арендатор.

В случае обнаружения арендатором недостатков сданного в аренду имущества, препятствующих полностью или частично пользованию им, арендодатель обязан устранить их в 10-дневный срок со дня заявления арендатора о недостатках, если договором проката не установлен более короткий срок. Арендодатель обязан устранить недостатки безвозмездно на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии (п. 1 ст. 600 ГК). Однако в случае, если недостатки арендованного имущества явились результатом нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества (п. 2 ст. 600 ГК).

Обязанностью арендодателя является выполнение капитального и текущего ремонта сданного в аренду имущества по договору проката. При невыполнении этой обязанности плата за прокат за время, в течение которого арендатор не мог пользоваться этим имуществом, не взыскивается (п. 1 ст. 602 ГК).

Арендатор обязан доставить предмет проката на дом и обратно арендодателю за свойсчет, а при наличии транспортных средств у арендодателя - оплатить последнему расходы по доставке.

Арендатор обязан пользоваться предметом проката в соответствии с его назначением, соблюдая установленные правила содержания, эксплуатации и ухода за предметом проката. Он не имеет права производить разборку предмета, нарушать установленные пломбы. При отсутствии пломб на возвращаемом предмете проката арендодатель обязан направить арендатора в мастерскую, обслуживающую предметы проката, для проверки технического состояния предмета и апломбирования с оплатой за счет арендатора.

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование предметом проката. Взыскание задолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса (п. 3 ст. 601 ГК).

Сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, передача им своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы не допускается (п. 2 ст. 602ГК).

Арендатор должен бережно использовать предмет проката и несет ответственность за ущерб, причиненный арендодателю повреждением предмета проката по вине арендатора. Если повреждение может быть устранено путем ремонта, арендатор обязан отремонтировать его за свой счет, а в случае, когда предмет проката приведен в полную негодность, арендатор возмещает арендодателю все причиненные ему убытки (ст. 364 ГК) в соответствии с правилами, установленными ст. 14 ГК (положительный ущерб в имуществе и упущенную выгоду). В этом случае испорченный предмет проката переходит в собственность арендатора.

По окончании срока аренды арендатор обязан возвратить арендодателю предмет проката. Проверка исправности возвращаемого предмета проката производится в присутствии арендатора. О том, что предмет проката возвращен, делается отметка на обязательстве-квитанции, подтверждаемая подписями арендодателя и арендатора. При возврате предмета проката в некомплекте арендатор обязан доукомплектовать его за свой счет. Если доукомплектование невозможно, арендатор отвечает так же, как и за предмет, приведенный в полную негодность.

Как движимая, так и недвижимая, не теряющая своих свойств в процессе ее использования. Сдача некоторых вещей в аренду может быть ограничена законом (например, оружие может сдаваться в аренду лишь при наличии специального разрешения у сторон). Аренда природных объектов должна осуществляться с учетом не только норм ГК, но и специальных законов. Так, например, ст. 53 Земельного кодекса требует соблюдения арендатором целевого назначения полученного им земельного участка. Природные объекты, как правило, могут быть получены в аренду при наличии специальных лицензий у будущих арендаторов. Условие о предмете договора является существенным.

Форма договора аренды зависит от ее срока и состава участников договора. Так, если договор заключен на срок более одного года, а также в случае, когда одна из сторон является юридическим лицом , форма его должна быть письменной (п. 1 ст. 609 Гражданского кодекса). В случае если предметом договора аренды является недвижимое имущество, договор должен быть зарегистрирован соответствующим государственным органом .

Цена договора определяется по соглашению сторон. В случае если она не определена при заключении договора, применяется обычная для данного вида имущества арендная плата. Арендная плата может быть установлена в следующем виде:

• в определенной денежной сумме, вносимой единовременно или периодически;
• в доле продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества;
• в виде определенных услуг;
• в передаче арендодателю в собственность или аренду определенной вещи;
• в возложении на арендатора затрат с целью улучшения арендуемого им имущества.

Срок договора может быть как определенный, так и неопределенный. Если срок в договоре не указан, он считается заключенным на неопределенный срок. Особенностью договора с неопределенным сроком является то, что каждая из его сторон может отказаться от договора в любое время, предупредив своего контрагента за один месяц в случае, если предметом договора является движимое имущество, либо за три месяца в случае, если предметом договора является недвижимое имущество. Однако эти сроки могут быть изменены участниками договора или законом. В случае заключения договора на срок, превышающий пределы срока, установленного законом, договор считается заключенным на предельный срок.

За договором найму наймодавець передає або зобов"язується передати наймачеві майно. Згідно зі ст. 760 ЦК України предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ). Проте законодавство не обмежується можливістю передання в найм лише речей: ч. 2 ст. 760 ЦК України дозволяє передавати в найм майнові права.

Характерною ознакою класичного договору найму є те, що законодавство не вказує, яке майно може бути предметом найму і на які цілі воно може використовуватися. Це означає, що предметом найму може бути будь-яке майно, що відповідає вищенаведеним ознакам, не обмежене у цивільному обігу (наприклад, громадянин, який має вогнепальну мисливську зброю та відповідний дозвіл на її використання, не може передати її у користування іншій особі, яка не має такого дозволу) та сферою застосування.

Майно, що є предметом найму, надається у користування. Згідно зі ст. 773 ЦК України наймач зобов"язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Майно, що є предметом найму, надається на певний строк, встановлений договором. Це означає, що наймач після припинення договору найму зобов"язаний повернути майно. ЦК України також передбачає укладання договору найму на невизначений строк. У цьому разі кожна із сторін договору найму може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна - за три місяці. Договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк. Законом можуть бути встановлені максимальні (граничні) строки договору найму окремих видів майна. Якщо до спливу встановленого законом максимального строку найму жодна із сторін не відмовилася від договору, укладеного на невизначений строк, він припиняється зі спливом максимального строку договору. Договір найму, строк якого перевищує встановлений законом максимальний строк, вважається укладеним на строк, що відповідає максимальному строку.

Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором (ст. 764 ЦК України).

Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.

Конец работы -

Эта тема принадлежит разделу:

Договірне право: Навчально-методичний посібник

Навчально методичний посібник з дисципліни Договірне право містить матеріал... Упорядник Кандидат юридичних наук доцент кафедри менеджменту організацій Зубач І М...

Если Вам нужно дополнительный материал на эту тему, или Вы не нашли то, что искали, рекомендуем воспользоваться поиском по нашей базе работ:

Что будем делать с полученным материалом:

Если этот материал оказался полезным ля Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:

Твитнуть

Все темы данного раздела:

ОРГАНІЗАЦІЙНО-МЕТОДИЧНИЙ РОЗДІЛ.
Метою вивчення дисципліни «Договірне право» є набуття системи правових знань, що регламентує порядок укладання, виконання та припинення господарських договорів різних видів.

СТРУКТУРА НАВЧАЛЬНОЇ ДИСЦИПЛІНИ
Назви змістових модулів і тем Кількість годин денна форма Заочна форма

Публічно-правові та приватно - правові відносини в підприємстві.
Публічно-правове регулювання ринкових відносин має імперативний, тобто владний характер. Законодавство в цій сфері не має кодифікації на відміну від приватно - правового регулювання, де основою вис

Поняття і предмет договірного права
Договірне право є монопольним інститутом цивільного права та водночас виступає як комплексний правовий інститут, який має міжгалузеву природу, а в межах кожної з галузей права, що містить у своєму

Метод і принципи договірного права та їх закріпленні в чинному законодавстві
Метод договірного права - сукупність специфічних засобів впливу на учасників цивільних відносин, що характеризуються юридичною рівністю сторін, а також надання останнім можливості врегулювання цих

Свобода договору та випадки її обмеження
У ст. З ЦК України серед загальних засад цивільного законодавства окремо виділено свободу договору, яку можна беззастережно визнати принципом договірного права. Підтвердженням цього слугує зміст ст

Джерела договірного права
Джерелом договірного права є акти цивільного законодавства, норми якого є його зовнішньою формою, а в окремих випадках - також звичай та договір. Норми ЦК України є фундаментом договірного права. В

