1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
3. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.
3.1. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель.
(п. 3.1 введен Федеральным законом от 10.05.2007 N 69-ФЗ)
3.2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в пределах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается с пользователем водным объектом при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.
(п. 3.2 введен Федеральным законом от 19.07.2011 N 246-ФЗ)
КонсультантПлюс: примечание.
Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, см. пункт 3 статьи 65 данного Кодекса.
4. Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
КонсультантПлюс: примечание.
Особенности предоставления земельных участков, расположенных в границах особой экономической зоны, и порядок пользования такими земельными участками установлены главой 7 Федерального закона от 22.07.2005 N 116-ФЗ.
5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
6. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.
(в ред. Федерального закона от 22.07.2005 N 117-ФЗ)
7. Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.
8. При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.
9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
(в ред. Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ)
10. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.
11. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Еще по теме Статья 22. Аренда земельных участков:
- § 7. Договоры аренды земельных участков и участков лесного фонда
- Глава VI. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ, ЗЕМЛЕВЛАДЕЛЬЦЕВ И АРЕНДАТОРОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПРИ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
- Статья 38.1. Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства
Предоставление земельного участка в аренду осуществляется только на основании договора. При этом общие положения о порядке составления, содержании и основных условиях договора аренды установлены Гражданским кодексом, а особенности предоставления в аренду земельных участков - Земельным кодексом и другими законодательными актами в земельной сфере. В статье рассмотрены основные положения договора аренды земельного участка, наиболее важные нюансы, которые следует учесть как арендатору, так и арендодателю земельных участков, а также основные положения и особенности заключения договора садоводческого (дачного) некоммерческого товарищества.
Основные положения относительно заключения договора аренды земельного участка
Суть (предмет) договора аренды земельного участка. Арендодатель (лицо, которое предоставляет имущество в аренду) обязан предоставить арендатору (лицу, которое принимает имущество в аренду) в определенный срок земельный участок во временное пользование и владение за плату. При этом все выгоды (плоды, продукция, доходы), полученные в результате пользования земельным участком за время аренды, принадлежат арендатору.
Арендодателем может выступать только собственник земельного участка. Также арендодателем может выступать лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Например, уполномоченными по закону сдавать земельные участки в аренду являются родители, опекуны и попечители несовершеннолетних, не достигших 14 лет. Лица, пользующиеся земельным участком на праве пожизненного (наследуемого) владения не имеют права распоряжаться землей (исключение - передача права на земельный участок по наследству).
Арендатором земельного участка может выступать любое физическое или юридическое лицо. Законодательством предусмотрена возможность ограничения прав на получения в аренду земельных участков иностранными гражданами и лицами без гражданства. Но на данный момент такие ограничения не установлены. Иностранные граждане, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном фонде которых доля иностранного капитала превышает 50 %, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.
Объектом договора аренды может выступать только такой земельный участок, который может быть определенно установлен, то есть он должен иметь четко установленные размеры, границы, кадастровый номер, адресные ориентиры, а также он должен быть отнесен к определенной категории земель по целевому назначению. Для этого к договору аренды на практике обязательно прикладывается кадастровый план (карта) земельного участка. Объектом договора аренды не могут быть земельные участки, изъятые из оборота. Перечень таких земельных участков определен в п. 4 ст. 27 ЗК РФ .
Срок договора аренды земельного участка. Сроки аренды земельного участка, находящегося в частной собственности, законодательством не регулируются. Стороны сами вправе определить любой срок аренды в договоре или заключить договор на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон может в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца. В законе может быть установлен максимальный (предельный) срок аренды для отдельных видов имущества. Особенности и сроки договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, установлены в п. 8 ст. 39.8 ЗК. РФ.
Арендная плата. Для земель в частной собственности определяется в договоре. Для земель в государственной или муниципальной собственности порядок определения размера арендной платы, условия, сроки и порядок ее внесения устанавливаются органами государственной власти соответствующего уровня.
Договор заключается в письменной форме. Если договор аренды земельного участка заключается на срок более года или независимо от срока одной из сторон договора выступает юридическое лицо, то договор аренды в обязательном порядке заключается в письменной форме.
Государственная регистрация. Договор аренды недвижимого имущества, к которому относятся и земельные участки, по общему правилу подлежит государственной регистрации (ст. 609 ГК РФ). В то же время в ст. 26 ЗК РФ установлено, что договора аренды, заключенные на срок меньше, чем один год, государственной регистрации не подлежат.
Субаренда. По поводу этого вопроса между положениями ЗК РФ и положениями ГК РФ имеются существенные различия.
Согласно Гражданскому кодексу (ст. 615)[ 2 ] арендатор только с согласия арендодателя вправе осуществлять с арендованным имуществом следующие действия:
Сдавать в субаренду (поднаем);
Передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);
Предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;
Отдавать арендные права в залог;
Вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив (если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами).
В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
В п. 5,6 ст. 22 Земельного кодекса [ 1 ] указано, что арендатор земельного участка вправе в пределах срока договора аренды без согласия арендодателя при условии его уведомления , если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное:
Передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу;
Отдать арендные права земельного участка в залог;
Вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив;
Передавать арендованный земельный участок в субаренду.
При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. В указанных случаях (за исключением передачи арендных прав в залог) ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков.
То есть, можно сделать вывод, что поскольку в ГК РФ содержится оговорка «если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами», то следует руководствоваться положениями именно ЗК РФ, который определяет конкретно правила предоставления в аренду земельных участков. В то же время в Земельном кодексе содержится оговорка «если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное». Таким образом, во избежание разных трактовок все права арендатора по передаче земельного участка в субаренду лучше предусмотреть в договоре.
Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Если на протяжении срока аренды арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности и придерживался правил пользования земельным участком, то по истечении срока договора он имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Исключения: когда преимущественное право аренды земельного участка имеет собственник здания или сооружения, расположенных на таком земельном участке; при ненадлежащем использовании земельного участка; при изъятии участка для государственных или муниципальных нужд.
Особенности аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения
Определены в Федеральном законе от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» . В частности этим законом установлено, что в аренду могут быть также переданы участки, находящиеся в долевой собственности. При этом договор аренды заключается или со всеми владельцами участка, или с одним из них, действующим на основании доверенностей, выданных ему другими участниками долевой собственности.Что следует учесть в договоре аренды
В интернете, в юридических компаниях, у предприятий, которые занимаются арендой земли (предоставлением и взятием в аренду) и даже в типографиях можно найти большое количество шаблонов (образцов, болванок) договоров аренды земельных участков. Но если вы хотите правильно защитить свои права (как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора), то каждый проект договора об аренде следует тщательно проработать и вписать в него только те положения, которые вас удовлетворяют. При этом рекомендуем вам обратить внимание на следующие основные нюансы, которые нужно учесть в договоре.
1) Правовой статус сторон: юридическое или физическое лицо. Договор с юридическим лицом заключается только в письменной форме. Со стороны предприятия или организации должно выступать уполномоченное лицо (на основании доверенности, статута, договора доверительного управления).
2) Наличие на земельном участке зданий или сооружений. Данное обстоятельство обязательно следует указать в договоре. При этом арендатору следует знать, что если он не является собственником расположенных на участке зданий, он не будет иметь в последующем преимущественного права заключения договора аренды данного земельного участка на новый срок.
3) Наличие по земельному участку земельных или имущественных споров. Арендодатель должен в обязательном порядке уведомить о таких спорах арендатора.
4) Обременение земельного участка сервитутом. Арендодатель также должен в обязательном порядке уведомить о таких обременениях Арендатора.
5) Распространение на участок прав третьих лиц. Арендодатель должен уведомить арендатора.
6) Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду земельного участка. По общему правилу (ст. 612 ГК РФ) арендодатель отвечает за недостатки земельного участка, которые препятствуют его использованию, даже в том случае, если он сам о них не знал до момента заключения договора. Но арендодатель не отвечает за недостатки земельного участка, о которых он сообщил арендатору до заключения договора, или которые можно было обнаружить при осмотре.
7) Условие возмещения арендатору арендодателем по прекращении срока договора неотделимых (без вреда для имущества) улучшений земельного участка. В общем порядке арендатор имеет право на возмещение выполненных за свой счет таких улучшений, если они произведены по согласию арендодателя (ст. 623 ГК РФ).
8) Определение собственности на отделимые (без вреда для имущества) улучшения земельного участка. В договоре нужно определить, кто будет проводить такие улучшения, и кому они будут принадлежать после окончания срока договора. В общем порядке (ст. 623 ГК РФ) такие улучшения принадлежат арендатору, который выполнил их за свой счет.
9) Срок договора. Данный пункт сам по себе является очень важным. Но еще нужно учитывать особенности заключения договоров аренды на срок до одного года или более одного года - нужно будет проводить регистрацию договора, или - нет. В договоре также нужно определить, с какого момента договор вступает в действие, когда заканчивается, условия продления договора на новый срок.
10) Порядок оплаты. В этом случае на основании договоренности с другой стороной можно предусмотреть различные варианты: оплата по факту за все время, предварительная оплата за все периоды, оплата по факту за каждый период, предварительная оплата за каждый период, оплата по определенном графику и др.
11) Способ расчетов. Можно предусмотреть безналичный расчет, расчет наличными или расчет в натуре.
12) В договоре можно предусмотреть право выкупа арендуемого земельного участка на определенных условиях.
13) Ответственность сторон может быть определена в договоре или только в размере и порядке, предусмотренных законом (ст. 611, 612, 622, ст. 395.1 ГК РФ).
14) Права и обязанности сторон могут быть дополнительно определены в договоре или только на основании закона (ст. 615, 616 ГК РФ).
15) В договоре нужно предусмотреть условие возврата земельного участка в том состоянии, в котором он был получен, или в состоянии, обусловленном договором.
16) Основания расторжения договора. Можно предусмотреть такие основания в договоре или сослаться на ст. 619, 620 ГК РФ.
17) Способы выставления претензий и место рассмотрения споров. Нужно предусмотреть письменное направление претензий и сроки их рассмотрения. В случае, если стороны не пришли к соглашению, спор разрешается в судебном порядке.
Чем более детально прописаны в договоре все условия, тем лучше. Далее приведен довольно детализированный образец договора аренды земельного участка.
Образец договора земельного участка: скачать .
Договор садоводческого (дачного) некоммерческого товарищества
Все отношения связанные с ведением садоводства, огородничества и дачного хозяйства в Российской Федерации регулируются Федеральным законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (Федеральный Закон № 66-ФЗ) .
Наряду с ведением садоводства (дачного хозяйства, огородничества) в качестве членов соответствующих некоммерческих объединений (товариществ, партнерств, потребительских кооперативов) граждане могут заниматься данными видами деятельности в индивидуальном порядке. Но проблема состоит в том, что все коммуникации, дороги, инженерные системы и ограждения поселков находятся в общей собственности объединений граждан (возьмем для примера садовое некоммерческое товарищество (СНТ)).