Нормативно-правові акти та їх види
Акти цивільного законодавства поділяються на закони й підзаконні нормативно-правові акти. Закони можуть бути конституційними, кодифікаційними, поточними і виключними. До конституційних законів нале

Аналогія закону та права
Норми цивільного права регулюють найтиповіші й характерні для певного етапу суспільного розвитку майнові та немайнові відносини. Законодавець у ЦК України прямо зазначає, що цивільні права та обов’

Поняття зобов’язання і договору, співвідношення зобов’язання і договору за Цивільним та Господарським кодексами України.
Зобов"язання - це цивільні правовідносини. Зміст будь-яких цивільних правовідносин включає в себе суб"єктивне право (в зобов"язальних правовідносинах - це право вимоги) і відповідний йому обов"язок

Поняття підприємницького (господарського) договору та функції договору в господарській діяльності.
Господарський договір - це зафіксовані в спеціальному правовому документі на підставі угоди зобов"язання учасників господарських відносин (сторін), спрямовані на обслуговування (забезпечення) їх го

Класифікацій договорів у господарської діяльності.
Поділ господарських договорів на певні види можна здійснити за різними критеріями: І. За ознакою підстав виникнення договірних зобов"язань розрізняють: Плановані договори укладаються на пі

Попередній договір.
За змістом ст. 182 ГК України (ст. 635 ЦК України) попереднім вважається договір, згідно з яким суб"єкт господарювання зобов"язується у певний строк, але не пізніше одного року з моменту укладення

Форма підприємницького договору та наслідки недотримання форми договору в господарських відносинах.
Договір укладається в певній формі: усній, письмовій чи шляхом вчинення конклюдентних дій. Коли сторони домовились укласти договір у певній формі, він вважається укладеним з моменту падання йому об

Порядок укладення господарських договорів.
Загальний порядок укладення господарських договорів чітко регламентується у ст. 181 ГК України. Господарський договір за загальним правилом викладається у формі єдиного документа, підписаного сторо

Умови дійсності оферти.
Оферта і не є правочином, а лише однією зі стадій укладення договору, однак вона спричиняє наслідки правового характеру. Ці наслідки полягають в тому, що згідно зі ст.ст.643-645 ЦК оферент протягом

Підстави та наслідки визнання договорів недійсними та неукладеними.
Загальні підстави і наслідки недійсності угод встановлені § 2 гл. 16 ЦК України. У ГК України недійсності господарських угод (зобов"язань) та її наслідкам присвячені ст. ст. 207, 208. Крім того, ЦК

Підстави та порядок внесення змін до договору.
Пропозиція щодо внесення змін до договору або його розірвання може виходити від будь-якої сторони і повинна бути викладена письмово. Дії сторін щодо внесення змін до договору або його розі

Порядок та підстави розірвання договору за законодавством України.
Згідно зі ст. 188 ГК України змінення та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором. Можливість одностороннього роз

ТЕМА 3. ВИКОНАННЯ ДОГОВІРНИХ ЗОБОВ’ЯЗАНЬ СУБ’ЄКТАМИ ГОСПОДАРЮВАННЯ.
3.1. Поняття виконання договірних зобов’язань та порядок виконання умов договору. 3.2. Вимоги виконання господарського зобов’язання щодо об’єкта, часу, місця, способу

Поняття виконання договірних зобов’язань та порядок виконання умов договору.
Під виконанням зобов"язань розуміють здійснення кредитором і боржником дій по вчиненню прав та обов"язків, що випливають із зобов"язання. За своєю юридичною природою дії по виконанню зобов"язання є

Вимоги виконання господарського зобов’язання щодо об’єкта, часу, місця, способу
Суб"єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов"язання належним чином і в натурі. Виконання зобов"язання належним чином полягає у тако

Заміна осіб у договірному зобов’язанні: відступлення права вимоги та переведення боргу.
Заміна осіб у зобов’язанні пов"язана з тим, що попередні учасники зобов"язань вибувають з цих відносин, а їх права та обов"язки у повному обсязі переходять до суб"єктів, які їх замінюють. Заміна ос

Випадки обмеження заміни осіб у договірному зобов’язанні
Кредитор у зобов"язанні не може бути замінений, якщо це встановлено законом (наприклад, у ч. 5 ст. 362 ЦК міститься заборона передачі співвласником свого переважного права купівлі частки у праві сп

Підстави виникнення правових засобів забезпечувального характеру. Інші способи забезпечення.
Зобов"язання осіб, що сформульовані в договорі того чи іншого виду, передбачають належне і реальне їх виконання в установлений строк. Проте практика доводить: укладення договору ще не гарантує його

Підстави та умови відповідальності за порушення умов договору
Юридичною підставою відповідальності є закон, а фактичною - склад цивільного правопорушення. Вона настає за наявності таких умов: - протиправної поведінки (дії чи бездіяльності) особи;

Збитки та їх складові
Згідно з ч. 2 ст. 217 Господарського кодексу України відшкодування збитків є видом господарських санкцій, під якими розуміються заходи впливу на правопорушника у сфері господарювання, в результаті

Співвідношення збитків та неустойки.
По-різному підходять ЦК України і ГК України і до порядку застосування неустойки (штрафних санкцій). Взагалі юридична наука розрізняє такі види неустойки залежно від її співвідношення зі з

Порядок стягнення неустойки за порушення умов договору
Цивільне законодавство визначає всі три види штрафної відповідальності як різновиди неустойки. Так, у ст. 549 Цивільного кодексу України йдеться про те, що неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сум

ТЕМА 1. ДОГОВОРИ ПРО ПЕРЕДАЧУ МАЙНА У ВЛАСНІСТЬ.
1.1. Загальна характеристика договору купівлі-продажу та його види. 1.2. Загальна характеристика договору роздрібної купівлі-продажу 1.3. Порядок заняття торговельною діяльністю і

Загальна характеристика договору купівлі-продажу та його види.
Договір купівлі-продажу - цивільно-правовий договір, за яким одна сторона (продавець) зобов"язується передати річ (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець зобов"язується прийняти

Загальна характеристика договору роздрібної купівлі-продажу
За договором роздрібної купівлі-продажу продавець, який здійснює підприємницьку діяльність з продажу товару, зобов’язується передати покупцеві товар, що звичайно призначається для особистого, домаш

Порядок заняття торговельною діяльністю і правила обслуговування населення.
Торговельна діяльність - це ініціативна, самостійна діяльність юридичних осіб і громадян щодо здійснення купівлі та продажу товарів народного споживання з метою отримання прибутку. Торговельна діял

Поняття та ознаки оптової купівлі-продажу
Оптова торгівля - це вид економічної діяльності в сфері товарообігу, що охоплює купівлю-продаж товарів за договорами поставки партіями для подальшого їх продажу кінцевому споживачеві через роздрібн

Предмет договору оптової купівлі - продажу
Зрозуміло, що істотною умовою договору оптової купівлі-продажу є його предмет. Умова про предмет вважається узгодженою, якщо договір дозволяє визначити найменування і кількість товарів. До

Поняття та значення товарних бірж, порядок їх створення та функціонування
Товарна біржа є організацією, що об"єднує юридичних і фізичних осіб, які здійснюють виробничу і комерційну діяльність, і має за мету надання послуг в укладенні біржових угод, виявлення товарних цін

Учасники біржової торгівлі
Для укладання біржової ф"ючерсної угоди насамперед визначають його учасників. До них відносяться: 1. Клієнти, що бажають взяти участь у процесі торгівлі. Ними можуть бути члени будь-якої б

Порядок установлення правил біржової торгівлі.
Правила біржової торгівлі розробляються відповідно до чинного законодавства і є основним документом, що регламентує порядок здійснення біржових операцій, ведення біржової торгівлі та розв"язання сп

Договір постачання, сторони та істотні умови.
Договором поставки є такий договір, за яким постачальник, що є суб"єктом господарювання, зобов"язується передати в обумовлені строки (або строк), що не збігаються з моментом укладання договору, тов

Договір контрактації
За договором контрактації сільськогосподарської продукції виробник сільсько­господарської продукції зобов"язується виробити визначену договором сільськогосподарську продукцію і передати її у власні

Договір міни: поняття та особливості
За договором міни (бартеру) кожна із сторін зобов"язується передати другій сто­роні у власність один товар в обмін на інший товар. У договорі міни (бартеру) кожна сторона має статус одноча

Договір безоплатної передачі (дарування).
За договором дарування одна сторона (дарувальник) передає або зобов"язується передати в майбутньому другій стороні (обдаровуваному) безоплатно майно (дарунок) у власність. Договір, що вста

Приватизація державного та комунального майна в Україні.
Приватизація державного майна - це відчуження майна, що перебуває у державній власності, і майна, що належить Автономній Республіці Крим, на користь фізичних та юридичних осіб, які можуть бути поку

Порядок закупівлі товарів, робіт та послуг за державні кошти.
Замовник для оприлюднення на веб-порталі Уповноваженого органу (що здійснюється безоплатно) у порядку, встановленому цим Законом, надає таку інформацію про закупівлю: - оголошення про пров

Відповідальність за порушення порядку закупівель.
За порушення вимог, установлених Законом України «Про здійснення державних закупівель» та нормативно-правовими актами, розробленими відповідно до цього Закону, члени комітету з конкурсних торгів за

ТЕМА 2: ДОГОВОРИ ПРО ПЕРЕДАЧУ МАЙНА В КОРИСТУВАННЯ
2.1. Поняття та зміст договору найма (оренди). 2.2. Загальна характеристика прав обов’язків сторін за договором оренди. 2.3. Предмет договору оренди. 2.4.

Загальна характеристика прав та обов’язків сторін за договором оренди.
Згідно зі ст. 782 ЦК України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. У раз

Порядок визнання розміру орендної плати та порядок внесення плати за користування орендованим майном.
Орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а тако

Особливості використання предмета оренди, зміна порядку використання орендованого майна.
Одним із напрямів підвищення ефективності використання майна підприємств і організацій у сучасних умовах є передача його в оренду фізичним та юридичним особам. За допомогою оренди реалізуються як і

Підстави для відмови від договору оренди та розірвання договору оренди.
Одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди припиняється в разі: - закінчення строку, на який його було укладено; - банкрутства орендаря;

Поняття договору прокату та особливості правового регулювання.
За договором прокату наймодавець, який здійснює підприємницьку діяльність з передання речей у найм, передає або зобов"язується передати рухому річ наймачеві у користування за плату на певний строк

Особливості оренди державного і комунального майна.
Відносинам оренди державного (комунального) майна присвячений, окрім загальних положень ЦК та ГК України, спеціальний акт законодавства - Закон України від 10 квітня 1992 р. № 2269-ХП "Про оре

Суб’єкти та предмет договору оренди державного і комунального майна.
Сторонами договору найму (оренди) ЦК України визначає наймодавця особу, яка передає майно та наймача особу, яка приймає майно. Господарський кодекс України сторонами договору оренди визначає орендо

Договір лізингу, істотні умови договору лізингу та його види.
Лізинг є специфічним різновидом найму (оренди), що в деяких випадках може поєднувати в собі ознаки купівлі-продажу (поставки). Підтвердженням цього є положення ч. 2 ст. 806 ЦК України, відповідно д

Особливості фінансового лізингу.
Фінансовий лізинг - договір лізингу, внаслідок укладення якого лізингоодержувач на своє замовлення отримує в платне користування від лізингодавця об"єкт лізингу на строк, не менший строку, за який

Концесійний договір: поняття,сторони,істотні умови та їх види.
Договір концесії (концесійний договір) - договір, відповідно до якого уповноважений орган виконавчої влади чи орган місцевого самоврядування (концесієдавець) надає на платній та строковій основі су

ТЕМА 3. ДОГОВОРИ ПРО ВИКОНАННЯ РОБІТ.
3.1. Поняття та види договорів про виконання робіт. 3.2.Загальна характеристика договору підряду. 3.3. 3.4. П

Поняття та види договорів про виконання робіт.
Відповідно до чинного законодавства України фізичні особи можуть залучатися до роботи не лише на підставі трудового договору, а й на іншій юридичній підставі, зокрема, за цивільно-правовим договоро

Випадки зміни та розірвання договору підряду

Випадки зміни та розірвання договору підряду
Внесення змін у договір підряду чи його розірвання допускається тільки за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором підряду або законом. У разі відсутності такої згоди заінтересована сторон

Особливості договору підряду на капітальне будівництво
За договором підряду на капітальне будівництво одна сторона (підрядник) зобов"язується своїми силами і засобами на замовлення другої сторони (замовника) побудувати і здати замовнико­ві у встановлен

Правовий статус генерального замовника, підрядника і субпідрядника
Відповідно до ст. 1 Закону України «Про архітектурну діяльність» від 20.05.1999 р., забудовником (замовником) є фізична або юридична особа, яка відповідно до закону має у власності або користуванні

Істотні умови договору будівельного підряду
Істотними умовами договору будівельного підряду є предмет, строк та ціна. В договорі будівельного підряду застосовуються загальні строки для договорів підряду, тобто як загальний термін виконання р

Строки в договорі підряду, (загальні та проміжні), наслідки порушення строків виконання робіт.
Об"єкт будується і здається замовнику у встановлений договором строк. За п. 4.5 Положення про підрядні контракти у будівництві України виконання робіт повинно починатись, здійснюватись і закінчуват

Поняття кошторису та його види
Кошторис - зведені витрати, зведені кошторисні розрахунки, об"єктні та локальні кошторисні розрахунки, об"єктні та локальні кошториси, кошториси на окремі види робіт, кошториси на проектні та пошук

Особливість передання результатів робіт та порядок оформлення акта прийому-передачі в договорі будівельного підряду.
Цивільний кодекс України Стаття 882. Передання та прийняття робіт. Приймання виконаних робіт здійснюється в порядку, установленому законом і договором будівельного підряду. У тих випадках, коли зам

Особливості договору підряду на проектні та пошукові роботи.
Згідно зі ст. 887 ЦК за договором підряду на проведення проектних та пошукових робіт підрядник зобов"язується розробити за завданням замовника проектну або іншу технічну документацію та (або) викон

Виконання, передання, прийняття та оплата робіт за договором
Проведення пошукових робіт і розробка технічної документації є початком будівництва будь-якого капітального об"єкта і є його обов"язковими умовами. Договір будівельного підряду об"єкта може укладат

ТЕМА 4 ДОГОВОРИ ПРО НАДАННЯ ЮРИДИЧНИХ ТА ФАКТИЧНИХ ПОСЛУГ.
4.1. Агентські відносини в сфері господарювання, сторони та предмет договору. 4.2. Поняття та зміст договору доручення. 4.3. Права та обов’язки сторін за договором доручення.

Агентські відносини в сфері господарювання, сторони та предмет договору.
Агентські відносини - це різновид господарських правовідносин, що складаються на договірних засадах між комерційним агентом, принципалом і третіми особами щодо представницьких дій агента, котрі зді

Права та обов’язки сторін за договором доручення.
право повіреного відступати від змісту доручення, якщо цього вимагають інтереси довірителя і термін, протягом якого він повинен повідомити довірителя про допущені відступи (така можливість може б

Припинення зобов’язань за договором доручення.
Договір доручення може бути припинений на таких підставах: Відмова довірителя або повіреного від договору. Довіритель або повірений мають право відмовитися від договору доручення у будь-як

Особливості за договором комісії за законодавством України.
Договір комісії – це двосторонній договір, тобто кожна сторона (комісіонер i комітент) має певні права та обов’язки. Сторонами за договором комісії виступають комітент, з одного боку, і комісіонер

Правовий статус комітента та комісіонера, їх права та обов’язки.
Права та обов"язки комісіонера: 1) зобов"язаний вчинити правочини на умовах, найбільш вигідних для комітента, і відповідно до його вказівок. Якщо комісіонер вчинив правочин на умовах більш