Если гражданин хочет вести деятельность в индивидуальном порядке и подает заявление об исключении из членов СНТ, он должен заключить с правлением СНТ, на территории которого расположен его участок, договор на пользование объектами инфраструктуры и имуществом общего пользования (ИОП). При этом члены правления СНТ очень неохотно принимают заявления о выходе из состава товарищества, поскольку это уменьшает поступления от членских взносов. А в случае заключения договора на пользование объектами инфраструктуры, правление СНТ, пользуясь правовой неграмотностью новоиспеченных индивидуалов, пытается навязать им максимальное количество услуг, за которые они должны будут платить. Размер платы по договору иногда приравнивается или приближается к размеру членских взносов. Так что, выход из членов СНТ не приносит никаких дополнительных выгод. В связи с этим многие граждане пытаются найти разъяснения, за что они должны платить СНТ, а за что нет.
Разъясним принципиальные моменты
Согласно Федеральному закону № 66-ФЗ, индивидуалы могут пользоваться объектами инфраструктуры и имуществом общего пользования СНТ только за плату на условиях договора . То есть заключение договора является обязательным. В случае если одна из сторон уклоняется от заключения договора, как индивидуал, так и правление СНТ могут потребовать заключения договора в судебном порядке. При этом в судебном порядке можно также потребовать возмещения убытков, причиненных не заключением договора. В случае неуплаты установленных договором взносов, правление СНТ или собрание членов СНТ могут принять решение об ограничении доступа гражданина к объектам инфраструктуры и имуществу общего пользования. При этом неплатежи индивидуала взыскиваются только в судебном порядке.
О размере платы
Закон устанавливает, что размер платы за пользование инфраструктурой и имуществом общего пользования СНТ для граждан, решивших заниматься садоводством в индивидуальном порядке, не может быть больше, чем размер платы за пользование таким имуществом членами СНТ. Но с оговоркой «при условии внесения гражданами взносов на приобретение (создание) указанного имущества». Больше разъяснений в законе нет.
По общему правилу правление СНТ не имеет права включать в договор оплату за какие-либо услуги правления СНТ (фактически на заработную плату правления, на канцтовары, на услуги связи). Оплата за пользование по договору не является членским взносом, а поэтому она не может быть приравнена к сумме членского взноса.
По каждому объекту инфраструктуры плата за пользование должна рассчитываться отдельно на основе приходно-расходной сметы СНТ. В договоре четко по пунктам должно быть оговорено из чего состоит плата за пользование конкретным объектом инфраструктуры и другим имуществом общего пользования.
Теперь по пунктам, за что должен платить садовод-индивидуал, а за что нет:
В ст. 8 Федерального закона №66-ФЗ, указано, что граждане, ведущие садоводство, в индивидуальном порядке, вправе пользоваться объектами инфраструктуры и другим ИОП. То есть, не обязаны. Таким образом, можно отказаться от пользования каким-либо имуществом, и соответственно от платы за него.
1) Водоснабжение - оплачивается только в случае пользования.
2) Линии электропередачи - индивидуал должен, как и член СНТ, заключить прямой договор электроснабжения, в этом случае СНТ он ничего не платит.
3) Уличное освещение земель и дорог общего пользования - индивидуал платить не обязан, так как не является собственником (ст. 210 ГК РФ) (на усмотрение индивидуала).
4) Общий забор - плата за пользование данным имуществом почти всегда включается в договор. Но здесь есть нюанс, что забор - это собственность СНТ. А получается, что индивидуал, выйдя из членов СНТ, без решения суда лишается своей доли в общем имуществе (парадокс законодательства). Таким образом, можно отстаивать свои права, что за забор, как за чужую собственность, которой индивидуал не пользуется, он платить не обязан.
5) Общие ворота и калитки - то же самое, что и с забором.
6) Дороги, проезды - если собственность СНТ на данный вид имущества подтверждена каким-либо документом, то индивидуал обязан платить за его использование. Если документов нет (дороги и проезды СНТ являются местами общего пользования) - платить не обязан.
7) Спортивные, детские и прочие оборудованные игровые площадки - оплачиваются только в случае пользования.
9) Вознаграждение председателя правления, вознаграждение бухгалтера - индивидуал платить не обязан (на свое усмотрение).
10) Вознаграждение вахтера (сторожа) - на усмотрение индивидуала, но за охрану лучше платить.
11) Вывоз мусора - на усмотрение индивидуала (ст.421 ГК РФ).
12) Налог на земли общего пользования - индивидуал платить не обязан, так как не является собственником (ст. 210 ГК РФ).
13) Оплата кадастровых работ для СНТ - индивидуал платить не обязан, так как не является собственником.
Порядок заключения договора о пользовании объектами инфраструктуры и другим ИОП определяется собранием членов СНТ. Но в общем случае порядок заключения договора выглядит следующим образом:
1) Гражданин подает заявление о выходе из состава членов СНТ;
2) Правление СНТ направляет гражданину, решившему заниматься садоводством в индивидуальном порядке, проект договора;
3) Гражданин в течение 30 дней должен направить правлению СНТ либо подписанный договор, либо протокол разногласий (предложения по своей редакции текста договора).
4) Правление СНТ обязано в течение 30 дней направить гражданину ответ на протокол разногласий (согласие или отказ принять договор в редакции).
5) Если правление СНТ отказалось принять предложения, указанные в протоколе разногласий, либо ответ в течение 30 дней не поступил, то гражданин вправе обратиться в суд с иском о согласовании условий договора. При этом срок обращения в суд не ограничивается.
Ниже приведен пример договора о порядке пользования объектами инфраструктуры и иным имуществом общего пользования некоммерческого товарищества.
Договор некоммерческого садоводческого (дачного) товарищества: скачать .
Список литературы:
- Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) от 25.10.2001 № 136-ФЗ (действующая редакция от 08.03.2015). - Режим доступа: http://www.consultant.ru/popular/earth/ .
- Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 06.04.15) - Режим доступа: http://www.consultant.ru/popular/gkrf2/4_17.html .
- Об обороте земель сельскохозяйственного назначения / Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 31.12.2014) . - Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_173602/ .
О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан / Федеральный закон от 15.04. 1998 года N 66-ФЗ (ред. от 31.12.2014) . - Режим доступа:
г.________________ «__» _________ 20__ г.
АРЕНДОДАТЕЛЬ _______________________________
ИНН______, внесенный в Единый государственный реестр юридических лиц за основным государственным регистрационным номером (ОГРН) ____,_____________________________
в лице ______
(ФИО, должность представителя Арендодателя)
действующего на основании Устава (Положения) ________________________ и
Для юридических лиц:
АРЕНДАТОР ___________________________________________________________________
(наименование юридического лица)
ИНН______, внесенный в Единый государственный реестр юридических лиц за основным государственным регистрационным номером (ОГРН) ______,___________________________
(дата и место гос. регистрации)
в лице _________________________________________________________________________,
(ФИО руководителя или его представителя по доверенности)
действующего на основании Устава (доверенности №_______ от __________),
Для физических лиц:
АРЕНДАТОР ___________________________________________________________________,
паспорт ____________________, выдан ______________________________, проживающий по
(серия, номер) (кем и года выдан)
адресу:__________________________________________________________________________
в дальнейшем именуемые «Стороны»,
на основании ________________________________ заключили настоящий Договор (далее -
(номер и дата распорядительного акта)
Договор) о нижеследующем.
1. Предмет Договора
1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок (далее - Участок), находящийся в собственности, общей площадью ________ кв.м, категория земель ____________, с кадастровым номером _________ в границах, указанных в кадастровой карте (плане), прилагаемой к настоящему Договору (Приложение 1) и являющейся его неотъемлемой частью, расположенный: ______________________________, для использования в целях ________________________.
1.2. Право собственности подтверждается ________________________________________________________________________________
(наименование правоустанавливающего, правоподтверждающего документа, дата, серия, №)
1.3. На Участке находятся объекты недвижимого имущества, принадлежащие Арендатору на праве ___________ согласно __________________________________________.
(правоподтверждающий, документ,дата,серия,номер)
2. Срок Договора
2.1. Срок аренды Участка устанавливается: с ____ по ____.
2.2. Участок считается переданным Арендодателем в аренду Арендатору с даты, указанной в п.2.1. настоящего Договора.
2.3. Договор, заключенный на срок более одного года, вступает в силу с даты его государственной регистрации в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Договор, заключенный на срок менее чем один год, вступает в силу с даты его подписания Сторонами.
2.4. Стороны устанавливают, что условия настоящего Договора применяются к правоотношениям, возникшим до заключения настоящего Договора, начиная с ___________.
3. Размер и условия внесения арендной платы
3.1. Размер арендной платы за Участок на дату подписания настоящего Договора определен Сторонами в приложении № 2 (Расчет арендной платы) к Договору, которое является его неотъемлемой частью.
Размер арендной платы за неполный период (квартал) исчисляется пропорционально количеству календарных дней аренды в квартале к количеству дней данного квартала.
3.2. Арендная плата вносится по следующим реквизитам:
Банк получателя : _________________________________________________
Получатель: _____________________________________________________.
3.3. Арендная плата вносится Арендатором в полном объеме для юридических лиц ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно, для физических лиц - ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца, если иное не установлено законодательством.
3.4. Арендная плата начисляется с даты, указанной в пунктах 2.1, 2.4 настоящего Договора.
3.5. Размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате Арендатором в случае, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке, без согласования с Арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в настоящий Договор.
Исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляется на основании письменного уведомления, направленного Арендодателем по адресу Арендатора, указанному в Договоре.
Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной платы.
3.6. Арендная плата за пользование земельным участком с даты, указанной в п. 2.4 Договора, и уплачивается в сроки, предусмотренные п. 3.3 Договора, но не позднее 30 (тридцати) календарных дней с даты государственной регистрации Договора в установленном порядке.
4. Права и обязанности Сторон
4.1. Арендодатель имеет право:
4.1.1. Требовать досрочного расторжения Договора при использовании Участка не по целевому назначению, при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода.
4.1.2. На беспрепятственный доступ на территорию арендуемого Участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий настоящего Договора.
4.1.3. На возмещение убытков, причиненных ухудшением качества Участка и в результате использования Участка не по целевому назначению или с нарушением законодательства.
4.2. Арендодатель обязан:
4.2.1. Выполнять в полном объеме все условия Договора.
4.2.2. Передать Арендатору Участок по передаточному акту либо при его отсутствии -по договору.
4.2.3. Письменно уведомить Арендатора об изменении реквизитов, указанных в п.3.2 настоящего Договора, для перечисления арендной платы.
4.2.4. Своевременно производить перерасчет арендной платы и своевременно информировать об этом Арендатора в случаях, указанных в п. 3.2, 3.5 настоящего Договора.
4.2.5. Не вмешиваться в хозяйственную деятельность Арендатора, если она не противоречит условиям договора и действующему законодательству.