Договір консигнації.
Договір консигнації - угода, за якою одна сторона (консигнатор) зобов’язується укладати за дорученням другої сторони (консигнанта) угоди з продажу товарів зі складу від свого імені за рахунок конси

Умови договору комісії та підстави для відступу від умов договору комісії при його виконанні.
Умови договору комісії 1. Договір комісії може бути укладений на визначений строк або без визначення строку, з визначенням або без визначення території його виконання, з умовою чи без умов

Договір зберігання, його істотні умови та форми.
За договором зберігання одна сторона (зберігач) зобов"язується зберігати річ, яку їй передала друга сторона (поклажодавець), і повернути її поклажодавцеві у схоронності (ст. 936 ЦК). Регулювання до

Сторони в договорі зберігання.
Сторонами договору зберігання є поклажодавєць і зберігач, якими можуть бути будь-які фізичні та юридичні особи. Виняток складають випадки здійснення зберігання на засадах підприємницької діяльності

Форма договору зберігання.
Договір зберігання укладається у письмовій формі у випадках, встановлених статтею 208 Цивільного Кодексу. Договір зберігання, за яким зберігач зобов"язується прийняти річ на зберігання в майбутньом

Строк і ціна в договорі зберігання.
Зберігач зобов"язаний зберігати річ протягом строку, встановленого у договорі зберігання. Якщо строк зберігання у договорі зберігання не встановлений і не може бути визначений виходячи з й

Договір страхування.
Договір страхування - це письмова угода між страхувальником і страховиком, згідно з якою страховик бере на себе зобов"язання у разі настання страхового випадку виплатити страхову суму або відшкодув

Правове регулювання страхової діяльності у сфері підприємництва.
Відносини щодо здійснення страхової діяльності регулюються рядом нормативно-правових актів, які залежно від сфери їх дії поділяються на загальне законодавство про підприємництво (в частині, що стос

Види договору страхування.
Існують такі види договорів особистого страхування: змішаного страхування життя; страхування дітей; до шлюбу (весільне); вихованців дитячих інтернатних закладів; від нещасних випадків; страхування

Транспорті договори та їх види.
Транспортні договори - це такі господарські договори, які спрямовані на організацію та/або забезпечення перевезень вантажів надання інших транспортних послуг учасникам господарських відносин. Транс

Система та види перевезення вантажів, їх правове регулювання.
У ст. 6 Закону України "Про транспорт" від 10 листопада 1994 р. визначено загальні основи господарської діяльності підприємств транспорту. Перевезення пасажирів, вантажів, багажу та пошти

Поняття і види договору перевезення вантажів.
Договір перевезення вантажів - один з найважливіших господарських договорів, завдяки якому здійснюється зв"язок між промисловістю і сільським господарством, промисловістю і торгівлею. Стор

Загальна характеристика сторін за договором перевезення вантажів.
За договором перевезення вантажу одна сторона (перевізник) зобов"язується доставити довірений йому другою стороною (відправником) вантаж до пункту призначення та видати його особі, яка має право на

Істотні умови договору перевезення вантажів.
Істотними умовами договору перевезення вантажу є предмет, ціна та строк договору. Хоча це не означає, що сторони, зважаючи на особливості перевезення окремих видів вантажів окремими видами транспор

Перевізні документи та їх види.
Відповідно до ст. 9 Закону України від 1 липня 2004 року №1955-IV «Про транспортно-експедиторську діяльність», зі змінами та доповненнями, перевезення вантажів супроводжується товарно-транспортними

Відповідальність за порушення умов договору перевезення вантажів.
Перевізник, вантажовідправник несуть відповідальність, яка може виражатися у відшкодуванні збитків та (або) оплаті штрафних санкцій. Згідно з п. 1. ст. 313 Господарського кодексу України,

Договір перевезення пасажирів і багажу.
За договором перевезення пасажира перевізник зобов"язується перевезти пасажира до пункту призначення, а в разі здачі пасажиром багажу також доставити багаж до пункту призначення і видати його уповн

Права та обов’язки сторін за договором перевезення пасажирів і багажу.
Основні обов"язки перевізника: 1) доставити ввірений йому відправником вантаж до пункту призначення і видати його уповноваженій на одержання вантажу особі (одержувачеві) (ст. 909 ЦК);

Договір транспортної експедиції, сторони та істотні умови.
За договором транспортного експедирування одна сторона (експедитор) зобов"язується за плату і за рахунок другої сторони (клієнта) виконати або організувати виконання визначених договором послуг, по

Загальна характеристика законодавства щодо правового регулювання розрахункових та кредитних відносин.
Положенням Національного банку України “Про кредитування” кредитні правовідносини визначаються як позичкові відносини, що виникають при наданні (передачі, користуванні, проведенні) грошових коштів

Поняття та загальна характеристика договору позики
За договором позики одна сторона (позикодавець) передає у власність другій стороні (позичальникові) грошові кошти або інші речі, визначені родовими ознаками, а позичальник зобов"язується повернути

Істотні умови договору позики
Істотними умовами договору позики є: 1). предмет договору позики; 2). об’єкт, що передається у позику; 3). проценти за користування позикою; 4). строк договору п

Відповідальність за порушення договору позики
У статті 1050 ЦК визначаються умови відповідальності позичальника за порушення договору. При цьому слід дотримуватися загальних норм ст. 625 ЦК щодо відлові дальності за порушення грошового зобов"я

Поняття та істотні умови кредитного договору
За кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов"язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зоб

Сторони кредитного договору, поняття фінансової установи та їх види
Сторони кредитного договору чітко визначені в законі і ними є кредитодавець і позичальник. Кредитодавець - банк або інша фінансова установа (кредитні спілки), що мають ліцензію Національно

Сторони кредитного договору, поняття фінансової установи та їх види
Сторони кредитного договору чітко визначені в законі і ними є кредитодавець і позичальник. Кредитодавець - банк або інша фінансова установа (кредитні спілки), що мають ліцензію Національно

Правова природа договору банківського рахунка
Правове регулювання відносин між установами банків і клієнтами ґрунтується на договорі банківського рахунка. За договором банківського рахунка власник рахунка зобов’язується зберігати кошти в банку

Правова природа договору банківського рахунка
Правове регулювання відносин між установами банків і клієнтами ґрунтується на договорі банківського рахунка. За договором банківського рахунка власник рахунка зобов’язується зберігати кошти в банку

Підстави та наслідки розірвання договору банківського рахунка
Відповідно до положень статті 1075 ЦК України клієнт має право достроково в односторонньому порядку розірвати договір банківського рахунка. Підставою для розірвання договору є заява клієнта.

Банківський вклад та їх види

Банківський вклад та їх види
Вклад (депозит) - це кошти в готівковій або у безготівковій формі, у валюті України або в іноземній валюті, які розміщені клієнтами на їх іменних рахунках у банку на договірних засадах на визначени

Відповідальність за порушення умов договору
Відповідальність сторін за договором банківського вкладу положеннями § 3 гл. 72 ЦК не передбачено, однак банк чи інша кредитно-фінансова установа несе відповідальність за невиконання або неналежне

Правове регулювання безготівкових розрахунків у підприємницькій діяльності за законодавством України
Регулювання розрахункових відносин в Україні здійснюється ЦК, законами України про Національний банк України, про банки, про платіжні системи та переказ грошей в Україні, про застосування реєстрато

Особливості розрахунків із застосування платіжних доручень, чеків, акредитивів та інкасовими дорученнями
Платіжне доручення. Згідно з Положенням “Про безготівкові розрахунки” в господарському обороті України, поширеною правовою формою безготівкового розрахунку є платіжне доручення. Сукупність цієї фор

Поняття готівкових розрахунків та порядок їх здійснення
Згідно з п. і.2 Положення про ведення касових операцій у національній валюті в Україні готівкові розрахунки - платежі готівкою підприємств (підприємців) та фізичних осіб за ревізовану продукцію (то

Договори про спільну діяльність.
За договором про спільну діяльність сторони (учасники) зобов"язуються спільно діяти без створення юридичної особи для досягнення певної мети, що не суперечить законові. Спільна діяльність