4.3. Арендатор имеет право:
4.3.1. Использовать Участок на условиях, установленных настоящим Договором.
4.3.2. Сдавать Участок в субаренду с согласия Арендодателя, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам в порядке, установленном законодательством.
4.3.3. По истечении срока действия Договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных Сторонами условиях по письменному заявлению, направленному Арендодателю не позднее чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия Договора.
4.4. Арендатор обязан:
4.4.1. Выполнять в полном объеме все условия настоящего Договора.
4.4.2. Использовать Участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.
4.4.3. Принять Участок по передаточному акту от Арендодателя либо при его отсутствии - по договору.
4.4.4. Уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные Договором, в течение 7 (семи) календарных дней со дня принятия банком платежного поручения направлять Арендодателю документ, подтверждающий оплату (для юридических лиц).
4.4.5. Обеспечить Арендодателю, доступ на Участок по их требованию, для целей контроля выполнения Арендатором п.4.4.2 настоящего Договора.
4.4.6. После подписания настоящего Договора (изменений и дополнений к нему) в течение 7 (семи) календарных дней направить его (их) в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
4.4.7. В течение 7 (семи) календарных дней с даты получения зарегистрированного Договора направить Арендодателю один экземпляр
4.4.8. В случае передачи прав и обязанностей Арендатора в течение 3 (трех) рабочих дней направить Арендодателю надлежащим образом заверенные копии соответствующих договоров с отметкой о государственной регистрации.
4.4.9. Письменно сообщить Арендодателю не позднее чем за 3 (три) месяца о предстоящем освобождении Участка как в связи с окончанием срока действия Договора, так и при досрочном его освобождении.
4.4.10. Не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом Участке и прилегающих к нему территориях, а также выполнять работы по благоустройству территории.
4.4.11. Своевременно письменно уведомить Арендодателя об изменении своих почтовых и банковских реквизитов.
4.4.12. В случае направления арендатору письменного предупреждения в связи с неисполнением им обязательства по внесению арендной платы он обязан внести арендную плату в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня получения такого предупреждения.
4.5. Арендодатель и Арендатор имеют иные права и несут иные обязанности, установленные законодательством.
5. Ответственность Сторон
5.1. За нарушение условий настоящего Договора Стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.
5.2. За нарушение срока внесения арендной платы по настоящему Договору Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере ___ % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. Пени начисляются с даты государственной регистрации настоящего Договора.
5.3. В случае систематического (2 и более раза) неправильного указания в платежном документе банковских реквизитов, предусмотренных в п.3.2 настоящего Договора, в результате чего денежные средства зачислены на код бюджетной классификации (КБК) «Невыясненные поступления», Арендатор уплачивает Арендодателю договорную неустойку в размере ______ (%) от суммы, подлежащей уплате в бюджет.
5.4. Ответственность Сторон за нарушение обязательств по Договору, вызванных действием обстоятельств непреодолимой силы, регулируется законодательством Российской Федерации.
6. Изменение, расторжение и прекращение Договора
6.1. Все изменения и (или) дополнения к настоящему Договору оформляются Сторонами в письменной форме и регистрируются в установленном законом порядке.
6.2. Настоящий Договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пунктах 4.1.1, 4.4.4, 4.4.8 настоящего Договора.
6.3. При прекращении (расторжении) настоящего Договора Арендатор обязан вернуть Арендодателю Участок в надлежащем состоянии.
7. Рассмотрение споров
7.1. Все споры между Сторонами, возникающие по настоящему Договору, разрешаются в соответствии с законодательством Российской Федерации.
8. Особые условия договора
8.1. Срок действия договора субаренды не может превышать срока действия настоящего Договора.
8.2. При досрочном расторжении настоящего Договора договор субаренды земельного участка прекращает свое действие.
8.3. Расходы по государственной регистрации настоящего Договора, а также изменений и дополнений к нему возлагаются на Арендатора.
8.4. Настоящий договор составлен в 3 (трех) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, из которых по одному экземпляру хранится у Сторон, один экземпляр передается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
9. Приложения к Договору
Приложение № 1 - кадастровая карта (план) Участка. (В.1 - В.4).
Приложение № 2 - расчет арендной платы.
Арендодатель________________________________ ________________________________ Почтовый адрес: ___________________________________ ___________________________________ ________________________________ ________________________________ ________________________________ ________________________________ |
Арендатор Юридический адрес: _________________________________ _________________________________ Почтовый адрес: _________________________________ _________________________________ Банковские реквизиты: ________________________________ ________________________________ ________________________________ ________________________________ |
|
|
11. Подписи Сторон |
||
|
Арендодатель: |
Арендатор: |
|
- Реквизиты Сторон
Приложение № 2
к Договору № ______
от «__» ________ 20__ г.
РАСЧЕТ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
1. Размер арендной платы определяется по формуле:
Aп = Аб x Кд х Пкд х Км х S, где:
Ап - арендная плата
Аб - базовый размер арендной платы
Кд - коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке
Пкд - повышающий коэффициент
Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования
S - площадь арендуемого земельного участка
2. Aп = __________________________________руб.
Размер годовой арендной платы за Участок на 20__ год составляет _______________________________________________________________________ рублей
(указать цифрами и прописью)
Размер ежеквартальной арендной платы за Участок на 20__ год составляет _______________________________________________________________________рублей.
(указать цифрами и прописью)
АРЕНДОДАТЕЛЬ АРЕНДАТОР
|
____________________________ |
_________________________________ |
Скандальная инициатива читинских региональных властей по передаче в полувековую аренду китайской инвестиционной компании 200 тыс. гектаров пахотной земли произвела в стране эффект разорвавшейся бомбы. Судя по всему, авторы инициативы не рассчитывали на такую реакцию – не случайно губернатор Забайкальского края Константин Ильковский поспешил отыграть назад: мол, нет никакой аренды, просто «стороны обменялись взаимовыгодными обещаниями». Да полноте!
Одно только Забайкалье уже отдало в аренду китайцам 40 тыс. квадратных километров земель – полтора Крыма. Аналогичная ситуация и в других приграничных районах Сибири и Дальнего Востока. Так что поздно возмущаться – Россию, похоже, уже давно растаскивают по кускам.
Говорят, что в начале 50-х годов «великий кормчий» Мао Цзэдун попросил Сталина трудоустроить в СССР 50 млн китайских рабочих – проявить, так сказать, пролетарскую солидарность. Но генералиссимус отказал Мао. «Этот шаг, – заявил Сталин, – был бы равносилен оккупации советских земель». Прошло более полувека. И сегодня никто толком не знает, сколько же в России китайцев. Зампред правительства Сергей Приходько не так давно говорил о 200 тыс. нелегалов из Поднебесной, профессор-востоковед из Института стран Азии и Африки Виля Гельбрас – о полумиллионе «хуацяо» – так в Китае называют тех, кто уехал работать за границу, не теряя при этом связи с родиной. А старейший отечественный эксперт в вопросах миграции Жанна Зайончковская подсчитала, похоже, точнее всех: в нашей стране живут и работают 2 млн китайских мигрантов. Судя по всему, так и есть: нынче в одном Благовещенске каждый 10-й горожанин – китаец. Есть даже правило: если китайская фирма создаёт на территории России некое производство, то половина занятых в нём сотрудников непременно должны быть гражданами Китая. Так что нечего удивляться статистике Зайончковской. Впрочем, «правило 50%» для нашей страны уже потеряло актуальность. Теперь всё ещё хуже.
В Сибирь и на Дальний Восток может переехать хоть весь Китай
Вы не поверите, но полгода назад, аккурат под новогодние праздники, депутаты Госдумы одобрили законопроект об учреждении в Сибири и на Дальнем Востоке особых «территорий опережающего социально-экономического развития». В нём оговаривалось, что на этих территориях ограничивается действие российского законодательства, местное самоуправление действует по неким особым принципам, а сами территории могут передаваться иностранцам в длительную аренду. Ради принятия этого закона пришлось вносить коррективы в целый ряд кодексов – гражданский, градостроительный, трудовой, земельный, лесной, а также в некоторые федеральные законы – о местном самоуправлении, об экологической экспертизе и т.д. Особого внимания заслуживает 17-я статья этого закона (№ 473-ФЗ от 29.12.2014). Она устанавливает особый правовой режим осуществления предпринимательской и иной деятельности: льготные арендные ставки, освобождение от уплаты таможенных сборов, налога на имущество и земельного налога.
Не менее примечательным выглядит закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты в связи с принятием закона «О территориях опережающего социально-экономического развития» (№ 519-ФЗ от 31.12.2014). Он, в частности, оговаривает, что «получение разрешений на привлечение и использование иностранных работников не требуется», а «разрешение на работу иностранному гражданину выдаётся без учёта квот» для иностранцев. В общем, теперь в Сибирь и на Дальний Восток может переселиться хоть весь Китай. Была бы земелька.
Есть, есть земелька! Предоставим слово эксперту – политику и общественнику Борису Миронову, и, что особенно важно в нашем случае, уроженцу Забайкалья. «На моей малой родине китайцам отданы в аренду на 49 лет для лесосвода (вырубка и вывоз товарной древесины. – Ред.) 4 млн гектаров земли. Два миллиона гектаров – в Тунгиро-Олёкминском районе, более 900 тыс. гектаров отдано в моём родном Могочинском районе. 300 тыс. гектаров – в Газимуро-Заводском районе. Около 500 тыс. – в Сретенском районе. Ещё 300 тыс. гектаров – в Красночикойском районе. Переведите в квадратные километры – получается 40 тыс. квадратных километров. Полтора Крыма! Хотите сказать, что стратегически Крым важнее, чем приграничные районы на востоке страны? А ведь в аренду передают именно приграничные земли. Точно такая же картина, как в Забайкалье, в Бурятии и Красноярском крае, в Новосибирской области, в Якутии и Амурской области. Мы что, совсем рассудок потеряли?»
Почему китайцев в России интересует только земля у границы?
Зададимся вопросом: а почему в аренду китайцам российские власти сдают именно наши приграничные территории? Ведь у других стран Поднебесная охотно арендует вообще всё, что дают: 3 млн гектаров пахотной земли на Украине, 2,8 млн гектаров угодий для производства биотоплива в Конго и 2 млн гектаров в Замбии. На 10 тыс. гектаров земли в Камеруне китайцы выращивают рис, а на 100 тыс. гектаров в Зимбабве – кукурузу. И никого не смущает удалённость от китайских границ. Так почему же в России наших пекинских партнёров интересуют прежде всего приграничные земли? Официальные лица на сей счёт подозрительно помалкивают, давая тем самым повод для досужих домыслов.