Склад майна і порядок здійснення внесків учасниками спільної діяльності.
Внесене учасниками майно, яким вони володіли на праві власності, а також вироблена у результаті спільної діяльності продукція та одержані від такої діяльності плоди і доходи є спільною частковою вл

Особливості управління спільною діяльністю.
Грошові та інші майнові внески учасників такого договору, а також майно, створене або придбане в результаті їх спільної діяльності, є спільною власністю сторін, яка за своїм характером є частковою

Публічно-правове регулювання договорів щодо спільної діяльності.
В процесі правового регулювання господарських договірних відносин досягаються два види цілей: внутрішні та зовнішні. Внутрішні цілі завжди виражаються в правомірності, тобто законності правових від

Поняття договору простого товариства.
Найпоширенішим договором про спільну діяльність є договір простого товариства. Положення саме про договір простого товариства, ознаками якого є не тільки спільна діяльність учасників для досягнення

Засновницький договір про створення юридичної особи.
Створення юридичних осіб шляхом об"єднання майна і спільної підприємницької діяльності їх засновників (учасників) в теорії вважається специфічним різновидом спільної діяльності, яка, щоправда, влас

Права й обов’язки сторін за засновницьким договором.
Згідно з новим ЦК за засновницьким договором засновники зобов’язуються створити юридичну особу, визначають порядок їх спільної діяльності щодо її створення, умови передання їй свого майна (ч. 2 ст.

До джерел договірного права відносять
1. акти цивільного законодавства, Господарський кодекс України; 2. Земельний кодекс України, Сімейний кодекс України; 3. міжнародні договори, колізійні норми та звичаї; 4

Договір, як соціально-правове явище відіграє в суспільстві наступні функції
1. Законодавчу; 2. Регулятивну; 3. Номінативну; 4. Інформаційну; 5. Охоронну; 6. Гносеологічну. 5. У сучасному цивільно

Договір згідно ст.420 ГК це
1.угода двох і більше осіб про встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов"язків. 2.різновид усної угоди між двома особами 3.письмова угода двох і більше сторін.

Тема 3. Виконання договірних зобов’язань суб’єктами господарювання.
1.За сферою дії розрізняють способи забезпечення: 1. що можуть застосовуватися у відносинах між будь-якими суб’єктами 2. у зобов’язань тільки за угодою фізичних о

Тема 1 Договори про передачу майна у власність
1. Договір купівлі-продажу це: 1. Цивільно-правовий договір, за яким наймодавець передає наймачеві майно у користування за плату на певний строк. 2. Угода, за яко

Відповідно до ст. 318 ГКУ договір підряду укладається на
1.будівництво, розширення, реконструкцію 2. будівництво, розширення, реконструкцію та перепрофілювання об"єктів; 3. будівництво об"єктів з покладенням повністю або частково на під

Чи є згідно чинного законодавства проценти за користування позикою істотною умовою договору позики?
1.так 2. ні 4. Об’єкт, що передається у позику: 1.гроші 2. інші речі визначені родовими ознаками 3.права 4

ШКАЛА ОЦІНЮВАННЯ: національна та ECTS
Сума балів за всі види навчальної діяльності ОцінкаECTS Оцінка за національною шкалою для екзамену, курсового проекту (ро

Какие вещи не могут быть предметом договора финансовой аренды?

1. здания, сооружения, оборудование;

2. земельные участки;

3. любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается:

1. не заключенным;

2. заключенным на 5 лет;

3. заключенным на неопределенный срок;

4. ничтожным.

Арендная плата по договору проката может выплачиваться:

1. только в твердой денежной сумме;

2. в виде предоставления арендатором определенных услуг;

3. в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества;

4. все выше перечисленное.

Недостатки обнаруженные арендатором в имуществе, полученном по договору проката, которые частично препятствуют пользованию им, должны быть устранены арендодателем в:

1. 20 - дневный срок;

2. 10 - дневный срок;

3. 7 - дневный срок;

4. 30 - дневный срок.

Договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок более:

2. 1 месяца;

3. 2 месяцев;

4. 6 месяцев.

Договор субаренды нежилого помещения может быть заключен:

1. на любой срок;

2. на срок, не превышающий срок договора аренды данного помещения;

3. не более чем на три месяца;

4. не более чем на шесть месяцев.

В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель по договору финансовой аренды выступают как:

1. долевые кредиторы;

2. субсидиарные кредиторы;

3. солидарные кредиторы.

По договору аренды арендодатель передает арендатору правомочия:

1. владения;

2. владения и пользования;

3. владения, пользования и распоряжения.

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу:

1. является основанием расторжения договора аренды;

2. является основанием изменения договора аренды;

3. не является основанием расторжения или изменения договора аренды.

Договор проката может быть расторгнут по инициативе арендатора, при условии, что он предупредил арендодателя за:

1. десять дней;

3. три месяца;

4. три дня.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество:

1. договор аренды считается расторгнутым;

2. его права и обязанности переходят к близким родственникам (супруге, детям, родителям);

3. его права и обязанности переходят к наследнику, если иное не предусмотрено законом или договором.

Если иное не предусмотрено договором, ссудополучатель вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования имуществом, заключенного с указанием срока, предупредив об этом другую сторону за:

1. один месяц;

2. два месяца;

3. три месяца;

4. шесть месяцев.

Срок аренды земельного участка не может превышать:

Задачи:

Задача № 1. 18.12.06 между ООО «Круг» и агентством недвижимости заключен договор аренды (далее - договор), в соответствии с которым агентству недвижимости переданы часть помещения, общей площадью 18,8 кв. м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Космонавтов, дом 14, 1 этаж. В соответствии с п. 1.3 договора договор заключен на 5 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

До истечения срока действия договора уведомлением от 04.08.07 № 2003 ООО «Круг» сообщило агентству недвижимости о расторжении договора в одностороннем порядке со ссылкой на ст. 450, 452 ГК РФ и п. 5.4 договора, в соответствии с которым сторонами согласован односторонний бесспорный порядок отказа от договора в случае принятия решения о реконструкции или капитальном ремонте помещений с письменным уведомлением арендатора не менее чем за месяц о необходимости освобождения объекта.

Агентство недвижимости потребовало письменное доказательство о проведении капитального ремонта. Представитель ООО «Круг» представил адресную программу капитального ремонта учреждений здравоохранения, январе 2007 г. Из представленной адресной программы капитального ремонта учреждений здравоохранения, следует, что капитальному ремонту подлежат цокольный этаж и лестница, в то время как арендованные агентством недвижимости помещения находятся на первом этаже здания.

Кроме того, представленная ООО «Круг» выписка из протокола решения конкурсной комиссии от 11.02.07 и итоговое решение к названному протоколу также не подтверждают постановки арендуемых агентством недвижимости помещений на капитальный ремонт или реконструкцию.

Не достигнув согласия, стороны обратились в арбитражный суд.

Решите дело?

Задача № 2. 01.09.2003 между Комитетом по управлению имуществом администрации г. Москвы (арендодатель) и ООО «Контур» (арендатор) был заключен договор аренды коммунального имуществ, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду нежилое помещение площадью 200 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, улица Академика Королева, дом 39/1, для организации торговли продовольственными товарами.

Согласно п. 2.1 договора аренды арендатор обязался ежемесячно вносить арендную плату в размере 200000 руб. Пунктом 2.5 договора аренды было предусмотрено право арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем порядке.

В соответствии с п. 5.1 договора внесение дополнений и изменений в договор аренды, его продление и расторжение подлежало осуществлению по соглашению сторон.

Срок аренды нежилого помещения был установлен на период с 01.09.2003 по 31.08.2008. Предмет аренды был передан арендатору по акту приема-передачи от 01.09.2003. Государственную регистрацию договор аренды прошел 17.10.2003.

28.03.2005 к договору аренды сторонами подписывается дополнительное соглашение № 1, которым с 01.09.2005 арендуемая площадь увеличивается до 210 кв. м. и ежемесячная арендная плата устанавливается в размере 230539 руб. Дополнительное соглашение № 1 в регистрирующем органе не регистрируется.