Помалкивают, впрочем, не все: к примеру, врио губернатора Еврейской автономной области Александр Левенталь рубанул давеча на петербургском экономическом форуме самую правду-матку. «Когда меня назначили, ко мне кинулись инвесторы: мы знаем, что вы сельскохозяйственная территория, будем развивать сельское хозяйство. Но в управлении сельского хозяйства мне сказали, что земли для инвестиционных проектов нет. Потому что вся земля роздана на лоскутки, порезана. Где-то есть российские фермеры, но, по моим данным, 80% земли контролируется китайцами: законно, незаконно, разными способами. В результате сельское хозяйство идёт в тупик, к катастрофе. 85% земель засаживается соей – культурой, которая убивает землю, если два-три года её сажать. Через пять лет вместо земли у нас останется пустыня, на которой ничего не растёт».
Удивлены? А нечему удивляться: даже свою, китайскую землю, жители Поднебесной умудрились загадить так, что учёные буквально в набат бьют. Тяжёлые металлы в китайском рисе и овощах – расхожая тема. Недавно, впервые с 1996 года, эти данные позволили обнародовать. И даже в Пекине теперь признают: более 3,2 млн гектаров китайских земель загрязнены и более непригодны для сельского хозяйства. Другая проблема – сельскохозяйственные угодья застраивают домами. По словам профессора тайваньского университета Чжун Син Хуана Юймина, за последние 13 лет под постройки было отведено 3 млн гектаров земли: «Плодородную почву нельзя урбанизировать. А это в Китае происходит в пугающих масштабах. Где бы ни строили город, мы занимаем огромные зоны. Можете представить, сколько сельскохозяйственной земли мы потеряли». Ничего страшного: рядом Россия. Много земли. И фактически даром.
Почему мы отдаём иностранцам свою землю за бесценок?
Корпорация Zoje Resources Investment намеревалась арендовать в Забайкалье то ли 115, то ли все 200 тыс. гектаров залежных земель и пастбищ за смехотворные 250 рублей за гектар в год. Общая сумма за 49 лет составила бы 1,5 млрд рублей. Это, простите, слёзы. Правда, китайцы намеревались инвестировать в сельское хозяйство региона ещё 24 млрд рублей, но слово «инвестировать» в данном случае едва ли корректно. Эти деньги получили бы китайские граждане, «хуацяо», осваивающие российскую землю.
Пусть их, китайцев. Не так давно в Приамурье 200 тыс. гектаров земли местные власти собрались продать корейцам по 50 рублей за гектар в год. На те же 49 лет. Сделав нехитрые вычисления, получаем 10 млн рублей в год. Плюс какие-то налоги с работников-мигрантов. Как-то негусто. Стоит ли овчинка выделки? Не стоит, убеждён депутат Госдумы коммунист Николай Харитонов: «Никакой выгоды нет. Да, эти пашни будут обрабатываться. Но эти люди там будут свои корни пускать, свою культуру насаждать, своё отношение к земле. Ничего хорошего я в этом не вижу. Амурская область всегда была житницей Дальнего Востока, её даже называли дальневосточной Кубанью. Урожаи риса и хлеба были если и не рекордными, то весьма и весьма достойными». «Я был там несколько лет назад, – сетует Харитонов. – Все поля зарастают чертополохом, а кое-где и лесом. Непонятные лица торгуют арбузами вдоль дорог, а больше там ничего нет». Так, возможно, нашу бесхозную землю и правда отдать иностранцам, раз у самих не доходят руки?
«В Забайкальском крае на сегодня неиспользуемых сельскохозяйственных площадей – 800 тыс. гектаров, – сетует губернатор Константин Ильковский. – Мы ищем инвесторов, которые могли бы прийти и рационально эти площади использовать. В советские времена под сельское хозяйство было использовано более миллиона гектаров, а сегодня – лишь 200 тысяч».
Чиновников, допустивших «засилье китайцев», иногда увольняют
Похожая ситуация и в Красноярском крае. Но местные власти твёрдо решили, что это ещё не повод связываться с китайцами. На будущий год для овощеводов-«хуацяо» краевое правительство не выделило ни одной квоты! Почему? Основная причина, побудившая власти пойти на крайние меры, – негодное качество продукции, производимой китайскими фермерами. По словам замглавы краевого управления Россельхознадзора Андрея Кулешова, в подавляющем большинстве проверенных хозяйств, организованных китайцами, содержание в почве опаснейшего для здоровья бензапирена значительно превысило предельно допустимые концентрации. Кое-где – аж в 50 раз! В половине образцов грунта превышена концентрация мышьяка. Практически в 100% образцов превышено содержание фтора. По сути это означает, что заражённые земли придётся изымать из оборота. Выращивать на них овощи опасно для здоровья. Так что дело даже не в том, что, как пошутил вице-спикер Госдумы Игорь Лебедев, «через 20 лет губернатором Забайкалья будет китаец». Дело в том, что земли у нас не останется. Пепелище одно.
«Мы против раздачи земли китайцам, – заявляет депутат приморского парламента Юрий Корнеев. – И это касается не только Забайкалья. В Приморье предприниматели из Поднебесной активно обустраиваются на наших землях. В Октябрьском районе края китайцы буквально выдавили местных фермеров. К тому же мы знаем, что остаётся на полях после их деятельности. Химикаты убивают всё живое. В Еврейской автономной области безработные сельчане слёзно умоляли бывшего губернатора открыть хоть какое-то сельхозпредприятие с русским фермером – китайцы наотрез отказывались принимать на работу местных, а брали только своих». В Биробиджане с должностей «попросили» курирующего сельское хозяйство зампреда правительства Леонида Петухова и главу областного сельхозуправления Олега Хараева. Может быть, пора попросить на выход и забайкальских чиновников?