После 01.09.2005 г. арендатор пользуясь 210 кв. м. продолжал вносить арендную плату в прежнем размере.

Несвоевременное внесение арендной платы явилось основанием для обращения арендодателя в суд с иском о взыскании долга по арендной плате, пени, о досрочном расторжении договора аренды, о выселении из занимаемого нежилого помещения.

Решите дело?

Задача № 3. 01.01.07 между ООО «Лидер» (арендатор) и ЗАО «Корт» (арендодатель) был заключен договор аренды нежилого подвального помещения площадью 50 кв. м, расположенного по адресу: г. Орел, пер. Соляной, 3а. Как следует из договора размер арендной платы составляет 12000 рублей.

Договор аренды прекратил свое действие 01.01.2008. Однако помещение не было освобождено, ООО «Лидер» продолжало пользоваться арендуемыми помещениями. Задолженность за фактическое пользование помещениями составила за период с 01.01.2008 по 31.03.2008 36000 руб.

В то же время помещение, являющееся предметом аренды по договору, входит в состав помещений площадью 100 кв. м, право пользования, которыми 02.01.08 сроком на 25 лет передано ЗАО «Корт» в качестве вклада в уставный капитал ООО «Лик» согласно учредительному договору и оно из состава учредителей не выходило, учредительный договор не расторгался.

2.04.08 ЗАО «Корт» обратилось с иском в суд о взыскании с ООО «Лидер» 36000 руб., а также об обязании ответчика освободить спорное помещение.

Суд данные требования отклонил, признав договор аренды ничтожным.

Чем руководствовался суд, вынося такое решение?

Задача № 4. 20.01.01 между Комитетом по управлению имуществом г. Орла и открытым акционерным обществом «Метиз» был заключен договор № 23 н на аренду земельного участка, расположенного по адресу: г. Орел, ул. планерная площадью 2200 кв. м, под автозаправочную станцию, сроком действия с 16.12.02 по 15.06.2005. Земельный участок был передан ОАО «Метиз» по акту приема-передачи.

После истечения срока действия договора аренды открытое акционерное общество «Метиз» продолжало использовать арендуемый земельный участок, от договора на аренду земельного участка никто из сторон не отказывался. В связи с этим арендодатель предъявил арендатору требование о выплате 100000 рублей за период с 16.06.2005 по 16.02.2006 и 10000 рублей за пользование чужими денежными средствами. Арендатор хотя фактически и пользовался в течение данного времени арендованным имуществом требования арендатора не признал, сославшись на то, что договор аренды прекратился, а значит, все обязательства тоже прекратились.

Кто прав в споре?

Задача № 5. Никоровская 17.03.05 г. заключила с ЗАО «Вольт» договор аренды коммерческого помещения с правом выкупа. Последний платеж по выкупу должен был быть внесен 17.03.09 г., однако Никоровская полностью рассчиталась с ЗАО «Вольт» 17.01.07 г. Но продавец вдруг решил расторгнуть с ней данный договор, т. к. передумал продавать помещение. По условию договора, он может быть расторгнут только если покупатель более двух раз просрочит платежи по выкупу либо по суду. Данной просрочки не было. По договору ЗАО «Вольт» обязано в течение 3-х дней после полной оплаты перерегистрировать право собственности на данное помещение. Никоровский 20.02.07 г. потребовал от ЗАО «Вольт» перерегистрировать право собственности и выплатить 10000 рублей в качестве компенцасии морального вреда.

Решите дело.

Задача № 6. Общество с ограниченной ответственностью (арендатор) заключило договор аренды с акционерным обществом (арендодатель), во исполнение которого арендодатель передал арендатору в аренду нежилое помещение сроком на пять лет.

В данном помещении арендатор разместил оборудование, принадлежащее ему на праве собственности. По окончании срока аренды арендатор не освободил помещение от своего оборудования, чем нарушил требование статьи 622 ГК РФ, согласно которому при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил. Также арендатор не выплатил арендодателю в полном объеме арендную плату.

После предъявления арендодателем требования о погашении задолженности по арендной плате, арендатор попытался вывезти свое имущество, однако арендодатель чинил ему препятствия и удерживал оборудование.

В связи с этим арендатор предъявил иск к арендодателю о возврате имущества из чужого незаконного владения.

Кто прав в данном споре?

Задача № 7. Иванов передал Сидорову по договору безвозмездного пользования автомобиль Волга. Через месяц Сидоров не предупредив Иванова, передал данный автомобиль свому сыну для поездки в г. Сочи. Перед г. Сочи у автомобиля сломался двигатель. Сын Сидорова воспользовался услугами ближайшего автосервиса, а чек подтверждающий стоимость работ выслал отцу. Сидоров, посчитав, что данный недостаток возник до передачи автомобиля потребовал от ссудодателя оплатить стоимость данных работ. Иванов узнав об этом сказал Сидорову, что договор между ними расторгнут и потребовал немедленной передачи автомобиля.

Имеет ли право Иванов потребовать досрочного расторжения договора?

Как происходит расторжение договора безвозмездного пользования (ссуды) в одностороннем порядке?

В течение, какого срока после расторжения договора вещь должна быть возвращена ссудодателю?

Задача № 8. В арбитражный суд обратился арендодатель с иском о взыскании с арендатора арендных платежей. Ответчик не признал долга по арендным платежам, так как он с согласия арендодателя произвел за счет собственных средств неотделимые улучшения арендованного имущества, и после прекращения договора аренды заявил о зачете причитающихся с него арендных платежей в сумме, на которую произведены упомянутые улучшения.

Решите дело.

Задания

Задание № 1. Составьте проект договора аренды транспортного средства, с условием, что оно требует ремонта.

Задание № 2. Составьте проект договора проката телевизора.

Методические материалы для самоконтроля знаний и умений и задания на самоподготовку:

1. Как определяется договор аренды, какова цель этого договора?

2. Каков предмет договора аренды?

3. В какой форме заключается договор аренды?

4. Каковы права и обязанности арендодателя?

5. Каковы права и обязанности арендатора?

6. Каковы основания прекращения договора аренды?

7. Как решается в законе вопрос о праве арендатора на заключение аренды на новый срок после окончания срока аренды?

8. Какие виды аренды предусмотрены действующим Гражданским кодексом?

9. Кто должен производить ремонт имущества, сданного в аренду?

10. Какие виды договора аренды вы знаете?

11. Охарактеризуйте права и обязанности сторон по договору аренды.

12. Когда допускается досрочное расторжение договора аренды?

13. В чем суть преимущественного права арендатора по договору аренды?

14. Как решается вопрос с улучшениями арендованного имущества при его возврате?

15. В чем особенность договора проката?

16. Дайте понятие и охарактеризуйте права и обязанности сторон по договору аренды транспортного средства с экипажем (фрахтования на время).

17. Дайте понятие и охарактеризуйте права и обязанности сторон по договору аренды транспортного средства без экипажа.

18. Дайте понятие договора аренды зданий и сооружений.

19. Какова форма договора аренды зданий и сооружений?

20. В чем особенность договора аренды зданий и сооружений? Каковы права и обязанности сторон?

21. Дайте понятие договора аренды зданий и сооружений.

22. Каковы права кредиторов при аренде предприятия?

23. Раскройте содержание договора аренды предприятия.

24. Какова гражданско-правовая природа договора финансовой аренды (лизинга)?

25. Какие виды лизинга вы знаете?

26. Каковы права и обязанности сторон по договору лизинга?

27. Основание и размер ответственности сторон по договору лизинга.

28. В чем особенность безвозмездного пользования?

29. каковы права и обязанности сторон по договору безвозмездного пользования (ссуды)?

30. Какие основания для досрочного расторжения договора безвозмездного пользования (ссуды) вы знаете?

Правовые акты:

1. Конвенция о международном финансовом лизинге. – Гражданское, торговое и семейное право капиталистических стран. Сборник нормативных актов. – М., 1989.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 года., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003г., 29 июня, 29 июля, 2, 29, 30 декабря 2004 г., 21 марта, 9 мая, 2, 18, 21 июля 2005г., 3, 10 января, 2 февраля, 3, 30 июня, 27 июля, 3 ноября, 4, 18, 29, 30 декабря 2006 г., 26 января, 5 февраля 2007 г.).

4. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 года № 137-ФЗ (с изменениями от 5 декабря 2006 г. № 225-ФЗ).

6. Земельный кодекс РФ. 2003 г.

7. Закон РФ «О защите прав потребителей» от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 (в ред. от 21.12.2004 г.).

8. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в ред. от 9 июля 2003 г.).

9. Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (в ред. от 29 января 2002 г., с изм. от 23 декабря 2003 г.).

10. Конвенция УНИДРУА о международном финансовом лизинге (Оттава, 28 мая 1988 г.) // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 1998. № 5.

11. Устав автомобильного транспорта РСФСР 1969 г.

Судебная практика:

1. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой.

2. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений».

Литература:

1. Аренда жилых и нежилых помещений: Сб. норм. Документов с комментариями. М., 1996.

2. Гражданское право: в 2 т: Учебник под ред. Е.А. Суханова. М.: Волтерс Клувер, 2004 г.

3. Гражданское право (под ред. Ю.К. Толстого и А.П. Сергеева). М.: ТК Велби, 2006.

4. Гражданское право (под ред. Т.И. Илларионовой, Б.М. Гонгало, В.А. Плетнева). М. 1998 г.

5. Гуев А.Н. Гражданское право: Учебник. Ч. 1, 2, 3. М.: ИНФРА – М. 2003.

6. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, (постатейный). 3-е изд., испр. и доп. / Руководитель авторского коллектива и ответственный редактор доктор юридических наук, профессор О.Н. Садиков. – М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ: Издательская группа ИНФРА-М – НОРМА, 2006 г.

7. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть вторая (под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина). Юрайт-Издат. 2004.

8. Оглоблина О.М., Тихомиров М.Ю. Образцы договоров (по гражданскому законодательству Российской Федерации). - 2003 г.

9. Пиляева В.В. Гражданское право: Общая и особенная часть: Учебник. М.: Кнорус, 2004.

10. Проблемы современного гражданского права. М., 2000 г.

Периодическая литература:

1. Витрянский В.В. Общие положения об аренде // Хозяйство и право 1996. № 2.

2. Ищенко Е. Е. Лизинг – как вид инвестиционной деятельности // Закон 2006. № 3.

3. Проничев К. В. О сроках и государственной регистрации договора аренды недвижимости // Юрист 2007. № 4.

Основные термины и понятия:

ТЕМА № 19

Жилищные правоотношения.

Цель занятий :

· Углубить знания, полученные на лекции, в ходе самостоятельной подготовки о понятии договора найма жилого помещения, его значении, роли в экономических отношениях.

· Проанализировать основания возникновения и прекращения договора найма жилого помещения.

· Изучить обязанности сторон по договору найма жилого помещения.

· Уяснить правовые последствия нарушения условий договора найма жилого помещения.

· Закрепление знаний, полученных на лекции и в ходе самостоятельной подготовки, анализ основных понятий договора найма жилого помещения и его правового регулирования.

Семинарское занятие №1 - 2 часа.

1. Жилищный фонд: понятие и виды.

2. Основания возникновения обязательств по пользованию жилыми помещениями.

3. Договор коммерческого найма жилого помещения.

4. Договор социального найма жилого помещения.

5. Основания постановки на учет и порядок учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

6. Правила приватизации гражданами занимаемых ими жилых помещений.

7. Пользование жилыми помещениями, находящимися в собственности граждан.

Сравнительная характеристика договоров социального и коммерческого найма жилых помещений.

Семинарское занятие №2 (только для студентов) - 2 часа.

1. Способы возникновения права собственности на жилые помещения.

2. Права и обязанности собственника жилого помещения и граждан, проживающих совместно с собственником.

3. Понятие права распоряжения жилыми помещениями (жилыми домами). Виды сделок с жилыми помещениями.

4. Договор купли-продажи жилого дома (жилого помещения).

5. Понятие, основания, порядок и оформление обмена и мены жилыми помещениями.

6. Договор передачи квартиры в собственность граждан в порядке приватизации.

7. Договор дарения жилого помещения.

8. Договор купли-продажи жилого помещения с условием пожизненного содержания.

Примерные темы рефератов и докладов:

1. Правовое положение членов семьи в домах различных фондов.

2. Договор коммерческого найма жилого помещения.

3. Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения.

4. Жилищные права лиц, проживающих в приватизированных квартирах.

При ответе на первый вопрос курсанты должны учесть, что понятие жилищного фонда - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированный дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневрового фонда, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), Квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания”.

Курсанты должны уяснить, что наиболее верной является классификация жилищных фондов в зависимости от собственника помещений (домов), входящих в каждый из фондов. Соответственно жилищные фонды следует классифицировать на: частный жилищный фонд, который включает в себя жилые помещения (дома), находящиеся в собственности граждан и жилые помещения (дома), находящиеся в собственности юридических лиц; государственный жилищный фонд, который состоит из жилых помещений (домов), находящихся в федеральной собственности, жилых помещений (домов), находящихся в собственности субъектов РФ; муниципальный жилищный фонд.

Основанием для возникновения права пользования жилыми помещениями, сдаваемыми в коммерческий найм и в аренду являются соответственно договор коммерческого найма жилого помещения или аренды. А, жилыми помещениями в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов - членство в кооперативе; решение общего собрание или собрание уполномоченных членов кооператива о закреплении данной квартиры за пайщиком; в некоторых случаях является обязательным и наличие ордера, выдаваемого органом местной власти. После внесения пая в полном объеме пайщик становится собственником такого помещения.

Право пользования жилым помещением, находящимся в собственности граждан может возникать на основании наличия семейных отношений граждан с собственником. В некоторых случаях возможны и иные основания для пользованию жилыми помещениями, например, на основании договора ренты, ссуды и др.

Нанимателем жилого помещения может быть только физическое лицо. Юридическое лицо может владеть и пользоваться жилым помещением для проживания в нем граждан только на основании договора аренды.

Договор найма является двусторонним, консенсуальным, возмездным.

Основными видами договора найма жилого помещения являются: договор социального найма жилого помещения и договор коммерческого найма жилого помещения. Отграничению этих видов посвящен самостоятельный вопрос плана, поэтому курсантам при ответе на данный (третий) вопрос не следует его подробно освещать.

Различия договора коммерческого и социального найма жилья заключаются в следующем:

А) договор социального найма жилья бессрочный, а действие договора коммерческого найма ограничено пятилетним сроком;

Б) различны основания для расторжения этих договоров;

В) несколько отличен объем прав и обязанностей сторон;

Г) плата за пользование жилым помещение по договору социального найма устанавливается нормативными актами, а по договору коммерческого найма - соглашением сторон.

Под приватизацией жилья понимается бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.

Принципами приватизации являются: добровольный характер приватизации; безвозмездный характер передачи жилья в собственность граждан; одноразовый характер такой передачи.

Субъектами приватизации являются наниматель и совместно проживающие с ним члены его семьи, с одной стороны, и органы местного самоуправления и организации, уполномоченные передавать жилые помещения в собственность граждан, с другой.

При ответе на шестой вопрос курсанты должны уяснить, что гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов своей семьи. Собственники жилого помещения имеют также право владения этим помещением и распоряжения им: могут продать, сдать в наем, завещать, обменять и т.п. Члены семьи собственника имеют право пользоваться этим жилым помещением наравне с собственником, если иное не было оговорено при их вселении.

Методические материалы для самоконтроля знаний и умений:

Кто относится к членам семьи гражданина - собственника жилого помещения?

Каковы основные права и обязанности нанимателя и наймодателя жилого помещения входящего в государственный и муниципальный жилищные фонды?

Каковы правила пользования жилыми помещениями в общежитиях?

Каковы основания приобретения гражданами жилых помещений в собственность?

Каковы основания расторжения договора социального и коммерческого найма?