Мнение
Игорь Лебедев, вице-спикер Госдумы:
– Забайкальский проект курирует Китайский институт международных стратегических исследований. Это весьма влиятельная организация. И занимается она, что примечательно, не сельским хозяйством, а преимущественно геополитикой. Условием сделки китайцы поставили облегчение пограничного режима для граждан КНР. То есть, по сути, планируется заселение Забайкалья китайцами. Причём земли выдаются не самые лучшие, но – у границы. Возможно, край будет развиваться, но окажется ли это в конечном итоге выгодным для нашей страны? Фактически Россия получит на территории Забайкалья национальное «государство в государстве» – китайское. В перспективе возможны даже сепаратистские тенденции, отделение Забайкалья, присоединение к Китаю. Стоит ли рисковать? Массовое заселение региона китайцами вполне может представлять угрозу для территориальной целостности. Неужели этого не понимают власти Забайкалья? Неужели это не ясно и на федеральном уровне? Уверен, что ясно.
Теоретически российский Земельный кодекс запрещает иностранным гражданам и компаниям куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения. Запрет распространяется и на российские компании, доля иностранного капитала в которых превышает 50%. Но запрет легко обойти – для этого имеется несколько вполне законных способов. Можно купить землю на подставное физическое или юридическое лицо. Можно задействовать в сделке купли-продажи земли паевой инвестиционный фонд недвижимости: если хотя бы один его пай принадлежит российскому резиденту, сделка будет считаться законной. Наконец, можно зарегистрировать в России дочернее предприятие иностранной компании – в законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» нет ни слова о запрете продавать землю подобным структурам. А что не запрещено, то разрешено. Подобным способом российскую землю покупают шведы (300 тыс. гектаров в Центральном Нечерноземье), датчане (прикупившие 100 тыс. гектаров в Пензенской и Самарской областях) и даже литовцы с казахами.
Пункт 3 статьи 15 Земельного кодекса устанавливает, что «иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях». Но принятые полгода назад новые законодательные нормы (№ 380 ФЗ, № 473 ФЗ, № 519 ФЗ), как разъясняют юристы, отныне «пользуются приматом». В общем, теперь приграничные земли можно объявлять «территориями опережающего развития» и сдавать их в аренду иностранцам на длительные сроки. Фактически это та же самая продажа земель. Недаром же наше Приморье китайцы уже называют Северной провинцией Поднебесной.
В отличие от строительства жилого дома, предпринимательская деятельность чаще всего не нуждается в получении участка в собственность. Его аренда позволяет избежать лишних затрат и избавляет от риска неоправданных вложений в недвижимость.
Арендаторы и арендодатели
Для того чтобы сделка аренды была полностью правомерной необходимо, чтобы в роли арендодателя выступал реальный собственник земли. Это верно и в том случае, если она совершается с привлечением каких-то посредников, к примеру, риелторов, которые действуют от имени своего нанимателя, но не выступают в качестве лица, предоставляющего недвижимость в аренду в качестве собственника.В случае же субаренды, которая тоже является вполне законным явлением, необходимо убедиться в том, что арендатор заключил с собственником договор, который даёт возможность предоставлять участок или его часть другим лицам.
В качестве арендатора может выступать юридическое или физическое лицо. Оно должно выполнять условия договора, при необходимости — внести предоплату. Если же владелец земли или лицо, действующее в его интересах, проводит конкурс или аукцион, то будущему арендатору потребуется принять в нём участие и выиграть.
Виды аренды и документальное её оформление
Важно, чтобы в ходе заключения сделки аренды были правильно оформлены все документы. В первую очередь это относится к плану участка с чётким обозначением его границ. Он должен быть приложен к договору аренды, а в самом основном документе, регламентирующем сделку, описан словами со ссылкой на приложение. В противном случае в ходе эксплуатации участка могут возникнуть споры, которые окажется невозможным разрешить объективно.Законодательство России указывает на несколько видов аренды, которые определяют в первую очередь сроки действия договора.
- Краткосрочная аренда до 10 лет, не подразумевающая право строительства зданий и сооружений. Обычно оформляется на 5 лет, но арендатор получает возможность пролонгировать срок договора.
- Краткосрочная аренда на срок строительства с возможностью продления срока договора после его завершения.
- Аренда сроком на 49 лет, иногда оформляемая с правом выкупа земельного участка.
Обязанности сторон
Арендодатель имеет право отказать в продлении срока договора или прекратить аренду до его истечения. Поводом к этому является неправильное использование земельного участка, к примеру, вызывающее риск загрязнения окружающей среды или мешающее чем-то другим участникам гражданских правовых отношений.Определённые обязанности накладывает законодательство и на арендодателя. Он должен предоставить участок, который соответствует параметрам договора. Так, если участок предоставляется для организации зоны отдыха или парковки автомобилей, а он застроен гаражами или сараями, то арендатор вправе потребовать выплатить неустойку или устранить помехи к эксплуатации земли за счёт арендодателя.
Вся прибыль, которая получается за счёт использования земли принадлежит арендатору. Это верно и в том случае, если он сдаёт землю в субаренду, а договор аренды этому не противоречит.
Отдельно выделяется земля, которая сдаётся в аренду для использования с какой-то оговоренной целью, Чаще всего такой является сельское хозяйство. Пахотные земли, представляющие собой поля на территории, пригодной для выращивания зерновых или других культур, можно использовать только с этой целью. Для превращения земельного надела в участок пригодный для строительства нужно сначала изменить его статус.
Основным законом, регламентирующим вопросы аренды земли является Земельный кодекс Российской федерации.