Практическое занятие - 2 часа

Цель занятий:

· углубить знания, полученных в ходе лекции и самостоятельной подготовки о реализации прав по договорам найма жилого помещения;

· выработать навыки работы с нормативными документами, учебной литературой, пособиями путем тестирования, решения задач и выполнения заданий;

· привить обучаемым навыки составления исковых заявлений о возмещении убытков и компенсации морального вреда, в случае нарушения условий договора найма жилого помещения;

· развить у обучаемых навыки по применению теоретических знаний к конкретным жизненным ситуациям и их разрешению.

Решение задач, рассмотрение практических ситуаций:

Задача №1.

Барулин, занимающий 2-х комнатную квартиру в доме ЖСК, за которую полностью внесен паевой взнос, договорился с Адамовым, который проживал в приватизированной 4-х комнатной квартире, находящейся в доме металлургического завода, об обмене квартирами. При практическом решении вопросов, связанных с обменом, возникло следующее препятствие: общее собрание членов ЖСК, пайщиком которого является Барулин, отказало в согласии на обмен и в принятии Адамова в члены ЖСК. Свой отказ мотивирует тем, что закон не допускает обмен кооперативной квартиры на жилое помещение, относящееся к индивидуальному жилищному фонду.

Правомерно ли решение членов ЖСК?

Каков порядок обмена жилыми помещениями?

Задача №2.

Решением местной администрации Кадкин был принят на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий. Через три года он в связи с получением на работе увечья был признан инвалидом 2 группы. Ссылаясь на указанное обстоятельство, Кадкин обратился к администрации с заявлением, в котором просил отменить ранее принятое решение, включить его в льготную очередь как имеющего право на первоочередное предоставление жилого помещения и ускорить предоставление ему квартиры с учетом того, что он уже три года состоял на учете.

Какое решение должно быть принято по заявлению Кадкина?

Каков круг лиц, имеющих право на первоочередное предоставление жилых помещений?

Задача №3.

Городская администрация вынесла решение о предоставлении Корябкину с семьей из трех человек (жена, дочь, мать жены) трехкомнатной квартиры. Через два дня после этого в адрес администрации поступило письмо от соседей Корябкина, в котором они сообщили, что Корябкин скрыл тот факт, что его дочь полгода назад вышла замуж и уехала на постоянное место жительства в другой город вместе с мужем, а мать жены только прописана на площади Корябкина, но никогда на ней не проживала, поскольку имеет в деревне собственный дом. Комиссия по жилищным вопросам проверила это письмо и установила, что указанные в нем факты соответствуют действительности. После этого администрация аннулировала свое решение о предоставлении Корябкину жилой площади, и жилищному отделу было предписано аннулировать ордер на имя Корябкина. Однако, на следующий день обнаружилось, что Корябкин уже получил ордер, сдал его в ПРЭУ и получил ключи.

Имеются ли основания для признания ордера недействительным и последствия признания ордера недействительным?

Задача №4.

Пахомова вступила в брак и в связи с этим вселилась в занимаемую мужем квартиру в доме, принадлежащем кабельному заводу. Через пять месяцев Пахомов погиб во время автомобильной катастрофы. Кабельный завод потребовал от Пахомовой освободить квартиру. Пахомова обратилась в суд с иском за признанием за ней права пользования квартирой, в которую она вселилась как жена Пахомова с его согласия, о чем свидетельствует его записка в бухгалтерию домоуправления с просьбой учитывать при исчислении платы за квартиру то, что он проживает вдвоем с женой. Районный народный суд в иске Пахомовой отказал по тем мотивам, что она не оформила свое вселение в квартиру Пахомова в установленном порядке, в частности не прописалась на площадь мужа, и сохраняла прописку по месту жительства своих родителей.

Какой порядок соблюдается при вселении нанимателем на занимаемую площадь других граждан в качестве членов семьи? Приобрела ли Пахомова право на жилплощадь в результате вселения в квартиру мужа? Можно ли считать обоснованным решение суда?

Задача №5.

Семья Крутицких - муж, жена, их сын Борис 22 лет, дочь Анна 16,5 лет, и сын Григорий 8 лет, занимавшие 3-х комнатную квартиру в доме муниципального фонда, приватизировали ее на условиях долевой собственности членов семьи. Через полгода 17-ти летняя Анна Крутицкая заявила остальным членам семьи о своем желании обменять принадлежащую ей долю на квартиру, в которой проживала ее 84-ти летняя бабушка Плоткина. В таком обмене Анна была заинтересована, поскольку через месяц должна была состояться регистрация ее брака с Орловым. Бабушка Ани - Плоткина на такой обмен согласилась. Однако при попытке оформить обмен возникли трудности. Во-первых, им было указано, что согласно ст. 67 ЖК наниматель вправе обменять занимаемую жилую площадь с другим нанимателем или членом ЖСК, но не собственником; кроме того, 17-ти летняя Анна Крутицкая не может стать самостоятельным нанимателем в виду ее несовершеннолетия. Во-вторых, один из членов семьи Крутицких - 22-ти летний Борис отказался дать согласие на обмен, сославшись на то, что в случае вселения бабушки взамен Анны его жилищные условия ухудшаться, поскольку он лишиться отдельной занимаемой им комнаты, которую придется уступить бабушке.

Возможно ли добиться осуществления данного обмена, и если да, то каким образом?

Задание 1

Дайте понятие жилищного права.

Определите каковы предмет, метод, принципы и источники жилищного права.

Практическое занятие (только для студентов) - 2 часа

Решение задач, рассмотрение практических ситуаций по практикуму:

Задача № 1. Лохновский снял комнату в квартире в г. Москве через агентство недвижимости «Кедр». Заплатил наймодателю 10000 рублей за месяц вперед, заключив договор найма в устной форме. Хозяин квартиры оказался любителем выпить, постоянно приводил в квартиру своих друзей и устраивал шумные вечеринки. Лохновский посчитав, что так жить невозможно, через 3 дня съехал. Агентство бесплатно нашло ему другую комнату, в этот раз он заключил договор найма в простой письменной форме. Но деньги от предыдущего наймодателя он получить не смог.

Может ли Лохновский потребовать возврата 10000 рублей?

Задача № 2. Быков (наниматель) заключил с Семеновым (наймодатель) договор коммерческого найма жилого помещения сроком на 5 лет. Быков надлежащим образом исполнял свои обязанности в течении 5 лет. По истечении срока действия договора он продолжал пользоваться данным помещением, намереваясь заключить договор на новый срок. Однако через три месяца Семенов позвонил ему и сказал, что уже заключил договор с другим нанимателем, в связи с чем он должен в течение дня освободить данное жилое помещение. Быков считая что его права нарушены обратился за консультацией к юристу.

Какие разъяснения ему должен дать юрист?

Задача № 3. Иванов, снимающий квартиру в г. Москве по договору коммерческого найма, разрешил безвозмездно пожить в ней своему брату Сергею. При этом стороны не договорились о времени такого проживания. Брат работал на стройке в г. Москве и увольняться не собирался. Через месяц братья поссорились и Иванов потребовал от брата чтобы он освободил снимаемое им жилое помещение. Однако Сергей заявил, что он имеет статус временного жильца и по закону может проживать в ней не менее 6 месяцев.

Кто прав в споре?

Каков порядок вселения временных жильцов?

Задача № 4. Серов снял квартиру у Степанова не заключив с ним договор в письменной форме. Через месяц между ним и хозяином квартиры произошел конфликт и Степанов сказал, чтобы Серов съезжал в этот же день. Поскольку ночью ему некуда было съезжать, он попросил остаться до вечера следующего дня. Утром Серов ушел на работу, собираясь вечером выезжать из данной квартиры. Но когда он пришел то оказался перед закрытой дверью, хозяин поменял замки и уехал. Все его вещи остались в квартире. Серов обратился к участковому, но он сказал, что ничем помочь не может, остается только ждать хозяина. А сколько ждать не известно.

Какой совет можно дать Серову?

Задания

Задание № 1. Составьте проект договора коммерческого найма жилого помещения.

Задание № 2. Составьте проект искового заявления с просьбой о взыскании платы за наём за десять месяцев и выселении нанимателя.

Контрольные тесты